RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /24 DU 25 JANVIER 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/01803 – N° Portalis DBVR-V-B7G-FAWU

Décision déférée à la cour :

Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 21/01033, en date du 05 avril 2022,

APPELANTS :

Madame [N] [I]

née le 10 Avril 1995 à [Localité 5] (45), domiciliée [Adresse 2]

Représentée par M^e Thomas CUNY, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2022/4922 du 27/07/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NANCY)

Monsieur [M] [Y]

né le 16 Avril 1991 à [Localité 4](54), domicilié [Adresse 2]

Représenté par M^e Thomas CUNY, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro 2022/4920 du 27/07/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NANCY)

INTIMÉS :

Monsieur [T] [E],

domicilié [Adresse 1]

Représenté par M^e François CAHEN, avocat au barreau de NANCY

Madame [S] [D] épouse [E],

domiciliée [Adresse 1]

Représentée par M^e François CAHEN, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 Décembre 2023, en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2024, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 25 Janvier 2024, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 20 février 2019, M. [T] [E] et Mme [S] [D] épouse [E] ont donné à bail à M. [M] [Y] et Mme [N] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 590 euros outre 40 euros de charges. Par acte signé le même jour, Mme [F] [U] s’est portée caution solidaire des locataires.

Le 25 juin 2021, M. et Mme [E] ont fait signifier à M. [Y] et Mme [I] un commandement de payer la somme de 650,65 euros et de justifier de l’assurance, en visant la clause résolutoire. Ce commandement a également été signifié à la caution.

Par jugement du 5 avril 2022, le juge des contentieux de la protection de Nancy a :

— constaté la résiliation du bail,

— ordonné en conséquence à M. [Y] et Mme [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement,

— dit qu’à défaut pour M. [Y] et Mme [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. et Mme [E] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné solidairement M. [Y] et Mmes [I] et [U] à verser à M. et Mme [E] la somme de 1 578,65 euros selon décompte arrêté au 5 décembre 2021 incluant l’échéance du mois de décembre 2021,

— condamné in solidum M. [Y] et Mmes [I] et [U] à payer à M. et Mme [E] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 630 euros à compter du 1er janvier 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

— condamné in solidum M. [Y] et Mmes [I] et [U] à payer à M. et Mme [E] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [Y] et Mmes [I] et [U] aux dépens.

Par déclaration enregistrée le 1er août 2022, Mme [I] et M. [Y] ont interjeté appel du jugement précité en ce qu’il a constaté la résiliation du bail, ordonné en conséquence à M. [Y] et Mme [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement, dit qu’à défaut pour M. [Y] et Mme [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. et Mme [E] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, condamné solidairement M. [Y] et Mme [I] à verser à M. et Mme [E] la somme de 1 578,65 euros, condamné in solidum M. [Y] et Mme [I] à payer à M. et Mme [E] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 630 euros à compter du 1er janvier 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, condamné in solidum M. [Y] et Mme [I] à payer à M. et Mme [E] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamné in solidum M. [Y] et Mme [I] aux dépens.

Mme [I] et M. [Y] ont quitté les lieux le 23 mai 2023.

Par conclusions déposées le 27 septembre 2023, M. [Y] et Mme [I] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement,

Statuant à nouveau,

— débouter M. et Mme [E] de leurs demandes tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ainsi que l’expulsion de Mme [I] et de M. [Y],

— accorder à Mme [I] et à M. [Y] un délai de 36 mois à compter de la signification du jugement à intervenir pour s’acquitter de leurs dettes de loyer et charges,

— condamner M. et Mme [E] à payer à Mme [I] et à M. [Y] la somme de 242 euros,

— débouter M. et Mme [E] de toutes leurs demandes plus amples et contraires.

Dans l’hypothèse où une somme au titre des frais irrépétibles était mise à la charge des concluants :

— accorder à Mme [I] et à M. [Y] un délai de 24 mois à compter de la signification du jugement à intervenir pour s’acquitter de leurs dettes au titre des frais irrépétibles et des dépens.

En toute hypothèse,

— dire que les dépens de première instance seront partagés par moitié et condamner respectivement M. et Mme [E] et M. [Y] et Mme [I] à la moitié des dépens,

— condamner M. et Mme [E] aux entiers dépens d’appel.

Par conclusions déposées le 27 octobre 2023, M. et Mme [E] demandent à la cour de :

— constater que Mme [I] et M. [Y] ne justifient pas de leur nouvelle adresse, suite à leur départ des lieux loués,

— déclarer Mme [I] et M. [Y] irrecevables et en toute hypothèse mal fondés en leur appel,

— les en débouter,

— dire et juger que la demande d’expulsion est devenue sans objet à la suite du départ de Mme [I] et M. [Y] des lieux loués,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement en ce qu’il a :

— constaté la résiliation du bail,

— ordonné en conséquence à M. [Y] et Mme [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

— dit qu’à défaut pour M. [Y] et Mme [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. et Mme [E] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné solidairement M. [Y] et Mmes [I] et [U] à verser à M. et Mme [E] la somme de 1 578,65 euros (décompte arrêté au 5 décembre 2021, incluant l’échéance du mois de décembre 2021),

— condamné in solidum M. [Y] et Mmes [I] et [U] à payer à M. et Mme [E] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 630 euros à compter du 1er janvier 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

— condamné in solidum M. [Y] et Mmes [I] et [U] à payer à M. et Mme [E] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [Y] et Mmes [I] et [U] aux dépens,

Y ajoutant,

— dire et juger que la demande d’expulsion est devenue sans objet à la suite du départ de Mme [I] et M. [Y] des lieux loués,

— condamner solidairement Mme [I] et M. [Y] à payer à M. et Mme [E], la somme de 10 185,68 euros outre intérêts légaux à compter du 23 mai 2023, date de la reprise des lieux,

— condamner in solidum Mme [I] et M. [Y] à payer à M. et Mme [E], la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 novembre 2023.

MOTIFS

Il convient à titre liminaire de constater le caractère définitif des dispositions du jugement relatives à Mme [U].

Il convient également de relever que les demandes tendant à voir ordonner à Mme [I] et M.[Y] de quitter les lieux et, à défaut, de voir ordonner leur expulsion sont devenues sans objet dès lors que les locataires ont quitté les lieux le 23 mai 2023. Ainsi que le font valoir les appelants, il est cependant nécessaire de statuer sur la résiliation dans la mesure où cette question peut influer sur la charge des dépens.

Sur la recevabilité des conclusions de Mme [I] et M. [Y]

M. et Mme [E] soulèvent l’irrecevabilité des conclusions de Mme [I] et M. [Y] au motif qu’ils ne mentionnent pas leur nouvelle adresse, ce qui leur cause préjudice dans la mesure où ils vont rencontrer des difficultés pour exécuter la décision à intervenir. Mme [I] et M. [Y] ne formulent aucune observation sur ce point.

Aux termes de l’article 914 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état est seul compétent, depuis sa désignation et jusqu’à la clôture de la solution, pour statuer notamment sur l’irrecevabilité des conclusions, les parties n’étant plus recevables à invoquer devant la cour d’appel d’irrecevabilité après la clôture de l’instruction, à moins que leur cause ne survienne ou ne soit révélée postérieurement.

En l’espèce, l’absence d’indication de l’adresse actuelle des appelants dans leurs conclusions existait préalablement à l’ordonnance de clôture, de telle sorte que la fin de non-recevoir soulevée par les intimés ne pourra qu’être rejetée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le premier juge a, conformément à l’argumentation des demandeurs, constaté que

les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient acquises à la date du 26 août 2021 en relevant que les locataires ne s’étaient pas acquittés de la totalité de la somme de 650,65 euros dans le délai de 2 mois du commandement signifié le 25 juin 2021.

Mme [I] et M. [Y] sollicitent l’infirmation de ce chef en se prévalant de l’article 1342-10 du code civil aux termes duquel le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer lorsqu’il paie celle qu’il entend acquitter. Ils font valoir qu’ils ont effectué deux virements de 258 euros respectivement les 13 juillet et 11 août 2021 et que deux virements de 210 euros ont été effectués par la CAF les 5 juillet et 11 août 2021.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échues, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer la somme en principal de 650,65 euros visant la clause résolutoire a été signifié à M. [Y] et Mme [I] le 25 juin 2021.

Force est de constater que cette somme de 650,65 euros n’a pas été soldée par les deux virements, effectués par eux les 13 juillet et 11 août 2021, qui forment un total de 516 euros, les versements des APL par la CAF ne permettant pas de solder leur arriéré locatif propre. Mme [I] et M. [Y] n’ont de surcroît pas précisé qu’ils entendaient ainsi s’acquitter, non du loyer courant, mais du commandement de payer.

C’est en conséquence à bon droit que le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 26 août 2021.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté la résiliation du bail à la date du 26 août 2021.

Sur l’arriéré locatif

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi de 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il convient à titre liminaire de relever le caractère définitif de la disposition du jugement ayant condamné solidairement M. [Y] et Mmes [I] et [U] à verser à M. et Mme [E] la somme de 1 578,65 euros selon décompte arrêté au 5 décembre 2021, incluant l’échéance du mois de décembre 2021.

Les intimés produisent à hauteur d’appel un décompte actualisé, arrêté à la date du 14 juin 2023 duquel il ressort que, compte tenu des versements effectués par les locataires au titre de l’exécution provisoire assortissant le jugement de première instance, la dette locative s’élève désormais à un montant de 1421,08 euros.

Les appelants n’indiquent ni ne justifient a fortiori s’être acquittés de cette somme.

Il convient en conséquence, tout en confirmant le jugement en ce qu’il a condamné les locataires au paiement de la somme de 1 578,65 euros qui était due à la date du 5 décembre 2021, de préciser que leur dette locative s’élève à la date du 14 juin 2023, à la somme de 1421,08 euros.

Sur les délais de paiement

Mme [I] et M. [Y] demandent à la cour de se voir accorder des délais de paiement pour s’acquitter de leur dette locative. M. et Mme [E] s’y opposent en faisant valoir qu’ils sont retraités, sont de santé fragile et que les impayés de Mme [I] et M. [Y] les mettent dans une situation financière difficile.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.

En l’espèce, à l’appui de leur demande, Mme [I] et M. [Y] produisent un bulletin de salaire d’août 2022 mentionnant qu’ outre les aides de la CAF, M. [Y] perçoit un salaire 1 309 euros. La dette locative a par ailleurs légèrement diminué.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder les délais de paiement sollicités par Mme [I] et M. [Y], en les autorisant à s’acquitter de leur dette locative, par des versements mensuels de 120 euros et ce jusqu’à apurement de l’arriéré locatif et dans un délai maximum d’un an.

Sur les dégradations locatives

Les intimés sollicitent la condamnation de leurs anciens locataires à leur payer une somme de 8 764,860 euros au titre des dégradations locatives en se prévalant de trois devis respectivement d’un montant de 8 348 euros au titre de travaux de peinture et de plomberie, de 224 euros pour le remplacement d’un meuble de cuisine et de 292,60 euros pour le nettoyage du logement.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée mentionne que l’ensemble du logement se trouve en bon état. L’état des lieux de sortie, établi par un constat d’ huissier du 14 juin 2023, décrit un logement globalement sale et poussiéreux dans l’ensemble des pièces, justifiant la demande formée à hauteur de 292,60 euros par les bailleurs pour son nettoyage. N’est en revanche pas justifiée la nécessité de procéder au remplacement d’un meuble dans la salle de bain, de telle sorte que la demande formée à ce titre sera rejetée. Concernant par ailleurs le devis d’un montant de 8 348 euros, il ressort du constat d’ huissier que les bailleurs ne sont pas fondés à réclamer aux locataires le remplacement d’un chauffe eau électrique, d’un groupe de sécurité, ni la réparation des volets roulants. Les bailleurs ne sont pas davantage fondés à mettre à la charge de leurs anciens locataires une remise en peinture de la totalité de l’appartement évaluée dans ce devis à près de 7 000 euros, étant souligné que les lieux habités n’ont qu’ une surface habitable de 74 m², que le logement n’était pas neuf lors de l’entrée dans les lieux et que l’occupation a duré presque quatre années, de telle sorte qu’une somme de 2 500 euros indemnisera justement la nécessité pour les bailleurs de repeindre l’escalier d’accès à l’étage et les murs des deux chambres qui sont décrits dans le constat du huissier comme ayant été mal repeints.

Les bailleurs sont ainsi bien fondés à solliciter la condamnation de Mme [I] et M. [Y] à leur payer une somme de 2 792,60 euros au titre des dégradations locatives, étant souligné que leur demande tendant à voir cette condamnation assortie des intérêts au taux légal à compter de la reprise des lieux n’est pas justifiée.

Sur la demande de Mme [I] et M. [Y] tendant à la condamnation de M. et Mme [E] au paiement d’une somme de 242 euros

Mme [I] et M. [Y] sollicitent la condamnation de M. et Mme [E] à leur rembourser la somme de 242 euros qu’ils ont dû exposer pour remplacer la serrure qui avait fait l’objet de dégradations. A l’appui de leur demande, ils produisent leur dépôt de plainte ainsi qu’une facture d’un montant de 242 euros.

M. et Mme [E], qui ne formulent aucune observation à ce sujet dans leurs écritures, n’ont pas accepté de rembourser cette somme en indiquant par courrier du 6 octobre 2022 qu’il s’agirait de réparations locatives devant rester à la charge de Mme [I] et M. [Y].

L’article 1er du décret du 26 août 1987 précise que le locataire doit prendre à sa charge les menues réparations telles que, s’agissant des serrures et verrous de sécurité, leur graissage et le remplacement de petites pièces ainsi que de clés égarées, ce qui ne correspond pas au remplacement total d’une serrure, de telle sorte que Mme [I] et M. [Y] sont bien fondés à solliciter la condamnation de M. et Mme [E] à leur payer la somme de 242 euros.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [I] et M. [Y] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens d’appel, le jugement étant confirmé en ce qu’il les a condamnés in solidum avec Mme [U] aux dépens de première instance. Concernant l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de confirmer le jugement en ce qu’il les a condamnés in solidum au paiement d’une somme de 400 euros et de les condamner in solidum à ce titre à hauteur d’appel au paiement d’une somme de 1500 euros. Il n’est pas justifié de faire droit à la demande de Mme [I] et M. [Y] d’obtenir un délai de 24 mois pour s’acquitter des dépens et frais irrépétibles qui sera dès lors rejetée.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Rejette la fin de non recevoir formée par M. et Mme [E] ;

Infirme le jugement uniquement en ce qu’il a rejeté la demande de délais de paiement formée par Mme [I] et M. [Y];

Le confirme pour le surplus ;

Y ajoutant ;

Précise que la dette locative de Mme [I] et M. [Y] s’élève à la somme de 1421,08 euros selon décompte arrêté au 14 juin 2023 ;

Accorde des délais de paiement à Mme [I] et M. [Y], en les autorisant à s’acquitter de leur dette locative, par des versements mensuels de 120 euros et ce jusqu’à apurement de l’arriéré locatif et dans un délai maximum d’un an ;

Condamne solidairement Mme [I] et M. [Y] à payer à M. et Mme [E] la somme de 2 792,60 euros au titre des dégradations locatives ;

Condamne solidairement M. et Mme [E] à payer à Mme [I] et M. [Y] la somme de 242 euros au titre du remplacement de la serrure ;

Condamne in solidum Mme [I] et M. [Y] à payer à M. et Mme [E] une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles appel ;

Condamne in solidum Mme [I] et M. [Y] aux dépens d’appel ;

Rejette la demande de délais de paiement formée par Mme [I] et M. [Y] au titre des dépens et des frais irrépétibles d’appel ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en dix pages.