RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/02195 – N°Portalis DBVH-V-B7H-I3ZN

AB

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARPENTRAS

16 mai 2023 RG:22/01106

[U]

[L]

C/

[Z]

[H]

Grosse délivrée

le 19/12/2024

à M^e Georges Pomies Richaud

à M^e Marie Audier

à M^e Gaële Guenoun

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2024

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Carpentras en date du 16 mai 2023, n°22/01106

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Alexandra Berger, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre

M^me Alexandra Berger, conseillère

M^me Audrey Gentilini, conseillère

GREFFIER :

M^me Audrey Bachimont, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 octobre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

INTIMÉS A TITRE INCIDENT

M. [F] [U]

né le 23 août 1972 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Georges Pomies Richaud de la Selarl Cabinet Lamy Pomies-richaud Avocats Associés, postulant, avocat au barreau de Nîmes

Représenté par M^e Sabine Gony-Massu, plaidant, avocate au barreau d’Avignon

Mme [D] [L] épouse [U]

née le 14 novembre 1975 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Georges Pomies Richaud de la Selarl Cabinet Lamy Pomies-richaud Avocats Associés, postulant, avocat au barreau de Nîmes

Représentée par M^e Sabine Gony-Massu, plaidante, avocate au barreau d’Avignon

INTIMÉE :

APPELANTE A TITRE INCIDENT

Mme [S] [Z]

née le 25 septembre 1968 à [Localité 7] (84)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Marie Audier, plaidante/postulante, avocate au barreau de Carpentras

INTIMÉ

M. [W] [H]

né le 04 septembre 1949 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Gaële Guenoun, plaidante/postulante, avocate au barreau d’Avignon

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 19 décembre 2024, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 19 juillet 2021, M. [W] [H] a vendu à M. [F] [U] et son épouse [D] née [L] un immeuble situé à [Localité 8] (84), désigné comme une ferme à rénover avec dépendances, terrain attenant et parcelles en nature de vignes et terres nues au prix de 380 000 euros.

Le 6 octobre 2021, les acquéreurs ont écrit à leur vendeur pour lui faire part du fait :

— que leur voisine Mme [S] [Z] leur avait appris

— que sous le salon de l’immeuble qu’ils venaient d’acquérir existait une cave dépendant de sa propriété dont le plafond était fragile,

— que son fonds bénéficiait d’une servitude « dans leur cuisine afin d’accéder à sa toiture »,

— qu’ils avaient découvert deux jours après l’acquisition, la présence de fissures et d’un trou dans une chambre ainsi que d’infiltrations d’eau en plusieurs endroits à la suite d’orages survenus à compter de la fin du mois de juillet 2021.

Ils on fait dresser un constat d’huissier les 15 et 21 septembre 2021.

Par actes délivrés les 9 juin et 30 décembre 2022, ils ont assigné le vendeur et appelé en cause Mme [G] à titre principal et au visa des articles 1641 et suivants du code civil, de voir ordonner une expertise judiciaire et, à titre subsidiaire, de voir condamner M. [W] [H] à leur verser la somme de 158 399,21 euros, outre 15 000 à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance et 1 866,28 euros en réparation de leur préjudice financier devant le tribunal judiciaire de Carpentras qui par jugement contradictoire du 16 mai 2023 après jonction des deux instances

— les a déboutés de toutes leurs demandes,

— a rejeté les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts des défendeurs,

— a condamné in solidum M. et Mme [U] à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— à M. [W] [H] la somme de 2 200 euros,

— à Mme [S] [Z] la somme de 1 200 euros.

Par déclaration du 27 juin 2023, M. [F] [U] et son épouse [D] née [L] ont interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance du 27 mai 2024, la procédure a été clôturée le 3 octobre 2024. L’affaire fixée à l’audience du 17 octobre 2024 et mise en délibéré au 19 décembre 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de leurs dernières conclusions d’appelants régulièrement notifiées le 22 mars 2024, M. et Mme [U] demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts des défendeurs,

Statuant à nouveau,

Avant dire droit

— d’ordonner une expertise et désigner tel expert avec mission :

— de se rendre sur les lieux au contradictoire des parties,

— de se faire communiquer tout documents et pièces qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission,

— d’examiner les vices cachés tenant aux problèmes d’infiltration, de fissuration et d’affaissement de plancher, à la fois dans la partie habitation mais également dans les dépendances acquises,

— de dire, pour chaque désordre, s’ils sont ceux qui affectent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,

— de dire s’il peut être remédié à ces désordres,

— de chiffrer le coût de remise en état,

— de chiffrer leur préjudice de jouissance,

— de leur donner acte qu’ils ne s’opposent pas à la demande de Mme [Z] d’extension de la mission de l’expert au bornage des parcelles B0221 et B0222, à condition que soient mis à sa charge les frais de consignation supplémentaires,

A titre subsidiaire

— de condamner M. [H] à leur restituer la somme de 158 399,21 euros correspondant à la restitution partielle du prix de vente compte tenu du coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices,

— de le condamner à leur verser les sommes de

—  15 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance

—  1 866,28 euros au titre de leur préjudice financier,

—  3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens,

En tout état de cause

— de débouter M. [H] et Mme [Z] de leurs demandes plus amples ou contraires et de leur appel incident,

— de déclarer la décision à intervenir commune et opposable à Mme [Z].

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 11 décembre 2023, M. [W] [H] demande à la cour :

— de confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— de condamner les appelants à lui payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral subi du fait de la procédure abusive et injustifiée,

— de les condamner à lui payer la somme supplémentaire de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 30 novembre 2023, Mme [Z] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts,

— de le confirmer pour le surplus,

Statuant à nouveau,

— de condamner les appelants à lui payer la somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice moral,

A titre subsidiaire

— d’ordonner à l’expert judiciaire de procéder au bornage des parcelles B0221 et B0222 située à [Localité 8] lui appartenant

En tout état de cause

— de condamner les appelants à lui payer la somme de 2 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

*demande d’expertise judiciaire avant-dire-droit

Pour rejeter cette demande le tribunal a jugé qu’il n’avait pas à suppléer la carence des parties.

Les appelants ne développent pas de motivation à l’appui de cette demande dans le corps de leurs écritures.

M. [H] réplique que cette demande n’est pas fondée puisque l’existence des désordres n’est pas contestée, que la diminution de valeur du bien n’est pas contestable et que les appelants ont d’ailleurs obtenu une baisse significative du prix pour cette raison.

Il soutient également qu’il n’appartient pas à l’expert, comme cela est demandé par les appelants, de caractériser l’existence de vices cachés, ni de suppléer la carence des parties.

Mme [Z] conclut au rejet de cette demande et à titre subsidiaire, demande l’extension de la mission de l’expert au bornage des parcelles.

Aux termes de l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, M. [H] ne conteste pas l’existence des désordres relevés par les appelants dont la qualification juridique ne relève pas de la mission d’un expert judiciaire.

Par voie de conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les requérants de leur demande d’expertise judiciaire avant dire-droit.

*action en garantie des vices cachés

Pour débouter les requérants de leurs demandes, le tribunal a jugé qu’ils ne pouvaient ignorer l’état de l’immeuble, qui était parfaitement visible, et que le bien était décrit comme étant une ferme à rénover.

Il a jugé, d’autre part, qu’ils ne rapportaient pas la preuve que le vendeur avait connaissance des désordres invoqués et que la clause d’exclusion de garantie pour vice caché s’appliquait en conséquence.

Les appelants soutiennent qu’ils sont des acheteurs non professionnels, ce qui n’est pas contesté.

S’agissant des vices affectant la toitures, ils soutiennent que ceux-ci n’étaient pas visibles au moment de l’achat, et que les fissures ne sont apparues qu’après enlèvement de la tapisserie sur les murs et le plafond.

Ils soutiennent que l’affaissement du sol n’était pas non plus visible et imputent au vendeur un manquement à son obligation d’information sur le véritable état du bien et sa mauvaise foi à leur égard, de nature à exclure l’application de la clause de garantie des vices cachés.

Le vendeur intimé réplique que le mauvais état de la toiture était visible lors de la visite des acquéreurs, que l’état de vétusté du bien était parfaitement connu et décrit dans l’acte de vente, et mentionné au travers des travaux à entreprendre notamment en ce qui concerne l’électricité, enfin que les infiltrations déplorées sont la conséquence de cet état de vétusté qui n’a pas été dissimulé.

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Aux termes de l’article 1643 du code civil, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

*désordres affectant la toiture

L’acte de vente décrit le bien acquis par les appelants comme 'une ferme à rénover avec dépendances, terrain attenant et parcelles de nature de vignes et terres nues’ (page 3), ' à usage rural et d’habitation’ (page 5). Page 16, il est indiqué ' le vendeur déclare (…) qu’aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années'.

Sur l’ancienneté du bâtiment, il est précisé, page 17, que l’immeuble a été construit avant le 1er janvier 1949 et pages 20 et 22, que l’installation électrique présente des anomalies avec des matériels vétustes et inadaptés ainsi que la non-conformité de l’installation d’assainissement.

Un bien immobilier aussi ancien suppose nécessairement un état de vétusté que les appelants ont eux-même constaté, indiquant, dans une correspondance du 6 octobre 2021, 'la maison semble habitable en l’état, cependant des travaux certains sont à prévoir : toiture à revoir (…) Travaux de remise en état des peintures'.

Le constat d’huissier dressé à leur demande le 15 et 27 septembre 2021 mentionne

— que la partie sud de la toiture est en cours de réfection par M. [U] qui a positionné des échafaudages et a, en grande partie, avancé les travaux,

— que sur les parties centrale et Nord de la toiture, les tuiles apparaissent être d’origine, et qu’en zoomant sur celles-ci on peut constater qu’elles apparaissent relativement anciennes,

— que sur le versant Nord de la partie arrière de la bâtisse, surplombant entre autres, la bergerie, la couverture est d’apparence ancienne avec de nombreuses tuiles déplacées et que par endroits il est constaté des défauts de planéité de la couverture,

— qu’il existe des traces d’infiltrations au niveau de la porte palière desservant la salle à manger,

— dans le grenier, des traces humides à proximité de la fenêtre ouest et à l’angle sud-est,

— à l’extrémité Sud du grenier, un trou qui permet d’avoir une vue sur la partie du plancher surplombant la chambre,

— que dans le garage, la toiture fait apparaître plusieurs jours mais également un trou plus important laissé par une tuile qui a chuté.

Le 24 janvier 2022, les appelants ont fait procéder à une évaluation immobilière du bien au décours de laquelle il a été constaté que son état général d’entretien et de conservation de la construction était mauvais et que d’importants travaux de rénovation et de mise aux normes étaient nécessaires, notamment la réfection totale de la toiture,

Il est établi que M. et Mme [U] ont visité le bien litigieux au moins deux fois préalablement à son acquisition.

Les attestations produitent qui décrivent une toiture 'a priori’ en bon état lors de la vente sont contredites par les constats simplement visuels effectués par l’huissier et l’agent immobilier mandatés par eux d’où il résulte qu’elle présentait en plusieurs endroits un état très dégradé que même un acheteur profane pouvait facilement repérer et auquel ils font d’ailleurs état dans leur correspondance du 6 octobre 2020.

L’état de la toiture ne peut donc être qualifié de vice caché.

*affaissement du sol et fissures

L’acte de vente mentionne page 12 'l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents, des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas (…) S’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur'

et 'l’acquéreur profite ou supporte les servitudes ou les droits de jouissance spéciale s’il en existe', et ' le vendeur déclare ne pas avoir créé ou laissé créer de servitude ou de droit de jouissance spécial qui ne serait pas relater aux présentes'.

Les appelants veulent pour preuve de la mauvaise foi du vendeur la dissimulation d’une servitude grevant le bien acquis.

Ils produisent l’attestation rédigée par M. [T] indiquant être né dans la maison, y avoir vécu jusqu’en 1959, et mentionnant que la cave qui se trouve sous la cuisine appartenait aux ancêtres de la famille [J].

Cependant aucun document ne confirme l’existence d’une servitude relative à la présence de cette cave ou même d’un litige à cet égard et la preuve que M. [H] avait connaissance de la situation alléguée par Mme [Z] n’est pas rapportée.

Au sujet des fissures présentes dans une des chambres et l’affaissement du sol de la salle à manger, le constat d’huissier des 15 et 27 septembre 2021 mentionne :

— qu’à l’aide d’un laser positionné en direction du Nord, il est constaté le creux situé en partie centrale, précédemment décrit le gérant de la société MK Maçonnerie Générale,

— que dans la chambre située à l’angle Sud-Est de la bâtisse, de nombreuses fissures sont présentes sur les murs et le plafond.

Si ces vices révélés par l’enlèvement des tapisseries de la chambre et l’utilisation d’un laser professionnel n’ont pas pu être constatés par les appelants au moment de l’achat ceux-ci ne rapportent pour autant pas la preuve de leur dissimulation délibérée par le vendeur.

De même, s’agissant de l’affaissement qui n’était pas détectable avant la visite d’un professionnel en maçonnerie et le constat d’huissier qui l’a confirmé, la preuve n’est pas rapportée de la mauvaise foi de M. [H] et d’une dissimulation intentionnelle de ce désordre.

La nature de bien à rénover de l’immeuble n’a pas été dissimulée par le vendeur aux appelants, l’acte de vente faisant état de l’absence de toute rénovation depuis dix ans. Faute pour les appelants de rapporter la preuve de la mauvaise foi du vendeur, la clause d’exonération de garantie des vices cachés s’appliquait donc.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. et Mme [U] de leurs demande en garantie des vices cachés.

*demandes de dommages et intérêts de M. [H] et Mme [Z]

Pour rejeter ces demandes le tribunal a jugé qu’aucun abus dans le droit d’agir en justice de M. et Mme [U] n’était caractérisé à leur encontre.

M. [H] soutient que l’appel de M. et Mme [U] est abusif au regard de la parfaite motivation du jugement attaqué.

Mme [Z] soutient qu’elle n’était pas concernée par le litige entre M. et Mme [U] et leur vendeur, et qu’elle a donc subi un préjudice.

Les appelants répliquent que la preuve d’une action fautive tant en appel qu’en première instance n’est pas rapportée.

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, la preuve d’une faute dans le droit à agir des appelants n’est pas rapportée, par les simples affirmations de principe des intimés à leur encontre.

En conséquence, le jugement sera encore confirmé de ce chef.

*frais du procès

Succombant à l’instance, M. et Mme [U] seront solidairement condamnés à en régler les entiers dépens, de première instance et d’appel en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de les condamner solidairement à payer au titre des frais irrépétibles exposés par ceux-ci sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— à M. [H] la somme de 1 500 euros

— à Mme [Z] la somme de 800 euros

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Carpentras du 16 mai 2023 en toutes ses dispositions;

Y ajoutant,

Condamne solidairement M. [F] [U] et Mme [D] [L] épouse [U] aux dépens d’appel,

Condamne solidairement M. [F] [U] et Mme [D] [L] épouse [U] à payer par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile les sommes de

—  1 500 euros à M. [W] [H]

—  800 euros à Mme [S] [Z] par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,