ARRÊT N°

R.G : N° 18/03561 -

N° Portalis DBVH-V-B7C-HDVJ

IR

TRIBUNAL D’INSTANCE D’AVIGNON

24 août 2018

RG :17-001577

X

N

C/

Z

A

SAS FONCIA F GIBERT

Grosse délivrée

le

à

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2^e chambre section A

ARRÊT DU 27 FEVRIER 2020

APPELANTS :

Monsieur H X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e I ROLAND de la SCP ROLAND ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’AVIGNON

Madame G-M N épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e I ROLAND de la SCP ROLAND ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’AVIGNON

INTIMÉS :

Madame I Z

née le […] à […]

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Patrick GONTARD de la SCP GONTARD/EL BOUROUMI, Plaidant, avocat au barreau d’AVIGNON

Représentée par M^e Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Monsieur K A

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Patrick GONTARD de la SCP GONTARD/EL BOUROUMI, Plaidant, avocat au barreau d’AVIGNON

Représenté par M^e Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

SAS FONCIA F GIBERT

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe CANO de la SCP CANO/CANO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’AVIGNON

Ordonnance de clôture rendue le 10 octobre 2019

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Isabelle Robin, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 786 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me M-Agnès Michel, présidente de chambre

M^me Catherine Ginoux, conseillère

M^me Isabelle Robin, conseillère

GREFFIER :

M^me G-M Sagué, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 19 décembre 2019, où l’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2020

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M^me M-Agnès Michel, présidente de chambre, publiquement, le 27 février 2020, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 10 septembre 2009 à effet au 5 octobre 2009 Monsieur H X et Madame G-M N épouse X ont consenti à Madame I Z et Monsieur K A un bail portant sur un local d’habitation situé à […], […].

La gestion du bien a été confiée à l’agence immobilière Avignon, puis à l’agence Foncia F Gibert courant 2013.

Madame Z et Monsieur A se sont plaints d’importants problèmes d’isolation et d’infiltrations. Dénonçant l’inaction du bailleur, ils ont saisi en référé le président du tribunal d’instance d’Avignon qui, par ordonnance du 18 mai 2015, a désigné un expert.

Le rapport établi par Monsieur B a été déposé le 25 juin 2016.

Madame Z et Monsieur A ont alors saisi le tribunal d’instance d’Avignon par exploit délivré le 17 novembre 2016, pour obtenir l’indemnisation de leurs préjudices résultant de l’indécence du logement.

Par jugement en date du 24 août 2018 le tribunal d’instance d’Avignon a :

— débouté l’agence Foncia F Gibert de sa demande de nullité de l’assignation,

— débouté Madame Z et Monsieur A de l’ensemble de leurs demandes à

l’encontre de l’agence Foncia F Gibert,

— condamné solidairement Monsieur et Madame X à payer à Madame Z et Monsieur A les sommes de :

*1780,48 euros au titre du préjudice financier,

*10 800 euros au titre de leur trouble de jouissance de février 2014 à avril 2016,

— condamné solidairement Monsieur et Madame X à payer à Monsieur A la somme de 2400 euros au titre de son préjudice de jouissance du mois de mai 2016 à octobre 2016,

— débouté Madame Z de sa demande au titre du préjudice de santé,

— débouté Madame Z et Monsieur A de leur demande au titre du préjudice moral,

— condamné solidairement Monsieur et Madame X à payer à Madame Z et Monsieur A la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté l’agence Foncia F Gibert de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Monsieur et Madame X aux dépens y compris les frais d’expertise,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 05 octobre 2018 Monsieur et Madame X ont relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance du premier président en date du 23 novembre 2018, l’exécution provisoire a été aménagée par le versement d’une somme de 15 980,48 euros à la charge de Monsieur et Madame X, sur le compte CARPA de l’ordre des avocats d’Avignon.

Par leurs dernières conclusions remises et notifiées le 30 avril 2019, Monsieur et Madame X demandent à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ses dispositions portant condamnation à leur encontre, et statuant à nouveau, de :

— débouter Madame Z et Monsieur A de l’ensemble de leurs demandes, et subsidiairement de limiter la durée d’indemnisation de leurs préjudices compte tenu de la prescription quinquennale,

— condamner solidairement Madame Z et Monsieur A à leur payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner Madame Z et Monsieur A aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

Ils rappellent que les locataires ont respectivement quitté les lieux, le 26 avril 2016 pour Madame Z et le 05 octobre 2017 pour Monsieur A, après avoir été dispensés de régler les loyers à compter du 2 novembre 2015.

Ils mettent en cause la partialité de l’expert qui date l’apparition des désordres sur les seuls

dires des locataires, qui impute l’origine des désordres au mauvais état de la toiture alors qu’il a refusé de visiter les lieux, et qui s’est contenté de constater des traces d’infiltrations sur les matelas, sans examiner leurs propres doléances sur un défaut d’entretien des lieux par leurs occupants.

Ils précisent que les locataires ne les ont informés de désordres qu’en 2014, que les problèmes d’humidité ne concernaient pas tout le logement et n’ont pas rendu les lieux inhabitables.

Par leurs dernières conclusions remises et notifiées le 29 avril 2019 Madame Z et Monsieur A demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a reconnu les époux X responsables de leurs préjudices,

— réformer le jugement en ce qu’il a mis hors de cause la société Foncia,

— condamner solidairement Monsieur et Madame X et la société Foncia à leur payer :

*la somme de 1780,48 euros en réparation de leur préjudice financier comprenant les frais de bâchage de la toiture et les frais de constat d’huissier,

*la somme de 84 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance à compter de 2010, soit pendant 84 mois,

*la somme de 10 000 euros à chacun en réparation de leur préjudice moral,

*la somme de 20 000 euros à Madame Z en réparation de son préjudice de santé,

*la somme de 8000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Monsieur et Madame X et la société Foncia aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Ils répliquent que l’insalubrité du logement ressort de divers rapports, constat et expertises.

Ils recherchent la responsabilité :

— du bailleur qui a manifestement violé les règles élémentaires de salubrité et de sécurité en n’effectuant que des travaux a minima,

— de l’agence gestionnaire du bien qui s’est abstenue d’intervenir auprès du bailleur afin que les travaux de mise en conformité du logement soient réalisés,

— du bailleur et de l’agence in solidum, le premier ayant mis en location un bien dans un état déplorable, et la seconde ayant accepté cette mise à disposition dans des conditions néfastes pour la santé des locataires.

Ils développent enfin les éléments de leurs préjudices.

Par ses dernières conclusions remises et notifiées le 21 janvier 2019 la société Foncia F Gibert demande à la cour :

— de statuer ce que de droit sur l’appel principal des époux X,

— de dire mal fondées les prétentions et Madame Z et de Monsieur A dirigées contre elle, et de confirmer sur ce point le jugement déféré qui l’a mise hors de cause,

— de condamner Madame Z et Monsieur A à lui payer la somme de 5000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner Madame Z et Monsieur A aux dépens.

Elle réplique que dans ses rapports avec les locataires elle ne peut être tenue que d’une responsabilité délictuelle, et non d’une responsabilité contractuelle solidaire avec les bailleurs, ajoutant qu’elle n’a pas été mise en cause dans la procédure de référé-expertise de sorte que le rapport qui en découle lui est inopposable.

Or elle estime avoir pleinement accompli son mandat de gestion pour tenter de remédier aux désordres dans les meilleurs délais.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été fixée au 10 octobre 2019.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur l’indécence du logement

Au visa de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le décret du 30 janvier 2002, pris en application de la loi du 13 décembre 2000, et doit satisfaire aux conditions énumérées tenant à la sécurité physique et à la santé des locataires.

L’expert judiciaire conclut en date du 25 juin 2016 que la maison dans son état actuel est impropre à la location du fait de nombreuses non conformités locatives depuis 2010, tenant à des infiltrations générant de l’humidité, à l’impossibilité de chauffer correctement et économiquement les lieux, à une ventilation naturelle inexistante et une ventilation mécanique débranchée ou non installée, et à l’absence de gros entretien sérieux, les travaux entrepris par Monsieur X postérieurement à l’assignation en référé étant très limités.

Monsieur et Madame X critiquent vainement ce rapport dès lors que :

— l’expert précise qu’il a également fait le constat de moisissures dans les WC, signe que la maison est humide, qu’il a suffisamment constaté l’état de la toiture depuis une échelle sans qu’il y ait lieu de monter sur la toiture, ce qui est dangereux, et que pour les mêmes raisons de sécurité le nettoyage de la toiture n’incombe pas aux locataires,

— cette expertise corrobore le rapport dressé dès le 04 mars 2014 par les services techniques de la mairie d’Avignon après visite des lieux, qui conclut à de nombreuses non conformités résultant d’une absence d’isolation thermique dans une grande partie du logement ne

permettant pas un chauffage économiquement viable, à un système de ventilation interne inefficace, à une toiture non étanche, à de nombreuses fissures en façades rendant les murs non étanches à l’eau et à de l’humidité par capillarité en bas des murs extérieurs et porteurs,

— le procès-verbal établi le 19 août 2014 par Maître Espil huissier de justice, à la demande des locataires, dressait le même constat,

— deux voisins, Messieurs C et D, ont attesté avoir constaté des infiltrations en 2015 depuis la toiture dans les appentis, la chambre et la buanderie.

Monsieur et Madame X ne rapportent pas la preuve d’un quelconque défaut d’entretien des lieux par les locataires, ont eux-mêmes procédé à des travaux de reprise partielle de la toiture dans sa partie sud au cours de l’année 2015, qui témoignent de cette nécessité, et ont tardivement sollicité les services municipaux pour que les platanes, dont les branchages et feuilles engorgent les cheneaux et abîment les tuiles du toit, élaguent ces arbres.

En l’état de l’ensemble de ces éléments, le premier juge a avec exactitude retenu que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance d’un logement décent au sens des dispositions précitées, et engagent leur responsabilité de ce chef.

2/ Sur la responsabilité de la société Foncia

La responsabilité de la société Foncia, dans ses rapports avec Monsieur A et Madame Z, ne peut être solidairement engagée avec celle des bailleurs, car elle est extracontractuelle.

Par contre le locataire peut agir en responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du code civil à l’encontre de l’agence immobilière mandataire du bailleur, mais doit rapporter la preuve d’une faute commise par elle dans le cadre de la gestion du bien loué.

En l’espèce, le contrat de bail signé le 10 septembre 2009 stipule que le mandataire du bailleur est la société Avignon Immobilier, l’agence Foncia F Gibert n’apparaissant qu’à compter de l’année 2014 dans les pièces soumises aux débats , dont il ressort :

— qu’alertée par les services techniques de la mairie d’Avignon le 12 mars 2014 sur l’état de l’appartement occupé par Madame Z et Monsieur A, elle a dans les jours suivants mandaté des artisans aux fins d’établissement de devis, obtenus en mai 2014 pour les premiers, et encore en novembre 2014 et mars 2015,

— qu’elle a ensuite adressé plusieurs courriers en juin et juillet 2014 à la mairie mais aussi à l’assureur AXA pour les tenir informés de ses investigations,

— qu’elle s’est régulièrement entretenu en janvier 2016 avec les locataires pour les aviser de l’intervention d’entreprises en suite de l’accord donné par les bailleurs.

Ces éléments ne mettent en évidence aucune défaillance ou lenteur dans les démarches que le mandataire des bailleurs a conduite avec les différents intervenants, la société Foncia ne pouvant être tenue pour responsable des propres retards de ces derniers, et notamment des propriétaires dont l’accord était nécessaire pour engager les travaux .

Il n’est pas établi qu’elle ait eu connaissance du sinistre survenu en 2010.

Monsieur et A et Madame Z, qui s’étaient adressés directement à Monsieur et Madame X pour solliciter par courrier du 05 février 2014 la mise en conformité du

logement, ne rapportent pas la preuve d’une faute caractérisée ou d’une négligence grave de la société Foncia à leur encontre, leur causant un préjudice.

C’est à bon droit que le premier juge a écarté toute responsabilité de la société Foncia.

3/ Sur les préjudices

- Le préjudice financier

Il est établi que Monsieur A et Madame Z ont engagé la somme de 608,98 euros pour faire dresser un constat d’huissier le 19 août 2014, et celle de 1171,50 euros pour bâcher la toiture le 06 octobre 2015 en vue de limiter les infiltrations.

Ils sont bien fondés à en réclamer le remboursement.

—  Le préjudice de jouissance

L’indemnisation réclamée à ce titre par les ex-occupants des lieux, au delà de leurs explications sur le calcul de la somme attendue, constitue une demande unique et globale qui n’encourt aucune prescription en l’état de l’assignation délivrée le 17 novembre 2016, sauf pour le juge à apprécier la durée du trouble de jouissance, à supposer qu’il soit établi, pour l’indemniser dans de justes proportions.

L’existence d’un préjudice de jouissance des locataires suppose qu’ils ont subi une atteinte ou une privation du bien occupé.

Le constat d’huissier dressé le 19 août 2014 mettait déjà en évidence le préjudice subi par Monsieur A et Madame E du fait des désagréments quotidiens liés aux infiltrations, aux trace de moisissures et aux odeurs d’humidité , du fait de la nécessité de déplacer les lits et de ne plus utiliser les plafonniers lors des épisodes de pluie.

Le rapport d’expertise note que la maison apparaît être actuellement difficilement habitable, constat corroboré par le fait que les locataires ont été dispensés du paiement intégral du loyer durant une période de huit mois.

Il est incontestable que ces éléments ont bouleversé les conditions d’usage du logement et le mode de vie des occupants, et caractérisent l’existence d’un préjudice de jouissance.

Si les locataires ont subi un premier dégât des eaux le 08 septembre 2010, indemnisé par leur assureur Aviva, aucun élément ne permet d’établir que les désordres résultant de ce sinistre ont perduré jusqu’à ce que Madame Z dénonce aux bailleurs plusieurs non conformités du logement et réclame la remise en état du logement par LRAR datée du 5 février 2014.

Il est constant que les premiers travaux entrepris sur la toiture par les bailleurs en mars 2015 ont réduit les infiltrations, et que les travaux terminés en octobre 2016 ont remédié à l’ensemble des désordres.

Il sera rappelé que Madame E a quitté les lieux le 26 avril 2016, et Monsieur A le 05 octobre 2017.

Au regard de l’ensemble de ces éléments l’indemnisation allouée par le premier juge à Monsieur A et à Madame E a été justement évaluée.

—  Le préjudice moral

Monsieur A et Madame E invoquent les désagréments subis tenant aux conséquences de leurs conditions d’habitation (odeurs, moisissures de leurs effets personnels, manque de chauffage..) qui relèvent de l’indemnisation de leur préjudice de jouissance, et tenant aux tracas procéduriers les ayant opposés aux bailleurs alors que ces derniers, dès qu’ils ont été alertés de la situation en février 2014, ne sont pas restés inactifs.

Le préjudice moral n’est donc pas caractérisé.

—  Le préjudice de santé

Si le certificat médical établi en date du 31 janvier 2015 par le docteur F indique que Madame Z souffre d’une rhinite allergique chronique et a présenté deux épisodes de pneumopathie en 2010 et 2013, il n’établit aucun lien de causalité entre l’apparition de cette pathologie et le temps d’occupation du logement.

Le second certificat médical établi le 22 octobre 2018 en des termes identiques, porte en outre la mention 'présence de champignons dans la chambre’ qui ne ressort à l’évidence pas des constatations du médecin, mais qui a été vraisemblablement ajoutée à la demande de l’intéressée postérieurement au jugement critiqué en vue d’établir le lien de causalité manquant.

Il ne présente en conséquence aucun caractère probant et ne permet pas d’établir le préjudice de santé allégué.

4/ Sur les autres demandes

Au regard de la décision rendue, le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

L’appel relevé par Monsieur et Madame X a contraint Monsieur A et Madame Z à engager de nouveaux frais iréptibles en cause d’appel. Il leur sera alloué la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité et la situation économique des parties ne commande pas de faire application des mêmes dispositions au profit de la société Foncia F Gibert.

Monsieur et Madame X, qui succombent, supporteront les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Dans les limites de sa saisine, confirme le jugement déféré,

Y ajoutant,

Condamne Monsieur H X et Madame G-M N épouse X à payer à Monsieur K A et Madame I Z la somme de 2500 euros en

application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel,

Déboute la société Foncia F Gibert de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur H X et Madame G-M N épouse X aux dépens d’appel.

Arrêt signé par M^me Michel, présidente de chambre et par M^me Sagué, greffière.

La greffière, La présidente,