Cour d'appel de Nîmes, 4ème chambre commerciale, 15 décembre 2021, n° 19/04794

TCOM Avignon 22 novembre 2019

CA Nîmes
Confirmation 15 décembre 2021

Arguments

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Rejeté
Preuve d'une demande de prêt conforme
La cour a jugé que la demande de prêt fournie par Monsieur X ne répondait pas aux critères stipulés dans la promesse de vente, et que le retard dans la communication du refus de prêt justifiait l'application de l'indemnité d'immobilisation.
Rejeté
Caractère excessif de l'indemnité d'immobilisation
La cour a estimé que l'indemnité d'immobilisation était justifiée par les manquements de Monsieur X à ses obligations contractuelles, et que son montant était conforme aux usages en la matière.
Rejeté
Requalification de l'indemnité d'immobilisation en clause pénale
La cour a jugé que l'indemnité d'immobilisation n'était pas une clause pénale, mais une contrepartie pour l'indisponibilité du bien, et a donc rejeté la demande de requalification.
Rejeté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a estimé que l'équité ne commandait pas d'accorder une indemnité au-delà de ce qui avait été décidé en première instance, et a donc rejeté cette demande.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'Appel de Nîmes a confirmé le jugement du Tribunal de Commerce d'Avignon qui avait statué sur la défaillance de Monsieur Z X dans l'exécution d'une promesse unilatérale de vente avec la SCI de l'Angel, en ne justifiant pas dans les délais contractuels de l'obtention ou du refus d'un prêt immobilier conforme aux critères établis. La question juridique centrale résidait dans l'appréciation de la condition suspensive liée à l'octroi d'un prêt et de l'indemnité d'immobilisation due en cas de non-respect de cette condition. La juridiction de première instance avait jugé que Monsieur X avait manqué à ses obligations contractuelles, entraînant la caducité de la promesse et le paiement d'une indemnité d'immobilisation de 97 000 euros. La Cour d'Appel a rejeté l'argument de Monsieur X selon lequel l'indemnité d'immobilisation serait une clause pénale susceptible d'être réduite, en affirmant qu'elle constitue le prix de l'indisponibilité du bien et non une sanction pour inexécution. En conséquence, la Cour a confirmé l'intégralité du jugement de première instance, y compris le paiement de l'indemnité d'immobilisation et a débouté la SCI de l'Angel de sa demande supplémentaire fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, tout en condamnant Monsieur X aux dépens d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Nîmes, 4e ch. com., 15 déc. 2021, n° 19/04794
Juridiction :	Cour d'appel de Nîmes
Numéro(s) :	19/04794
Décision précédente :	Tribunal de commerce / TAE d'Avignon, 22 novembre 2019, N° 2017012739
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Christine CODOL, président
Avocat(s) :	Céline BURACNicolas BEDEL DE BUZAREINGUES
Cabinet(s) :	SCP LAICK-ISENBERG-JULLIEN-SAUNIER-GARCIARB&ASCP BEDEL DE BUZAREINGUES
Parties :	S.C.I. DE L'ANGEL

Texte intégral

ARRÊT N°

N° RG 19/04794 – N° Portalis DBVH-V-B7D-HS4F

TRIBUNAL DE COMMERCE D’AVIGNON

22 novembre 2019

RG:2017012739

S.C.I. DE L’ANGEL

Grosse délivrée le 15 décembre 2021 à :

— M^e LAICK

— M^e TOUZELLIER

COUR D’APPEL DE NÎMES

4ème CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 15 DECEMBRE 2021

APPELANT :

Monsieur Z X

né le […] à […]

[…]

Représenté par M^e Z BEDEL DE BUZAREINGUES de la SCP BEDEL DE BUZAREINGUES – BOILLOT, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Représenté par M^e Guy LAICK de la SCP LAICK ISENBERG JULLIEN SAUNIER GARCIA, Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

La SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DE L’ANGEL, S.C.I. dont le numéro d’identification unique est 433 247 855 inscrite au RCS de BEZIERS représentée par sa gérante, domiciliée en cette qualité audit siège,

[…]

Représentée par M^e Céline BURAC de la SELARL RB AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Représentée par M^e Marion TOUZELLIER, Postulant, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre

Madame Corinne STRUNK, Conseillère,

Madame Claire OUGIER, Conseillère,

GREFFIER :

Monsieur Julian LAUNAY-BESTOSO, Greffier à la 4ème chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 22 Novembre 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 15 Décembre 2021.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 15 Décembre 2021, par mise à disposition au greffe de la Cour.

EXPOSÉ

Vu l’appel interjeté le 23 décembre 2019 par Monsieur Z X à l’encontre du jugement prononcé le 22 novembre 2019 par le tribunal de commerce d’Avignon dans l’instance n° 2017 012739 ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 25 août 2020 par Monsieur X Z, appelant et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 5 janvier 2021 par la SCI de l’Angel et le bordereau de pièces qui y est annexé.

Vu l’ordonnance du 1er juillet 2021 de clôture de la procédure à effet différé au 12 novembre 2021.

* * *

Courant 2016, Monsieur X est entré en relations avec la SCI de l’Angel, venderesse d’un bien immobilier à Béziers.

Par acte authentique du 19 décembre 2016, Monsieur Z X signait avec la SCI de l’Angel une promesse unilatérale de vente, en vue de l’acquisition d’un corps de bâtiments à usage de commerce et d’habitation situé […] à l’angle de la rue de l’Angel au numéro 2 et du passage Mazagran, à Béziers (Hérault), le coût global de l’opération s’élevant à 1 120 156 €.

La promesse unilatérale de vente était consentie sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt d’un montant maximum de 1 000 000 euros pendant 15 ans, au taux d’intérêt maximum de 1,80%, devant intervenir au plus tard dans le délai de 90 jours, soit avant le 19 mars 2017.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 5 avril 2017, reçue le 12 avril 2017, la SCI de l’Angel mettait en demeure Monsieur X de « justifier sous six jours à compter de la première présentation de la présente, la lettre d’un accord ou d’un refus de prêt d’un organisme bancaire répondant aux critères fixés dans le cadre de la promesse », étant précisé que : « A défaut, la promesse signée serait considérée comme caduque conformément aux termes du contrat »

Monsieur X B le 19 avril 2017 à la SCI de l’Angel une attestation de demande de prêt datée du 10 février 2017 et une lettre de refus de prêt par la Centrale de Financement.

La SCI de l’Angel, se référant aux termes de la promesse de vente, informait Monsieur X de ce qu’elle réclamait le montant de l’indemnité d’immobilisation, pour inobservation des caractéristiques du prêt et des délais impartis.

Monsieur X s’opposait à cette demande.

Par exploit du 29 novembre 2017, la SCI de l’Angel assignait Monsieur X Z devant le tribunal de commerce d’Avignon aux fins de voir :

constater que la somme de 3000 euros séquestrée entre les mains de Maître Y, doit être attribuée à la SCI en déduction de l’indemnité d’immobilisation,

condamner Monsieur X au paiement de la somme de 97 000€ au titre de l’indemnité d’immobilisation,

condamner Monsieur X au paiement de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Selon jugement du 22 septembre 2017, le tribunal de commerce d’Avignon :

s’est déclaré compétent pour statuer sur ce litige,

jugé que la condition suspensive liée à l’octroi du prêt a défailli du fait de Monsieur X,

condamné Monsieur X au paiement du solde de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 97 000 euros à la SCI de l’Angel,

dit que la somme de 3000 euros séquestrée entre les mains de M^e Y, doit être attribuée à la SCI de l’Angel en déduction de l’indemnité d’immobilisation,

condamné Monsieur X au paiement de la somme de 2 500 euros à la SCI de l’Angel à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné Monsieur X aux dépens.

Le 23 décembre 2019, Monsieur Z X interjetait appel de ce jugement.

Il soutient avoir déposé une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles auprès de la société La Centrale de Financement le 30 janvier 2017 et regrette que la SCI de l’Angel, se fonde sur la demande de prêt du 10 février 2017, informelle, pour estimer qu’il n’a pas respecté ses engagements contractuels. Il ajoute également que le fait de recourir à la société de courtage La Centrale de Financement est parfaitement conforme aux dispositions contractuelles dans lesquelles il n’y a aucune obligation de s’adresser à une banque.

Alors que la promesse unilatérale de vente se trouvait caduque et que le délai était expiré le 30 mars 2017, Monsieur X relève que la SCI de l’Angel ne l’a mis en demeure, que le 5 avril 2017, de : « Justifier sous six jours à compter de la première présentation de la présente, la lettre d’un accord ou d’un refus de prêt d’un organisme bancaire répondant aux critères fixés dans le cadre de la promesse ». Or, la première présentation date du 12 avril 2017. C’est le 19 avril 2017, soit 7 jours après sa réception, qu’il B à la SCI de l’Angle le refus de prêt du 28 février 2017, mais également et par erreur la demande informelle de prêt du 10 février 2017 à la place de la demande de prêt effectuée le 30 janvier 2017 conformément aux dispositions contractuelles. Ainsi, Monsieur X soutient avoir communiqué le refus d’obtention de prêt dans un délai certes de 7 jours et non de 6 jours mais ce jour supplémentaire ne justifie pas l’application de la clause pénale à hauteur de 100 00 euros. En outre, la SCI de l’Angel ne justifie nullement d’un quelconque préjudice, le montant de la clause est donc manifestement excessif, la disproportion manifeste s’appréciant en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et le préjudice effectivement subi.

Dans ses dernières conclusions, Monsieur Z X demande à la cour, au visa des articles 1231-5 et 1304-6 du Code civil, de :

infirmer en tous points le jugement en date du tribunal de commerce d’Avignon en date du 22 novembre 2019,

dire et juger que Monsieur X apporte la preuve d’une demande de prêt et d’un refus, conformément aux stipulations contractuelles,

constater que Monsieur X acquiesce à une faute contractuelle, consistant en la communication de son refus de prêt avec un jour de retard,

requalifier l’indemnité d’immobilisation en clause pénale,

réduire le montant de l’indemnité d’immobilisation à de plus juste proportions en cas de condamnation de Monsieur X à son paiement,

condamner la SCI de l’Angel à payer à Monsieur X la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au dépens.

La SCI de l’Angel réplique que Monsieur X n’a pas satisfait à ses obligations liées à l’octroi d’un prêt, telles que définies dans la promesse unilatérale de vente, ne parvenant pas à rapporter la preuve qu’il a accompli les diligences nécessaires à la réalisation de la condition suspensive. Elle précise que la demande de prêt déposée auprès de la Centrale de

Financement le 10 février 2017 ne répond pas aux caractéristiques fixées dans la promesse puisqu’elle n’est ni signée, ni tamponnée, de sorte qu’elle ne peut légitimement soutenir une prétendue demande de prêt. En outre, alors que la promesse exige une durée de 180 mois et un taux d’intérêt maximum de 1,80%, la demande fait mention d’une durée de 300 mois, sans aucune précision du taux d’intérêt. Puis, la SCI de l’Angel soulève que Monsieur X ne justifie d’aucune demande ni d’aucun refus bancaire auprès d’un établissement prêteur, la promesse de vente conclue entre les parties prévoyant en son article « Conditions suspensives » que le bénéficiaire doit justifier des demandes de prêt dans un délai de 2 mois soit avant le 19 février 2017 en produisant à une attestation de l’organisme bancaire mentionnant obligatoirement le montant, la durée et le taux du prêt sollicité par le bénéficiaire. Elle indique que Monsieur X a commis une faute contractuelle en ne respectant pas les délais de notification, ce dernier ayant d’ailleurs reconnu avoir communiqué l’attestation de refus du prêt hors délais. En conséquence, elle considère que Monsieur X ne peut sérieusement contester l’exigibilité de l’indemnité d’immobilisation et solliciter la restitution des sommes séquestrées. Enfin, l’indemnité d’immobilisation représentant à peine 9 % du prix de vente, taux inférieur à l’usage en la matière à hauteur de 10 %, compte tenu des manquements caractérisés de Monsieur X à ses obligations contractuelles, et du préjudice résultant pour la SCI de l’Angel et les ayant-droits de sa gérante des contretemps subis, ladite indemnité ne saurait connaître une diminution.

Dans ses dernières conclusions, la SCI de l’Angel demande à la cour, au visa de l’article 1304-3 du Code civil, et des articles L.311-1 et L.511-1 du Code monétaire et financier.

juger Monsieur Z X mal fondé en toutes ses demandes,

confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu en première instance par le Tribunal de commerce d’Avignon le 22 novembre 2019,

En conséquence,

constater que la condition suspensive liée à l’octroi de prêt a défailli du fait de Monsieur X,

juger que la somme de 3.000 € séquestrée entre les mains de Maître Y, doit être attribuée à la SCI de l’Angel en déduction de l’indemnité d’immobilisation,

condamner Monsieur X au paiement du solde, soit la somme de 97.000 € à la SCI de l’Angel, au titre de l’indemnité d’immobilisation,

condamner Monsieur X au paiement de la somme de 5.000 € à la SCI de l’Angel au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION

Quant à la condition suspensive :

Il est stipulé dans la promesse de vente que le bénéficiaire, s’il ne justifie pas dans le délai de deux mois d’une attestation émanant d’un organisme bancaire mentionnant obligatoirement le montant, la durée et le taux du prêt sollicité, peut être mis en demeure de produire une attestation conforme aux critères ci-dessus définis dans le délai de 5 jours à compter de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception.

Monsieur X acquiesce au fait qu’il a répondu avec un jour de retard, le 19 avril 2017 à la demande de justificatifs du promettant qui lui a été présentée le 12 avril 2017. Le retard est en réalité de 2 jours. Ainsi que le retient à bon escient le jugement déféré, le justificatif fourni ne correspondait pas aux stipulations contractuelles puisque l’attestation de la Centrale du Financement était datée du 10 février 2017, confirmant une demande de prêt de 1 000 000 euros à un taux fixe non précisé et d’une durée de 300 mois, soit 25 ans. Ce n’est que le 2 mai 2017 que Monsieur X B une demande de prêt correspondant aux clauses de la promesse de vente grâce à une nouvelle attestation de la Centrale du Financement.

Il est en outre stipulé :« à défaut de production de l’engagement formel et irrévocable d’accord de prêt à la date ci-dessus convenue, le promettant pourra mettre en demeure le bénéficiaire de justifier par lettre recommandée avec accusé de réception de l’obtention de l’engagement formel écrit de prêt dans le délai de 6 jours de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception. A défaut de production par le bénéficiaire dans ce délai (') d’un refus de prêt, le promettant pourra si bon lui semble invoquer la caducité du présent contrat' »

Monsieur X n’a justifié du refus d’obtention du prêt que le 19 avril 2017 alors qu’il en avait connaissance depuis le 28 février 2017, selon l’attestation établie par la Centrale du Financement.

Par conséquent, le jugement déféré a retenu à juste titre que la condition suspensive a défailli du fait de Monsieur X.

Quant à l’indemnité d’immobilisation :

L’immobilisation du bien est un avantage librement consenti par le promettant au bénéficiaire, pour lui permettre de mûrir sa décision d’acquérir ou non. L’indemnité d’immobilisation en est la contrepartie. La promesse de vente rappelle d’ailleurs la nature de l’indemnité d’immobilisation, à savoir qu’elle « est le prix forfaitaire de l’indisponibilité du bien, objet des présentes » ;

Contrairement à ce qui a été retenu par le jugement déféré et qui est soutenu par Monsieur X, l’indemnité d’immobilisation n’est pas une clause pénale, puisqu’elle n’a pas pour objet de faire assurer par une des parties l’exécution de son obligation.

Cass. 3ème civ. 29 juin 1994 / n° 92-19.645

Par conséquent, l’application de l’article 1231-5 du code civil est inopérante en l’espèce.

Pour ces motifs, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné Monsieur X au paiement de la somme de 97 000 euros et a attribué la somme de 3 000 euros séquestrée à la SCI de l’Angel.

Quant aux frais et dépens :

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au-delà de ce qui a été décidé en première instance.

Monsieur X qui succombe en ses prétentions sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute la SCI de l’Angel de sa demande en paiement fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur Z X aux dépens d’appel.

La minute du présent arrêt a été signée par Madame Christine CODOL, Présidente, et par Monsieur Julian LAUNAY-BESTOSO, Greffier.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,