RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /20 DU 25 JUIN 2020

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 19/02308 – N° Portalis DBVR-V-B7D-ENMU

Décision déférée à la Cour :

jugement du Tribunal d’Instance de NANCY, R.G. n° 11.16.001941, en date du 14 juin 2019,

APPEL PRINCIPAL/ INTIME SUR APPEL INCIDENT:

LA SCI 52 BOULEVARD LOBAU, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Nancy sous le numéro 434 877 403 prise en la personne de son gérant, Monsieur Y Z, domicilié […]

Représentée par M^e Emmanuel MILLER de la SELARL LYON MILLER POIRSON, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉS SUR APPEL PRINCIPAL / APPEL INCIDENT :

Monsieur A B , représenté par sa curatrice Madame C D

demeurant […]

Représenté par M^e Yann BENOIT de la SCP ORIENS AVOCATS, avocat au barreau de NANCY

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence du 54 BOULEVARD LOBAU à Nancy, pris en la personne de son syndic bénévole Madame E F demeurant […]

Représentée par M^e Yann BENOIT de la SCP ORIENS AVOCATS, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, le président de la formation de jugement a décidé de recourir à la procédure sans audience. Les parties dûment avisées le 27/04/20 ne s’y étant pas opposées dans le délai de 15jours, l’affaire a été portée devant la cour composée pour le délibéré de :

Monsieur Francis MARTIN Président de chambre, qui a fait le rapport

Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller,

Madame Nathalie ABEL, Conseiller

qui en ont délibéré ;

Les parties ont été avisées le 28/05/20 que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2020, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 25 Juin 2020, par Monsieur Ali ADJAL, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, Président de chambre et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE :

La propriété sise au […] et celle sise au 54 du même boulevard sont séparées par un mur sur la partie basse duquel a été installé en 2001 un panneau d’affichage publicitaire.

Par acte d’huissier de justice en date du 7 novembre 2016, le syndicat des copropriétaires de la résidence du […] (ci-après 'le syndicat des copropriétaires') et M. A B (l’un des copropriétaires) ont fait assigner la SCI […] devant le tribunal d’instance de Nancy afin de voir borner leurs propriétés respectives.

Le tribunal a fait droit à cette demande par jugement du 3 mai 2017.

Le géomètre-expert désigné par le tribunal, M. X, a déposé son rapport le 24 septembre 2018, en concluant notamment que le mur séparatif des deux propriétés, sur lequel est apposé le panneau d’affichage publicitaire, est un mur mitoyen.

Le syndicat des copropriétaires et M. A B ont demandé au tribunal d’homologuer le rapport de l’expert, de partager les frais d’expertise par moitié, d’enjoindre à la SCI […] de retirer à ses frais le panneau publicitaire, de la condamner à payer des dommages et intérêts à hauteur de 5 000 euros, outre une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

[…] ne s’est pas fait représenter lors de l’audience au cours de laquelle le tribunal a mis l’affaire en délibéré.

Par jugement rendu le 14 juin 2019, le tribunal a homologué le rapport d’expertise de M. X, il a enjoint à la SCI […] de retirer à ses frais le panneau publicitaire sous peine d’astreinte, il a réparti entre les deux parties la charge des frais d’expertise (et, à cet égard, il a condamné la SCI […] à rembourser au syndicat des copropriétaires et à M. A B la moitié des provisions pour expertise versées par eux), il a condamné la SCI 52 boulevard

Lobau à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par déclaration enregistrée le 12 juillet 2019, la SCI […] a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions déposées le 10 février 2020, la SCI […] demande à la cour d’infirmer le jugement déféré et, statuant à nouveau, de :

— constater que l’immeuble du […] n’est plus sa propriété depuis qu’elle l’a cédé le 20 août 2016 à la société Fitness Park,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir retirer le panneau publicitaire installé sur le mur mitoyen,

— constater l’antériorité de la pose du panneau publicitaire à la création du du syndicat des copropriétaires, ce qui rendait inutile toute demande d’autorisation à ce syndicat,

— juger que l’installation d’un panneau publicitaire sur un mur mitoyen ne saurait être considérée comme un ouvrage au sens de l’article 662 du code civil et, par voie de conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,

— subsidiairement, constater que le panneau publicitaire n’a plus été loué à une entreprise de publicité depuis la résiliation du contrat en date du 21 mai 2013 et depuis la location de l’ensemble des locaux à la société Fitness Park, de sorte qu’elle n’a plus perçu aucun bénéfice du fait de cet emplacement publicitaire depuis que Fitness Park est locataire de l’immeuble et, par voie de conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de dommages et intérêts au titre des bénéfices non perçus sur la location de l’emplacement publicitaire,

— subsidiairement, dire que toute condamnation à des dommages et intérêts au titre d’un quelconque bénéfice sur la location devra être calculée sur la base des sommes antérieurement perçues par la SCI […], soit la moitié d’un revenu locatif annuel sur cinq ans (soit 1 250 euros),

— en tout état de cause, débouter le syndicat des copropriétaires et M. A B de leurs demandes de dommages et intérêts de 5 000 euros comme de toute autre demande,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d’appel.

A l’appui de son appel, la SCI […] expose notamment :

— que depuis 2001, le mur mitoyen a été loué à une société d’affichage publicitaire, sans que cela pose jamais de problème entre les deux propriétaires concernés jusqu’à la création de la copropriété du […] et l’introduction de cette procédure dont l’objet est, pour cette copropriété, de vouloir 'battre monnaie’ (sic) du fait de l’existence du panneau publicitaire sur le mur mitoyen,

— que, toutefois, elle a donné en location à compter de septembre 2013 son immeuble du […] à la société Fitness Park, qui a transformé le panneau publicitaire litigieux en panneau signalisateur (de sorte qu’elle ne tire plus aucun bénéfice de ce panneau depuis cette mise en location),

— qu’elle a vendu cet immeuble du […] à la société Fitness Park le 20 août 2016, de sorte qu’elle n’est plus en mesure d’enlever le panneau litigieux,

— qu’il ne lui appartenait pas, lors de la constitution de la copropriété du […], de se rapprocher de cette dernière pour demander une autorisation concernant un panneau publicitaire existant depuis de nombreuses années,

— qu’au surplus, la panneau publicitaire n’est pas un ouvrage nécessitant l’autorisation du propriétaire mitoyen, car il ne constitue qu’un accessoire,

— que ce panneau publicitaire n’a généré aucune nuisance (ni au regard de la solidité du mur, ni au regard de la jouissance du syndicat des copropriétaires),

— que la location du panneau publicitaire à une entreprise de publicité a été résiliée le 21 mai 2013, soit moins d’un an après la création du syndicat des copropriétaires,

— jusqu’à sa résiliation, la location du panneau publicitaire procurait un loyer annuel de 500 euros ht, soit 2 500 euros sur cinq ans (ce qui limite à la moitié de cette somme – 1 250 euros – le montant que les propriétaires du […] pourraient réclamer),

— que son représentant n’a commis aucune faute ni aucune rétention sur la situation de l’immeuble du […] dès lors qu’aucune question ne lui a été posée à cet égard.

Par conclusions déposées le 11 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires et M. A B (représenté par sa curatrice) demandent à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a enjoint à la SCI […] de retirer sous astreinte le panneau publicitaire, et, ajoutant au jugement, de condamner la SCI […] à leur payer la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice subi et celle de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Ils font valoir :

— que ce n’est qu’à hauteur d’appel que la SCI […] précise ne plus être propriétaire, depuis le 24 août 2016, du bien objet de cette procédure,

— que cette dissimulation déloyale, pendant toute la procédure de première instance et durant l’expertise, leur cause un préjudice et modifie considérablement le litige,

— que l’injonction de retrait du panneau publicitaire n’a plus lieu d’être,

— que la SCI […] n’a jamais demandé l’accord d’aucun des propriétaires successifs du […] pour apposer le panneau publicitaire, en violation des dispositions de l’article

662 du code civil applicables en l’espèce,

— que le préjudice découlant de l’existence de ce panneau et du détournement des revenus que la SCI […] s’est réservés justifient l’octroi de la somme de 5 000 euros décidé par le tribunal (préjudices financier et moral confondus),

— qu’en ne révélant que le 10 octobre 2019 qu’elle n’était plus propriétaire du […] depuis le 24 août 2016 (soit avant même l’introduction de cette instance), la SCI […] a commis une faute justifiant l’octroi d’une somme supplémentaire de 5 000 euros.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’injonction d’enlever le panneau publicitaire :

[…] n’étant plus propriétaire de l’immeuble du […], elle n’a plus qualité pour enlever le panneau publicitaire litigieux et la demande tendant à cette fin devient irrecevable. C’est donc à juste titre que le syndicat des copropriétaires et M. A B retirent cette demande.

Il convient de constater qu’ils se désistent de cette demande et de réformer le jugement déféré sur ce point.

Sur l’octroi de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le panneau publicitaire :

L’article 662 du code civil dispose que l’un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d’un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l’autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l’autre.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la partie du mur dans lequel est fixé le panneau publicitaire litigieux est un mur mitoyen, propriété commune des propriétaires des fonds sis […] et […].

Le panneau publicitaire d’une surface de plusieurs mètres carrés, fixé sur le mur mitoyen, a nécessairement impliqué, pour sa pose, l’enfoncement de vis ou crochets dans ledit mur. Cette opération rendait nécessaire, en application de l’article précité, l’accord conjoint des deux propriétaires. Il ne ressort pas des pièces produites par la SCI […], ni même de ses conclusions, que cette dernière ait sollicité et obtenu l’accord de l’autre propriétaire lorsqu’elle a mis en place ce panneau publicitaire en 2001. Il n’apparaît pas davantage qu’elle ait informé les propriétaires successifs (y compris le syndicat des copropriétaires en dernier lieu) de l’existence du rapport financier que lui procurait l’existence de ce panneau (ni, à plus forte raison, qu’elle ait partagé par moitié les locations perçues grâce à ce panneau).

[…] a manifestement agi, concernant la gestion de ce panneau publicitaire, comme s’il était fixé non pas sur un mur mitoyen, mais sur un mur lui appartenant exclusivement.

Nul ne plaidant par procureur, le syndicat des copropriétaires n’est pas recevable à solliciter des dommages et intérêts pour le préjudice ainsi causé par la SCI […] aux propriétaires qui l’ont précédé. En revanche, il est recevable à solliciter l’indemnisation du double préjudice qu’il subit :

— un préjudice moral découlant de l’attitude déloyale de son voisin du […], ayant agi comme s’il avait été le seul propriétaire du mur mitoyen, puisqu’il ne l’a pas informé des revenus que lui procurait ledit panneau, ni proposé le partage du bénéfice financier ainsi obtenu,

— un préjudice financier découlant de la location que la SCI […] a perçue entre le jour de la création du syndicat des copropriétaires (janvier 2012) et le jour où la location a été résiliée (en mai 2013 suivant la lettre du locataire, la SARL Cap, produite aux débats).

Au vu des éléments de la cause, le préjudice moral ainsi caractérisé doit être indemnisé à hauteur de 500 euros.

Le préjudice financier doit être indemnisé à hauteur de 50% des revenus que le panneau publicitaire a rapporté à la SCI en 2012 et 2013, soit au vu des factures de loyers produites : 500 euros ht x 2 ans x 0,5 = 500 euros.

Par conséquent, la SCI […] sera condamnée à payer à le syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts. Le jugement ayant accordé à ce titre une indemnité de 5 000 euros sera réformé sur ce quantum.

Sur l’octroi de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par la déloyauté de la SCI […] pendant la procédure :

[…] a révélé dans ses conclusions d’octobre 2019 qu’elle n’était plus propriétaire du bien sis à cette adresse depuis août 2016, pour l’avoir vendu à un tiers.

Or, la SCI […] a été assigné en bornage dès le 7 novembre 2016, soit à une date à laquelle elle n’était déjà plus propriétaire du bien à borner. Pendant toute la procédure de première instance et pendant toutes les opérations d’expertise, elle s’est abstenue de signaler au syndicat des copropriétaires, ainsi qu’au tribunal ou à l’expert judiciaire qu’elle n’était plus propriétaire du bien objet du litige.

Cette attitude déloyale est préjudiciable au syndicat des copropriétaires et à M. A B, notamment en ce qu’elle a conduit ces derniers à former une demande en enlèvement du panneau qui n’avait plus aucun intérêt et devenait, de ce fait, irrecevable.

[…] ne peut excuser sa déloyauté par la négligence dont elle a fait preuve en s’abstenant sans raison de comparaître devant le tribunal lors des audiences décisives.

L’attitude déloyale de la SCI […] et le préjudice moral qui en résulté pour le syndicat des copropriétaires et M. A B justifient qu’elle soit condamnée à leur payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

[…], qui est la partie perdante, supportera les dépens de première instance et d’appel et elle sera déboutée de sa demande de remboursement de ses frais de justice irrépétibles. En outre, il est équitable qu’elle soit condamnée à payer aux deux intimés la somme globale de 3 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile (en sus de celle de 1 500 euros déjà allouée par le tribunal).

PAR CES MOTIFS :

La COUR, statuant en audience publique et par arrêt contradictoire,

INFIRME partiellement le jugement déféré et, statuant à nouveau sur les deux chefs infirmés,

DIT n’y avoir plus lieu d’enjoindre la SCI […] de retirer à ses frais le panneau publicitaire fixé sur le mur mitoyen,

CONDAMNE la SCI […] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 € (mille euros) (au lieu de 5 000 € (cinq mille euros) à titre de dommages et intérêts,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,

Y ajoutant,

CONDAMNE la SCI […] à payer au syndicat des copropriétaires et à M. A B (représenté par sa curatrice) la somme de 2 500 € (deux mille cinq cents euros) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral causé par la déloyauté dont elle a fait preuve au cours de la procédure,

DEBOUTE la SCI […] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI […] à payer au syndicat des copropriétaires et à M. A B (représenté par sa curatrice) la somme de 3 600 € (trois mille six cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI […] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, Président de chambre à la Cour d’Appel de NANCY, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en huit pages.