ARRÊT N°

R.G : 15/05349

ACA

TRIBUNAL D’INSTANCE D’AVIGNON

20 octobre 2015

RG :11-14-1712

Y

C/

B

D

SARL ESCALE IMMOBILIERE GESTION

Grosse délivrée

le

à

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2^e chambre section A

ARRÊT DU 14 SEPTEMBRE 2017

APPELANT ET INTIME :

Monsieur G N Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par M^e Jean-François LAZZARELLI, Plaidant, avocat au barreau D’AVIGNON

INTIMÉS :

Monsieur A B né le […] à CAVAILLON

[…]

84440 X

Représenté par M^e Vanessa CREMADES de la SELARL CREMADES-GILS, Plaidant, avocat au barreau D’AVIGNON

Représenté par M^e Anne CURAT de la SCP CURAT ANNE AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Madame C D

née le […] à CREIL

[…]

84440 X

Représentée par M^e Vanessa CREMADES de la SELARL CREMADES-GILS, Plaidant, avocat au barreau D’AVIGNON

Représentée par M^e Anne CURAT de la SCP CURAT ANNE AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMEE ET APPELANTE :

SARL ESCALE IMMOBILIERE GESTION prise en la personne de son représentant légal

[…]

84440 X

Représentée par M^e Julien DUMAS LAIROLLE de la SCP DUMAS-LAIROLLE, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Guillaume MATHIEU, Plaidant, avocat au barreau D’AVIGNON

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 04 Mai 2017

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Anne-Claire ALMUNEAU, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l’article 786 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Joël BOYER, Président

M^me Anne-Claire ALMUNEAU, Conseiller

M^me Nathalie ROCCI, Conseiller

GREFFIER :

M^me Anne-Marie SAGUE, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 18 Mai 2017, où l’affaire a été mise en délibéré au 14 Septembre 2017

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par Monsieur Joël BOYER, Président, publiquement, le 14 Septembre 2017, par mise à disposition au greffe de la Cour

Exposé du litige:

Par contrat conclu le 10 octobre 2012 par l’intermédiaire de la société Escale Immobilière Gestion, agent immobilier, M. A B et M^me C D ont pris à bail à effet du 15 octobre 2012, un appartement n°E21 dans la résidence Magnaneraie, au n°59, […] à X, appartenant à M. G Y, moyennant un loyer mensuel de 475 €, outre 20 € à titre de provision sur charges.

Les locataires ont quitté les lieux le 16 mai 2014 après un préavis d’un mois motivé par la mutation professionnelle à Marseille de M. A B.

Par actes des 29 et 30 octobre 2014, M. A B et M^me C D ont fait délivrer à M. G Y et à la société Escale Immobilière Gestion, une assignation à comparaître devant le tribunal d’instance d’Avignon aux fins d’obtenir la condamnation solidaire du bailleur et de son mandataire au paiement des sommes suivantes :

—  3800 € de dommages et intérêts au titre d’un préjudice de jouissance causé par la présence dans l’appartement et particulièrement dans la chambre de nombreux insectes,

—  1500 € de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral,

—  1200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 20 octobre 2015 assorti de l’exécution provisoire, le tribunal d’instance d’Avignon :

— a déclaré M. G Y et la société Escale Immobilière Gestion solidairement responsables des préjudices subis par M. A B et M^me C D,

— a condamné solidairement M. G Y et la société Escale Immobilière Gestion à payer à M. A B et M^me C D, la somme de 1200 € de dommages et intérêts pour leur préjudice de jouissance,

— a condamné solidairement M. G Y et la société Escale Immobilière Gestion à payer à M. A B et M^me C D, la somme de 600 € en indemnisation du préjudice moral,

— a débouté la société Escale Immobilière Gestion de sa demande de dommages et intérêts,

— a rejeté le surplus des demandes,

— a condamné solidairement M. G Y et la société Escale Immobilière Gestion à payer à M. A B et M^me C D la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— a condamné solidairement M. G Y et la société Escale Immobilière Gestion aux entiers dépens exposés par M. A B et M^me C D.

Pour statuer comme il l’a fait, le tribunal d’instance a retenu que M. A B et M^me C D, rapportaient la preuve de la présence d’insectes de nature à troubler leur jouissance paisible de l’appartement loué mais sans que soit établie avec précision la durée effective de privation de jouissance totale de la chambre.

Le 2 décembre 2015, M. G Y a interjeté appel du jugement.

Le 4 décembre 2015, la société Escale Immobilière Gestion a aussi interjeté appel du jugement.

Les deux instances ont fait l’objet d’une ordonnance de jonction le 18 décembre 2015.

Au terme de ses conclusions récapitulatives du 16 juin 2016, M. G Y demande à la cour d’infirmer dans toutes ses dispositions le jugement querellé, de débouter M. A B et M^me C D de toutes leurs demandes, fins et conclusions, de débouter la société Escale Immobilière Gestion de son appel et de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires, de les débouter de leurs appels incidents, de condamner conjointement et solidairement M. A B et M^me C D à lui verser la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, de condamner M. A B et M^me C D aux entiers dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de la Selarl Lexavoué.

La société Escale Immobilière Gestion a conclu le 17 juin 2016 à l’infirmation du jugement, à ce qu’il soit dit et jugé que M. A B et M^me C D ne rapportent pas la preuve qu’elle ait commis une faute (par négligence, manque de prudence ou de diligence) et d’un préjudice en relation de causalité directe avec une faute, au rejet de l’ensemble des demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre, à la condamnation de M. A B et de M^me C D à lui payer la somme de 1000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive, à la condamnation de M. A B et M^me C D à lui payer la somme de 3500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

M. A B et M^me C D ont conclu le 27 avril 2016, au visa des articles 1184 et suivants, 1147 et suivants du code civil, de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1382 et suivants du code civil, à la confirmation en toutes ses dispositions du jugement rendu le 20 octobre 2015 par le tribunal d’instance d’Avignon, sauf en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts alloués au titre du préjudice moral et du préjudice de jouissance qu’ils ont subis, au rejet de toutes les demandes, fins et prétentions de M. Y et de la société Escale Immobilière Gestion, à la condamnation solidaire de M. G Y et de la société Escale Immobilière Gestion à leur payer la somme de 3800 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi, la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi, la somme de 2500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La procédure de mise en état a été clôturée par ordonnance du 27 septembre 2016 avec effet différé au 4 mai 2017.

Exposé des motifs :

Au soutien de son appel, M. G Y conteste la réalité du trouble de jouissance subi par ses anciens locataires et le fait que ce trouble soit la conséquence certaine d’une faute qu’il aurait commise et fait observer que le procès-verbal établi le 28 avril 2014 par M^e H I à la demande des locataires, n’a pas permis de constater la présence habituelle d’insectes vivants dans l’appartement, que le préavis de départ donné par M. A B et M^me C D n’a pas été motivé par la présence d’insectes, que le locataire actuel a attesté ne pas subir la présence d’insectes, que l’ensemble de la charpente a été traitée en 2007 par la Sarl Arnoldi Toitures, qu’un nouveau traitement a été appliqué en 2011 par la Sarl Colavito, que les insectes qui ont pu se trouver dans le logement occupé par M. A B et M^me C D ne sont pas des insectes xylophages, qu’il ne pouvait se substituer à ses locataires dans l’entretien normal de l’appartement.

De son côté la société Escale Immobilière Gestion, fait observer que M. A B et M^me C D ne démontrent pas avoir été confrontés dès leur entrée dans les lieux à une invasion d’insectes ainsi qu’ils le prétendent, qu’informée par M. A B et M^me C D, de la présence d’insectes qui se propageaient par les poutres en bois, elle avait fait intervenir au mois d’avril 2013, la société Colavito qui n’avait noté que la présence de fourmis, ce qui rendait toute intervention de sa part inutile.

Les éléments de preuve produits aux débats par M. A B et M^me C D sont ténus : ils n’ont réellement dénoncé à leur bailleur, la présence d’insectes semblant venir de la poutraison, que par un courrier de leur avocat, daté du 24 mars 2014 alors que leur lettre de préavis de départ qui est datée du 15 avril 2014 ne fait état d’aucun trouble lié à la présence d’insectes et se borne à invoquer une mutation professionnelle à Marseille.

Dans ce délai de préavis, M. A B et M^me C D ont fait appel à M^e H I, huissier de justice à Cavaillon qui dans un procès-verbal du 28 avril 2014, a constaté la présence de nombreux insectes apparemment morts et ressemblant à de grandes fourmis sur le drap du lit et sur les tables de chevet.

Les photographies jointes à ce constat ne permettent pas de distinguer les insectes en question, invisibles sur les tables de chevet et au nombre de 3 sur le drap de lit.

Le témoignage écrit que M. A B et M^me C D ont obtenu le 20 mars 2014 de la locataire qui les a précédés, M^me J Z, fait état de présence de sciure sur le lit et à différents endroits au sol, à partir du mois de mars 2011.

Mais, les doléances de M^me Z ont été entendues puisque la société Escale Immobilière Gestion a fait intervenir au mois d’octobre 2011, la société Colavito qui a procédé à un traitement curatif des grosses poutres et fermes apparentes en fournissant un certificat valant garantie de non- réinfestation pour une durée de 10 ans.

Le locataire qui a pris la suite de M. A B et M^me C D, n’a noté, pour sa part, aucun problème d’insectes apparentés à des fourmis ou y ressemblant, ainsi qu’il l’écrit dans une attestation datée du 15 janvier 2015.

M. A B et M^me C D ont produit aux débats, une publication dont le titre n’est pas précisé et qui a pour objet le scléroderme domestique lequel vit aux dépens des larves de coléoptères xylophages tels que les vrillettes ou les capricornes et dont les piqûres répétées peuvent provoquer des réactions allergiques chez certaines personnes.

M^me C D fait valoir qu’elle a subi des réactions allergiques confirmant la présence de sclérodermes domestiques, qu’elle a dû suivre un traitement médicamenteux mais le seul document médical qui soit produit est une simple ordonnance du 12 février 2013 à l’en-tête du D^r K L à Apt lui prescrivant du kestin lyo préconisé en cas de rhinite allergique saisonnière mais aussi en cas d’urticaire, ce qui accréditerait une réaction allergique à la suite de piqûres d’insectes, mais l’ordonnance communiquée, dépourvue de tout commentaire ou précision, ne peut constituer un élément de preuve suffisant.

A l’exception des attestations rédigées par les membres très proches de la famille de M^me C D et qui font état des réactions allergiques de celle-ci causées par des insectes provenant de la poutraison, le trouble de jouissance dont se prévalent M. A B et M^me C D, sur la durée du bail et qui les aurait conduits à ne pas utiliser la chambre, sans jamais s’en plaindre auprès du bailleur jusqu’aux jours ayant précédé la notification d’un congé, lequel est de surcroît muet sur ce point, n’est pas établi par des éléments objectifs de telle sorte que le jugement doit être réformé.

Sauf circonstances particulières qu’elle ne caractérise pas en l’espèce, la société Escale Immobilière Gestion doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive dirigée contre M. A B et M^me C D dont la légitimité des griefs a été reconnue par la juridiction du premier degré.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou de l’autre des parties.

Chaque partie supportera la charge de ses dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,

Réforme le jugement rendu le 20 octobre 2015 par le tribunal d’instance d’Avignon,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit et juge que M. A B et M^me C D n’apportent pas la preuve qu’ils aient subi un trouble de jouissance lié à la présence d’insectes.

Déboute M. A B et M^me C D de leurs demandes en paiement de dommages et intérêts dirigées à l’encontre de M. G Y et de la société Escale Immobilière Gestion.

Déboute la société Escale Immobilière Gestion de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou de l’autre des parties.

Laisse à chaque partie, la charge des dépens qu’elle a dû supporter en première instance et en cause d’appel.

Arrêt signé par Monsieur BOYER, Président et par M^me SAGUE, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,