RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /26 DU 29 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/00768 – N° Portalis DBVR-V-B7J-FREY

Décision déférée à la cour :

Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 21/01024, en date du 30 janvier 2025,

APPELANT :

Monsieur [U] [E]

né le 09 Décembre 1970 à [Localité 9] (55), domicilié [Adresse 3]

Représenté par M^e Christian OLSZOWIAK de la SCP ORIENS AVOCATS, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C54395-2025-001794 du 24/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

INTIMÉE :

La S.C.I. LES REMPARTS

dont le siège est sis [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Jean-thomas KROELL de l’ASSOCIATION ASSOCIATION KROELL, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 Décembre 2025, en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2026, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 29 Janvier 2026, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé électroniquement le 6 juillet 2021, la SCI Les remparts a consenti à M. [U] [E] un bail meublé portant sur un logement situé [Adresse 1] à Toul (54), pour un loyer mensuel initial de 430 euros, outre des provisions sur charges mensuelles de 30 euros.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 6 juillet 2021.

Invoquant la non-décence du logement, M. [E] a saisi le juge des contentieux de la protection de [Localité 6], par requête du 12 novembre 2021. L’affaire a été enregistrée sous le numéro 21/01024 du répertoire général.

Parallèlement à cette procédure, la SCI Les remparts a, par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2023, assigné M. [E] aux fins de validation du congé, subsidiairement de prononcé de la résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation en paiement. L’affaire a été enregistrée sous le numéro 23/00103 du répertoire général.

Par jugement du 30 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Nancy a :

— déclaré M. [E] recevable en son action,

— déclaré la SCI Les remparts recevable en son action,

— ordonné la jonction des deux procédures,

— débouté la SCI Les remparts de sa demande de sursis à statuer,

— validé le congé délivré par la SCI Les remparts le 30 avril 2022,

— constaté que M. [E] est occupant sans droit ni titre depuis le 7 juillet 2022 du logement situé [Adresse 2], à [Localité 8],

— ordonné en conséquence à M. [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les quinze jours suivant la signification du présent jugement,

— dit qu’a défaut pour M. [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Les remparts pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné M. [E] au paiement en deniers ou quittance d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges dûment justifiées, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, et qui sera due à compter du 7 juillet 2022 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

— condamné la SCI Les remparts à payer à M. [E] une somme de 100 euros au titre du trouble de jouissance,

— débouté la SCI Les remparts de sa demande de dommages et intérêts,

— débouté M. [E] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

— condamné M. [E] à verser à la SCI Les remparts la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [E] aux dépens de l’instance,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration enregistrée le 4 avril 2025, M. [E] a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant condamné la SCI Les remparts à payer à M. [E] une somme de 100 euros au titre du trouble de jouissance et ayant débouté la SCI Les remparts de sa demande de dommages et intérêts.

Par conclusions déposées le 29 octobre 2025, M. [E] demande à la cour de :

— infirmer le jugement,

Statuant à nouveau,

— déclarer irrecevable l’assignation délivrée le 24 janvier 2023 par la SCI Les remparts à M. [E],

— prononcer l’irrecevabilité des demandes de la SCI Les remparts,

— prononcer la fin de non recevoir relative au défaut de qualité à agir et de capacité à ester en justice,

— dire et juger que les motifs du congé délivré ne constituent pas des motifs légitimes et sérieux de rupture du bail,

— prononcer la nullité du congé délivré le 30 mars 2022,

— condamner la SCI Les remparts à verser à M. [E] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la SCI Les remparts à verser à M. [E] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Les remparts aux entiers dépens.

Par conclusions déposées le 11 septembre 2025, la SCI Les remparts demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— déclaré M. [E] recevable en son action,

— déclaré la SCI Les remparts recevable en son action,

— validé le congé délivré par la SCI Les remparts le 30 avril 2022,

— constaté que M. [E] est occupant sans droit ni titre depuis le 7 juillet 2022 du logement situé [Adresse 2], à [Localité 8],

— ordonné en conséquence à M. [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les quinze jours suivant la signification du présent jugement,

— dit qu’à défaut pour M. [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Les remparts pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné M. [E] au paiement en deniers ou quittance d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges dûment justifiées, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, et qui sera due à compter du 7 juillet 2022 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

— condamné M. [E] à verser à la SCI Les remparts la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile appliqué à hauteur de première instance,

— condamné M. [E] aux dépens de l’instance,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné la SCI Les remparts à payer à M. [E] une somme de 100 euros au titre du trouble de jouissance,

— débouté la SCI Les remparts de sa demande de dommages et intérêts.

Statuant à nouveau dans cette limite,

— rejeter toutes les demandes formulées par M. [E] contre la SCI Les remparts,

— condamner M. [E] au paiement d’une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts compensant le préjudice résultant du caractère abusif de sa résistance,

Ajoutant au jugement entrepris,

— condamner M. [E] au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile appliqué à hauteur de cour,

— condamner M. [E] aux entiers dépens y compris les dépens d’appel.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 novembre 2025.

MOTIFS

Il convient à titre liminaire de constater le caractère définitif des dispositions du jugement dont il n’est pas sollicité l’infirmation, soit celles ayant :

— déclaré M. [E] recevable en son action ;

— débouté la SCI les remparts de sa demande de sursis à statuer ;

— rejeté la demande de condamnation sous astreinte de la SCI les remparts à effectuer des travaux ;

— rejeté la demande de condamnation au titre d’un arriéré locatif formée par la SCI les remparts ;

— rejeté la demande de la SCI les remparts tendant à la condamnation de M. [E] à payer le coût de la réitération du congé du 16 juin 2022 ainsi que des courriers recommandés des 7 juillet, 15 juillet et 11 août 2022.

Sur la recevabilité de l’action de la SCI les remparts

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989

M. [E] soulève l’ irrecevabilité de l’action de la SCI les [Adresse 7] pour non-respect du délai prévu à l’article 24 III en faisant valoir que la SCI sollicitait en première instance, à titre subsidiaire, de voir prononcer la résiliation du bail.

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience. Cet article dispose en son alinéa IV que ses dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

La réglementation du congé donnée par le bailleur, dans le cadre de la location d’un logement meublé, ressort cependant, non des dispositions invoquées par M. [E], mais des dispositions spéciales de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 aux termes desquelles le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

Il n’est pas contesté que la demande de la SCI [Adresse 5] tendant à voir valider le congé est recevable au regard de cette réglementation spéciale de l’article 25-8 précité. Le premier juge a fait droit à cette demande principale, sans avoir à statuer sur la question de la recevabilité de la demande subsidiaire formée en première instance et tendant à voir prononcer la résiliation, étant de surcroît souligné qu’à hauteur d’appel la SCI [Adresse 5] sollicite la confirmation du jugement de ce chef et ne sollicite plus à titre subsidiaire de voir prononcer la résiliation du bail.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a écarté cette fin de non-recevoir.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SCI les [Adresse 7] à agir seule

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen du fond, pour défaut du droit d’agir, tel notamment le défaut de qualité et le défaut d’intérêt.

M. [E] prétend que la SCI les [Adresse 7] n’aurait pas de qualité et de capacité à agir seule en justice du fait qu’elle est, depuis le 1er décembre 2020, en plan de redressement pour une durée de 10 ans. La SCI [Adresse 5] s’oppose à cette fin de non-recevoir en soulignant qu’une société bénéficiant d’un plan de redressement est in bonis et peut dès lors agir seule, le commissaire à l’exécution du plan ne s’occupant que de la régularité de l’exécution du plan.

Il ressort des dispositions de l’article L 626-25 du code de commerce que le commissaire à l’exécution du plan de redressement n’est habilité à engager que les actions qui lui sont propres dans l’intérêt collectif des créanciers. Il ne représente en revanche pas le débiteur, soumis à un plan de redressement, qui est le seul à devoir être mis en cause dans les actions concernant son patrimoine.

En l’espèce, il est constant qu’une procédure collective a été ouverte à l’encontre de la SCI [Adresse 5] le 13 janvier 2014 et que depuis le 1er décembre 2020, un jugement arrêtant le plan de redressement pour une durée de 10 ans a été rendu. Par ailleurs la présente procédure a été introduite aux fins de validation du congé donné par la bailleresse, d’expulsion et de paiement d’un arriéré locatif postérieur au jugement arrêtant le plan de redressement, soit pour une instance concernant le patrimoine de la SCI les [Adresse 7].

Il en ressort que c’est à bon droit que cette fin de non-recevoir a été écartée par le premier juge qui a en conséquence déclaré recevable l’action de la SCI les [Adresse 7].

Il convient donc de confirmer le jugement de ce chef.

Sur la validité du congé

M. [E] demande de voir prononcer la nullité du congé en faisant valoir que le logement donné à bail ne correspond pas aux dispositions légales régissant les meublés et que le préavis aurait en conséquence dû être de six mois (et non de trois mois) et que le motif invoqué est dépourvu de caractère légitime et sérieux.

Sur la durée impartie au bailleur pour donner congé

Aux termes de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. L’article 25-5 précise qu’un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés.

En l’espèce, le contrat conclu entre les parties porte le titre de contrat de location d’un logement meublé, ce qui y est par ailleurs stipulé page 2, dans la rubrique concernant l’objet du contrat mentionnant notamment qu’il comporte une cuisine équipée ainsi qu’une machine à laver dans la salle de bains, ce qui ressort également de l’état des lieux d’entrée mentionnant la présence dans la cuisine d’un frigo congélateur, d’une cuisinière vitrocéramique, d’un four, d’un four à micro-ondes, d’une hotte aspirante, de meubles laqués. Les photographies qui y sont annexées font en outre ressortir la présence dans la chambre à coucher : d’un lit, d’une table de nuit, de lampes et d’un cadre ; dans la cuisine : d’une cafetière, d’une poubelle, d’une bouilloire et de vaisselle ; dans le séjour : d’une table avec une nappe, de quatre chaises, de plusieurs tableaux, de lampes et d’un canapé-lit. A également été concomitamment signée par les parties une liste détaillée du mobilier des différentes pièces (tels que cendrier, meuble-télé, couettes, oreillers, dessous de plat, etc…).

Il est ainsi démontré que le logement litigieux constitue bien un meublé relevant dès lors de l’article 25-8 précité prévoyant que le bailleur souhaitant donner congé doit respecter un préavis de trois mois.

Le bail a pris effet le 7 juillet 2021 pour une durée d’un an. La SCI a délivré le congé le 30 mars 2022, en mentionnant un préavis de trois mois.

Un congé délivré pour une date prématurée n’est cependant pas nul mais voit ses effets reportés à la date pour laquelle il aurait dû être délivré, de telle sorte que les effets du congé notifié par la SCI les remparts sont reportés à la date du 6 juillet 2022, date d’échéance du bail.

Sur le motif légitime et sérieux du congé

Contrairement à ce que soutient M. [E], le congé donné par le bailleur pour motif légitime et sérieux, sur le fondement de l’article 25-8 précité, peut non seulement être motivé par l’inexécution par le locataire de ses obligations mais également par des raisons personnelles dont le bien-fondé est apprécié par le juge.

Or, en l’espèce, il ressort de la lecture du congé notifié par la bailleresse qu’y sont bien mentionnées de manière particulièrement détaillée les nombreuses raisons ayant conduit le bailleur à ne pas souhaiter voir renouveler le bail et pour lesquelles il justifie avoir déposé plainte : multiples insultes figurant notamment dans les correspondances du locataire, falsification du contrat de bail afin de bénéficier d’une garantie indue, agression physique envers le gérant de la SCI.

Le caractère légitime et sérieux de ces raisons ayant motivé le congé du bailleur ressort notamment :

' de nombreux courriers dans lesquels M. [E] insulte le gérant de la SCI [Adresse 5] en ces termes : «pauvre crétin», «abruti», «espèce de con», «crevard», «fouille merde», «je démonte à tous les associés de la SCI vos sales gueules surtout [Y] et [F]» ;

' du courriel d’une société de garantie avisant la SCI les [Adresse 7] que M. [E] lui avait transmis, dans le but d’obtenir un cautionnement qui lui a finalement été retiré après découverte de la falsification, une copie d’un bail falsifié faisant apparaître un loyer mensuel de 204 euros et de 430 euros ;

' du dépôt de plainte du 8 mars 2022 dans laquelle le gérant de la SCI [Adresse 5] déclare subir des insultes de son locataire qui lui a en outre porté un coup au niveau de la tempe lors d’une tentative de conciliation et qui a falsifié son contrat de bail afin de bénéficier d’une garantie.

M. [E] prétend justifier son comportement insultant et agressif en invoquant d’une part le fait que la bailleresse n’aurait pas effectué des réparations lui incombant et d’autre part par sa fragilité psychologique imposant qu’il soit suivi par le centre médicopsychologique et prenne un traitement médicamenteux conséquent.

La fragilité psychologique revendiquée par M. [E] n’est cependant aucunement de nature à justifier son attitude particulièrement agressive et insultante envers sa bailleresse.

Concernant d’autre part les réparations sollicitées par M. [E], l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, en bon état d’usage et de réparation. L’article 7 ajoute que le locataire est quant à lui obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement ainsi que de permettre l’accès aux lieux loués pour l’exécution des travaux nécessaires au maintien en état des lieux loués.

Force est de constater en l’espèce que, parmi les désordres déplorés par M. [E] dans son courrier du 6 juillet 2021 :

— certains ne permettent pas de caractériser un manquement du bailleur à son obligation de délivrance (carreau de carrelage abîmé, tache sur un fauteuil, carreaux de carrelage fendus);

— certains relèvent des réparations locatives incombant au locataire (remplacement de joints, réparation de prises électriques endommagées) ;

— la réalité de certains n’est pas démontrée (prises électriques insuffisantes dans la salle de bains) ;

— les autres n’ont pas pu être réparés par la bailleresse en raison de l’obstruction faite par le locataire (ainsi qu’il sera vu infra).

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la SCI [Adresse 5] était fondée à ne pas souhaiter voir renouveler le bail avec M. [E] et que le congé a dès lors été valablement notifié à ce dernier pour motif légitime et sérieux. C’est ainsi à bon droit que le premier juge a :

— validé le congé délivré par la SCI les remparts le 30 avril 2022,

— constaté que M. [E] est occupant sans droit ni titre depuis le 7 juillet 2022 et lui a en conséquence ordonné de libérer les lieux dans les 15 jours suivant la signification du jugement en disant qu’à défaut pour l’intéressé d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI les [Adresse 7] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— condamné M. [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges dûment justifiées, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 7 juillet 2022 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Le jugement sera en conséquence confirmé de ces chefs.

Sur le trouble de jouissance

Le premier juge a condamné la SCI les [Adresse 7] à payer à M. [E] une somme de 100 euros au titre d’un trouble de jouissance en relevant que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance relativement à un radiateur non fonctionnel ainsi qu’à une vitre cassée.

La SCI [Adresse 5] sollicite l’infirmation du jugement de ce chef. M. [E] ne formule aucune demande à ce sujet.

Il ressort des pièces produites que M. [E] a signalé à la bailleresse, dans son courrier du 6 juillet 2021, qu’un radiateur ne fonctionnait pas et qu’un carreau était cassé, ce qui constitue effectivement des désordres relevant de l’obligation du bailleur de délivrer un logement en bon état de réparation.

Il ressort par ailleurs de courriels échangés en janvier 2022 entre l’agence immobilière et M. [E] que des travaux, qui devaient être effectués dans le logement le 28 janvier 2022, ne l’ont finalement pas été en raison de l’attitude agressive du locataire. Le bailleur justifie avoir de nouveau proposé par courrier recommandé du 16 février 2022 de procéder à ces travaux.

Il en résulte que M. [E] était fondé à se plaindre d’un radiateur non fonctionnel et d’une vitre cassée mais que les travaux n’ont finalement pas pu être réalisés en raison de son attitude, de telle sorte que son préjudice a été justement évalué par le premier juge a une somme de 100 euros.

Il convient de confirmer le jugement de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [E]

M. [E] sollicite la condamnation de la SCI [Adresse 5] de à lui payer une somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts en faisant valoir qu’il a été très affecté de recevoir le congé et que son médecin traitant a constaté dans un certificat du 23 juin 2023 «un infléchissement thymique avec recrudescence anxieuse que le patient met en lien avec des contentieux réguliers avec son propriétaire».

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il ressort de ce qui précède que le congé a été valablement notifié, de telle sorte qu’il n’est pas fautif et que cette demande de dommages-intérêts ne pourra dès lors qu’être rejetée.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par la SCI les [Adresse 7]

La SCI [Adresse 5] sollicite dans le dispositif de ses écritures la condamnation de M. [E] à lui payer une somme de 2 000 euros 'compensant le préjudice résultant du caractère abusif de sa résistance'.

Force est cependant de constater qu’elle n’explicite aucunement cette demande dans le corps de ses écritures et qu’elle n’en justifie a fortiori pas.

C’est dès lors à bon droit que le tribunal a rejeté cette demande.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. [E] qui succombe sera condamné aux entiers dépens. Concernant l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de confirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné à payer une somme de 300 euros et de le condamner à ce titre à hauteur d’appel au paiement d’une somme supplémentaire de 1 200 euros.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Rejette la demande formée par M. [E] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [E] à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne M. [E] aux entiers dépens ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d’appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en onze pages.