RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /25 DU 20 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/02589 – N° Portalis DBVR-V-B7I-FPHZ

Décision déférée à la cour :

Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy, R.G. n° 23/00853, en date du 19 juillet 2024,

APPELANTE :

Madame [B] [Y]

née le 01 Juillet 1982 à [Localité 6] (Cote d’Ivoire), domiciliée [Adresse 2]

Représentée par M^e Violaine LAGARRIGUE de la SELEURL SELARLU MAÎTRE VIOLAINE LAGARRIGUE, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-54395-2024-8151 du 27/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

INTIMÉE :

La SCI NICOMAS,

dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Chloé BLANDIN de la SELEURL CHLOÉ BLANDIN AVOCAT, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Octobre 2025, en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 20 Novembre 2025, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Le 1er septembre 2014, Mme [U] [D] a consenti à Mme [B] [Y] un bail portant sur un logement situé [Adresse 3]. Mme [D], usufruitière du bien donné à bail, est décédée le 10 juin 2018, laissant pour lui succéder M. [C] [D], lequel est alors devenu propriétaire en pleine propriété du bien. Par acte notarié du 20 octobre 2020, la SCI Nicomas a acquis le bien donné à bail.

La SCI Nicomas a fait délivrer à Mme [Y], par acte d’huissier de justice du 15 novembre 2022, un commandement de payer les loyers et les charges.

Par acte de commissaire de justice du 31 août 2023, la SCI Nicomas a assigné Mme [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy.

Par jugement du 19 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Nancy a :

— prononcé la résiliation du bail à effet au 1er septembre 2014 entre [U] [D], aux droits de laquelle vient la SCI Nicomas d’une part, et Mme [Y], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 5], à la date du 11 mai 2024,

— ordonné en conséquence à Mme [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

— dit qu’à défaut pour Mme [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Nicomas pourra, deux mois aprés la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

— rappelé en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille,

— condamné ainsi Mme [Y] à payer à la SCI Nicomas la somme de 410,06 euros au titre de la dette locative, composée des loyers et charges, arrêtée au 10 mai 2024,

— condamné Mme [Y] à verser à la SCI Nicomas une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, et qui sera due à compter du 11 mai 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

— condamné Mme [Y] à payer à la SCI Nicomas la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [Y] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement du 16 mars 2022 mais à l’exclusion des frais d’exécution de la présente décision,

— rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration enregistrée le 20 décembre 2024, Mme [Y] a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions.

Par conclusions déposées le 23 juillet 2025, Mme [Y] demande à la cour de :

— infirmer la décision en ce qu’elle a :

— déclaré la SCI Nicomas recevable en ses demandes en résiliation de bail,

— prononcé la résiliation du bail à effet au 1er septembre 2014 entre Mme [D] aux droits de laquelle vient la SCI Nicomas d’une part et Mme [Y] d’autre part portant sur le logement sis [Adresse 4] Nancy 54000 à la date du 11 mai 2024,

— ordonné en conséquence à Mme [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

— dit qu’à défaut pour Mme [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et

restitué les clés dans ce délai, la SCI Nicomas pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris, le cas échéant, avec le concours de la force publique,

— rappelé en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille,

— condamné ainsi Mme [Y] à payer à la SCI Nicomas la somme de 410,06 euros au titre de la dette locative composée des loyers et charges arrêté au 10 mai 2024,

— condamné Mme [Y] à verser à la SCI Nicomas une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, et qui sera due à compter du 11 mai 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

— condamné Mme [Y] à payer à la SCI Nicomas la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [Y] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du

commandement du 16 mars 2022 mais à l’exclusion des frais d’exécution de la présente décision,

— rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,

Et statuant à nouveau,

— débouter la SCI Nicomas de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la SCI Nicomas au paiement de la somme de 1 500 euros à M^e Violaine

Lagarrigue par application de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique,

— condamner la SCI Nicomas en tous les dépens.

Par conclusions déposées le 22 mai 2025, la SCI Nicomas demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement,

En conséquence,

— débouter Mme [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner Mme [Y] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [Y] aux entiers dépens toutes taxes comprises.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 septembre 2025.

MOTIFS

Il convient à titre liminaire de souligner qu’aucun contrat de bail écrit n’est versé aux débats. Il est cependant constant que Mme [Y] occupe les lieux depuis le 1er septembre 2014, qu’elle a réglé, au titre de cette occupation, un loyer mensuel s’élevant en dernier lieu à un montant de 483,05 euros, outre des provisions mensuelles sur charges de 45 euros.

Sur la recevabilité des demandes de la SCI Nicomas

Mme [Y] sollicite dans le dispositif de ses écritures, l’infirmation du jugement notamment en ce qu’il a déclaré recevables les demandes de la SCI Nicomas. Elle n’invoque cependant, dans sa discussion, aucune fin de non-recevoir des demandes de la SCI Nicomas, de telle sorte qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour n’est pas saisie de cette disposition du jugement.

En tout état de cause, il est constant que les dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989 ont bien été respectées, de telle sorte que c’est à bon droit que le premier juge a déclaré recevables les demandes de la SCI Nicomas.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.

Sur le prononcé de la résiliation

Mme [Y] sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a fait droit aux demandes de la SCI Nicomas tendant à voir prononcer la résiliation du bail et ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [Y], estimant ces mesures disproportionnées au regard de ses manquements qu’elle estime peu importants. Concernant son obligation de payer le loyer et les charges, elle fait valoir que sa dette locative s’explique principalement par une absence de versement régulier des APL par la CAF, qui résulterait de dysfonctionnements administratifs de cet organisme. Elle soutient par ailleurs avoir respecté son obligation de jouissance paisible des lieux loués, en prétendant que l’état insalubre du logement serait imputable à la bailleresse.

La SCI Nicomas sollicite la confirmation du jugement en soulignant qu’après avoir régulièrement accusé d’importants retards de paiement de ses loyers, Mme [Y] n’a effectué, depuis l’audience s’étant tenue le 21 mai 2024 devant le premier juge, plus aucun versement de loyers, ce qui entraîne pour elle de graves difficultés de trésorerie. Elle ajoute que Mme [Y] n’entretient pas le logement qui se trouve en conséquence actuellement dans un état désastreux.

Il ressort des dispositions combinées des articles 1224 et 1227 du code civil que la résolution d’un contrat peut être demandée en justice en cas d’inexécution suffisamment grave d’une obligation. Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire d’un bail de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante pour entraîner la résiliation du bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

S’agissant en l’espèce d’un bail non écrit, il convient d’appliquer les dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

* L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats que la locataire ne s’est, depuis novembre 2020, pas acquitté régulièrement de sa dette locative. Aucun loyer n’a notamment été versé à la bailleresse entre novembre 2020 et janvier 2022, avant qu’une régularisation n’intervienne puis que les loyers et charges ne soient à nouveau plus intégralement réglés de février 2022 à février 2023. Le premier juge a certes pu constater que la dette locative, qui s’élevait à un montant de 2 400 euros lors de l’assignation le 31 août 2024, ne s’établissait plus à la date du dernier décompte produit, soit 10 mai 2024, qu’à un montant de 410,06 euros. Il n’en reste pas moins que Mme [Y] ne conteste pas avoir à nouveau cessé de régler les loyers et charges aux termes convenus et ne rapporte aucunement la preuve qui lui incombe de ce qu’elle acquitterait désormais régulièrement son loyer.

Mme [Y] fait valoir que le non-paiement réitéré des loyers serait imputable à des dysfonctionnements administratifs inhérents à la caisse d’allocations familiales, ce dont elle ne justifie cependant pas, alors qu’il lui appartient en sa qualité de bénéficiaire des APL de transmettre à la CAF les éléments justificatifs de sa situation, ce qu’elle n’a manifestement pas fait.

*L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ainsi que de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, les équipements mentionnés au contrat et des réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives.

En l’espèce, la SCI Nicomas verse aux débats :

' le courriel qu’elle a adressé le 24 mai 2022 au service d’hygiène de la ville afin de solliciter son intervention dans l’appartement loué à Mme [Y] en précisant que les voisins avaient signalé à l’entrée de son appartement une accumulation de poubelles ainsi qu’une odeur nauséabonde qui en émanait lors de l’ouverture de la porte ;

' un rapport d’intervention du service d’hygiène de la ville de [Localité 7] du 12 juillet 2022 mentionnant que les sols sont crasseux dans l’ensemble du logement, l’entretien courant de l’ensemble de l’appartement semble inexistant, de nombreux déchets sont épars sur l’ensemble des sols et qu’une odeur nauséabonde est présente dans l’appartement ;

' un courriel de l’inspecteur de salubrité du 27 septembre 2022 signalant l’impossibilité de joindre la locataire malgré plusieurs tentatives ;

' un courriel du 3 novembre 2022 adressé par la bailleresse au travailleur social de la maison des solidarités l’informant de l’impossibilité d’entrer en contact avec locataire.

Mme [Y] ne verse quant à elle aux débats aucun élément permettant de justifier son allégation selon laquelle l’état insalubre du logement serait imputable à un manquement fautif de la bailleresse.

L’ensemble de ces éléments caractérisent des manquements répétés et graves de Mme [Y] à ses obligations essentielles de locataire, non seulement de s’acquitter aux termes convenus du loyer et des charges mais également de jouir paisiblement des lieux loués.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a :

— prononcé la résiliation du bail liant Mme [Y] et la SCI Nicomas,

— ordonné en conséquence à Mme [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les quinze jours à compter de la signification du jugement,

— dit qu’à défaut pour Mme [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Nicomas pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique.

Mme [Y] se trouvant occupante sans droit ni titre, c’est également à bon droit que le premier juge l’a condamnée à payer à la SCI Nicomas une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi et ce jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou a son mandataire.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ces chefs.

Sur l’arriéré locatif

Mme [Y] sollicite l’infirmation du jugement notamment en ce qu’il l’a condamnée au paiement d’une somme de 410,06 euros correspondant à sa dette locative ressortant du décompte arrêté au 10 mai 2024.

Force est cependant de constater qu’elle n’allègue ni ne justifie a fortiori s’être acquittée de cette dette qui, selon la bailleresse s’est depuis accrue, aucun versement n’ayant selon elle été effectué depuis ce 10 mai 2024.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a condamné ainsi Mme [Y] à payer à la SCI Nicomas la somme de 410,06 euros au titre de la dette locative arrêtée au 10 mai 2024.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [Y] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens de la présente procédure.

Concernant l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de confirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée au paiement d’une somme de 150 euros et de la condamner à ce titre à hauteur d’appel à payer à la SCI Nicomas une somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Rejette la demande formée par Mme [Y] sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

Condamne Mme [Y] à payer à la SCI Nicomas une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne Mme [Y] aux entiers dépens ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d’appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en huit pages.