REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 8 SEPTEMBRE 2021

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/02435 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBNAZ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 05 Novembre 2014 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 13/01645

Arrêt du 13 janvier 2017 – Cour d’appel de Paris- RG n° 14/23339

Arrêt rectificatif du 3 février 2017 – Cour d’appel de Paris – RG n° 17/01862

Arrêt du 14 juin 2018 – Cour de Cassation – pourvoi n° V17-14.599

DEMANDERESSE A LA SAISINE

SARL DS LUSSAC agissant en la personne de sa gérante, domiciliée en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 432 940 666

[…]

[…]

Représentée par M^e D E, avocat au barreau de PARIS, toque : K0090

DÉFENDERESSE A LA SAISINE

Monsieur A Y en sa qualité de seul légataire universel de B J K X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e B-claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945, avocat postulant

Assisté de M^e D BANIDE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0124, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 Mars 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire

'''''''

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 1^er août 2000, M. B X et M. C X ont donné à bail à la société C.A. Saint Michel en cours de formation, aux droits de laquelle se trouve l’EURL DS LUSSAC, des locaux à usage commercial situés au rez-de-chaussée et au sous-sol desservi par un escalier intérieur d’un immeuble situé […] dans le 5^e arrondissement de Paris, pour une durée de neuf ans et deux mois à compter du 1^er août 2000 pour se terminer le 30 septembre 2009 et le bail s’est poursuivi par tacite prolongation depuis cette date.

Les lieux sont loués à destination d’activités de coiffure esthétique, produits capillaires, soins et cosmétiques, articles de mode et de beauté.

Au 1^er octobre 2012, le loyer contractuel s’élevait à la somme de 34.999,76 euros/an.

Par acte d’huissier de justice en date du 10 septembre 2012, la société DS LUSSAC a demandé le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1^er octobre 2012 et par acte d’huissier en date du 16 octobre 2012, M. B X a signifié à la société DS’LUSSAC qu’i1 acceptait le renouvellement à effet du 1^er octobre 2012 moyennant la fixation du loyer à la valeur locative du fait de la durée contractuelle du bail supérieure à neuf ans et du fait de la durée effective du bail supérieure à douze ans, à la somme de 60.000 euros hors taxes et hors charges.

Par un mémoire en demande notifié le 22 novembre 2012, M. B X a sollicité la fixation du prix du loyer du bail renouvelé avec la société DS LUSSAC, à la somme annuelle de 56.810 euros hors taxes et hors charges au 1^er octobre 2012, avec réajustement du dépôt de garantie.

Faute d’accord sur le prix du loyer renouvelé, M. B X a assigné, par acte d’huissier en date du

4 janvier 2013, la société DS LUSSAC aux fins notamment de voir fixer le loyer renouvelé à compter du 1^er octobre 2012 à la valeur locative et de voir fixer le loyer du bail à la somme de 56.810 euros hors charges au 1^er octobre 2012.

Suivant jugement mixte en date du 17 avril 2013, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a constaté que le bail concernant les locaux situés […] dans le 5^e arrondissement de Paris s’est renouvelé à compter du 1^er octobre 2012, a renvoyé la société DS LUSSAC à mieux se pourvoir devant le tribunal de grande instance sur sa demande relative à la validité du consentement donné par la société DS LUSSAC et sur la demande d’indemnisation de la société DS LUSSAC en réparation de son préjudice et avant dire droit au fond sur le montant du loyer désigné M. L G H I, avec mission de rechercher la valeur locative des lieux loués au 1^er octobre 2012.

L’expert a déposé son rapport le 3 février 2014 concluant à une valeur locative annuelle de 41.435 euros hors taxes hors charges au 1^er octobre 2012.

Par jugement en date du 5 novembre 2014, le juge des loyers commerciaux près le tribunal de grande instance de Paris a :

— Fixé à 41.435 euros en principal par an à compter du 4 (sic) octobre 2012, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre M. B X et la S.A.R.L. DS LUSSAC pour les locaux situés […],

— Condamné la société DS LUSSAC à payer à M. B X les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés, à compter du 4 janvier 2013,

— Ordonné la capitalisation des intérêts,

— Dit que le dépôt de garantie versé par la locataire sera complété pour demeurer égal à un semestre de loyer,

— Ordonné l’exécution provisoire de sa décision,

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— Condamné chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l’expertise.

Par déclaration en date du 20 novembre 2014, la société DS LUSSAC a interjeté appel de ce jugement.

Par arrêt en date du 13 janvier 2016, la cour d’appel de Paris, Pôle 5 ' Chambre 3, a':

— Infirmé le jugement, à l’exception de ses dispositions relatives à l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens,

Statuant à nouveau, et y ajoutant,

— Fixé à 40.006 euros HC/HT par an à compter du 4 (sic)octobre 2012 le loyer du bail renouvelé entre M. B X et l’EURL DS LUSSAC portant sur les locaux situés […],

— Dit que le dépôt de garantie versé par la locataire sera réajusté en application du bail,

— Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Dit que chacune des parties conservera les dépens d’appel qu’elle a exposés.

Par arrêt rectificatif en date du 03 février 2017, la cour d’appel de Paris, Pôle 5 ' Chambre 3, a':

— Dit que la date erronée du «'13 janvier 2016'» figurant en tête et pieds de pages de l’arrêt inscrit sous le RG 14/23339 sera remplacée par celle du «'13 janvier 2017'»';

— Dit qu’il sera fait mention de cette décision rectificative sur la minute et les expéditions dudit arrêt';

— Déclaré que les dépens de cette rectification seront à la charge du Trésor Public.

Par arrêt en date du 14 juin 2018, la troisième chambre civile de la Cour de cassation :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 13 janvier 2017, entre les parties, par la Cour d’appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la Cour d’appel de Paris, autrement composée ;

Aux motifs’que :

'Vu l’article R. 145-8 du code de commerce ;

Attendu qu’il résulte de ce texte que le bailleur ne peut se prévaloir des travaux d’aménagement réalisés par le preneur que s’ils sont devenus sa propriété par accession ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 13 janvier 2017), que la société DS Lussac, locataire, selon acte du 1^er août 2000, de locaux commerciaux à usage de salon de coiffure appartenant à M. X, a sollicité, le 10 septembre 2012, le renouvellement de son bail ; que, faute d’accord sur le prix du bail renouvelé, le bailleur a saisi le juge des loyers commerciaux ;

Attendu que, pour fixer à une certaine somme le prix du nouveau loyer, l’arrêt retient que, l’accession ne pouvant, selon les termes du bail, être exercée qu’en fin de jouissance, il convient d’apprécier la valeur locative sans tenir compte des travaux réalisés par le preneur et de la fixer à la valeur unitaire basse proposée par l’expert ;

Qu’en statuant ainsi, alors que l’estimation de l’expert était fondée sur une accession en fin de bail et intégrait dans la valeur locative les travaux d’aménagement réalisés par la locataire, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;'

Par déclaration en date du 28 janvier 2020, la SARL DS LUSSAC a saisi la cour d’appel de Paris.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 3 février 2021, la SARL DS LUSSAC demande à la cour de :

Vu les dispositions de l’article L. 145-33 du Code de commerce,

Infirmer le jugement rendu le 05 novembre 2014 par le tribunal de grande instance de Paris';

Statuant à nouveau,

— Retenir une surface pondérée de 54,52 m²';

— Fixer la valeur locative à 450 euros le m²B ,

— Retenir un abattement de 5'%, pour charges exorbitantes';

Dans l’hypothèse d’une accession,

— Retenir un abattement complémentaire de 15'% sur la valeur locative au titre des travaux réalisés par le preneur';

— Condamner M. Y à rembourser la société DS LUSSAC du trop-perçu de loyers depuis le 1^er octobre 2012';

— Condamner M. Y à une indemnité, au titre de l’article 700 du CPC de 5.000 euros et aux entiers dépens exposés tant en première instance que devant la Cour, dont distraction au profit de Maître D E, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 1^er février 2021, M. A Y demande à la Cour de :

Vu les dispositions des articles L 145-33, R 145-7, R 145-8 du Code de Commerce, 551 du Code Civil,

— RECEVOIR M. Y en son appel incident et l’y déclarer fondé,

— FIXER le loyer du bail renouvelé à la société DS LUSSAC au 1^er octobre 2012 en principal à la somme de 43.571,34 ', subsidiairement à la somme de 41.435 '/an HT/HC.

— JUGER qu’il n’existe aucune indivisibilité au sein de la clause accession figurant au bail consenti à la société DS LUSSAC et aucune contradiction entre deux stipulations régissant deux périodes distinctes du bail, d’une part, une accession en fin de bail, d’autre part, une clause de nivellement en fin de jouissance.

— En conséquence, JUGER que c’est à bon droit qu’il a été jugé que l’accession jouait en fin de bail au bénéfice du bailleur et qu’il n’y avait pas lieu à pratiquer un quelconque abattement sur la valeur locative pour une accession différée.

— JUGER la clause destination contractuelle constituée d’activités distinctes et indépendantes comportant un avantage exorbitant pour le preneur passible d’une majoration de la valeur locative de 5%.

— JUGER que les seules clauses exorbitantes, savoir les mises en conformité ne justifient pas une minoration de valeur locative pour plus de 3%.

— Subsidiairement, si l’accession était réputée jouer en fin de jouissance, JUGER que l’abattement pour l’accession différée ne saurait être supérieur à un taux de 5% sur la valeur locative se compensant avec la majoration pour large destination.

— JUGER inappropriés les éléments de comparaison relevant d’activités dont le prix est réglementé ou relevant de la même activité sur des arrondissements différents, dès lors qu’il ne peut être rapporté la preuve d’une prétendue « commercialité comparable ou similaire ».

— JUGER qu’il résulte des éléments sélectionnés par M. G H I à l’instar de ceux collationnées par Madame Z que le loyer de renouvellement ne saurait être inférieur au prix de 725 ' en l’état de l’intérêt de l’emplacement et de la qualité du périmètre fréquenté par une clientèle

résidentielle très aisée ou une clientèle touristique conséquente.

— JUGER qu’il appartiendra à la société DS LUSSAC de s’acquitter des éventuels compléments de loyer et/ou dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir.

— La CONDAMNER au paiement d’une indemnité de 5.000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction pour ces derniers au profit de Maître CHEVILLER, avocat constitué.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 25 février 2021.

MOTIFS

A titre liminaire, il n’est pas discuté par les parties que M. A Y vient aux droits de M. B X.

Sur la clause d’accession

La SARL DS LUSSAC expose que c’est à tort que le jugement entrepris et l’expert judiciaire ont considéré que les travaux d’aménagement auxquels elle a procédés devaient être intégrés dans le calcul de la valeur locative alors que l’accession n’a pas joué. Elle souligne notamment que la clause prévoit la possibilité pour le bailleur de demander la remise des locaux en leur état primitif, ce qui ne peut être exercé qu’à la sortie des lieux. Elle conclut qu’il convient de déterminer la valeur locative du local dans sa configuration initiale.

M. Y fait valoir que la clause du bail juxtapose deux périodes distinctes et divisibles, celle relative à la fin du bail initial, terme contractuel, et celle relative à la fin des relations contractuelles à l’issue de laquelle le bailleur peut conserver les aménagements du preneur ou demander une remise en état d’origine ; que la détermination de la valeur locative doit donc intégrer les aménagements réalisés par le preneur qui ont fait accession s’agissant de la fin du bail et non de la fin des relations contractuelles.

La cour rappelle qu’il résulte de l’article R145-8 du code de commerce que le bailleur ne peut se prévaloir des travaux réalisés par le preneur que s’ils sont devenus sa propriété par accession.

La clause d’accession contractuelle est ainsi libellée : 'tous embellissements, améliorations, installations et décors quelconques qui seraient faits par le preneur dans les lieux loués pendant le cours du bail, resteront, à la charge de celui-ci à quelque époque de quelque manière qu’elle arrive, la propriété du bailleur sans aucune indemnité pour le preneur, à moins que le bailleur ne préfère demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif aux frais du preneur, ce qu’il aura toujours le droit de faire même s’il a autorisé les travaux'.

Les parties s’accordent sur le fait que les termes 'à la charge de celui-ci’ procèdent d’une erreur matérielle de rédaction et qu’il faut comprendre que les embellissements, améliorations… qui seraient faits par le preneur dans les lieux loués pendant le cours du bail, resteront,'à la fin de celui-ci’ à quelque époque de quelque manière qu’elle arrive la propriété du bailleur…

Il résulte de la rédaction de la clause une ambiguïté puisque le bailleur se réserve ainsi la possibilité soit de faire jouer la clause d’accession, soit d’exiger la remise en état des lieux dans leur état primitif qu’il convient d’interpréter en faveur de celui qui s’oblige, à savoir le locataire.

Lorsque le bailleur dispose, comme en l’espèce, d’une option lui permettant de demander la remise des lieux dans leur état primitif, l’accession ne peut jouer qu’au départ du locataire, à la fin des relations contractuelles ; la remise en état des locaux dans leur état primitif ne pouvant pas intervenir

à l’occasion d’un renouvellement. Il en résulte que la clause d’accession ne pourra recevoir application qu’à la fin des relations contractuelles.

Par conséquent les travaux d’amélioration et d’embellissement réalisés par le preneur n’ont pas fait accession au bailleur lors du renouvellement du bail le 1^er octobre 2012.

Sur la valeur locative des locaux

La SARL DS LUSSAC expose que les locaux se situent sur une rue de commercialité moyenne, d’intérêt local, avec une visibilité occultée par les avancées sur le trottoir de deux autres magasins. Elle conteste les coefficients de pondération appliqués au palier, au sanitaire et au sous-sol lequel n’était pas accessible à la clientèle et n’était pas aménagé à sa prise de possession considérant qu’il convient de retenir la configuration des locaux avant travaux, soit 54,52 m² pondérés et non 58,92 m²pondérés. Elle fait valoir que l’expert judiciaire n’a retenu que 3 références sur 15 termes de comparaison et a fait une moyenne arithmétique pour déterminer une valeur locative de 725 euros/m² pondéré alors que la valeur locative ne peut résulter d’une moyenne mais de plusieurs critères ; qu’il a privilégié ce faisant deux références de location nouvelle correspondant à des enseignes nationales non comparables avec le commerce indépendant dont s’agit. Elle sollicite que soit pris en compte la référence d’un salon de coiffure […] (450 euros/m²P), et deux […] (374 euros/m² et 375 euros/m²P loyers de renouvellement) et elle fait valoir que le bailleur a consenti un loyer de 483 euros/m² pour une agence immobilière à effet au 1/06/2014 dans le même immeuble. Selon elle la valeur locative ne peut pas excéder 450 euros/m²pondéré pour une surface pondérée de 54,53 m² à laquelle il convient d’appliquer un abattement de 5% pour charges exorbitantes et de 15% en raison des travaux qu’elle a entrepris (maçonnerie, plomberie, nouvelle façade, aménagements intérieurs pour une somme de 113 131 euros auxquels n’a pas participé le bailleur). Enfin elle fait valoir que le loyer de renouvellement tel que retenu par l’expert judiciaire représente 15,51 % de son chiffre d’affaires alors que le taux d’effort admissible pour un salon de coiffure indépendant est d’un maximum de 10%.

M. Y expose qu’il n’est pas apporté la preuve de ce que les locaux au moment de la prise à bail étaient aménagés en cave avec terre battue au sous-sol de sorte que la pondération de 0,30 proposée par l’expert doit être retenue ; qu’en outre le preneur sollicite que l’accession différée soit prise en compte à la fois dans la pondération et dans le prix unitaire, ce qui revient à cumuler deux abattements pour la même cause ; que l’accession différée peut être appréciée sous forme d’abattement à la valeur locative. S’agissant de la situation, la bailleresse fait valoir que le tronçon où sont implantés les locaux bénéficient d’une bonne commercialité, à 150 m de la place E. Rostand qui dessert des artères touristiques et de passages importants ; que le linéaire de façade confère une bonne visibilité. S’agissant des références de librairie, la bailleresse remarque que le marché du livre est réglementé de sorte que les loyers sont plus faibles ; que les références de la preneuse ne concernent que des fixations judiciaires ; que le panel retenu par l’expert judiciaire est pertinent, l’intimée relevant toutefois que l’expert judiciaire a retenu un prix de 725 euros/m² pondéré ce qui ne correspond pas à la moyenne des références qui est de 753 euros. Elle préconise d’appliquer un abattement de 5% pour tenir compte de l’accession différée et de 3% pour charges exorbitantes et une majoration de 5% pour la large destination contractuelle soit un loyer en principal de 41 435 euros/an.

La cour rappelle que l''article L.145-33 du code de commerce dispose que :

Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Au vu du rapport d’expertise judiciaire, les locaux se situent à l’angle de la rue Gay Lussac et de […], à une cinquantaine de mètres […] étant une voie dont la commercialité décroît au fur et à mesure que l’on s'[…], à savoir très bonne pour les commerces situés à l'[…], bonne jusqu’à l’angle avec la […], tronçon sur lequel se situe le salon de coiffure au n°9, correcte à moyenne ensuite. La moindre commercialité au fur et à mesure que l’on s'[…] est confirmée par M^me Z, qui a évalué l’indemnité d’éviction de la libraire papeterie située au numéro 7 de la rue aux termes d’une expertise judiciaire, laquelle analyse la structure commerciale de la rue comme étant principalement d’intérêt local.

Il s’ensuit qu’il s’agit d’un bon emplacement commercial, dans un quartier très vivant, pour l’activité de salon de coiffure exercée mais dont l’emplacement ne vaut pas le […] ou la rue Soufflot, la cour relevant que si la clientèle est principalement de quartier, cela n’exclut pas une clientèle de passage.

Selon les constatations faites par l’expert judiciaire et les photographies issues du rapport, les locaux dépendent d’un immeuble de la seconde moitié du XlXe siècle, bien ravalé, et se composent d’une boutique d’angle au rez-de-chaussée, le développement de façade est de 5m91 sur la rue Gay Lussac avec deux vitrines et 11,96m sur […] avec deux grandes vitrines ainsi que d’une réserve et un bureau aménagés en sous-sol, desservis par un escalier intérieur. Les locaux sont bien adaptés à l’activité exercée et en bon état.

Le développement de façade, les vitrines et la boutique d’angle donnent une bonne visibilité des locaux laquelle est toutefois tempérée par l’avancée sur le trottoir du fleuriste située au […] qui occulte les locaux lorsqu’on vient […].

Contrairement à ce que sollicite la locataire, il n’y a pas lieu de cumuler une pondération avant travaux et un abattement de la valeur locative, ce qui reviendrait à prendre en considération deux fois l’accession différée. Afin de ne pas procéder à une reconstitution artificielle des locaux avant travaux, et ceux-ci ayant augmenté la valeur des locaux donnés à bail, il sera appliqué, en raison de l’accession différée, un abattement sur la valeur locative de sorte que la pondération sera appliquée aux locaux dans leur configuration telle que décrite par l’expert judiciaire.

Les coefficients de pondération retenus par l’expert de 0,25 pour le palier, d’une surface de l,30m², qui donne accès à l’escalier menant au sous-sol, et de 0,40 pour les sanitaires sont justifiés par leurs caractéristiques propres et leur utilité pour l’exploitation et le coefficient de 0,30 appliqué au sous-sol constitué en réserve avec coin cuisine et bureau, non accessible à la clientèle, est adéquat compte tenu de leur utilité, de leur aménagement et de l’importance de ces surfaces de dépendance (27,65 m²) au regard de la totalité de la surface des locaux loués (80,37m²). Il s’ensuit que la surface pondérée de 58,92m²B mesurée par l’expert judiciaire sera retenue.

S’agissant des termes de comparaison, c’est à raison que l’expert judiciaire a écarté les références situées […] dont la commercialité est très supérieure et non comparable à celle de la rue Gay Lussac ainsi que celle relative à la librairie située au […], dont le prix du loyer de première location résulte, selon l’expert, de la volonté de la Mairie de Paris, propriétaire des locaux, de maintenir ce type d’activité dans le quartier. Il n’y a pas lieu de retenir la référence […] dont le loyer a été fixé judiciairement à 450 euros/m² B (activité de salon de coiffure), cette référence étant trop ancienne (2005) par rapport au

renouvellement du bail dont s’agit.

Il s’ensuit qu’il doit être retenu les références suivantes, très proches des locaux expertisés :

— nouvelles locations : […] (2011) 946 euros/m²B pour un commerce d’audiovisuel, […]) pour un institut de beauté 947 euros/m² B

— renouvellement amiable : […] pour un commerce de café-brasserie, loto 367 euros/m²B (2008), lesdites références devant être corrigées en ce que les activités ne sont pas celles de salon de coiffure.

Si la valeur locative de renouvellement au 01/10/2008 pour la librairie située au […], appartenant à un propriétaire privé, et non à la ville de Paris, de 385m²B peut être retenue, ce prix doit être corrigé en raison de l’activité spécifique (librairie) qui, contrairement à un salon de coiffure, pratique un prix réglementé, ce qui explique le loyer modéré de renouvellement. Enfin le bail commercial signé entre M. X et la société Odéon Immobilier le 26 mai 2014 pour des locaux situés dans le même immeuble pour une surface pondérée de l4,20m²B, à destination d’agence immobilière, pour un loyer de 603 euros/m²B, sera pris en considération, étant relevé toutefois la surface plus réduite des locaux.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, tenant notamment compte des références locatives ci-dessus retenues ; d’une configuration des locaux bien adaptée à l’activité exercée, conforme à la destination contractuelle ; de leur bon état ; d’une bonne visibilité des locaux, quoique amoindrie en venant du Boulevard St Michel et d’un bon emplacement par rapport à l’activité exercée, le prix de 720 euros/m²B sera retenu.

La SARL DS LUSSAC justifie avoir procédé à des travaux dans les locaux de maçonnerie, pose de carrelage, doublage des murs, plomberie, nouvelle façade, divers aménagements intérieurs pour la somme de 113.131 euros, lesquels n’ont pas fait accession au bailleur comme il a été dit précédemment. Il sera donc retenu un abattement de 10% de la valeur locative.

S’agissant des obligations des parties, le bail met à la charge de la locataire les travaux de mise aux normes des locaux, celle-ci justifiant d’ailleurs avoir procédé à de tels travaux pour un montant de 23 013 euros (hors travaux ci-dessus visés). Il sera donc accordé pour charges exorbitantes de droit commun un abattement de 3% comme préconisé par l’expert judiciaire.

Il n’y a pas lieu de retenir, comme sollicité par la locataire, au titre des charges exorbitantes de droit commun le dépôt de garantie égal à neuf mois, aucun transfert de charges n’étant ainsi effectué sur la locataire ; ni le fait que le preneur doit acquitter l’ensemble des charges de copropriété des locaux afférents aux locaux donnés à bail dès lors que le '606' reste à la charge du bailleur. Enfin, la clause de destination contractuelle autorise l’activité de coiffure, esthétique, produits capillaires, cosmétiques, articles de mode et de beauté, ces deux dernières activités, qui permettent d’offrir à la clientèle des bijoux fantaisie et accessoires de l’esthétique étant des activités accessoires du salon de coiffure au regard de l’évolution des usages commerciaux, de sorte que la clause de destination stipulée au bail ne peut être considérée comme une destination contractuelle 'élargie’ de nature à justifier la majoration sollicitée par le bailleur.

Il s’ensuit que la valeur locative s’établit ainsi

—  58,92m²B x 720 euros = 42 422,40 euros

—  42 422,40 euros – (42.422,40 x 10 %) = 38 180,16 euros

—  38 180,16 euros – (38.180,16 x 3%) = 37 034,75 euros arrondis 37 035 euros

Par conséquent, le loyer du bail renouvelé au 1^er octobre 2012 s’établit à la somme de 37 035 euros HT/HC/an de sorte que le jugement entrepris sera infirmé.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la société DS LUSSAC à payer au bailleur les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter du 4 janvier 2013, date de l’assignation, avec capitalisation des intérêts, le loyer fixé à la valeur locative étant supérieur au montant du loyer contractuel en cours lors du prononcé du jugement.

La SARL DS LUSSAC sera déboutée de sa demande de voir condamner le bailleur à lui 'rembourser du trop-perçu de loyers depuis le 1^er octobre 2012' en l’absence de tout décompte produit par l’une ou l’autre des parties permettant d’évaluer le trop perçu.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les parties de leur demande respective formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamné chacune des parties par moitié aux dépens incluant le coût de l’expertise, celle-ci étant nécessaire et de leur intérêt pour fixer le loyer du bail renouvelé.

En cause d’appel, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile et chacune des parties succombant en partie à ses demandes, il convient de faire masse des dépens qui seront supportés par moitié par chacune des parties avec faculté pour les avocats postulants, de recouvrer directement sur la partie adverse condamnée, la fraction de ces dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision par application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Par arrêt contradictoire

Infirme le jugement entrepris sur le montant du loyer du bail renouvelé,

Le confirme en ses autres dispositions ;

Fixe à 37 035 euros en principal par an à compter du 1^er octobre 2012, le loyer du bail renouvelé pour les locaux situés […] ;

Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires ;

Fait masse des dépens qui seront supportés par moitié par chacune des parties avec faculté pour les avocats postulants, de recouvrer directement sur la partie adverse condamnée, la fraction de ces dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision par application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE