Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRET DU 06 NOVEMBRE 2015

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/21973

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 Octobre 2014 – Tribunal d’Instance de PARIS 15^e

APPELANTE

Madame G F

XXX

XXX

née le XXX à XXX

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2014/051279 du 17/11/2014 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

Représentée et assistée de M^e Vanina TOROK, avocat au barreau de PARIS, toque : D1960

INTIMES ET APPELANTS INCIDENTS

Madame S B

XXX

XXX

née le XXX à XXX

Monsieur U C

XXX

XXX

né le XXX à XXX

Madame W C épouse A Duquène

XXX

XXX

née le XXX à XXX

Monsieur I C

XXX

Singapour

né le XXX à XXX

Monsieur Xavier N

222cheminGrand-Champ

XXX

né le XXX à XXX

Mademoiselle Blandine N

XXX

XXX

née le XXX à XXX

Mademoiselle Alix N

XXX

XXX

née le XXX à XXX

Monsieur O N

XXX

XXX

né le XXX à XXX

Représentés et assistés de M^e Patrick DE CLERCK,

avocat au barreau de PARIS, toque : A0120

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Septembre 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Annie DABOSVILLE, présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Annie DABOSVILLE, Présidente de chambre

M^me AH-AI AJ, Conseillère

M^me AF AG, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Patricia PUPIER

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annie DABOSVILLE, présidente et par M^me Patricia PUPIER, greffière présente lors du prononcé.

Par acte sous seing privé du 15 avril 2002 , K C a renouvelé un bail pour une durée de trois ans et seize jours à compter du 15 avril 2002 se terminant le 30 avril 2005, renouvelable par tacite reconduction pour trois ans d’habitation consenti à M^me G F, portant sur des locaux situés à Paris 15^e, XXX, bâtiment C, 3^e étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 563,14 euros outre provisions pour charges et versement d’un dépôt de garantie.

Ce bail a été renouvelé par acte sous seing privé du 12 avril 2005 pour une durée de trois ans et seize jours à compter du 15 avril 2002 et se terminant le 30 avril 2005, renouvelable par tacite reconduction pour une durée de trois années à compter du 1^er mai 2005 se terminant le 30 avril 2008, renouvelable par tacite reconduction pour 3 ans.

Par acte d’huissier de justice du 22 octobre 2013, M^me S B veuve C, la bailleresse et sept autres ayants droit de K C, décédé en 2003, M. U C, M^me W C épouse A, M. I C, M. Xavier N, M^me Blandine N, M^me Alix N, M. M N (les consorts C et N) ont fait délivrer à M^me G F un congé pour reprise à effet du 30 avril 2014.

M^me F étant demeurée dans les lieux, les consorts C et N, par acte du 23 juin 2014, l’ont assignée devant le juge des référés du tribunal d’instance du 15^e arrondissement de Paris notamment aux fins de validation du congé délivré, de constatation de l’occupation des lieux sans droit ni titre par M^me F, d’expulsion et de fixation d’une indemnité provisionnelle d’occupation.

Par ordonnance contradictoire du 7 octobre 2014, le juge des référés du tribunal d’instance du 15^e arrondissement de Paris, retenant notamment que la locataire, qui soutient que le congé est nul aux motifs qu’il visait le bail conclu le 15 avril 2002 qui aurait été résilié de plein droit par le nouveau bail du 12 avril 2005, ne démontre pas que le fait de ne pas avoir visé ce dernier contrat signé par les parties lui ait causé un grief ; que le congé qui a été délivré dans les délais est donc régulier en la forme et au fond, a notamment :

— constaté que le congé délivré le 22 octobre 2013 a mis fin au bail le 30 avril 2014,

— dit que M^me F est occupante sans droit ni titre des lieux situés à Paris 15^e, XXX, bâtiment C, 3^e étage, à compter du 1^er mai 2014,

— condamné M^me F au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, qui aurait été dû, si le bail s’était poursuivi, à compter du 1^er mai 2014 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— ordonné l’expulsion de M^me F et celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné M^me F aux dépens, y incluant notamment, le coût de l’assignation, mais à l’exclusion du coût du congé qui demeurera à la charge des bailleurs,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me F a interjeté appel de la décision le 3 novembre 2014.

Par ses conclusions transmises le 30 janvier 2015, l’appelante demande à la cour d’infirmer partiellement la décision entreprise ;

Et, statuant à nouveau, de :

— dire et juger que le juge saisi 'en la forme des référés’ ne pouvait statuer en l’état d’une contestation sérieuse portant sur la validité du congé pour reprise,

— constater l’existence d’une contestation sérieuse affectant la validité du congé ;

— dire en conséquence qu’il n’y avait lieu à référé ;

— renvoyer les bailleurs à mieux se pourvoir ;

— dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

A titre subsidiaire, de :

— déclarer que le congé ne peut avoir produit d’effet juridique,

— le déclarer nul

A titre infiniment subsidiaire, de :

— lui octroyer les plus larges délais pour quitter les lieux loués sur le fondement de l’article 412-3 du code de procédure civile,

— confirmer l’ordonnance de non-conciliation entreprise en ce qu’elle a exclu de la condamnation aux dépens de l’instance le coût du congé, restant à la charge des bailleurs, et en ce qu’elle a estimé qu’il n’y avait pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d’appel.

L’appelante fait valoir que le bail renouvelé le 12 avril 20005 n’est pas le prolongement du bail antérieur, même s’il reprend les stipulations de ce dernier, mais un nouveau bail, qui succède à celui précédemment conclu par la volonté des parties ; que le bail précédent, s’agissant d’un contrat à exécution successive, est de plein droit résilié et n’a donc plus d’effet pour l’avenir ; que le congé vise un bail résilié et fait référence à un contrat dont les clauses et conditions ne sont plus applicables ; que ce vice de forme lui fait grief de par la confusion qu’il instaure dans l’esprit du locataire sur le bail réellement applicable entre les parties ; que cet argument constitue une contestation sérieuse qui ne relevait pas de la compétence des référés.

Elle fait valoir en outre l’absence de caractère réel et sérieux du congé, en l’espèce la reprise du logement loué par M^me B, âgée de 87 ans, qui n’a aucun des membres de sa famille à Paris, et qui vit manifestement depuis de très nombreuses années en Provence ; qu’elle serait isolée de sa famille, de ses amis, de ses connaissances sur place, pour s’installer dans un studio situé au 3^e étage, de surcroît susceptible de poser des difficultés de déplacement en cas de panne d’ascenseur.

L’appelante rappelle qu’elle est locataire des bailleurs depuis 24 ans, qu’elle a toujours réglé ses loyers et charges dans les délais et n’a jamais causé la moindre difficulté dans ses relations avec les bailleurs ou leur mandataire ; que son âge (65 ans) et le montant de sa pension de retraite qui s’élève à 1.189 euros lui rendent très difficile la possibilité de trouver un appartement dans le marché locatif privé ; qu’elle souffre par ailleurs d’une cardiopathie invalidante et de divers problèmes de santé ; qu’en conséquence, elle sollicite, à titre infiniment subsidiaire, qu’il lui soit octroyé un délai d’un an supplémentaire pour quitter son logement.

Les consorts C, intimés et appelants incidents, par leurs conclusions transmises le 23 février 2015, demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance du 7 octobre 2014 qui a validé le congé et ordonné l’expulsion de M^me F ;

Et y ajoutant, de :

— la condamner à verser une indemnité d’occupation de 1.200 euros par mois à compter du 1^er mai 2014,

— la condamner à verser la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens d’instance et d’appel.

Ils font valoir que le bail du 15 avril 2002 et l’acte intitulé « renouvellement du bail » du 12 avril 2005 sont d’un même bailleur, du même locataire et comportent les mêmes clauses ; que le bail, qu’il ait été reconduit par la tacite reconduction en 2005 ou qu’il ait fait l’objet d’un renouvellement à cette date ne modifie en rien la situation juridique.

Ils soutiennent que la nullité d’un acte pour vice de forme doit être invoquée avant toute défense au fond, et ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité ; qu’en l’espèce, l’appelante se contente d’invoquer la confusion qui se serait instaurée dans son esprit.

Quant au caractère réel et sérieux du congé, les intimés rappellent notamment que l’état de santé de M^me B ne lui permet pas de marcher trop longtemps ; qu’elle a des difficultés pour monter et descendre les escaliers ; qu’il est compréhensible qu’une personne de cet âge dont la santé est fragile puisse vouloir quitter une maison isolée dans un village pour s’installer dans un appartement à Paris bien plus sécurisant et bien plus fonctionnel.

Ils s’opposent à tout délai pour M^me F en relevant qu’elle ne rapporte aucunement la preuve d’une recherche sérieuse pour se loger, se contentant de produire une demande qu’elle a faite à la mairie du 15^e.

SUR CE LA COUR

Sur le congé pour reprise :

Considérant que selon l’article 848 du code de procédure civile dans tous les cas d’urgence, le juge du tribunal d’instance peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ;

Considérant que l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 , en sa version applicable à l’espèce en ses dispositions sur l’office du juge, eu égard à la date de prise d’effet du congé litigieux prévoit :

' Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. En cas d’acquisition d’un bien occupé, tout congé pour vente n’est autorisé qu’à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours et tout congé pour reprise n’est autorisé qu’à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l’acquisition, après un délai de deux ans.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes’ ;

Considérant qu’en l’espèce, la cour relève que le congé pour reprise délivré le 22 octobre 2013 à M^me F à la demande de M^me S B, bailleresse et des autres ayants droit de son époux décédé, vise à tort 'le bail conclu le 15/04/2002 ' entre K C et sa locataire le 15 avril 2002 et non l’acte intitulé 'Renouvellement de bail’ conclu 12 avril 2015 entre M^me S B, représentée par son mandataire le Cabinet AD AE et M^me F, en cours d’exécution à la date de délivrance du congé litigieux, pour avoir été renouvelé par tacite reconduction pour une durée de trois années à compter du 30 avril 2011, arrivant à terme le 30 avril 2014 ;

Considérant toutefois qu’il est constant que ces deux renouvellements de bail portent sur le logement situé au XXX, bâtiment C, 3^e étage, à Paris 15^e, et loué par M^me F depuis le 15 avril 1990 à Q C puis à son épouse ; que le congé litigieux mentionne avec précision et sans ambiguïté possible l’adresse et les caractéristiques de l’appartement ainsi loué et indique le terme exact du bail soit le 30 avril 2014 ; que les deux contrats de renouvellement de bail des 2002 et 2005 comportent les mêmes clauses notamment celles portant sur les conditions de forme et de fond du congé pour reprise, au demeurant conformes aux dispositions de l’article 15-I sus visé ;

Considérant qu’il s’en déduit que M^me F, qui ne pouvait être induite en erreur du fait de la mention erronée que comportait le congé délivré, ne rapporte pas la preuve du grief par elle allégué ;

Considérant qu’en ce qui concerne le motif donné à la reprise du logement loué dont il convient de vérifier la légitimité et le sérieux manifestes à la date de prise d’effet de l’acte, il résulte des éléments de fait et de preuve versés aux débats par les intimés que M^me S B, âgée de 88 ans en avril 2014, vit seule dans un village du sud de la France, ce que ne conteste pas l’appelante ;

que son 'état de santé […] n’est plus compatible avec son docmicile actuel, du fait de son isolement et de sa configuration ' selon le certificat médical établi le 24 février 2015 par le docteur Y -D, médecin généraliste à Mérindol qui corrobore le certificat du 21 mai 2014 du docteur E , rhumatologue à X, lequel atteste notamment du fait que 'l’état [de M^me B] ne lui permet pas de marcher trop longtemps', de sa 'difficulté à la descente/montée d’escaliers ' ;

Considérant qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’est manifestement établi la nécessité pour M^me B de reprendre le logement parisien qu’elle louait jusqu’à cette date pour bénéficier d’un environnement plus adapté à l’évolution de son état de santé, caractérisant ainsi un motif manifestement sérieux et légitime de la reprise annoncée ;

Considérant qu’en conséquence, M^me Z ne rapporte pas la preuve d’une fraude manifeste des demandeurs à la reprise ou de la nullité manifeste du congé délivré ;

Considérant qu’aux termes de l’article 849, alinéa 1^er, du code de procédure civile, la juridiction des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;

Considérant que le dommage imminent s’entend du « dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer » et le trouble manifestement illicite résulte de « toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit » ;

Considérant que l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble appartenant à autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article précité du code de procédure civile ;

Qu’en l’espèce, il résulte de la validité manifeste du congé pour reprise délivré le 22 octobre 2014 que la résiliation du bail est intervernue le 30 avril 2014 ; qu’il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle en a déduit que M^me F est occupante sans droit ni titre des lieux situés à Paris 15^e, XXX, bâtiment C, 3^e étage, à compter du 1^er mai 2014, a ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef, et réglé le sort des meubles ;

Considérant qu’en raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux, assure en outre la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail ; qu’au vu des éléments d’appréciation soumis à la cour, il y a lieu de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a fixé l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant du loyer, qui aurait été dû, si le bail s’était poursuivi, à compter du 1^er mai 2014 et jusqu’à la libération effective des lieux et de débouter en conséquence les intimés de leur demande incidente de majoration de l’indemnité ;

Sur la demande de délais à expulsion :

Considérant que l’article L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que le sursis à l’exécution des décisions d’expulsion est régi par les articles L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

Considérant que l’article L412-3 dispose que :

« Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.' ;

Considérant qu’en l’espèce, s’il n’est pas contesté que M^me F, locataire du même logement depuis 24 ans, actuellement âgée de 66 ans et retraitée, ne disposant que d’une retraite modeste de 1.189 euros, s’est toujours acquittée des loyers et charges dues et qu’elle a activement mais vainement recherché un relogement dans le marché locatif public, il convient de relever qu’elle a bénéficié de facto de délais depuis l’ordonnance rendue par le premier juge le 7 octobre 2014 et que son expulsion ne saurait intervenir avant le 31 mars 2016, au terme de la trêve hivernale telle que fixée désormais par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR , et qu’il est dans l’intérêt légitime de la bailleresse, personne âgée, de bénéficier de la reprise de l’appartement, objet du présent litige ;

Qu’il en résulte qu’il y a lieu, ajoutant à l’ordonnance entreprise , de débouter l’appelante de sa demande de délais ;

Considérant que l’équité commande de ne pas faire droit à la demande des parties présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Considérant qu’eu égard aux circonstances de l’affaire, chacune des parties conservera la charge de ses dépens ;

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Et y ajoutant,

Déboute les parties de leurs autres demandes en ce comprise celle fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens.

Le Greffier,

Le Président,