ARRÊT N°

R.G. : 15/00887

JB

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NIMES

19 janvier 2015

RG:13/04231

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES PORTES DES COSTIERES

C/

Y AC F

X AC AD

X

Y

X

SARL LES PORTES DES COSTIERES

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2^e chambre section A

ARRÊT DU 07 AVRIL 2016

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES PORTES DES COSTIERES REPRESENTE PAR SON SYNDIC EN EXERCICE LA SA CITYA HEER IMMOBILIER DONT LE SIEGE SOCIAL EST SITUE 7 AVENUE FEUCHERES A NIMES XXX

CETTE QUALITE AUDIT SIEGE

XXX

XXX

Représentée par la SCP MONCEAUX FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN THEVENOT VRIGNAUD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉS :

Madame S Y AC F

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Catherine PY de la SELAS FIDAL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Madame AI X AC AD

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Catherine PY de la SELAS FIDAL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Madame A X

née le XXX à NIMES

XXX

XXX

Représentée par M^e Catherine PY de la SELAS FIDAL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Monsieur C Y

né le XXX à NIMES

XXX

XXX

Représenté par M^e Catherine PY de la SELAS FIDAL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Madame U X

née le XXX à NIMES

XXX

XXX

Représentée par M^e Catherine PY de la SELAS FIDAL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

SARL LES PORTES DES COSTIERES

assignée à étude d’huissier

XXX

XXX

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 28 Janvier 2016

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Joël BOYER, Président,

M. Serge BERTHET, Conseiller,

M^me Anne-Claire ALMUNEAU, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Anne-Marie SAGUE, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 09 Février 2016, où l’affaire a été mise en délibéré au 07 Avril 2016

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt rendu par défaut, prononcé et signé par Monsieur Joël BOYER, Président, publiquement, le 07 Avril 2016, par mise à disposition au greffe de la Cour

En mars 2007, la société Les Portes des Costières a obtenu un permis de construire un immeuble à usage d’habitation de deux étages sur rez-de-chaussée d’une hauteur de 8,64 m au faîtage dans la zone d’aménagement concerté de Caissargues sur une parcelle AN 115.

Cette parcelle jouxte la parcelle XXX, assise de la maison d’habitation des époux X au XXX, et se situe non loin de la parcelle A N28, plus au Nord, sur laquelle les époux Y sont propriétaires d’une maison d’habitation au XXX.

Se plaignant d’une perte d’ensoleillement, d’une vue plongeante sur leur fonds et d’une perte de valeur de leur bien immobilier, les époux Y, M^me X et sa fille ainsi que la famille Japuis, celle-ci n’étant plus dans la cause, ont sollicité l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire de la société Les Portes de Costières, laquelle a été ordonnée en référé le 2 décembre 2009, M. K L étant désigné en qualité d’expert.

Sur assignation au fond, par jugement du 19 janvier 2015, le tribunal de grande instance de Nîmes a :

— dit et jugé que l’immeuble, copropriété des Portes des Costières, cause aux consorts Y et X, voisins, un préjudice excédant les inconvénients normaux du voisinage,

— a condamné le syndicat des copropriétaires des Portes des Costières à payer à M. C Y et E F épouse Y la somme de 10 102,50 euros, et à I Z épouse X, A et O X, ses filles, la somme de 107 905,40 euros,

— dit et juge que la Sarl Les Portes des Costières doit relever et garantir le syndicat des copropriétaires des Portes des Costières à concurrence de 50% des condamnations ci-dessus,

— a ordonné l’exécution provisoire,

— et a condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux défendeurs pris ensemble la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires des Costières a relevé appel de cette décision selon déclaration en date du 26 février 2015.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 8 janvier 2016, l’appelant demande à la cour d’infirmer le jugement déféré et

— à titre principal, de dire et juger que le rapport d’expertise lui est inopposable et de débouter en conséquence les intimés de leurs demandes à son égard,

— à titre subsidiaire, de dire et juger que les consorts Y et X ne justifient nullement d’un trouble anormal de voisinage et de les débouter de leurs demandes,

— à titre infiniment subsidiaire d’ordonner une mesure d’expertise aux fins notamment d’évaluer la valeur vénale des propriétés X et Y selon les méthodes usuellement appliquées pour l’évaluation immobilière,

— à titre encore plus infiniment subsidiaire, de condamner la Sarl Les Portes des Costières à le relever et garantir intégralement des condamnations qui pourraient être mises à sa charge,

— en tout état de cause, de condamner solidairement les consorts X et Y et la Sarl Les Portes des Costières à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 29 juin 2015, les consorts X et Y demandent à la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu un trouble anormal du voisinage et condamné le syndicat des copropriétaires à réparer leur entier préjudice, de l’infirmer en ce qu’il n’a pas condamné solidairement la Sarl Les Portes des Costières avec le syndicat des copropriétaires à les indemniser, et s’agissant des sommes allouées, statuant à nouveau de ces chefs, de les condamner solidairement, à leur payer:

— à M^me Y la somme de 3 000 euros au titre des travaux mis en oeuvre pour palier partiellement la perte d’intimité liée à la construction de l’immeuble litigieux, 10 000 euros au titre de son préjudice de jouissance et aux époux Y ensemble les sommes de 40 000 euros au titre de la perte de valeur immobilière et 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— à M^me X, la somme de 50 000 euros au titre du préjudice de jouissance lié à la perte d’intimité et d’ensoleillement, à M^me X et à ses filles ensemble, la somme de 105 104,50 euros au titre de la perte de valeur du bien immobilier et 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et de les condamner solidairement aux entiers dépens.

La Sarl Les Portes des Costières, à laquelle le syndicat de copropriétaires a fait signifier sa déclaration d’appel et ses dernières conclusions, par actes remis en l’étude d’huissier, n’a pas comparu.

SUR CE

Le syndicat des copproiétaires fait essentiellement reproche aux premiers juges d’avoir omis de statuer sur sa demande tendant à lui voir déclarer inopposable le rapport d’expertise, de s’être abstenus de caractériser l’anormalité du trouble de voisinage invoqué, d’avoir retenu, s’agissant surtout de la perte de valeur immobilière, les évaluations non fondées de l’expert judiciaire, de ne l’avoir garantie, s’agissant de son recours contre le promoteur- constructeur, la Sarl Les Portes des Costières, qu’à hauteur de 50% des sommes mises à sa charge.

Sur l’inopposabilité du rapport d’expertise au syndicat des copropriétaires

Il est constant qu’à la date à laquelle la mesure d’expertise a été ordonnée, soit le 2 décembre 2009, l’immeuble dont s’agit était en construction de sorte qu’aucune copropriété n’était encore constituée, les opérations d’expertise s’étant déroulées par conséquent au seul contradictoire de la Sarl Les Portes des Costières.

Le rapport d’expertise est versé aux débats et se trouve soumis à discussion contradictoire des parties, de sorte qu’en l’absence de tout manquement au principe de la contradiction, il n’y a pas lieu de le déclarer inopposable au syndicat des copropriétaires dont la responsabilité est désormais recherchée en sa qualité de propriétaire actuel aux côtés de celle du promoteur.

Sur le trouble anormal de voisinage

Si nul ne peut causer à autrui un trouble qui excède les inconvénients normaux du voisinage, la responsabilité sans faute qui est attachée au respect de ce principe suppose que soit caractérisé le caractère anormal du trouble au regard des inconvénients normaux ou attendus des relations de voisinage, appréciés en fonction des circonstances de temps et de lieu.

Il est constant en l’espèce que les consorts Y et X ont acquis en 1974 leur immeuble à usage d’habitation à Caissargues, alors qu’ils les savaient situés dans une zone d’aménagement concertée et plus particulièrement en zone UC du plan d’occupation des sols, soit une zone d’urbanisation récente en ordre discontinu, dans laquelle la construction de petits immeubles aux fins de logement collectif n’était pas exclue en dépit du caractère encore largement pavillonnaire de ladite zone à leur date d’entrée en propriété.

C’est au regard de cette considération première que doivent être examinés les inconvénients dont ils se plaignent. La situation de leur maison par rapport à l’immeuble des Portes des Costières n’étant pas identique, leurs demandes seront examinées séparément.

1. Les consorts Y

M^me Y et son fils se plaignent pour l’essentiel de la modification de la vue depuis leur jardin qui donnait jusqu’alors sur un environnement végétal et donne désormais sur un environnement urbain et minéral, d’une perte de luminosité et d’une perte d’intimité depuis les appartements des 1^er et 2^e étages de l’immeuble Portes des Costières.

Mais il résulte du rapport de l’expert que les consorts Y ne souffrent d’aucune perte d’ensoleillement et que si une perte d’intimité résultant de la vue depuis les étages supérieurs de l’immeuble en cause est évoquée, elle ne concerne que le jardin ou la terrasse, à l’exclusion des intérieurs, l’expert notant qu’un masque végétal constitué d’arbres à feuillage persistant au Sud-Ouest de trois mètres de haut serait de nature à faire cesser ou à diminuer l’inconvénient, dont il souligne qu’il constitue, à la différence du fonds X, 'la seule nuisance effective', laquelle n’est cependant constatée, contrairement à ce qu’allèguent les consorts Y, que depuis un seul appartement du deuxième étage de la résidence Les Portes des Costières et singulièrement depuis la mezzanine de ce dernier.

La perte de vue paysagère sur la seule façade arrière d’une maison qui en comporte quatre, et à laquelle n’est attachée aucun droit acquis s’agissant d’un immeuble situé dans une zone d’aménagement concertée appelée à être construite et densifiée, ne caractérise par un trouble anormal de voisinage.

Et la perte d’intimité invoquée qui résulte de la vue sur leur jardin de certains voisins peut être largement estompée à peu de frais par l’implantation d’une haie végétale, ce qui a d’ailleurs été fait, l’inconvénient en résultant, pour irritant qu’il puisse paraître dès lors qu’il subsiste pour partie depuis la mezzanine d’un seul appartement situé au Nord de l’immeuble, n’excédant pas, compte tenu de sa portée limitée et ses effets désormais cantonnés, comme en témoigne les photographies versées au débat, les inconvénients normaux de voisinage dans une zone urbaine appelée depuis l’origine à être construite.

Le trouble sonore nouvellement invoqué en cause d’appel, qui n’a fait l’objet d’aucune remarque ni constatation lors des opérations d’expertise, n’est pas autrement caractérisé par les intimés qui se bornent à faire état des bruits du voisinage notamment en été quand les fenêtres sont ouvertes, de sorte qu’une telle contrainte inhérente à la vie sociale dans une zone urbaine sous climat chaud ou tempéré ne caractérise pas plus le trouble anormal du voisinage, pas davantage que la vue desdits voisins sur un espace de stationnement de véhicules, à laquelle ne sauraient être sérieusement imputées les effractions de deux automobiles dont les consorts Y font état, lesquelles ne sont pas le fait de la construction.

Le jugement déféré sera par conséquent infirmé de ce chef et les consorts Y déboutés de leurs demandes.

2. Les consorts X

La perte de vue paysagère sur une seule façade du bâtiment ne sera pas retenue, pour les motifs ci-dessus développés, comme caractérisant le trouble anormal du voisinage dans une zone d’aménagement concertée.

Les consorts X invoquent également une perte d’ensoleillement que l’expert a constatée. Mais il résulte du rapport d’expertise que cette perte d’ensoleillement, très variable selon les saisons, n’est que partielle, plus forte en hiver (à partir de 15-16 h) qu’au printemps et quasiment inexistante en été, l’ensoleillement étant qualifié de 'correct’ du 15 mai au 15 août, de sorte que cette perte d’ensoleillement qui est la conséquence inévitable de l’urbanisation progressive d’une zone d’aménagement concerté nécessairement appelée à accueillir de nouvelles constructions ne caractérise pas en l’espèce le trouble anormal de voisinage.

En revanche, il est constant qu’à la différence de l’immeuble Y, la vue depuis la résidence Les Portes des Costières est en surplomb direct sur la piscine et le jardin privatif des consorts X, sans possibilité de s’y dérober ni solution palliative, depuis deux appartements sur trois situés au premier étage de la résidence et deux appartements sur trois situés au deuxième étage, l’expert judiciaire la qualifiant successivement de 'plongeante', 'gênante', et 'très pénalisante'.

Cette configuration qui place sous le regard de tiers les faits et gestes des occupants dans une partie de leur propriété spécialement destinée à des activités ludiques, de repos ou de baignade, dont l’existence seule confère valeur à l’immeuble, caractérise le trouble anormal de voisinage par la perte d’intimité qu’elle provoque et la dépréciation du bien qui en résulte nécessairement, laquelle n’est pas hypothétique contrairement à ce que soutient l’appelante, dès lors qu’elle est inhérente au fait acquis, peu important que les consorts X aient ou non l’intention de vendre leur bien.

Sur le préjudice des consorts X

Le préjudice de jouissance résultant de la vue plongeante sur la piscine et le jardin, seul trouble anormal de voisinage retenu, sera évalué à la somme de 12 000 euros et le jugement déféré réformé de ce chef.

Sur la base des évaluations de l’expert, qui a fixé à 350 000 euros la valeur de marché de la maison X, acquise en 1974, d’une surface habitable pondérée de 204,18 m2 sur un terrain de 799 m2 avec piscine, évaluation non sérieusement contestée par la société appelante qui sollicite vainement de ce chef l’organisation d’une nouvelle mesure d’expertise, mais en retenant une perte de valeur, non pas de 30% comme proposé par le technicien qui a tenu compte de l’ensemble des inconvénients de voisinage sans égard à leur caractère normal ou non, mais de 15%, la perte de valeur s’établit 52 500 euros.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Portes des Costières, seul responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage en sa qualité de propriétaire actuel des biens, sera par conséquent seul condamné à payer :

— à M^me Z X, la somme de 12 000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— à M^me Z X et ses filles U et A, la somme de 52 500 euros au titre de la perte de valeur du bien immobilier dont elles sont propriétaires indivis.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires invoque à juste titre les fautes du promoteur-constructeur dans la conception de son projet qui l’a exposé au recours de tiers du seul fait de la responsabilité désormais attachée à sa qualité de propriétaire et n’a pas informé les acheteurs des lots du litige en cours, dont ils auraient pu se préserver par une diminution du prix.

Au regard de ces fautes, la Sarl Les Portes des Costières, qui a seule tiré profit de l’opération en cause, sera par conséquent condamnée à relever et garantir intégralement le syndicat des copropriétaires de la charge des condamnations présentement prononcées.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts X la somme de 2 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles. Il y sera ajoutée une somme de 2 000 euros du même chef en cause d’appel, le syndicat des copropriétaires étant garanti dans les mêmes conditions par la Sarl Les Portes de Costières sur ces sommes ainsi que sur les dépens.

Les autres parties seront déboutées de leurs autres demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, par défaut, en matière civile et en dernier ressort,

Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts X la somme de 2 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles et en sa disposition relative aux dépens,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déboute M^me S Y née F et M. C Y de leurs demandes,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Portes des Costières à payer :

— à M^me Z X la somme de 12 000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— à M^me Z X, I A et U X, prises ensemble, la somme de 52 500 euros au titre de la perte de valeur de leur bien immobilier,

Condamne la Sarl Les Portes des Costières à garantir intégralement le syndicat des copropriétaires de la résidence Les portes des Costières du paiement de ces sommes,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Portes des Costières à payer à M^me Z X, I A et U X, prises ensemble, la somme de 2 000 euros au sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Rejette toute autre demande,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Portes des Costières aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Dit que le syndicat des copropriétaires sera intégralement garanti par la Sarl Les Portes des Costières du paiement des sommes allouées à la famille X au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens.

Arrêt signé par Monsieur BOYER, Président et par M^me SAGUE, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,