ARRÊT N°

R.G. : N° 18/02983 -

N° Portalis DBVH-V-B7C-HCDO

IR

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NIMES

23 juillet 2018

RG:16/02998

X

D

C/

Société civile ARISTEA

Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE ARISTEA

Grosse délivrée

le

à

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2^e chambre section A

ARRÊT DU 30 JANVIER 2020

APPELANTS :

Monsieur B X

né le […] à Casablanca

[…]

[…]

Représenté par M^e Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER-BRIDES, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Représenté par M^e Thomas AUTRIC, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Madame C D épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER-BRIDES, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Représentée par M^e Thomas AUTRIC, Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉES :

Société civile ARISTEA agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés es qualité audit siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e DELRAN de la SCP DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble ARISTEA pris en la personne de son syndic en exercice, FONCIA LANGUEDOC PROVENCE, dont le siège social est sis […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Stephen ROCHETTE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’AVIGNON

Ordonnance de clôture rendue le 10 octobre 2019

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Marie-Agnès Michel, présidente de chambre,

M^me Catherine Ginoux, conseillère,

M^me Isabelle Robin, conseillère,

GREFFIER :

M^me Anne-Marie Sagué, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

M^me Lindsay Favier, greffière stagiaire, présente lors des débats

DÉBATS :

à l’audience publique du 26 novembre 2019, où l’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2020

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M^me Marie-Agnès Michel, présidente de chambre, publiquement, le 30 janvier 2020, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte reçu en date du 27 mai 2014 en l’Etude de Maître Y notaire à Montpellier, la société civile construction vente Aristea (ci-après désignée SCCV) a vendu à Monsieur B X et Madame C D épouse X les lots […], 69 et 98 de l’ensemble immobilier dénommé Aristea composé de cinq bâtiments distincts, situé avenue B Mendes France à Nîmes, consistants en un logement avec terrasse au sein du bâtiment E et de deux places de stationnement.

Ce logement, d’une surface de 76 m2, a été acquis au prix de 191 626 euros.

Début 2016 Monsieur et Madame X se sont plaints auprès de la SCCV Aristea d’un défaut de conformité et de désordres affectant leur logement, tenant au mode de production d’eau chaude, et à l’accessibilité de la terrasse pour une personne à mobilité réduite.

Ils ont saisi le tribunal de grande instance de Nîmes par assignation délivrée le 30 juin 2016, pour obtenir la mise en conformité de leur logement et la réparation de leurs préjudices.

Par jugement en date du 23 juillet 2018 le tribunal de grande instance de Nîmes a, sur le fondement des articles 1243 et 1184 du code civil :

— débouté Monsieur et Madame X de leur demande de mise en conformité de l’immeuble,

— débouté Monsieur et Madame X de leur demande de dommages et intérêts,

— déclaré la décision opposable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Aristea,

— condamné Monsieur et Madame X à payer à la Société civile Aristea la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur et Madame X aux dépens de l’instance,

— dit n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 3 août 2018 Monsieur et Madame X ont relevé appel de la décision.

Par leurs dernières conclusions remises et notifiées le 17 septembre 2019 Monsieur et Madame X demandent à la cour d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau :

— à titre principal de condamner la société civile Aristea à procéder à la mise en conformité

de l’immeuble conformément aux prévisions du contrat et les notices annexées, soit :

*en procédant à l’installation d’un système d’alimentation en eau chaude par panneaux solaires avec appoint individuel électrique,

*en procédant aux reprises nécessaires à l’accessibilité de leur terrasse depuis le logement conformément aux normes PMR,

ce dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir, et sous astreinte de 1000 euros par jour de retard passé ce délai,

— à titre subsidiaire de condamner la société civile Aristea à leur payer la somme de 30 000 euros à titre de réduction du prix d’acquisition, et la somme forfaitaire de 30 000 euros en réparation des préjudices résultant des non-conformités du lot qu’ils ont acquis,

— en tout état de cause de déclarer la décision opposable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble,

— de condamner la société civile Aristea aux dépens d’appel et au paiement de la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils dénoncent :

— l’installation d’un appoint fonctionnant au gaz, au lieu et place d’un appoint électrique contractuellement prévu,

— le seuil de la porte fenêtre donnant sur la terrasse qui est de 14,5 cm, alors qu’il devrait être inférieur ou égal à 2 cm.

Ils soutiennent que les manquements contractuels s’analysent en un défaut de conformité qui ouvre droit à réparation sans que la démonstration d’un préjudice ne soit nécessaire.

Par ses dernières conclusions remises et notifiées le 02 octobre 2019 la SCCV Aristea demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et y ajoutant :

— de condamner Monsieur et Madame X à lui payer la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner Monsieur et Madame X aux dépens de première instance et d’appel.

Elle réplique que les époux X fondent leur demande sur des dispositions légales dont aucune n’est applicable dans leur version applicable au litige.

Elle ajoute :

— qu’elle a obtenu le label BBC qui garantit aux époux X que le bâtiment répond à des exigences énergétiques strictes permettant des économies importantes tant au niveau énergétique que financier,

— que l’installation d’un appoint au gaz, au lieu de l’appoint électrique prévu au contrat, s’avère plus économique pour eux, soutenant qu’ils s’étaient déclarés déterminés à l’achat par le mode de production exclusivement solaire,

— que l’accès à la terrasse est conforme à la règlementation qui prévoit que l’écart entre le seuil de l’appartement et la terrasse ne doit pas dépasser 15 cm, et que la création d’un décaissé aurait fragilisé la structure totale du bâtiment.

Par ses dernières conclusions remises et notifiées le 25 janvier 2019 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Aristea demande à la cour :

— de constater qu’aucune demande n’est dirigée contre lui,

— de statuer ce que de droit sur l’opposabilité de la décision à intervenir,

— de faire droit aux demandes de Monsieur et Madame X visant à la mise en conformité,

— de condamner Monsieur et Madame X, et la SCCV Aristea à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il soutient que La SCCV a manifestement manqué à ses obligations car il existe un problème d’alimentation de l’immeuble en eau chaude, sans doute en lien avec le changement de destination du bâtiment qui devait initialement comprendre un centre commercial, projet abandonné au profit de 25 appartements supplémentaires.

Il fait valoir que les panneaux solaires sont insuffisants, et que le chauffage se fait principalement par l’appoint au gaz, qui par définition n’avait vocation à ne s’appliquer que de façon épisodique, entraînant des conséquences économiques indiscutables pour les copropriétaires, car les locataires ne restent pas dans les lieux.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été fixée au 10 octobre 2019.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur le défaut de conformité

L’obligation de délivrance incombant au vendeur en application des dispositions de l’article 1604 du code civil s’étend à la conformité de la chose reçue par l’acquéreur avec l’objet convenu entre les parties.

Monsieur et Madame X dénoncent deux non-conformités.

- Sur la production d’eau chaude

La notice descriptive prévue à l’article R261-13 du code de la construction et de l’habitation, annexée à l’acte de vente, stipule que 'la production générale d’eau chaude est assurée par des capteurs solaires positionnés en toiture des immeubles et stockage dans des ballons collectifs, avec mise en place de compteurs dans les placards techniques prévus à cet effet.'

Seule la notice descriptive sommaire paraphée par les parties lors du contrat de réservation fait référence à un mode d’appoint, indiquant au titre du chapitre Electricté-Chauffage: 'La production d’eau chaude sera assurée par une installation collective d’eau chaude solaire avec un appoint individuel électrique. Le chauffage sera électrique par panneaux rayonnants.'

Ces deux notices ne sont pas incompatibles, la première ne précisant pas que le mode solaire constitue le système exclusif de production d’eau chaude, et ont valeur contractuelle.

La société Aristea, dans un courrier daté du 23 mars 2016 à destination de Monsieur et Madame X, admet qu’elle a modifié le mode de chauffage d’appoint de l’eau, précisant y avoir été contrainte pour obtenir le label BBC.

Le mode d’appoint de production d’eau chaude au gaz, au lieu d’un mode d’appoint électrique, constitue une non conformité aux stipulations contractuelles pouvant être indemnisée en l’absence de tout désordre ou préjudice.

- Sur l’accessibilité de la terrasse Sud

Un courrier établi en date du 16 août 2016 par la SOCOTEC à l’attention du vendeur rappelle la règlementation 'Handicapés’ applicable aux logements neufs, dont les demandes de permis de construire ont été déposées à compter du 1^er janvier 2008, et précise quant à l’accessibilité aux balcons, terrasses et loggias :

— que le franchissement de l’intérieur du logement vers l’extérieur peut être traité par un ressaut dont la hauteur est inférieure ou égale à 2 cm, hauteur qui peut être portée à 4 cm si ce ressaut est muni d’un chanfrein dont la pente ne dépasse pas 33%,

— que lorsqu’un écart de niveau supérieur à 4 cm ne peut être évité, il ne saurait être supérieur à 15 cm pour les loggias et balcons, le maître d’ouvrage indiquant alors dans une notice explicative les raisons pour lesquelles cet écart ne peut être évité.

La notice descriptive prévue à l’article R261-13 du code de la construction et de l’habitation, annexée à l’acte de vente, précise quant aux sols des terrasses et balcons 'béton brut taloché ou dalles béton sur plots de rattrapage de hauteur des seuils pour respect de la norme PMR'.

Un rapport de visite établi le 30 juillet 2015 par Monsieur A architecte, à la demande de Monsieur et Madame X, constate :

— que la terrasse sud de leur appartement présente une hauteur de marche de 14,5 cm entre le séjour et la terrasse,

— que cette hauteur n’est imposée par aucune contrainte technique.

— que le plan qu’ils détiennent ne signale aucun dénivelé de cet ordre.

En l’absence de toute note technique du maître de l’ouvrage explicative sur la hauteur du seuil de la terrasse, l’existence d’une discordance entre les prestations ainsi décrites et les stipulations contractuelles se prévalant d’un respect de la réglementation PMR constitue un défaut de conformité, là encore susceptible d’indemnisation en dehors de tout préjudice.

2/ Sur la sanction du défaut de conformité

Monsieur et Madame X invoquent les dispositions de l’article 1341 du code civil pour solliciter la mise en conformité des lieux.

La rédaction de cet article telle que citée par eux, aux termes de laquelle 'Le créancier a droit à l’exécution de l’obligation ; il peut y contraindre le débiteur dans les conditions prévues par

la loi', résulte de l’ordonnance n° 2016-131 en date du 10 février 2016 et entrée en vigueur le 01er octobre 2016, non applicable au litige.

Ils se fondent ensuite sur les dispositions de l’article 1217 du code civil pour solliciter une réduction judiciaire du prix de vente.

Cet article, qui dispose 'La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation , solliciter une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l’inexécution…' est, dans cette rédaction, également issue de l’ordonnance susvisée non applicable au litige.

Sa rédaction applicable au litige, comme celle de l’article 1223 également cité, est sans rapport avec la sanction d’un défaut de conformité.

Ils réclament enfin des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, selon lequel 'Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure', également issue de l’ordonnance susvisée non applicable au litige.

Contrairement à ce qu’affirme la société Aristea, Monsieur et Madame X ne soutiennent pas à titre subsidiaire leur demande sur le fondement de l’article 1184 du code civil, qui avait été évoqué devant le premier juge, mais qui vise les dommages et intérêts corrélés à une résolution judiciaire du contrat, qui en l’espèce n’est pas demandée.

Toutefois, en application des dispositions de l’article 12 du nouveau code de procédure civile, le juge est tenu de restituer aux faits et actes litigieux invoqués par les parties au soutien de leurs prétentions, leur exacte qualification juridique.

Le défaut de conformité s’apparente à une inexécution du vendeur dans son obligation de délivrance, sanctionnée par l’article 1147 du code civil qui, antérieurement au 10 février 2016, dispose 'Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.'

Il en résulte que seule la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur et Madame X peut prospérer ; à l’exception de leurs demandes de mise en conformité et de réduction du prix, non fondées en droit.

Les acquéreurs ne précisent pas en quoi les éléments tenant au mode de production d’eau chaude et au respect des normes PMR, reconnus non conformes, constituaient pour eux des défauts majeurs et déterminants de leur choix de cet appartement.

La cour allouera de ce chef à Monsieur et Madame X la somme de 3000 euros.

3/ Sur l’opposabilité de la décision au syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 'Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.'

Le présent arrêt sera déclaré opposable au syndicat des copropriétaires, intimé, mais à l’encontre duquel aucune demande n’est formée.

4/ Sur les autres demandes

Au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande d’allouer à Monsieur et Madame X la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Aristea, qui succombe, supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a débouté Monsieur B X et Madame F D épouse X de leur demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau de ce seul chef,

Condamne la société Aristea à payer à Monsieur B X et Madame F D épouse X la somme de 3000 euros au titre des non-conformités résultant du mode d’appoint de production d’eau chaude et de l’accessibilité de la terrasse sud pour les personnes à mobilité réduite,

Y ajoutant,

Déclare le présent arrêt opposable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Aristea,

Condamne la société Aristea à payer à Monsieur B X et Madame F D épouse X la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires,

Condamne la société Aristea aux dépens d’appel.

Arrêt signé par M^me Michel, présidente de chambre et par M^me Sagué, greffière.

La greffière, La présidente,