COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – CIVILE

SR/IM

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 20/00661 – N° Portalis DBVP-V-B7E-EVDZ

Jugement du 09 Mars 2017 du Tribunal de Grande Instance de TOURS

n° d’inscription au RG de première instance 15/559

Arrêt de la Cour d’Appel d’ORLEANS du 12 novembre 2018

Arrêt de la Cour de Cassation du 12 mars 2020

ARRET DU 08 MARS 2022

APPELANTES, DEMANDERESSES AU RENVOI :

Madame Z-I A

née le […] à […]

[…]

[…]

S.C.I. DOMAINE DE L’ECHO

[…]

[…]

Représentées par M^e Delphine BRETON de la SELARL GAYA, avocat au barreau d’ANGERS

INTIME, DEFENDEUR AU RENVOI :

Monsieur E A venant aux droits de Monsieur Y A et Madame G A née X, décédés

né le […] à […]

4 rue de Saint-Louans, lieudit Saint-Louans

[…]

Représenté par M^e Inès RUBINEL, substituant M^e Benoit GEORGE de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, avocat postulant au barreau d’ANGERS – N° du dossier 204043, et M^e Pauline BORDE substituant M^e Michel ARNOULT, avocat plaidant au barreau de TOURS COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 16 Novembre 2021 à 14 H 00, devant M^me ROUSTEAU, Présidente de chambre, M^me MULLER, Conseiller et M^me REUFLET, Conseiller, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Qui en ont délibéré

Greffière lors des débats : Madame LEVEUF

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 08 mars 2022 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Sylvie ROUSTEAU, Présidente de chambre et par Christine LEVEUF, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

[…]

Exposé du litige

Selon bail notarié du 14 décembre 1968, la société (SCI) Domaine de l’Écho, dont le capital social était alors détenu par M. H A (détenant 1 628 parts sociales), M^me Z-I A (1 part sociale), Y A (790 parts sociales, ancien gérant jusqu’à sa démission du 2 octobre 2006) et son épouse G X (1 part sociale) et la communauté de biens A-X (32 parts sociales) a loué à la société (SCEA) A Dutheil des bâtiments d’habitation avec dépendances, des bâtiments d’exploitation, une cour, des jardins, et des parcelles de terres, de bois taillis et de vignes AOC Chinon, situés à Chinon, d’une superficie totale de 27ha 08a 86ca. Le fermage a été fixé, pour l’ensemble des biens loués, à 121,86 quintaux de blé froment (soit actuellement environ 5 000 euros par an) et le bail a débuté le 1er janvier 1969.

Le bail consenti pour une durée initiale de 9 ans a été tacitement régulièrement renouvelé. La surface louée a été agrandie à la suite de différents baux verbaux.

M^me Z-I A est la gérante de la SCI depuis 2006.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 avril 2009, Y A, associé minoritaire de la SCI Domaine de l’Écho, a sollicité M^me Z-I A en sa qualité de gérante pour lui signaler que le montant du fermage n’était pas en conformité avec l’arrêté préfectoral du 17 décembre 2008 fixant les minima et les maxima des valeurs locatives, et qu’il était largement sous-évalué. Il a observé que la SCEA A Dutheil louait désormais une surface de 63ha 54a 12ca, que le calcul des fermages pour des vignes en AOC Chinon, compte tenu des us et coutumes, se faisait sur la base d’une production de 10 hl/ha ; qu’ainsi en application de l’arrêté préfectoral précité, le fermage devait être de 89 593,09 euros. Il a invoqué subir un préjudice particulièrement important et a demandé à la gérante que le prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2005 soit 'fixé conformément aux dispositions légales'.

Par lettre recommandée avec accusé de réception (RAR) du 7 septembre 2010, Y et G A ont indiqué à la gérante M^me Z-I A que le prix du fermage devait selon eux faire l’objet d’une révision conformément à l’article L.411-50 du code rural.

Par lettre RAR du 30 septembre 2010, M^me Z-I A a répondu qu’il n’y avait pas lieu de fixer le montant du fermage dès lors qu’au moment du renouvellement, les parties s’étaient parfaitement accordées sur son montant depuis appelé et payé normalement. Elle a ajouté que Y et G A ne pouvaient plus agir en vertu de l’article L.411-13 du code rural.

Par courrier RAR du 30 décembre 2013 de leur conseil, Y et G A ont réitéré auprès de M^me Z-I A ès qualités leur demande de révision du fermage dû par la SCEA A Dutheil. Ils ont fait valoir que le prix du fermage, selon arrêté préfectoral du 18 juillet 2012, devait être de 90 000 euros environ, à affiner en fonction des superficies louées et ont demandé que leur soit indiquée la superficie exacte de chaque parcelle louée par la SCEA, les lieudits et communes de leur situation.

Le bail a été une nouvelle fois renouvelé au profit de la SCEA A Dutheil.

Par courrier RAR du 15 janvier 2014, M^me Z-I A a répondu qu’en sa qualité de gérante de la SCI du Domaine de l’Écho, elle était actuellement en charge de négocier le renouvellement du bail avec la SCEA A Dutheil.

Par courrier du 22 janvier 2014 de leur conseil, Y et G A ont renouvelé leurs demandes auprès de la gérante de la SCI Domaine de l’Écho.

Suivant procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 19 juin 2014, l’assemblée générale de la SCI Domaine de l’Écho a pris acte, d’une part, de l’impossibilité à ce jour de demander une révision du fermage dans le cadre du bail à ferme au profit de la SCEA A Dutheil dans la mesure où le renouvellement de ce bail avait eu lieu automatiquement par tacite reconduction le 14 décembre 2013 aux mêmes conditions et, d’autre part, du fait que cette décision relevait des pouvoirs de la gérante.

Par acte d’huissier du 3 février 2015, Y A et G X ép. A ont assigné M^me Z-I A et la SCI Domaine de l’Écho devant le tribunal de grande instance de Tours, aux fins de voir, au visa des articles 1843-5 alinéa 1er et 1850 alinéa 1er du code civil reconnaître la responsabilité de M^me Z-I A en sa qualité de gérante de la SCI Domaine de l’Écho pour faute de gestion du fait de son refus de réviser le prix du fermage du bail renouvelé le 1er janvier 2014 au profit de la SCEA A Dutheil Père & Fils, et la voir condamner à verser à la SCI du Domaine de l’Écho la somme de 420 525 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier subi.

En défense, M^me Z-I A et la SCI du Domaine de l’Écho ont conclu au rejet pur et s i m p l e d e l ' e n s e m b l e d e s d e m a n d e s d e P i e r r e e t C o l e t t e C o u l y ; s u b s i d i a i r e m e n t e t reconventionnellement, ils ont demandé qu’il soit jugé que Y A a commis une faute dans la gestion de la SCI du Domaine de l’Écho en ne renégociant pas les fermages en 2005 et que celui-ci soit condamné, en réparation du préjudice subi par la SCI du Domaine de l’Écho pour les années 2011, 2012, 2013, 2014 et 2015 à payer une somme de 235 000 euros.

Par jugement du 9 mars 2017, le tribunal de grande instance de Tours a, notamment :

- jugé que Z-I A a commis une faute de gestion ouvrant droit pour la SCI du Domaine de l’Écho à l’indemnisation de son préjudice,

- avant dire droit sur la fixation de ce préjudice, a ordonné une expertise judiciaire et a commis M. K de C pour y procéder, donnant mission à celui-ci de proposer une valeur locative des parcelles de vignes de la SCI Domaine de l’Écho conformément aux critères fixés par l’article L.411-11 du code rural, et fixant à 2 000 euros TTC la provision à valoir sur les frais et honoraires de l’expert judiciaire à verser par Y et G A,
- débouté Z-I A de sa demande reconventionnelle,

- condamné Z-I A à payer à Y A et à G A la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, soit 1 500 euros chacun,

- condamné Z-I A aux entiers dépens de l’instance,

- ordonné l’exécution provisoire,

- déclaré le présent jugement commun et opposable à la SCI du Domaine de l’Écho.

Le tribunal a constaté préalablement qu’alors que les SCI du Domaine de l’Écho et la SCEA A Dutheil sont des sociétés familiales, la fixation d’un fermage peu élevé et l’absence de sa réévaluation sur plusieurs années pouvaient se comprendre par l’entente des associés, que le consensus avait pris fin et l’économie initiale du contrat avait été modifiée à la suite d’un conflit familial.

Rappelant que les associés sont recevables, en vertu de l’article 1843-5 du code civil, à exercer l’action ut singuli, en réparation du préjudice causé à la société, et notant que selon l’article 16 des statuts de la SCI Domaine de l’Écho, seul le gérant a pouvoir de renégocier le montant du fermage lors du renouvellement du bail, soit amiablement, soit à défaut d’accord avec le preneur, en saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux sur le fondement de l’article L.411-50 du code rural, il a retenu qu’une faute de gestion de M^me Z-I A était à l’origine d’un préjudice pour la SCI, équivalent à la différence entre le montant du fermage tel qu’il aurait été fixé par le tribunal paritaire des baux ruraux et le montant actuellement acquitté. A cet égard, observant que la fixation du montant du fermage obéit à des modes de calcul d’ordre public, il a considéré que même à appliquer des correctifs liés à la nature des surfaces et aux conventions des parties en matière de replantation, remplacement ou renouvellement, M^me Z-I A ne pouvait ignorer le caractère manifestement sous-évalué du montant du fermage au vu de la différence importante avec le montant auquel il aurait dû être fixé, confirmé par un avis d’expert foncier produit à la cause. Il a retenu qu’elle avait commis une faute en n’engageant pas d’action pour fixer le prix du fermage, à l’amiable ou judiciairement.

Il a estimé y avoir lieu à ordonner une expertise judiciaire pour déterminer le montant du préjudice dont devait répondre M^me A du fait de sa faute de gestion, considérant que l’avis d’expert foncier sus-évoqué, non contradictoire, ne pouvait servir de base de calcul.

Il a rejeté la demande subsidiaire et reconventionnelle de M^me Z-I A, en estimant que le conflit familial n’était pas né sous la gérance de Y A, jamais à l’époque mis en demeure de réviser le montant du fermage, de sorte qu’aucune faute de gestion ne pouvait lui être reprochée.

M. de C a déposé son rapport le 7 mai 2018.

Par arrêt du 12 novembre 2018, sur l’appel de M^me Z-I A et de la SCI Domaine de l’Écho, la cour d’appel d’Orléans a confirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et y ajoutant, a condamné M^me Z-I A, en sa qualité de gérante de la SCI du Domaine de l’Écho, à verser à Y A et G X, la somme de 4 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, soit 2 000 euros chacun, ainsi qu’aux entiers dépens.

Y A est décédé le […] ; G A née X est décédée le […] ; laissant en seul qualité d’ayant-droit, leur fils unique, M. E A.

Parallèlement, la SCI du Domaine de l’Écho a été placée en liquidation amiable en l’absence de prorogation acceptée par l’ensemble des associés lors de l’assemblée générale extraordinaire du 13 décembre 2018, M^me Z-I A étant désignée en qualité de liquidateur amiable. Cette dernière désignation a fait l’objet d’une contestation de la part de M. E A, dans le cadre d’une action pendante devant la cour d’appel d’Orléans.

Par arrêt du 12 mars 2020, sur le pourvoi formé par M^me Z-I A et la SCI Domaine de l’Écho, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 12 novembre 2018, entre les parties, par la cour d’appel d’Orléans ; a remis l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cette arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel d’Angers ; a condamné M. E A aux dépens ; en application de l’article 700 du code de procédure civile, a rejeté la demande formée par M. E A et l’a condamné à payer à la société du Domaine de l’Écho et à M^me Z-I A la somme globale de 3 000 euros.

La Cour de cassation a donné acte à M. E A, ayant-droit de ses parents décédés, de sa reprise d’instance.

Elle a rappelé, au visa des articles 1843-5 et 1850 du code civil, qu’il résulte de ces textes que le gérant d’une société est responsable des fautes commises dans sa gestion et qu’un ou plusieurs associés peuvent intenter l’action sociale en responsabilité contre lui en vue de la réparation d’un préjudice subi par le groupement.

Elle a jugé que la cour d’appel d’Orléans, en retenant, pour dire que M^me A avait commis une faute de gestion ouvrant droit à l’indemnisation du préjudice subi par la SCI, que celui-ci correspond à la différence entre le montant du fermage, tel qu’il aurait été fixé par le tribunal paritaire des baux ruraux, ce qui inclut l’existence d’un aléa judiciaire quand bien même la fixation des fermages est encadrée, et le montant actuellement acquitté depuis la date à laquelle le bail a été renouvelé et jusqu’au prochain renouvellement, alors qu’elle avait relevé qu’une expertise judiciaire avait été ordonnée à l’effet de déterminer la valeur locative conformément aux critères fixés par l’article L.411-11 du code rural et de la pêche maritime, de sorte que cet élément de comparaison n’était pas objectivement déterminé, a, en ne caractérisant pas un préjudice certain et actuel, violé les articles 1843-5 et 1850 du code civil.

Par déclaration du 4 juin 2020, M^me Z-I A et la SCI Domaine de l’Écho ont saisi la cour d’appel d’Angers sur renvoi de la Cour de cassation par l’arrêt de sa troisième chambre civile du 12 mars 2020 ; intimant M. E A venant aux droits de M. Y A et M^me G A née X.

Les parties ont conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 octobre 2020.

*

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 494 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement :

- du 6 juillet 2021 pour M^me Z-I A et la SCI Domaine de l’Écho,

- du 30 septembre 2021 pour M. E A venant aux droits de Y et G A,

qui peuvent se résumer comme suit.

M^me Z-I A et la SCI Domaine de l’Écho demandent à la cour, au vu de l’arrêt de la Cour de cassation en date du 12 mars 2020, au vu des dispositions de l’article L.411-50 du code rural, au vu de l’arrêté préfectoral en date du 18 juillet 2013 et en particulier son article 13, de :

statuant à nouveau,

- débouter le défendeur de l’intégralité de ses demandes telles que formulées devant le tribunal de grande instance de Tours et devant la cour d’appel d’Orléans,

- juger que M^me Z-I A n’a commis aucune faute de gestion ouvrant droit pour la SCI Domaine de l’Écho à une indemnisation d’un quelconque préjudice,

- condamner M. E A à verser à M^me Z-I A la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- débouter M. E A de ses demandes à ce titre,

- condamner M. E A à restituer les sommes perçues au titre de l’article 700 du code de procédure civile et auxquelles M^me Z-I A a été condamnée tant par le tribunal de grande instance de Tours dans le cadre de sa décision du 9 mars 2017 que par la cour d’appel d’Orléans dans le cadre de son arrêt du 12 novembre 2018,

- condamner M. E A aux entiers dépens de la présente instance devant le tribunal de grande instance de Tours mais également devant la cour d’appel d’Orléans, et le condamner aussi à supporter l’intégralité des frais de l’expertise confiée à M. K de C par le tribunal de grande instance de Tours dans le cadre de sa décision du 9 mars 2017.

Les appelantes soutiennent en premier lieu que la cour de cassation a censuré l’ensemble des dispositions de l’arrêt de la cour d’appel d’Orléans, de sorte que le débat devant la cour d’appel de renvoi porte de nouveau sur la question de la responsabilité de M^me A ès qualités.

Elles estiment que M^me A, en sa qualité de gérante, était seule juge du caractère acceptable du prix du fermage et ne peut se voir reprocher aucune faute, que les règles d’ordre public énoncées à l’article L.411-50 du code rural applicables à la fixation du prix du fermage à l’occasion du renouvellement du bail sont conditionnées par l’existence d’un désaccord entre les parties quant à la modification des clauses du bail renouvelé et qu’en l’espèce, il n’existait aucun désaccord entre le preneur et le bailleur mais uniquement entre les associés de la SCI bailleresse.

Elles soutiennent également que l’expertise ordonnée par le tribunal de Tours avait pour objet de fixer un préjudice non déterminé ni déterminable au moment où le tribunal statuait et non pas d’en évaluer l’étendue, raison pour laquelle la cour de cassation a censuré l’arrêt ayant confirmé la décision du premier juge.

Estimant que le préjudice allégué par M. E A n’est ni actuel, ni direct, ni certain, et que M^me A ès qualités n’a commis aucune faute de gestion, les appelantes sollicitent que M. E A soit débouté de l’intégralité de ses demandes.

M. E A venant aux droits de Y et G A demande à la cour, au vu des articles 1843-5 alinéa 1er et 1850 alinéa 1er du code civil, au vu de la jurisprudence, des pièces versées aux débats, de l’arrêt de la Cour de cassation du 12 mars 2020 et du jugement du tribunal de grande instance de Tours du 9 mars 2017, de :

- déclarer M^me Z-I A et la SCI du Domaine de l’Écho non fondées en leur appel et en toutes contestations et demandes contraires aux présentes, les en débouter,
- constater l’existence d’une faute de gestion imputable à M^me Z-I A en sa qualité de gérante de la SCI Domaine de l’Écho,

- constater que le préjudice est certain,

- constater le lien de causalité entre les deux premiers éléments,

en conséquence,

- confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Tours du 9 mars 2017 en ce qu’il a jugé que M^me Z-I A avait commis une faute de gestion engageant sa responsabilité en sa qualité de gérante de la SCI Domaine de l’Écho et ouvrant droit à indemnisation,

- débouter M^me Z-I A, ès qualités, et la SCI Domaine de l’Écho de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions comme étant mal fondées,

- condamner M^me Z-I A, ès qualités, à payer à M. E A la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner M^me Z-I A, ès qualités, aux entiers dépens d’appel avec distraction au profit de l’avocat soussigné aux offres de droit.

M. A ne fait pas la même analyse que les appelantes de l’arrêt de la cour de cassation et soutient que cette dernière a reconnu l’existence d’un préjudice mais a uniquement subordonné son caractère certain à l’expertise ordonnée par le tribunal de grande instance de Tours. M. A estime que depuis le dépôt du rapport de l’expert judiciaire, M. C, expert immobilier & agricole et foncier, en date du 7 mai 2018, la valeur locative des biens au 1er janvier 2014 permettant de connaître le prix du fermage qui aurait été fixé si la gérante avait saisi le tribunal paritaire des baux ruraux est connue et permet donc d’évaluer, par comparaison avec le prix du fermage pratiqué, le montant du préjudice. Il estime que le différentiel de fermage est significatif puisque le fermage actuel est de 5 000 euros alors que la valeur locative a été fixée par l’expert judiciaire à 41 281 euros.

M. A soutient l’existence d’une faute de gestion de la part de M^me A ès qualités, en ce qu’elle s’est abstenue volontairement de renégocier le prix du fermage du bail renouvelé et n’a pas saisi le TPBR à cette fin, et demande la confirmation du jugement du tribunal de Tours en ce qu’il a dit que cette faute ouvrait droit à indemnisation. Il ne sollicite pas d’indemnisation, rappelant que le tribunal de Tours est toujours saisi de la fixation du montant du préjudice allégué par la SCI Domaine de l’Écho.

Motifs de la décision

L’arrêt de la cour d’appel d’Orléans en date du 12 novembre 2018 ayant été annulé en toutes ses dispositions par la cour de cassation, toutes les questions débattues entre les parties devant la cour d’appel d’Orléans sont de nouveau soumises à l’examen de la cour après appel du jugement du 9 mars 2017 du tribunal de grande instance de Tours, étant rappelé que seules les dispositions ayant retenu la responsabilité et condamné M^me Z-I A ont été frappées d’appel tandis que les dispositions relatives à l’expertise judiciaire, depuis lors réalisée, n’ont pas été critiquées.

La faute de gestion engageant la responsabilité de M^me Z-I A envers les associés de la SCI Domaine de l’Écho est donc la principale question débattue devant la cour, le préjudice résultant d’une telle faute, à la supposer caractérisée, pouvant être déterminé au regard d’une expertise judiciaire désormais terminée visant à faire fixer le prix du fermage.

En droit, l’article 1850 du code civil dispose que chaque gérant est responsable individuellement envers la société et envers les tiers, soit des infractions aux lois et réglements, soit de la violation des statuts, soit des fautes commises dans sa gestion.

L’article 1845-3 du même code dispose qu’un ou plusieurs associés peuvent intenter l’action sociale en responsabilité contre les gérants. Les demandeurs sont habilités à poursuivre la réparation du préjudice subi par la société.

Le litige se concentre sur le fait, pour M^me Z-I A en sa qualité de gérante, de ne pas avoir agi en révision du prix du bail rural consenti par la SCI Domaine de l’Écho à la SCEA A Dutheil Père & Fils à l’occasion du renouvellement intervenu le 1er janvier 2014, fait que les intimés qui ont introduit l’action ut singuli qualifient de refus fautif de la gérante engageant sa responsabilité en ce qu’il a causé un préjudice financier considérable à la SCI Domaine de l’Écho.

En droit, l’article L.411-11 du code rural et de la pêche maritime (version 2010-2020) dispose que le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative.

Ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés chaque année selon la variation d’un indice national des fermages.

[…]

Par dérogation aux dispositions précédentes, le loyer des terres nues portant des cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles et des bâtiments d’exploitation y afférents peut être évalué en une quantité de denrées comprise entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative. Dans ce cas, les dispositions relatives à l’actualisation du loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation prévues au présent article ne s’appliquent pas.

[…]

Ces maxima et ces minima font l’objet d’un nouvel examen au plus tard tous les six ans. S’ils sont modifiés, le prix des baux en cours ne peut, sous réserve des dispositions figurant au premier alinéa de l’article L. 411-13, être révisé que lors du renouvellement ou, s’il s’agit d’un bail à long terme, en début de chaque nouvelle période de neuf ans. A défaut d’accord amiable, le tribunal paritaire des baux ruraux fixe le nouveau prix du bail.

L’article L.411-50 du code rural et de la pêche maritime dispose que le renouvellement du bail s’opère automatiquement aux conditions du bail initial, sauf convention contraire ; toutefois, à défaut d’accord entre les parties, le tribunal paritaire fixe le prix et statue sur les clauses et conditions contestées du nouveau bail.

L’article 16 du titre III 'Administration’ des status de la SCI Domaine de l’Écho, intitulé 'Pouvoirs des gérants’ stipule notamment : 'Les gérants consentent et acceptent tous baux ou locations, cessions desdits baux, sous location, le tout pour le temps et aux prix, charges et conditions qu’ils jugent convenables' ; 'Ils convoquent l’assemblée générale des associés et exécutent ses décisions’ ; 'Le ou les gérants pourront, toutes les fois où ils le jugeront utile, soumettre à l’approbation des associés des propositions sur un objet déterminé ou les convoquer en assemblée générale' (pièce n°1 intimé).

Il n’est pas contesté que M^me Z-I A, en sa qualité de gérante de la SCI Domaine de l’Écho, avait seule qualité pour établir une convention avec la SCEA A Dutheil révisant le prix du fermage ou, en cas de désaccord, initier une procédure devant le tribunal paritaire des baux ruraux (TPBR) afin de faire fixer judiciairement le prix fermage à l’occasion du renouvellement du bail le 1er janvier 2014.
Il est établi que par deux courriers recommandés des 27 avril 2009 et 7 septembre 2010, Y et G A ont demandé à la gérante de fixer le prix du bail conformément aux dispositions réglementaires applicables détaillées dans leurs courriers, en référence particulièrement à l’arrêté préfectoral du 17 décembre 2008 alors applicable, lui demandant notamment d’indiquer 'les démarches [envisagées] pour faire fixer le prix du bail renouvelé dans le cadre des conditions de l’arrêté préfectoral et du statut du fermage qui est d’ordre public'. (pièces n°4 et 5 intimé).

M^me Z-I A s’est abstenue de toute action en ce sens, la seule réponse antérieure au renouvellement du bail du 1er janvier 2014 étant un courrier de sa part aux époux Y et G A en date du 30 septembre 2010 leur indiquant qu’il n’y avait pas lieu, selon elle, à voir fixer le montant du fermage puisqu’il n’y avait jamais eu de désaccord à ce sujet entre la SCI et la SCEA (pièce n°13 intimé).

Les courriers du conseil de Y et G A à M^me Z-I A en date des 30 décembre 2013, 22 janvier 2014 et 30 septembre 2014, lui demandant de réviser le prix du fermage ou de saisir le TPBR pour faire fixer judiciairement ce prix, sont intervenus tardivement au regard de la date de renouvellement du bail le 1er janvier 2014. La saisine du TPBR, qui n’est effectivement pas soumise à un quelconque délai lorsqu’elle est faite dans le cadre de l’article L.411-50 du code rural et de la pêche maritime, est toutefois subordonnée à un désaccord préalable entre bailleur et preneur qui, en l’espèce, n’a pas été élevé par M^me Z-I A avant le renouvellement du 1er janvier 2014.

Toutefois, au regard des deux premiers courriers de 2009 et 2010, il est établi que dès cette date, M^me Z-I A, qui estimait n’y avoir lieu à révision d’un prix 'parfaitement accepté par les parties', était informée de ce que le prix du fermage était inférieur aux dispositions réglementaires en vigueur et que deux associés minoritaires estimaient que l’intérêt social de la SCI n’était pas préservé.

En outre, en application de l’arrêté préfectoral du 18 juillet 2012 relatif au statut de fermage et comportant des dispositions particulières aux baux viticoles, M^me Z-I A connaissait les minima et maxima entre lesquels le prix du fermage devait être fixé.

Il résulte des pièces produites aux débats par les intimés visant à évaluer le prix du fermage, en premier lieu un avis de valeur locative émis par M. D émis au seul profit de Y et G A, non contradictoirement, en second lieu un rapport d’expertise judiciaire remis par M. C le 7 mai 2018, que la valeur locative des terres viticoles de la SCI Domaine de l’Écho, est évaluée à 51 725 euros par le premier à la date du 7 novembre 2015 (pièce n°22) et à 41 281 euros par le deuxième à la date du 1er janvier 2014 (pièce n°40).

M^me Z-I A ne fournit aucun élément de nature à expliquer la différence substantielle de prix entre le fermage pratiqué, environ 5 000 euros et la valeur locative au 1er janvier 2014 telle que fixée par l’expert judiciaire. En particulier, elle ne reprend pas devant la cour d’appel de renvoi le premier facteur de minoration allégué devant la cour d’appel d’Orléans, qui l’a écarté, tenant à l’existence d’accords avec le preneur relatifs à la prise en charge des frais de première plantation ou de replantation en cas d’arrachage total, que M^me Z-I A n’est pas parvenue à prouver. L’autre facteur de minoration allégué par la gérante est la fixation d’un prix de fermage 'terres nues', alors conforme à l’arrêté préfectoral du 18 juillet 2012. Toutefois, l’application de ce prix de fermage 'terres nues’ est subordonnée à la condition que le preneur ait effectivement pris à bail des terres nues et ait procédé lui-même à la plantation des vignes, à ses frais exclusifs et avec l’accord du bailleur, ce qui n’est pas davantage prouvé par la gérante. Il ressort à l’inverse du bail à ferme du 14 décembre 1968 que celui-ci porte sur un domaine rural à vocation principalement viticole comprenant de très nombreuses parcelles désignées comme étant en nature de vigne (pièce n°3 intimé). S’agissant des améliorations du sol en raison des vignes plantées par le preneur, et de l’accession à la propriété de ces vignes par le bailleur lors du renouvellement du bail pouvant donner lieu à une indemnisation du preneur, il ne résulte d’aucun des éléments produits aux débats par l’appelante que le fermage n’aurait pas été revu substantiellement à la hausse même en cas de prise en compte de ce facteur de minoration du prix de fermage renouvelé.

L’absence de désaccord entre la SCI et la SCEA quant au prix du fermage, qui justifierait selon l’appelante qu’elle n’a pas saisi le TPBR dont la saisine est conditionnée selon l’article L.411-50 du code rural et de la pêche maritime à l’existence d’un désaccord entre les parties, ne se confond pas avec l’absence d’atteinte à l’intérêt social de la SCI.

Par conséquent, M^me Z-I A ne peut tirer comme conséquence de l’absence de désaccord exprimé par la SCI qu’il n’y avait pas lieu à réviser le prix du fermage si celui-ci était, comme le démontre l’expertise, très inférieur aux prix fixés par arrêté préfectoral et lésait l’intérêt social de la SCI. Précisément, il est reproché à M^me Z-I A, sous couvert d’un accord entre la SCI et la SCEA que les associés minoritaires n’avaient pas la possibilité de dénoncer autrement qu’en demandant comme ils l’ont fait à plusieurs reprises de voir réviser le prix du fermage, d’avoir négligé les intérêts de la SCI dont elle était la gérante. Par conséquent, M^me Z-I A, consciente du prix très sous-évalué du fermage, aurait dû négocier un nouveau prix de fermage avec la SCEA et aurait dû, en cas de désaccord, saisir le TPBR.

En s’abstenant de toute action en ce sens, M^me Z-I A a commis une faute de gestion de la SCI Domaine de l’Écho.

Cette faute de gestion a entraîné le renouvellement automatique du bail à un prix de fermage identique, soit très inférieur au prix qui aurait dû être fixé en application de l’arrêté préfectoral du 18 juillet 2012.

Le préjudice résultant de cette faute de gestion est caractérisé par la différence entre le prix de fermage tel qu’il a été évalué par l’expert judiciaire, soit 41 208 euros pour l’ensemble du domaine au regard notamment de l’encadrement réglementaire, et le prix de fermage pratiqué par la SCI Domaine de l’Écho, environ 5 000 euros. Si ce préjudice nécessite d’être défini précisément, il n’est nullement aléatoire et repose sur des éléments objectifs. Sa détermination précise, pour laquelle une expertise judiciaire avait été ordonnée, relève du tribunal judiciaire de Tours dont la dernière décision en date du 7 janvier 2021 est un sursis à statuer dans l’attente de la décision de la cour saisie de la seule question de la responsabilité de M^me Z-I A.

Le jugement critiqué sera donc confirmé en ce qu’il a dit que M^me Z-I A a commis une faute de gestion ouvrant droit pour la SCI Domaine de l’Écho à la répartion de son préjudice.

Sur les frais irrépétibles et dépens

En considération de l’équité, il y a lieu de condamner M^me Z-L A, qui succombe en appel, à payer à M. E A la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d’appel devant la cour d’Orléans et la cour de céans, ainsi qu’aux dépens d’appel, avec distraction au profit du conseil de M. E A en application de l’article 699 du code de procédure civile.

***

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant sur renvoi après cassation,

CONFIRME le jugement en ce qu’il a dit que M^me Z-I A a commis une faute de gestion ;

L’INFIRME en ce qu’il a dit que cette faute ouvrait droit à réparation et renvoie au juge de premier ressort pour détermination du préjudice en lien avec la faute ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M^me Z-L A en sa qualité de gérante de la SCI Domaine de l’Écho à payer à M. E A la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M^me Z-L A, ès qualités, aux dépens de l’appel devant la cour d’appel d’Orléans et la cour d’appel d’Angers.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. LEVEUF S. ROUSTEAU