RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile

ARRÊT N° /25 DU 10 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/01759 – N° Portalis DBVR-V-B7I-FNKN

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de NANCY,

R.G.n° 23/01622, en date du 02 juillet 2024,

APPELANTES :

S.A.R.L. AMO PLUS, prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 2]

Représentée par M^e Philippe CROUVIZIER de la SCP CROUVIZIER BANTZ AVOCATS, avocat au barreau de NANCY

S.A.S. CESS ET FIL, prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 5]

Représentée par M^e Philippe CROUVIZIER de la SCP CROUVIZIER BANTZ AVOCATS, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉE :

S.C.I. IMMOBILIÈRE CHATILLON, prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 8]

Représentée par M^e Elise IOCHUM de la SELEURL EKI AVOCAT, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant

Plaidant par M^e Coraline GRIMAUD, substituée par M^e Maëlle AUTEF, avocats au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Présidente et Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller, chargé du rapport,

Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre,

Monsieur Thierry SILHOL, Président de Chambre,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller,

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 Novembre 2025, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 10 Novembre 2025, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 15 décembre 2022, la SCI Immobilière Chatillon a vendu à la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil un immeuble situé [Adresse 7] [ci-dessous 'l’immeuble Saint Georges'] pour le prix de 570000 euros.

Par un second acte sous seing privé du même jour, elle leur a vendu un immeuble situé à l’angle de la [Adresse 17] ([Adresse 11]) et de la [Adresse 16] (n° [Adresse 3] et 21) à [Localité 13] [ci-dessous 'l’immeuble [Adresse 15]'] pour le prix de 1050000 euros.

Chacun des compromis a été consenti sous trois conditions suspensives de droit commun, ainsi qu’une condition suspensive particulière consistant en la réitération concomitante des deux ventes.

Les compromis stipulaient que, en cas de réalisation des conditions suspensives, la signature de l’acte authentique aurait lieu au plus tard trois mois à compter de leur date, soit le 15 mars 2023, par l’intermédiaire de Maître [X] [B], notaire à [Localité 9].

Par deux actes d’huissier du 23 mars 2023, la SCI Immobilière Chatillon a fait délivrer aux sociétés Amo Plus et Cess & Fil une sommation de comparaître à l’étude de Maître [B] le 31 mars 2023 pour procéder à la signature des actes authentiques de vente.

Selon procès-verbal de carence en date du 31 mars 2023, Maître [B] a indiqué que la SCI Immobilière Chatillon a accepté de consentir à la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil un délai supplémentaire jusqu’au 31 mars 2023 pour la signature des actes authentiques de vente. Il a constaté que toutes les conditions suspensives étaient réalisées, à l’exception de celle relative à la réalisation concomitante des deux ventes. Les sociétés Amo Plus et Cess & Fil n’étant ni présentes ni représentées, il a été prononcé défaut contre elles.

Par courriers recommandés du 31 mars 2023, la SCI Immobilière Chatillon a informé les sociétés Amo Plus et Cess & Fil qu’elle renonçait à poursuivre l’exécution forcée de la vente et entendait solliciter le règlement de la clause pénale.

Par lettres recommandées du 24 avril 2023, la SCI Immobilière Chatillon a mis en demeure les sociétés Amo Plus et Cess & Fil de régler sous huitaine la somme totale de 162000 euros au titre des deux clauses pénales prévues par les compromis, dont 57000 euros pour l’immeuble Saint Georges et 105000 euros pour l’immeuble [Adresse 15].

Par actes d’huissier du 16 mai 2023, la SCI Immobilière Chatillon a fait assigner la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil devant le tribunal judiciaire de Nancy aux fins notamment de les voir condamner in solidum à lui verser les sommes de :

-162000 euros en application des deux clauses pénales,

—  237,68 euros à titre de dommages et intérêts pour les frais d’huissier relatifs aux sommations à comparaître du 23 mars 2023,

—  264,79 euros à titre de dommages et intérêts pour les frais notariés liés à l’établissement du procès-verbal de carence du 31 mars 2023,

—  125 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au droit d’enregistrement du procès-verbal de carence du 31 mars 2023,

—  3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 1er août 2023, les parties ont régularisé l’acte notarié de vente pour l’immeuble [Localité 18].

La clôture de l’instruction de première instance a été prononcée le 5 septembre 2023 et l’affaire fixée à l’audience du 14 février 2024.

Par jugement réputé contradictoire du 2 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Nancy a :

— condamné solidairement la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil à verser à la SCI Immobilière Chatillon la somme de 105000 euros à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale prévue au compromis de vente conclu entre les parties le 15 décembre 2022 portant sur l’immeuble situé à l’angle de la [Adresse 17] (n° 32) et de la [Adresse 16] (n° 25 et n° 21),

— débouté la SCI Immobilière Chatillon de ses demandes d’indemnisation complémentaire,

— condamné solidairement la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil aux dépens et à verser à la SCI Immobilière Chatillon la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Dans ses motifs, le premier juge a constaté que, par actes d’huissier du 23 mars 2023, la SCI Immobilière Chatillon a délivré aux sociétés Amo Plus et Cess & Fil une sommation d’avoir à comparaître en l’étude de Maître [B] le 31 mars 2023 afin de procéder à la signature des actes authentiques de vente. Il en a déduit que la condition de mise en demeure de s’exécuter prévue par la stipulation de pénalité, ainsi que par l’article 1231-5 du code civil, était remplie.

Le tribunal a relevé qu’il est établi par un procès-verbal de carence, dressé le 31 mars 2023 par Maître [B], que les conditions suspensives de droit commun stipulées au compromis étaient réalisées à cette date, jour du rendez-vous de signature de l’acte authentique, la seule condition non réalisée étant celle relative à la réalisation concomitante de la vente de l’immeuble situé au [Adresse 6], condition censée se réaliser au jour de la signature concomitante des actes authentiques de vente.

Le premier juge a ajouté que, par courriers recommandés du 31 mars 2023, la SCI Immobilière Chatillon a notifié aux sociétés Amo Plus et Cess & Fil sa renonciation à poursuivre l’exécution forcée de la vente et son intention de solliciter le règlement de la clause pénale, puis les a mises en demeure par lettres recommandées du 24 avril 2023 de régler sous huitaine la somme de 105000 euros au titre de la clause pénale prévue par le compromis relatif à l’immeuble situé à l’angle de la [Adresse 17] et de la [Adresse 16].

Le tribunal a considéré que la SCI Immobilière Chatillon était fondée à réclamer la condamnation des sociétés Amo Plus et Cess & Fil au paiement de cette somme en application des articles 1103 et 1231-5 du code civil.

Le premier juge a en revanche débouté la SCI Immobilière Chatillon de sa demande d’indemnisation complémentaire au titre de frais d’huissier, notariés, d’enregistrement et d’inscription d’une d’hypothèque judiciaire conservatoire au motif que, par la clause pénale, les parties ont fixé de manière forfaitaire le préjudice subi en cas de non-réitération fautive de la vente.

Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 3 septembre 2024, la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil ont relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance d’incident du 15 janvier 2025, le conseiller de la mise en état a :

— débouté la SCI Immobilière Chatillon de sa demande de radiation de l’affaire du rôle,

— condamné la SCI Immobilière Chatillon aux dépens de l’incident et à payer à la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le conseiller de la mise en état a relevé que, pour faire droit à la demande de la SCI Immobilière Chatillon et condamner la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil à lui payer la somme de 105000 euros en application de la clause pénale prévue au compromis de vente, le tribunal a retenu que ces dernières n’avaient pas réitéré la vente. Il a souligné que ce compromis avait en réalité été réitéré le 22 novembre 2023, après la clôture de la procédure de première instance le 5 septembre 2023, mais près de trois mois avant l’audience du 14 février 2024 lors de laquelle l’affaire a été appelée et mise en délibéré. Rappelant que la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil n’avaient pas constitué avocat en première instance, le conseiller de la mise en état a indiqué qu’il appartenait à la SCI Immobilière Chatillon de solliciter la révocation de l’ordonnance de clôture pour informer le tribunal de cette réitération du compromis de vente, élément nouveau déterminant au regard de la nature du litige et des prétentions présentées. Le conseiller de la mise en état en a conclu que l’exécution du jugement serait de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour sous la forme électronique le 7 avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil demandent à la cour, sur le fondement des articles 32-1 et 915-2 du code de procédure civile et 1231-5 du code civil, de :

— dire la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil bien-fondées en leurs demandes, fins et conclusions,

— infirmer le jugement du 2 juillet 2024 du tribunal judiciaire de Nancy en ce qu’il a :

— condamné solidairement la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil à verser à la SCI Immobilière Chatillon la somme de 105000 euros à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale prévue au compromis de vente conclu entre les parties le 15 décembre 2022 portant sur l’immeuble situé à l’angle de la [Adresse 17] (n°32) et de la [Adresse 16] ([Adresse 12] et n°21),

— condamné solidairement la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil aux dépens et à verser à la SCI Immobilière Chatillon la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

À titre principal,

— dire qu’aucune pénalité n’est due par la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil en application du compromis de vente conclu avec la SCI Immobilière Chatillon le 15 décembre 2022,

— déclarer irrecevable la demande de la SCI Immobilière Chatillon tendant à la condamnation solidaire de la SARL Amo Plus et de la SAS Cess & Fil à lui verser la somme de 30723,84 euros en réparation de son préjudice financier,

— débouter la SCI Immobilière Chatillon de l’intégralité de ses prétentions,

À titre subsidiaire,

— réduire la pénalité due par la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil en application du compromis de vente conclu avec la SCI Immobilière Chatillon le 15 décembre 2022,

En tout état de cause,

— condamner la SCI Immobilière Chatillon à verser à la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil la somme de 105000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la SCI Immobilière Chatillon à verser à la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— ordonner la compensation entre les sommes dues par la SCI Immobilière Chatillon à la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil et les sommes dues par la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil à la SCI Immobilière Chatillon.

La SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil font valoir qu’il existait un défaut de conformité entre l’acte de propriété de la SCI Immobilière Chatillon, le compromis de vente et le relevé cadastral de l’immeuble [Adresse 15]. Elles exposent qu’une fois cette distorsion corrigée, les compromis de vente ont été réitérés, le 1er août 2023 pour l’immeuble [Localité 18] et le 22 novembre 2023 pour l’immeuble [Adresse 15]. Elles reprochent à la SCI Immobilière Chatillon de ne pas avoir produit ces deux pièces en première instance. Elles soutiennent que le retard dans la signature des actes est exclusivement imputable à la négligence de la SCI Immobilière Chatillon qui a tardé à modifier le compromis litigieux.

Elles affirment avoir exécuté leur engagement et même avoir accepté de réitérer les ventes alors que cette réitération aurait dû être concomitante. Elles concluent au rejet de la demande de paiement de la clause pénale et, à titre subsidiaire à la diminution de son montant qui est manifestement excessif compte tenu de l’exécution de l’obligation.

S’agissant de la demande de la SCI Immobilière Chatillon de paiement de la somme de 30723,84 euros en réparation du préjudice financier, les appelantes font valoir les dispositions de l’article 915-2 du code de procédure civile en exposant que la SCI Immobilière Chatillon n’a pas formulé cette prétention dans ses premières conclusions d’intimée sur le fond et qu’elle est donc irrecevable.

Elles rétorquent que cette somme correspond pour partie à des frais d’avocat et de procédure qui doivent être indemnisés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, et non à titre de dommages et intérêts. Elles ajoutent que les prétendus intérêts de retard ne sont pas justifiés.

Elles font enfin valoir que la procédure initiée par la SCI Immobilière Chatillon est abusive et dilatoire et que cette dernière a sciemment dissimulé au premier juge la réitération des deux ventes. Elles sollicitent la somme de 105000 euros à titre de dommages et intérêts.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour sous la forme électronique le 28 avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Immobilière Chatillon demande à la cour, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1217 et suivants, 1231-5 du code civil, de :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nancy du 2 juillet 2024 en ce qu’il a :

— condamné solidairement la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil à verser à la SCI Immobilière Chatillon la somme de 105000 euros à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale prévue au compromis de vente conclu entre les parties le 15 décembre 2022 portant sur l’immeuble situé à l’angle de la [Adresse 17] (n°32) et de la [Adresse 16] (n°25 et n°21),

— débouté la SCI Immobilière Chatillon de ses demandes d’indemnisation complémentaire,

— condamné solidairement la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil à verser à la SCI Immobilière Chatillon la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil aux dépens et accordé à la SELARL CGavocats, avocats au barreau de Bordeaux, représentée par Maître Caroline Grimaud, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— débouter la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

À titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour infirmerait le jugement,

— condamner solidairement la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil à verser à la SCI Immobilière Chatillon la somme de 30723,84 euros au titre des dommages et intérêts correspondant aux conséquences financières du retard pris pour réitérer le compromis du 15 décembre 2022 portant sur l’immeuble sis à l’angle de la [Adresse 17] (n°32) et de la [Adresse 16] (n°25 et 21),

En tout état de cause,

— condamner la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil solidairement au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La SCI Immobilière Chatillon fait valoir qu’après avoir refusé de réitérer les actes de vente alors que les conditions suspensives étaient levées, les appelantes ont finalement régularisé la vente de l’immeuble Saint Georges le 1er août 2023 et celle de l’immeuble [Adresse 15] le 23 novembre 2023. Elle expose qu’à cette date, la procédure était en cours devant le tribunal judiciaire de Nancy et que l’acte authentique prévoit en page 32 que les parties s’engagent à se rapprocher pour discuter des modalités de désistement du vendeur de cette instance. Faisant valoir que la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil n’ont pas répondu à son avocat, elle soutient ne pas avoir pu se désister de la procédure et avoir de ce fait maintenu la demande de paiement de la clause pénale.

Concernant l’immeuble [Adresse 15], elle explique que le compromis du 15 décembre 2022 mentionne que l’immeuble est à usage commercial, alors qu’il est à usage mixte. Elle précise que la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil ont indiqué par courriel du 29 mars 2023 que cette distorsion les empêchait de procéder à la signature de l’acte authentique et l’ont mise en demeure de régulariser ce défaut de conformité. Elle ajoute que malgré une explication du notaire, l’avocat de la SARL Amo Plus et de la SAS Cess & Fil a sollicité l’application de la clause pénale à leur bénéfice. La SCI Immobilière Chatillon soutient que cette erreur d’affectation ne permet pas à elle seule de justifier le refus de la SARL Amo Plus et de la SAS Cess & Fil de régulariser l’acte définitif pendant plus de huit mois, lesquelles ont en réalité sollicité un financement bancaire qui n’était pas prévu.

Faisant valoir un comportement déloyal et une attitude dilatoire de la SARL Amo Plus et de la SAS Cess & Fil, la SCI Immobilière Chatillon sollicite la confirmation du jugement et l’allocation de la somme de 105000 euros.

En raison de la réticence délibérée de la SARL Amo Plus et de la SAS Cess & Fil à réitérer les actes définitifs, elle sollicite le rejet de la demande subsidiaire de réduction du montant de la clause pénale.

Concernant la demande reconventionnelle de la SARL Amo Plus et de la SAS Cess & Fil, la SCI Immobilière Chatillon expose que ces dernières contestent le dispositif du jugement, qu’elles sont donc mal fondées à invoquer les dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile alors qu’elles ont interjeté appel de ce jugement. Elle soutient que par l’effet dévolutif de l’appel, ce prétendu préjudice tenant à l’existence d’une procédure abusive n’existe plus puisque la cour est saisie de l’intégralité des prétentions et pièces.

La SCI Immobilière Chatillon prétend qu’il s’agit d’un appel dilatoire et que la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil invoquent leur propre turpitude puisqu’elles avaient décidé de ne pas constituer avocat en première instance.

La SCI Immobilière Chatillon qualifie de 'supposition incertaine, pour le moins fantaisiste’ l’affirmation de la SARL Amo Plus et de la SAS Cess & Fil selon laquelle elle a sciemment dissimulé au tribunal que les compromis de vente ont finalement été réitérés.

Elle fait valoir que la seconde vente n’a été réitérée que le 22 novembre 2023, après l’ordonnance de clôture rendue le 5 septembre 2023.

Elle explique qu’elle souhaitait être indemnisée du retard et des frais de procédure exposés pour parvenir à la réitération des deux compromis, qu’elle a donc laissé se poursuivre la procédure devant le tribunal en maintenant ses demandes initiales.

La SCI Immobilière Chatillon prétend avoir 'évoqué les ventes intervenues le 1er août 2023 et le 22 novembre 2023 lors de l’audience de plaidoirie qui s’est tenue le 14 février 2024'.

S’agissant du préjudice subi en raison du retard dans la réitération des ventes, la SCI Immobilière Chatillon explique que le prix des ventes devait permettre de régler les droits de succession et les rappels d’imposition du père de ses associés et que ce n’est que le 1er décembre 2023 que les droits de succession ont pu être intégralement réglés avec le prix de vente. Elle fait valoir des intérêts de retard de 16582 euros entre le 15 mars 2023 et le 1er décembre 2023, des frais de poursuite et procédure de 14141,84 euros, soit un préjudice financier de 30723,84 euros.

Concernant l’irrecevabilité alléguée de sa demande indemnitaire, elle rappelle les dispositions de l’article 915-2 du code de procédure civile selon lesquelles sont recevables, dans la limite des chefs critiqués du dispositif du jugement et de ceux qui en dépendent, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses, ce qui est le cas en l’espèce. Elle expose que sa demande d’indemnisation du préjudice lié au retard présente un lien incontestable avec le chef de jugement critiqué et qu’elle est donc recevable.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 mai 2025.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 2 juin 2025 et le délibéré au 10 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la demande de la SCI Immobilière Chatillon de condamnation de la SARL Amo Plus et de la SAS Cess & Fil au paiement de la clause pénale

Le compromis concernant l’immeuble [Adresse 15] indique en page 7 au paragraphe 'Stipulation de pénalité’ que la somme correspondant à la clause pénale est due 'Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles'.

En d’autres termes, la clause pénale ne peut être mise en 'uvre qu’en cas d’absence de réitération de la vente par acte authentique, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque cet acte a été régularisé le 22 novembre 2023, avant l’audience de plaidoirie du 14 février 2024.

Il est ajouté à ce sujet que la SCI Immobilière Chatillon ne justifie nullement de son allégation figurant en page 13 de ses conclusions selon laquelle elle aurait évoqué la réitération de la vente le 22 novembre 2023 lors de l’audience de plaidoirie du 15 février 2024.

Ce compromis ajoute en page 23 au paragraphe 'Réitération authentique', dernier alinéa : 'Si le défaut de réitération à la date prévue de réalisation dûment constaté provient de la défaillance de l’ACQUÉREUR, le VENDEUR pourra toujours renoncer à poursuivre l’exécution de la vente en informant l’ACQUÉREUR de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier faisant foi, ou par exploit d’huissier. Les parties seront alors libérées de plein droit de tout engagement sauf à tenir compte de la responsabilité de l’ACQUÉREUR par la faute duquel le contrat n’a pu être exécuté, avec les conséquences financières y attachées notamment la mise en 'uvre de la stipulation de pénalité, et de dommages et intérêts si le VENDEUR subit un préjudice direct distinct de celui couvert par la clause'.

Cette hypothèse de mise en 'uvre de la clause pénale ne peut davantage s’appliquer à l’espèce puisqu’elle suppose que le vendeur ait renoncé à poursuivre l’exécution de la vente, ce qui n’est pas le cas dès lors que cette vente a été réitérée par acte authentique.

Il est enfin ajouté que l’hypothèse de mise en 'uvre de la clause pénale prévue par l’alinéa précédent, l’avant-dernier du paragraphe 'Réitération authentique, n’est pas davantage applicable à l’espèce puisqu’il s’agit de celle où l’une des parties fait constater la vente par décision de justice.

En conséquence de ce qui précède, la clause pénale prévue par le compromis concernant l’immeuble [Adresse 15] ne peut être mise en 'uvre pour un simple retard apporté dans la régularisation de l’acte authentique.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil à payer la somme de 105000 euros à la SCI Immobilière Chatillon au titre de la mise en 'uvre de la clause pénale.

Statuant à nouveau, la SCI Immobilière Chatillon sera déboutée de sa demande principale.

Sur la demande subsidiaire de la SCI Immobilière Chatillon de condamnation de la SARL Amo Plus et de la SAS Cess & Fil au paiement de la somme de 30723,84 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier

Sur la recevabilité de cette prétention

La SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil soutiennent que cette demande est irrecevable. Elles font valoir les dispositions de l’article 915-2 du code de procédure civile en exposant que la SCI Immobilière Chatillon n’a pas formulé cette prétention dans ses premières conclusions d’intimée sur le fond.

Certes, le deuxième alinéa de ce texte prévoit : 'A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 906-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures'.

Cependant, le troisième alinéa ajoute : 'Néanmoins, et sans préjudice de l’article 914-3, demeurent recevables, dans les limites des chefs du dispositif du jugement critiqués et de ceux qui en dépendent, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'.

En l’espèce, la SCI Immobilière Chatillon présente cette demande d’indemnisation à titre subsidiaire afin de répliquer aux conclusions de la SARL Amo Plus et de la SAS Cess & Fil sollicitant le rejet de sa demande principale de paiement du montant prévu par la clause pénale, ainsi que des dommages et intérêts pour procédure abusive.

En application des dispositions rappelées ci-dessus, cette demande d’indemnisation est recevable.

Sur le bien-fondé de cette prétention

Pour pouvoir obtenir des dommages et intérêts, la SCI Immobilière Chatillon doit rapporter la preuve d’une faute commise par la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil, d’un préjudice subi par elle-même, ainsi que d’un lien de causalité entre ces deux premiers éléments.

S’agissant du manquement, la vente de l’immeuble [Adresse 15] devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 15 mars 2023. Or, malgré une sommation de comparaître chez le notaire du 23 mars 2023, deux lettres recommandées de mise en demeure des 31 mars et 24 avril 2023, puis l’assignation devant le tribunal judiciaire le 16 mai 2023, l’acte authentique n’a été régularisé que le 22 novembre 2023, soit avec huit mois de retard.

Pour justifier ce retard et contester l’existence d’un manquement qui leur serait imputable, la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil font valoir qu’il existait un défaut de conformité entre l’acte de propriété de la SCI Immobilière Chatillon, le compromis de vente et le relevé cadastral de l’immeuble [Adresse 15]. Elles expliquent que sur le relevé, l’affectation n’était pas intégralement commerciale comme le mentionne le compromis, mais mixte. Elles prétendent que le retard dans la signature de l’acte authentique est exclusivement imputable à la négligence de la SCI Immobilière Chatillon qui a tardé à modifier le compromis litigieux. Elles exposent qu’une fois cette distorsion corrigée, les compromis de vente ont été réitérés, le 1er août 2023 pour l’immeuble [Localité 18] et le 22 novembre 2023 pour l’immeuble [Adresse 15].

Certes, les 29 et 30 mars, puis le 1er avril 2023, ainsi que les 4 et 6 mai 2023, l’avocat de la SARL Amo Plus et de la SAS Cess & Fil a sollicité la régularisation concernant cette affectation de l’immeuble [Adresse 15]. Cependant, force est de constater que les appelantes n’expliquent nullement en quoi un usage mixte (commercial et habitation) aurait été de nature à présenter une quelconque difficulté eu égard à leur projet immobilier.

En outre, elles ne précisent aucunement à quelle date il y a été remédié, se contentant d’affirmer que les ventes ont alors été réitérées par acte authentique. Pourtant, cette difficulté n’affectait que l’immeuble [Adresse 15] et elles n’ont régularisé la vente de l’immeuble [Localité 18] que le 1er août 2023, soit avec près de quatre mois de retard, puis celle de l’immeuble [Adresse 15] le 22 novembre 2023 avec huit mois de retard.

Il résulte de ce qui précède que les explications des appelantes ne permettent pas de justifier ce retard, étant relevé qu’elles ont finalement eu recours à un prêt pour financer l’acquisition alors que le compromis prévoyait précisément l’absence de financement bancaire.

Quant à l’argument de la SARL Amo Plus et de la SAS Cess & Fil selon lequel elles ont accepté de réitérer les ventes alors que cette réitération aurait dû être concomitante, il ne peut être retenu. En effet, selon le compromis, la condition suspensive particulière de réalisation concomitante des deux ventes a été stipulée dans l’intérêt de la SCI Immobilière Chatillon puisqu’il y est écrit : 'Dans l’esprit du VENDEUR, ces deux ventes sont indissociables ; et c’est justement en considération de ce lien d’indissociabilité de ces deux ventes, que le VENDEUR a accepté tant l’offre d’achat du BIEN, objet des présentes, que celle relative au bien situé à [Adresse 14]'.

En conséquence de ce qui précède, la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil ont commis une faute en régularisant la vente de l’immeuble [Adresse 15] avec huit mois de retard.

S’agissant du préjudice subi en raison du retard dans la réitération, la SCI Immobilière Chatillon explique que le prix des ventes devait permettre de régler les droits de succession et les rappels d’imposition du père de ses associés et que ce n’est que le 1er décembre 2023 que les droits de succession ont pu être intégralement réglés avec le prix de vente. Elle fait valoir des intérêts de retard de 16582 euros entre le 15 mars 2023 et le 1er décembre 2023, des frais de poursuite et procédure de 14141,84 euros, soit un préjudice financier de 30723,84 euros.

Les intérêts de retard à hauteur de 16582 euros sont justifiés par les pièces n° 26 et 27 relatives à l’échéancier des paiements fractionnés.

En revanche, la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil rétorquent à bon droit que les 'frais de poursuite et procédure’ de 14141,84 euros correspondent pour partie à des frais d’avocat et de procédure indemnisés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, et non à titre de dommages et intérêts.

Il n’y a donc lieu de retenir que les frais relatifs à l’hypothèque judiciaire provisoire, aux deux sommations de comparaître devant notaire, ainsi qu’aux frais notariés d’établissement du procès-verbal de carence, soit un montant de 3511,94 euros.

En y ajoutant les intérêts de retard, il en résulte un préjudice d’un montant total de 20093,94 euros, présentant un lien de causalité direct et certain avec la faute commise par la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil.

En conséquence, ces dernières seront condamnées solidairement à payer cette somme à la SCI Immobilière Chatillon en indemnisation de son préjudice.

Sur la demande d’indemnisation présentée par la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil à l’encontre de la SCI Immobilière Chatillon

La SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil sollicitent la somme de 105000 euros à titre de dommages et intérêts en faisant valoir que la procédure initiée par la SCI Immobilière Chatillon est abusive et dilatoire et que cette dernière a sciemment dissimulé au premier juge la réitération des deux ventes.

Cependant, la SCI Immobilière Chatillon a fait assigner la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil devant le tribunal judiciaire de Nancy par actes d’huissier du 16 mai 2023 aux fins notamment de les voir condamner in solidum à lui verser la somme de 162000 euros en application des deux clauses pénales.

Or, l’acte notarié concernant l’immeuble Saint Georges n’a été signé que le 1er août 2023 et celui concernant l’immeuble [Adresse 15] que le 22 novembre 2023, soit dans les deux cas postérieurement à l’assignation du 16 mai 2023, étant rappelé que les actes notariés devaient être signés au plus tard le 15 mars 2023 et que, avant l’assignation devant le tribunal judiciaire, la SCI Immobilière Chatillon a fait délivrer des sommations de comparaître chez le notaire le 23 mars 2023, ainsi que des lettres recommandées de mise en demeure en date des 31 mars et 24 avril.

Par ailleurs, la SCI Immobilière Chatillon n’a pas dissimulé la première vente au tribunal, puisque la condamnation prononcée ne concerne que la seconde. S’agissant de cette dernière, il est rappelé qu’elle n’a été réitérée que le 22 novembre 2023, après l’ordonnance de clôture rendue le 5 septembre 2023.

Au regard de ce qui précède, il ne peut pas être considéré que la procédure a été introduite de façon abusive.

À titre surabondant, il est relevé que l’acte notarié du 22 novembre 2023 prévoit en page 32 que les parties s’engagent à se rapprocher pour discuter des modalités de désistement du vendeur de cette instance. Force est de constater que la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil ne justifient pas de diligences à cet égard, la SCI Immobilière Chatillon indiquant qu’elles ne lui ont pas répondu, alors qu’elle souhaitait être indemnisée du retard et des frais de procédure exposés pour parvenir à la réitération des deux compromis.

En conséquence, la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil seront déboutées de leur demande d’indemnisation, ainsi que de leur demande corrélative de compensation.

Enfin, il n’appartient pas à la cour de statuer sur les demandes tendant à ce qu’il soit 'dit que', 'jugé que', 'constaté que’ ou 'donné acte que’ qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

SUR LES DÉPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Bien que le montant de la condamnation prononcée à leur encontre soit réduite, la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil demeurent la partie perdante dans la présente procédure. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il les a condamnées solidairement aux dépens et à verser à la SCI Immobilière Chatillon la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Y ajoutant, elles seront condamnées solidairement aux dépens de la procédure d’appel, à payer à la SCI Immobilière Chatillon la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel et elles seront déboutées de leur propre demande présentée sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy le 2 juillet 2024 en ce qu’il a condamné solidairement la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil à verser à la SCI Immobilière Chatillon la somme de 105000 euros (cent cinq mille euros) à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale prévue au compromis de vente conclu entre les parties le 15 décembre 2022 portant sur l’immeuble situé à l’angle de la [Adresse 17] (n° 32) et de la [Adresse 16] (n° [Adresse 3] et n° 21) ;

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy le 2 juillet 2024 pour le surplus des chefs de décision contestés ;

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,

Déboute la SCI Immobilière Chatillon de sa demande de condamnation de la SARL Amo Plus et de la SAS Cess & Fil à lui verser la somme de 105000 euros en application de la clause pénale prévue au compromis de vente conclu le 15 décembre 2022 portant sur l’immeuble situé à l’angle de la [Adresse 17] (n° [Adresse 4]) et de la [Adresse 16] ([Adresse 10] et n° [Adresse 1]) ;

Déclare recevable la demande de la SCI Immobilière Chatillon tendant à la condamnation solidaire de la SARL Amo Plus et de la SAS Cess & Fil à lui verser la somme de 30723,84 euros (trente mille sept cent vingt-trois euros et quatre-vingt-quatre centimes) en réparation de son préjudice financier ;

Condamne solidairement la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil à payer à la SCI Immobilière Chatillon la somme de 20093,94 euros (vingt mille quatre-vingt-treize euros et quatre-vingt-quatorze centimes) à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice ;

Déboute la SCI Immobilière Chatillon du surplus de sa demande ;

Déboute la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil de leur demande de condamnation de la SCI Immobilière Chatillon à leur verser la somme de 105000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que de sa demande corrélative de compensation ;

Condamne solidairement la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil à payer à la SCI Immobilière Chatillon la somme de 2000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

Déboute la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil de leur demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement la SARL Amo Plus et la SAS Cess & Fil aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-

Minute en quatorze pages.