ARRÊT N°

R.G. : N° RG 17/04371 – N° Portalis DBVH-V-B7B-G2BB

MAM

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

28 novembre 2017

RG:17/14780

SCI DANJOU

C/

Syndicat des copropriétaires LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES 17 RUE DE LA

PREFECTURE

Grosse délivrée

le

à

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2^e chambre section A

ARRÊT DU 23 JANVIER 2020

APPELANTE :

SCI DANJOU représentée par son gérant en exercice, Monsieur E-F G, domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Céline GUILLE de la SELARL CELINE GUILLE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉES :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 17 RUE DE LA PRÉFECTURE représenté par son Syndic en exercice, le […], demeurant […] à […] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Laurence BOURGEON de la SELARL CABANES BOURGEON MOYAL, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Jérôme LACROUTS de la SCP BERLINER DUTERTRE LACROUTS, Plaidant, avocat au barreau de NICE

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 23 Mai 2019

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Marie-Agnès Michel, présidente de chambre,

M^me Corinne Rieu, conseillère,

M^me Isabelle Robin, conseillère,

GREFFIER :

M^me Véronique Laurent-Vical, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

En présence de Anne-Sophie Doré greffière stagiaire lors des débats

DÉBATS :

à l’audience publique du 19 novembre 2019, où l’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2020

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M^me Marie-Agnès Michel, présidente de chambre, publiquement, le 23 janvier 2020, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Danjou est propriétaire, notamment du lot n°9, dans un immeuble en copropriété situé […] à Nice.

Par acte du 12 mai 2014, la SCI Danjou a fait assigner le syndicat des copropriétaires du […] en poursuivant, ensemble ses conclusions ultérieures, l’annulation des délibérations des assemblées générales suivantes :

— la résolution de l’assemblée générale du 6 mars 2014 portant approbation des travaux de sécurisation du balcon de l’appartement de M^me X, selon devis d’une société Capobat pour un montant maximum de travaux de 14 987,50 euros, M^me X faisant son affaire personnelle des postes de dépose, fourniture et pose de carrelage estimés à 4 350 euros suivant devis, au motif avancé par le demandeur que la résolution inclut dans les charges communes des travaux qui n’en relèvent pas,

— la résolution de l’assemblée générale du 17 avril 2014 qui, dans un litige opposant la

copropriété à sa compagnie d’assurance Axa relativement à des désordres affectant la façade arrière de l’immeuble, demande au syndic de préciser à l’avocat du syndicat des copropriétaires qu’il n’a pas été mandaté pour entamer une procédure à l’encontre de la SCI Suricate et qu’elle s’oppose à la poursuite de la procédure à l’encontre de cette dernière, au motif avancé par le demandeur de l’abus de majorité, la mise en cause de la SCI Suricate étant nécessaire au règlement du litige,

— la résolution de l’assemblée générale du 17 avril 2014 par laquelle a été voté le principe de travaux de consolidation de la façade et un budget de 60 000 euros, désigné un maître d’oeuvre et a été confié au conseil syndical le choix de retenir l’entreprise la mieux disante, au motif avancé par le demandeur de l’insuffisance des documents joints à la convocation et de la méconnaissance de la règle de majorité requise.

Par jugement du 24 mai 2017, le tribunal de grande instance de Grasse a débouté la SCI Danjou de l’ensemble de ses demandes, l’a condamnée à payer la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires ainsi qu’aux dépens.

La SCI Danjou a relevé appel de cette décision selon déclaration en date du 28 juillet 2017.

Sur conclusions d’incident en vue du renvoi de l’affaire devant une juridiction limitrophe au visa de l’article 47 du code de procédure civile déposées par la SCI Danjou au motif que son gérant, M. E-F G, avait la qualité d’avocat pouvant postuler devant la cour d’Aix-en-Provence, par ordonnance du 28 novembre 2017, le conseiller de la mise en état de cette juridiction a renvoyé l’affaire devant la présente cour.

Le mandat du syndic représentant le syndicat des copropriétaires a expiré le 30 juin 2018 et sur requête de la société appelante, par ordonnance du 25 septembre 2018, le président du tribunal de grande instance de Nice a désigné la SCP C-D représentée par Maître Nathalie Tomas en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires à l’effet notamment de représenter le syndicat.

Le syndicat des copropriétaires a été ultérieurement représenté par son syndic en exercice le cabinet Billon SMG.

Un arrêt de ce siège en date du 25 juillet 2019, auquel il est expressément référé, a statué comme suit ':

— Révoque l’ordonnance de clôture du 23 mai 2019,

— Prononce la clôture au 25 juin 2019, (plus exactement le 25 juillet 2019)

— Invite les parties à conclure sur le moyen soulevé d’office pris d’une éventuelle irrecevabilité des conclusions et pièces du syndicat des copropriétaires, intimé, au visa de l’article 909 du code de procédure civile dans sa rédaction antérieure à celle résultant du décret n°2017-891 du 6 mai 2017,

— Fixe la nouvelle date de plaidoiries au 19 novembre 2019 à 8h45.

Les parties n’ont pas notifié de nouvelles conclusions postérieurement à cet arrêt.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 24 mai 2019, le syndicat des copropriétaires a sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture du 23 mai 2019, confirmation du jugement au fond sauf en ce qu’il l’avait débouté de sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 3 000 euros, et demande à la cour de condamner la SCI Danjou à lui payer cette

somme de ce chef et la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions remises et notifiées le 31 mai 2019, la SCI Danjou dit n’y avoir lieu à révocation de la clôture, et demande à la cour de déclarer irrecevables les conclusions et pièces de l’intimé, très subsidiairement, de surseoir à statuer jusqu’à la décision relative au mandat du syndic Cabinet Billon SMGI, dans tous les cas, d’infirmer le jugement déféré, de déclarer non écrite la clause du règlement de copropriété du 8 septembre 1925 en tant qu’elle inclut les balcons dans les parties communes de l’immeuble, d’annuler les trois délibérations contestées et de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le dossier a été retenu à l’audience du 19 novembre 2019, date à laquelle la cour a invité les parties à produire l’accusé de réception des conclusions de la SCI Danjou à l’adversaire. La fiche RPVA de la cour d’appel d’Aix-en-Provence a été adressée à la cour en cours de délibéré, régulièrement communiquée à l’intimé.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est observé que la cour a statué par son précédent arrêt sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

1'. Sur la recevabilité des conclusions de l’intimé,

Dans sa rédaction applicable au litige, antérieure à celle résultant du décret du 6 mai 2017', dès lors que l’appel a été interjeté avant le 1^er septembre 2017, l’article 909 du code de procédure civile fixe à deux mois le délai dont dispose l’intimé, à compter de la notification des conclusions de l’appelant, pour conclure et le cas échéant former appel incident.

En l’espèce, la consultation de la fiche RPVA du dossier ouvert à la cour d’appel d’Aix-en-Provence établit que l’appelant a remis ses conclusions au greffe le 30 octobre 2017, (le 28 octobre étant un samedi) à une date où l’intimé avait constitué avocat -le 10 août 2017-', lequel ne formule aucune contestation quant à leur notification le 30 octobre 2017'. Or, il n’a remis et notifié ses premières conclusions au fond devant la présente cour, devant laquelle l’instance se poursuit, que le 24 mai 2019'. Il n’a pas conclu sur le moyen tiré de l’application de l’article 909 susvisé soulevé par l’arrêt du 25 juillet 2019.

En conséquence, ces conclusions et les pièces énumérées au bordereau annexé seront déclarées irrecevables.

2. Sur la demande de sursis à statuer,

La SCI appelante expose que le mandat du nouveau syndic fait l’objet d’une instance en annulation devant le tribunal de grande instance de Nice, de sorte qu’il est de l’intérêt d’une bonne administration de la justice de surseoir à statuer.

A défaut pour la SCI appelante de produire toute pièce justifiant de cette instance à l’encontre du cabinet Billon SMGI, actuel syndic en exercice de l’immeuble sis […], cette demande sera rejetée.

3. Sur le fond,

3.1 Sur le caractère illicite de la clause du règlement de copropriété,

Selon le chapitre premier, article premier du règlement de copropriété du 25 novembre 1983 «' Les parties communes à l’ensemble des lots comprendront la totalité du sol des parties construite, tous les gros murs des façades, des pignons et de refend, les charpentes, la toiture, les têtes de cheminées, les ornements extérieurs des façades, balcons et fenêtres mais non compris les gardes-corps, balustrades, rampe, barres d’appui des balcons et fenêtres ni les persiennes et leurs accessoires'…'»'.

La SCI appelante demande à la cour de déclarer cette clause non écrite en ce qu’elle inclut les balcons dans les parties communes et donc dans les dépenses communes, tout en excluant la quasi-totalité des éléments les composant, ce qui lui donne un caractère ambiguë. Par ailleurs, ces balcons, situés uniquement dans les trois lots du cinquième étage, ne participent pas à la structure de l’immeuble et ne sont d’aucune utilité pour les autres copropriétaires.

Les dispositions légales relatives à la détermination des parties privatives et des parties communes ne sont pas d’ordre public puisque l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 qui déclare impératifs la plupart de ces articles ne vise pas les articles 2 et 3. La répartition conventionnelle est intangible sauf accord unanime des copropriétaires. L’énumération des parties communes contenue dans l’article 3 n’est pas impérative, elle n’a été fournie par le législateur que pour aider à la qualification lorsque les titres sont muets, vagues ou contradictoires.

En l’espèce, ladite clause ne présente aucune ambiguïté nécessitant de se référer aux présomptions légales, en effet, elle opère seulement une distinction précise entre la structure du balcon qui se rattache au bâti, constituant une partie commune et les éléments accessoires de sécurité, rampe, barre d’appui, balustrade’ constituant une partie privative.

Il s’ensuit que la cour confirmera le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SCI appelante aux fins de voir déclarer ladite clause non écrite.

3.2 Sur l’annulation de la délibération de l’assemblée générale du 6 mars 2014 relative aux travaux de l’appartement du 5^e étage,

La SCI appelante critique le vote lors de cette assemblée générale de «'travaux balcon dernier étage'» dans les termes suivants’ :

«'L’assemblée adopte le principe de la réalisation des travaux de mise en sécurité, approuve pour exécution pour partie le devis de l’entreprise Capobat qui était joint à la convocation, pour un montant maximum de 14'987,50 euros, Madame X faisant son affaire personnelle et prenant à sa charge exclusive les postes de dépose, fourniture et pose du carrelage estimé par l’entreprise à 4350 € hors-taxes'; L’assemblée décide de confier au cabinet B une mission de maîtrise d''uvre avec suivi des travaux suivant sa proposition d’honoraires d’un montant de 2033,20 euros’ l’assemblée vote un budget de 17'500 € qui sera appelé à raison de 50 % au 1^er avril 2014 et 50 % au 1^er juillet 2014'

'contre : néant

'abstention : néant,

'pour : tous les copropriétaires présents et représentés,

totalisant 685/ 685 èmes,

la résolution est adoptée »'.

Elle soutient que cette résolution doit être annulée en ce qu’elle met à la charge des copropriétaires des dépenses qui sont pourtant exclues par le règlement de copropriété, M^me X ne prenant en charge que le carrelage.

Au vu du devis de la société Capobat et de l’attestation technique de M. A B (pièces 8 et 9 de l’appelante) c’est à juste titre que le premier juge a considéré que la résolution litigieuse respectait les dispositions du règlement de copropriété, dès lors que les travaux de maçonnerie et de renforcement des balcons (lot serrurerie) sont relatifs à la structure des balcons, et comme tels relèvent des parties communes, hormis la pose du revêtement sur le balcon.

L’article'10, alinéa'2, de la loi, d’ordre public, énonce que les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes sont réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans les lots de l’immeuble 'telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5'», sans qu’il y ait lieu de considérer le degré d’utilité.

Il s’ensuit que la SCI Danjou sera déboutée de sa demande.

3'.3 Sur l’assemblée générale du 17 avril 2014',

Concernant la procédure engagée à l’égard d’Axa',

La délibération contestée est ainsi rédigée :

'[…]

Compte rendu sur la procédure engagée à l’encontre d’AXA

Assurances-décisions éventuelles à prendre:

L’assemblée à l’unanimité, moins la SCI Suricate (40/1.120èmes) qui s’abstient, demande au syndic de préciser à M^e Y qu’il a été uniquement mandaté dans le cadre d’une procédure contre l’assurance de l’immeuble, qu’en aucun cas il n’a été mandaté par les copropriétaires présents, lors d’une assemblée générale ou par le syndic pour entamer une autre procédure et notamment à l’encontre de la SCI suricate et qu’elle s’oppose à la poursuite de la procédure à l’encontre de la SCI suricate'.

La SCI appelante fait valoir que :

'cette délibération n’était pas portée à l’ordre du jour par la convocation,

'elle caractérise un abus de majorité sans égard pour le point de savoir si oui ou non le syndic de l’époque avait donné mandat à l’avocat pour faire étendre la mesure d’expertise,

'le fait d’exclure par décision de l’assemblée générale s’imposant à tous les copropriétaires, de l’expertise en cours, un copropriétaire alors que l’expert a préconisé sa mise en cause, ne profite qu’à ce copropriétaire et certainement pas à l’intérêt collectif,

.

Il est rappelé que l’assemblée générale des copropriétaires ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l’ordre du jour. En l’espèce l’ordre du jour comporte un point 4 :" […]. Compte rendu sur la procédure engagée à l’encontre d’AXA assurances. Décision éventuelle à prendre". La résolution contestée était donc bien à l’ordre du jour et en tout état de cause constitue la suite prévisible de la question posée, laquelle au demeurant est la suite de la précédente délibération du 6 mars 2014.

Le motif pour lequel l’assemblée générale n’a pas voulu que la procédure se poursuive à l’égard de la SCI Suricate réside dans le fait qu’aucun organe représentant la copropriété n’avait mandaté leur représentant pour l’attraire dans la procédure d’expertise.

Ainsi que justement relevé par le premier juge, le fait pour l’assemblée générale de s’opposer à la poursuite d’une procédure qu’elle n’a pas entendu initier ne saurait constituer un abus de majorité. En tout état de cause, la SCI Suricate ne s’est pas opposée à la visite de ces locaux. Par ailleurs, au regard des conclusions de l’expert, une éventuelle responsabilité de la SCI Suricate, seulement envisagée comme telle par l’expert, serait résiduelle, les causes des désordres étant d’origine structurelle. De sorte qu’il n’est nullement démontré une violation de l’intérêt collectif.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Concernant les travaux sur la façade de la […],

La délibération contestée est ainsi rédigée ':

[…]

Travaux de consolidation et reprise des trumeaux ou consolidation de la structure en place de contreventement

''L’assemblée adopte le principe de la réalisation des travaux de consolidation de la façade et de reprise des trumeaux, créé une commission des travaux qui sera composé du conseil syndical et de MM Z et Spitz (SCI suricate)

L’assemblée décide de confier au cabinet B une mission de maîtrise d''uvre avec suivi des travaux.

Au titre du suivi administratif et financier des travaux susdits, l’assemblée générale décide qu’il sera fait application des conditions fixées dans le contrat de syndic pour la détermination des honoraires de ce dernier.

L’assemblée vote un budget de 60'000 € qui sera appelé à raison d’un tiers au 1^er juillet 2014, un tiers à l’engagement des travaux, un tiers la réception des travaux.

L’assemblée donne délégation au conseil syndical pour retenir l’entreprise la mieux-disante après consultation de la commission des travaux.

… La résolution est adoptée à hauteur de 294/615èmes'

La SCI Danjou soutient que ':

— les éléments exigés par l’article 11 3° du décret du 17 mars 1967 n’étaient pas joints à la convocation,

— par 320 èmes contre 294, l’assemblée générale a donné délégation au conseil syndical pour retenir l’entreprise la mieux disante, or le règlement de copropriété prévoit que seule l’assemblée générale peut voter les travaux et que la délégation ne peut intervenir qu’à la

majorité des voix de tous les copropriétaires.

Sur le premier point, la cour observe à la lecture de l’ordre du jour en vue de l’assemblée générale, que les devis joints sont énumérés au point 5° contesté. Ce moyen est manifestement inopérant.

Sur le deuxième point, c’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge après avoir rappelé les dispositions des articles 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, la cour ajoutant qu’elle ne trouve pas dans le règlement de copropriété les clauses alléguées, a jugé que l’assemblée générale a voté le principe des travaux ainsi que l’enveloppe budgétaire et que si, elle a donné au conseil syndical délégation pour choisir le devis l’entreprise, elle ne lui a pas délégué le pouvoir de prendre l’une des décisions visées à l’article 24 de la loi et dès lors que le vote relevait bien de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés et non d’un vote à la majorité des copropriétaires.

Par voie de conséquence, la SCI Danjou sera également débouté de ce chef.

4. Sur les dépens,

La SCI Danjou qui succombe supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Vu l’arrêt de ce siège du 25 juillet 2019,

Déclare irrecevables les conclusions notifiées le 24 mai 2019 par le syndicat des copropriétaires du […] à Nice, représenté par son syndic en exercice le cabinet Billon SMGI et les pièces de son bordereau annexé,

Rejette la demande de sursis à statuer,

Confirme le jugement déféré en l’ensemble de ses dispositions,

Y ajoutant,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Condamne la SCI Danjou aux dépens d’appel.

Arrêt signé par M^me Michel, présidente de chambre et par M^me Laurent-Vical, greffière.

La greffière, La présidente