ARRÊT N°

R.G. : 12/00694

CJ/DO

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’AVIGNON

13 décembre 2011

XXX

C/

X

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1^re Chambre A

ARRÊT DU 21 MARS 2013

APPELANTE :

XXX immatriculée au RCS d’AVIGNON sous le n° 413 826 421 Poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège social

XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP MARION GUIZARD PATRICIA SERVAIS, Postulant (avocats au barreau de NÎMES)

Rep/assistant : M^e Serge BILLET, Plaidant (avocat au barreau d’AVIGNON)

INTIMÉ :

Maître M^e Z A X ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL NAUD LATTARD ET CIE

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP SARLIN – CHABAUD – MARCHAL – MALLET, Plaidant/Postulant (avocats au barreau de NIMES)

Ordonnance de clôture du 10 Janvier 2013, révoquée sur le siège sur demande conjointe des parties et clôturée à nouveau au jour de l’audience avant l’ouverture des débats,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M. Dominique BRUZY, Président,

M. Serge BERTHET, Conseiller,

M^me Christine Z, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Amélie BARD, Greffier en Chef placé, lors des débats, et M^me Véronique LAURENT VICAL, Greffier, lors du prononcé,

DÉBATS :

à l’audience publique du 22 Janvier 2013, où l’affaire a été mise en délibéré au 21 Mars 2013

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. Dominique BRUZY, Président, publiquement, le 21 Mars 2013, par mise à disposition au greffe de la Cour

* * *

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

La société NAUD LATTARD ET CIE a, par acte sous seing privé du 13/09/2006, conclu avec la SARL PHOENIX INVESTMENT CAPITAL une promesse synallagmatique de vente d’un terrain situé à XXX, pour le prix de 850 000 euros HT. La liquidation judiciaire de la SARL NAUD LATTARD ET CIE a été prononcée le 7 novembre 2007 et M^e X désigné en qualité de liquidateur à cette procédure. Faisant valoir que la réitération de l’acte n’a pas été réalisée malgré accomplissement des conditions suspensives, que le permis de construire accordé le 11/06/2007 a fait l’objet de recours qui n’ont pas abouti, que la non-réalisation de cette condition suspensive incombe exclusivement à la société PHOENIX INVESTMENT CAPITAL et que celle-ci doit transférer les permis de démolir et de construire au bénéfice de la liquidation judiciaire, M^e X ès-qualités a, par exploits délivrés le 11/06/2010, fait assigner devant le Tribunal de Grande Instance d’AVIGNON la SARL PHOENIX 1NVESTMENT CAPITAL en paiement de la somme de 80 000€ au titre de la clause pénale et en transfert des permis de démolir et de construire sans contrepartie au bénéfice de la liquidation judiciaire de la société NAUD LATTARD ET CIE.

Le juge de l’exécution du Tribunal de Grande Instance d’AVIGNON a, par jugement définitif du 02/12/2010, donné mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée le 30 juillet 2010 par M^e X ès-qualités au titre de la clause pénale. Par jugement du 14 avril 2011, cette juridiction a débouté la société TANDEM de sa demande de mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée le 24 janvier 2011 par M^e X ès-qualités en garantie de la créance au titre de la cession des permis de démolir et de construire.

Par jugement du 13 décembre 2011, le Tribunal de Grande Instance d’ AVIGNON a statué comme suit:

'Constatant la caducité de l’acte sous seing privé du 13/09/2006, à la date du 30/12/2007,

Déboute Maître X liquidateur judiciaire de la SARL NAUD LATTARD ET CIE de sa demande en paiement de la somme de 80 000 euros à titre de clause pénale,

Vu les dispositions du compromis du 1 3/09/2006 en cas de caducité et d’obtention des permis de démolir et construire,

Dit que les droits sur le permis de construire et le permis de démolir ainsi que l’arrêté de prorogation ont été transférés sans contrepartie au bénéfice de la liquidation judiciaire des établissements NAUD LATTARD ET CIE,

Vu la vente intervenue entre la société PHOENIX INVESTMENT CAPITAL et la société KALISTE,

Condamne la société PHOENIX INVESTMENT CAPITAL à payer à Maître X, en sa qualité de liquidateur de la SARL NAUD LATTARD ET CIE, la somme de 160 000 € à titre de dommages et intérêts,

Déboute la société NAUD LATTARD ET CIE des ses demandes de dommages et intérêts et sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Déboute Maître X de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

Dit n’y avoir lieu à mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée par Maître X ;

Fait masse des dépens et dit qu’ils seront supportés pour moitié par chacune des parties et pourront être recouvrés par M^e MARCHAL et M^e BILLET dans les formes et conditions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.'

La SARL PHOENIX INVESTMENT CAPITAL a relevé appel de cette décision.

Pour l’exposé du détail des prétentions et moyens des parties devant la Cour, il est expréssément fait référence à leurs conclusions récapitulatives signifiées le:

—  26 décembre 2012 pour la société appelante,

—  14 janvier 2013 pour M^e X ès-qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL NAUD LATTARD ET Cie.

XXX forme les demandes suivantes:

'DONNER acte à Maître X de sa reconnaissance de la caducité du compromis du 13 septembre 2006,

CONFIRMER en conséquence le jugement en ce qu’il a dit le compromis caduc,

REFORMER pour le surplus le jugement déféré.

Statuant à nouveau,

Dire et juger que le vendeur est seul responsable de la disposition du bien immobilier sous compromis.

Dire et juger que la clause de transfert de permis vise le cas de dédit de l’acquéreur.

Dire et juger qu’il n’y avait pas lieu en l’espèce, au transfert des permis de démolir et construire.

Dire et juger que la demande de transfert des permis de démolir et construire est en tout état de cause, sans objet. Maître X ayant validé la vente de l’immeuble au bénéfice de la société KALISTE MEDITERRANEE.

En conséquence,

Débouter Maître X Z-A, ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL NAUD LATTARD ET CIE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, comme infondées et injustifiées.

Y Maître X Z-A au paiement de la somme de 10 000 € au titre de dommages et intérêts.

A titre infiniment subsidiaire, si l’application de la clause de transfert était retenue au cas d’espèce,

Réduire le quantum indemnitaire au prix de vente, soit la somme de 86 942.08 € TTC sous réserve de justification de son paiement effectif,

Y Maître X Z-A, ès- qualités de mandataire liquidateur de la SARL NAUD LATTARD ET CIE au paiement d’une somme de 3000€ sur le fondement de l’ article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens'.

M^e X ès-qualités conclut au rejet de l’appel et à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société PHOENIX INVESTMENT CAPITAL à payer à la liquidation judiciaire de la société NAUD LATTARD et Cie la somme de 160 000€ à titre de dommages-intérêts. Il sollicite l’allocation d’une somme de 3 000€ en application de l’ article 700 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS

Dans ses conclusions récapitulatives, M^e X indique expréssément qu’il n’entend pas contester la caducité du compromis initial et limite ses prétentions devant la Cour à la confirmation de la condamnation de la société PHOENIX INVESTMENT CAPITAL à payer la somme de 160 000 € à la liquidation judiciaire de la société ETABLISSEMENTS NAUD LATTARD et Cie.

L’appelante soutient que la clause prevoyant le transfert des permis de démolir et de construire sans frais au profit du vendeur vise exclusivement la situation de carence de l’acquéreur dans la réalisation de la vente par son fait exclusif ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

M^e X affirme au contraire que la non-réalisation du compromis est imputable exclusivement à la société PHOENIX et se prévaut des stipulations contractuelles prévoyant que le transfert aux frais de l’acquéreur est acquis au vendeur si l’acquéreur ne veut plus ou ne peut plus acheter indépendamment des motifs pour lesquels la vente n’intervient pas.

Il résulte des pièces produites que :

— la société PHOENIX a obtenu le permis de démolir puis le permis de construire le 11 juin2007,

— au 31 décembre 2007, après prorogation par avenant du délai prévu par le compromis, le permis de construire faisait l’objet de recours non purgés,

— aucun acte n’a été signé après cette date pour proroger les effets de la promesse de vente sous conditions suspensives et les discussions engagées pour proroger cet accord sur la base d’un nouveau prix n’ont pas abouti,

— le permis et les études réalisées ont été cédées par la société PHOENIX à la société KALISTE MEDITERRANNEE au prix de 160 000€ suivant acte du 27 mai 2010.

L’acte du 13 septembre 2006 dispose en pages 6 et 7 que :

' Pour le cas où le permis de démolir étant obtenu, l’acquéreur ne souhaiterait plus ou ne pourrait plus réitérer les présentes par acte authentique, il s’oblige à procéder à toutes les formalités de transfert du permis de démolir, sans frais, au profit du vendeur.

Pour le cas où le permis de construire étant obtenu, l’acquéreur ne souhaiterait plus ou ne pourrait plus réitérer la présente par authentique, il s’oblige à procéder à foutes les formalités de transfert du permis de construire, sans frais, au profit du vendeur. »

Ces clauses claires et précises s’appliquent, comme retenu par le Tribunal, dans le cas où l’acquéreur ayant obtenu le permis de construire ne veut plus ou ne peut plus réitérer la vente par acte authentique ; il doit alors procéder aux formalités de transfert du permis, sans frais, au profit du vendeur. L’acte ne distingue pas en fonction des motifs de non-réalisation et ne limite pas son application au cas de carence ou de fait exclusif de l’acquéreur. Elles ne constituent pas une clause pénale car elles n’ont pas pour objet de faire assurer par l’une des parties l’exécution de son obligation. Il résulte des courriers échangés entre les parties que la société PHOENIX, après avoir obtenu les permis de démolir et de construire purgés des recours et tenté d’obtenir une réduction du prix initial, a renoncé à l’acquisition du terrain, ne souhaitant plus réaliser son projet immobilier ainsi d’ailleurs qu’expréssément énoncé à l’acte de cession des permis.

Le défaut de transfert des permis de démolir et de construire au vendeur en contravention aux stipulations contractuelles cause à ce dernier un préjudice dont l’acquéreur qui a cédé les permis à un tiers doit réparation. Le transfert des permis devait être opéré aux termes de l’acte du 13 septembre 2006 'sans frais pour le vendeur'. L’acte de cession des permis passé entre la société Phoenix et la société KALISTE MEDITERRANEE, auquel M^e X n’est pas partie, prévoit un prix de 160 000€ TTC pour les biens désignés comme suit : ' permis de démolir n° 84007 07B 7014 PO en date du 11 juin 2007 devenu définitif et un permis de construire n° 8400706 B 1319PO'. Si cette somme est aussi qualifiée dans l’acte de 'défraiement indemnitaire', elle est mentionnée comme étant le prix de la vente des permis ; la qualification comme la répartition des frais auxquels elle correspondrait, au demeurant aucunement justifiés, indiquées dans l’acte ne peuvent être opposées à M^e X tiers à cet acte. La liquidation judiciaire de la société NAUD LATTARD ET COMPAGNIE a, par cette cession, été privée de la valeur de l’actif constitué par les permis de démolir et de construire devant être transférés à son profit, telle que librement fixée par la société PHOENIX et acceptée par la société KALISTE.

Le jugement déféré qui a condamné la société Phoenix à payer cette somme à M^e X ès qualités sera donc confirmé.

Lappelante succombe et supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Dit l’ appel régulier et recevable en la forme,

Constate que M^e X ès-qualités ne conteste pas la caducité de l’acte du 13 septembre 2006,

Confirme le jugement déféré,

Condamne l’appelante aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP SARLIN-CHABAUD-MARCHAL sur ses affirmations de droit, dans les formes et conditions de l’ article 699 du Code de Procédure Civile,

Dit n’y avoir lieu à application en la cause des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Arrêt signé par M. BRUZY, Président et par M^me LAURENT VICAL, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,