CA Nîmes, 7 mars 2024, n° 22/03982

CA Nîmes
Infirmation partielle 7 mars 2024

Arguments

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Rejeté
Situation financière difficile
La cour a estimé que les époux n'avaient pas régularisé leur situation dans les délais impartis et que la résiliation du bail était justifiée.
Accepté
Rétablissement personnel sans liquidation judiciaire
La cour a jugé que le rétablissement personnel des époux suspendait les effets de la clause résolutoire, leur permettant de bénéficier d'un délai pour régulariser leur situation.
Rejeté
Arriérés de loyers dus
La cour a constaté que les époux avaient apuré leur passif et que la demande de paiement des arriérés de loyers était donc infondée.

Résumé par Doctrine IA

La décision de la cour d'appel concerne un litige entre la SCI FONCIERE DI 01/2007 et les époux [W] concernant un bail d'appartement. La SCI a fait délivrer un commandement de payer aux époux pour des arriérés de loyers, et a ensuite assigné les époux devant le juge des contentieux de la protection pour constater la résiliation du bail et demander leur expulsion. Le juge de première instance a constaté la résiliation du bail, ordonné l'expulsion des époux et condamné ces derniers à payer les arriérés de loyers. Les époux ont fait appel de cette décision, demandant notamment la suspension des effets de la clause résolutoire et l'apurement de la dette locative dans le cadre d'un plan de surendettement. La cour d'appel a confirmé la résiliation du bail et l'obligation des époux de payer une indemnité d'occupation, mais a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant deux ans à compter de la décision de la commission de surendettement. La cour a également débouté la SCI de sa demande de condamnation des époux au paiement des arriérés de loyers et des frais de procédure.

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Sur la décision

Référence :	CA Nîmes, 2e ch. sect. c, 7 mars 2024, n° 22/03982
Juridiction :	Cour d'appel de Nîmes
Numéro(s) :	22/03982
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Tanguy BARTHOUILMartine FURIOLI-BEAUNIER
Cabinet(s) :	GASSER PUECH BARTHOUIL BAUMHAUER
Parties :	S.C.I. FONCIERE DI 01/2007

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 22/03982 – N° Portalis DBVH-V-B7G-IUXC

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D’AVIGNON

08 novembre 2022 RG :22/00725

[W]

[P]

S.C.I. FONCIERE DI 01/2007

Grosse délivrée

à M^e Furioli-Beaunier

SCP Gasser Puech Barthouil…

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 07 MARS 2024

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d’AVIGNON en date du 08 Novembre 2022, N°22/00725

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Madame Sandrine IZOU, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre

M^me Laure MALLET, Conseillère

Madame Sandrine IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Janvier 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 07 Mars 2024.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

Monsieur [H] [W]

né le 03 Juin 1980 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté par M^e Martine FURIOLI-BEAUNIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

Madame [T] [P] épouse [W]

née le 16 Septembre 1985 à [Localité 3]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Martine FURIOLI-BEAUNIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

INTIMÉE :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2007,

Société Civile Immobilière au capital de 2000 €, dont le siège social est situé [Adresse 1] à [Localité 4], immatriculée au RCS de Paris sous le n° 491 471 371, agissant poursuite et diligences de son représentant légal en exercice domicilié de droit, en cette qualité, audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Tanguy BARTHOUIL de la SCP GASSER-PUECH-BARTHOUIL-BAUMHAUER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 14 Décembre 2023

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 07 Mars 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE DU LITIGE

La SCI FONCIERE DI 01/2007 a donné à bail, le 7 août 2020, à Monsieur [H] [W] et Madame [T] [P] épouse [W], un appartement avec box et place de parking dans la [Adresse 5] à [Localité 2], pour un loyer mensuel avec les charges de 934,79 €.

A la suite d’arriérés, la SCI FONCIERE DI 01/2007 a fait délivrer le 1er mars 2022 un commandement de payer la somme de 2.186,62 € avec clause résolutoire aux époux [W]. Ce commandement a été notifiée à la CCAPEX qui en a accusé réception le 2 mars 2022.

Ce commandement étant demeuré infructueux, la SCI FONCIERE DI 01/2007 a assigné Monsieur [H] [W] et Madame [T] [P] épouse [W] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Avignon le 12 mai 2022, aux fins de voir constater la résiliation et à défaut la prononcer, demandant que leur expulsion soit ordonnée. L’assignation était également délivrée en Préfecture de Vaucluse.

Par jugement réputé contradictoire en date du 8 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection d’Avignon a :

— constaté la résiliation du bail conclu le 7 août 2020 par l’effet de la clause résolutoire à la date du 1er mai 2022,

— ordonné l’expulsion de Monsieur [H] [W] et Madame [T] [P], ainsi que tous occupants de leur chef avec si besoin est le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— condamné solidairement Monsieur [H] [W] et Madame [T] [P], à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2007 la somme de 3.028,18 € pour l’arriéré des loyers au 31 août 2022 outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et charges et ce jusqu’à la libération des lieux,

— dit que les meubles garnissant les lieux pourront être transportés aux frais du locataire par l’huissier instrumentaire dans un garde meuble désigné par le locataire et à défaut, par le bailleur en cas d’exécution forcée,

— ordonné l’exécution provisoire,

— ordonné la transmission de la décision au Préfet de Vaucluse,

— rejeté les autres demandes ;

— condamné les défendeurs aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Le jugement a été signifié le 17 novembre 2022.

Par déclaration reçue le 11 décembre 2022, les époux [W] ont relevé appel de la décision, critiquant le jugement en l’ensemble de ses dispositions.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 3 août 2023, Monsieur [H] [W] et Madame [T] [P] épouse [W] demandent à la cour de :

— Déclarer recevable et fondé l’appel interjeté à l’encontre du jugement du 8 novembre 2022,

Y faisant droit

— Infirmer dans son intégralité la décision entreprise et statuant à nouveau,

— Décharger Monsieur [H] [W] et Madame [T] [P] épouse [W] des condamnations prononcées contre eux en principal, intérêts, frais et accessoires,

— Prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire obtenue le 1er mai 2022,

— Débouter la SCI FONCIERE FDI 01/2007 de sa demande réitérée d’expulsion des époux [W],

— Dire et juger que l’arriéré de loyers sera apuré conformément aux dispositions fixées par le plan de surendettement accordé aux époux [W] par décision de la commission de surendettement des particuliers du Vaucluse du 22 Mars 2023,

— Débouter la SCI FONCIERE DI 01/2007 de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— Débouter la SCI FONCIERE DI 01/2007 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens ;

Les appelants font valoir que Monsieur [W] a perdu son emploi et que le premier impayé est intervenu en octobre 2021, le couple ayant néanmoins réglé le loyer avec retard et partiellement, compte tenu de leur situation personnelle. Ils indiquent s’être trompés de jour et ne pas avoir comparu à l’audience.

Ils exposent qu’ils sont des locataires de bonne foi et ont du faire face à des imprévus indépendants de leur volonté. Monsieur [W] qui était en CDI a perdu son emploi pendant le confinement et a suivi une formation, percevant les allocations retour à l’emploi. Son épouse a intégré depuis novembre 2020 la Mairie d'[Localité 3] et est stagiaire de catégorie C. Ils ont trois enfants à charge. Ils justifient avoir effectué des virements chaque mois, même partiels et ont versé depuis juillet 2022 une somme mensuelle de 1.000 €, le retard de paiement au 31 décembre 2022 n’étant que de 1.712,24 €.

Ils considèrent que la demande de suspension de la clause résolutoire qu’ils présentent est recevable, n’ayant pas comparu devant le premier juge et demandent l’infirmation de la décision. Ils justifient leur demande, exposant avoir saisi la commission de surendettement et avoir bénéficié d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, l’apurement du loyer étant visé dans le plan.

Ils demandent le rejet des autres demandes du bailleur.

Par des dernières conclusions signifiées le 13 novembre 2023, la SCI FONCIERE DI 01/2007 demande à la cour de :

— Débouter Monsieur [H] [W] et Madame [T] [P], épouse [W] de l’ensemble de leurs demandes, moyens, fins et conclusions.

Sauf toutefois à retenir que la SCI FONCIERE DI 01/2007 s’en rapporte à Justice s’agissant de la demande de suspension de la clause résolutoire formulée, par Monsieur [H] [W] et Madame [T] [P], épouse [W], en cause d’appel pour la première fois.

En conséquence,

1) Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a décidé ceci :

« Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort

Constate la résiliation du bail du 07.08.2020 par l’effet de la clause résolutoire à la date du 01.05.2022

— Condamne solidairement [H] [W] et [T] [P] à payer à la SCI FONCIERE Dl 01/2007, 3028.18 euros pour l’arrière de loyer au 31.08.2022 outre une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et charges (calculée comme si le bail n’avait pas été résilié) et ce jusqu’à libération des lieux

— Ordonne l’expulsion des locataires ainsi que tous occupants de leur chef avec si besoin est le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— Dit que les meubles garnissant les lieux pourront être transporté aux frais du locataire par l’huissier instrumentaire dans un garde meuble désigné par le locataire et à défaut par le bailleur en cas d’exécution forcée ;

— Ordonne l’exécution provisoire

— Ordonne transmission de la décision au préfet de Vaucluse

— Condamne les défendeurs aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer susvisé."

2) Réformant le jugement querellé pour le surplus,

— Condamner in solidum Monsieur [H] [W] et Madame [T] [P], épouse [W], à payer, à la SCI FONCIERE DI 01/2007, la somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles que cette dernière a exposés tant en première instance qu’en cause d’appel.

Si la Cour devait débouter la SCI FONCIERE DI 01/2007 de cette demande formulée au titre des frais irrépétibles,

— Dire et juger que chaque partie garderait la charge de ses frais irrépétibles.

3) En tout état de cause,

Condamner in solidum Monsieur [H] [W] et Madame [T] [P], épouse [W], aux entiers dépens de première instance et d’appel ; ces derniers distraits au profit de Maître BARTHOUIL sur son affirmation de droit.

L’intimée expose que la commission de surendettement lui a notifié le 22 mars 2023 son intention d’orienter le dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et avec effacement du reliquat de la dette de loyer s’établissant lors de la déclaration de créance à 2.712 €. Elle précise que le solde de la dette étant en mai 2023 de 1.586,30 € et qu’elle a reçu un courrier de la commission le 3 mai 2023 imposant un effacement total des créances.

Elle confirme qu’au 1er juin 2023 les époux ont effectivement apuré leur passif. Elle ajoute que ce n’est que postérieurement au jugement que les époux ont apuré leurs dettes avec l’aide de la commission de surendettement. Elle indique ne pas être responsable de l’absence des appelants à l’audience et ne conteste pas le fait qu’ils présentent une nouvelle demande mais une prétention nouvelle.

Elle conclut au débouté des époux de leur demande d’infirmation, les condamnations étant justifiées lorsque le premier juge a statué et ayant été partiellement exécutées. Elle s’en rapporte néanmoins sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle sollicite l’infirmation de la décision sur l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure est intervenue le 14 décembre 2023.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevebilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

1) Sur la clause résolutoire

L’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que 'le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus'.

L’article 24 I. de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, notamment, à peine de nullité un décompte de la dette'.

Les parties ont signé, le 7 août 2020, un bail stipulant, dans les conditions générales à l’article III. 4) Résiliation du contrat – clause résolutoire que ' le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, à l’initiative du bailleur ou de son mandataire en cas d’inexécution par le preneur des obligations du bail :

1. Faute de paiement à l’échéance de l’une des sommes dues par le preneur de tout ou partie du loyer, des charges récupérables et du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. A peine de nullité, le commandement de payer reproduira les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée ainsi que les dispositions des 3 premiers alinéas de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en oeuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le preneur de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l’adresse de saisine est précisée.

Toute offre de payer après les délais ci-dessus fixés ne ferait pas obstacle à la résiliation de la location acquise au bailleur…

Il résulte des éléments du dossier que, le 1er mars 2022, le bailleur a fait délivrer aux époux [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire, afin d’obtenir le paiement de la somme de 2.000,16 €, hors frais, correspondant à l’arriéré locatif à la date du 24 février 2022.

Les appelants ne contestent pas ne pas avoir régularisé dans les deux mois les causes de ce commandent de payer et le premier juge a, à juste titre, constaté la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, s’agissant d’une application stricte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En cause d’appel, les époux [W] ont justifié de ce qu’ils ont déposé un dossier de surendettement le 28 février 2023 auprès de la commission de surendettement des particuliers du Vaucluse, qui a été déclaré recevable le 22 mars 2023. Il est également établi que le 3 mai 2023, la commission de surendettement a décidé d’un rétablissement personnel des époux, sans liquidation judiciaire avec un effacement total de leurs dettes dont celles tenant aux loyers impayés.

La SCI FONCIERE DI 01/2007 n’a pas contesté cette décision et a passé au crédit du compte locataire des époux [W], le 26 mai 2023, la somme de 1.586,30 € restant due au titre des arriérés de loyer le 3 mai 2023.

L’article L722-2 du code la consommation dispose que 'la recevabilité de la demande (de traitement de la situation de surendettement) emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur des dettes autres qu’alimentaires'. L’article L722-5 du même code précise que 'la suspension et l’interdiction des procédures d’exécution… emportent interdiction pour celui-ci (le débiteur) de faire tout acte qui aggraverait son insovabilité, de payer en tout ou partie une créance autre qu’alimentaire… née antérieurement à la suspension ou à l’interdiction'.

Cette suspension prive de caractère fautif le défaut de paiement à compter de la décision de recevabilité des loyers échus antérieurement et le bailleur ne peut donc plus, à partir de cette décision de recevabilité, intenter ou poursuivre une action en constatation de la résolution du bail fondée sur un défaut de paiement.

La recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement sollicitée par les époux [W] est cependant intervenue postérieurement à la date d’acquisition de la clause résolutoire et la décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail d’habitation par suite de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat, les appelants n’ayant alors aucune interdiction de régler leur dette locative.

Il en résulte qu’à compter du 1er mai 2022, Monsieur [H] [W] et Madame [T] [P] épouse [W] sont devenus occupants sans droit ni titre de leur logement et étaient tenus au versement d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer augmenté des charges. La décision les condamnant à verser une indemnité d’occupation sera confirmée de ce chef.

2) Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que "Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture…

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.'

Les époux [W] justifient avoir repris le règlement de leur loyer depuis le mois de mars 2023, au vu du décompte produit par l’intimée, arrêté au 31 mai 2023.

La SCI FONCIERE DI 01/2007 n’a pas produit de relevé actualisé et ne fait état d’aucune créance qui serait due postérieurement à ce décompte par ses locataires.

Il incombe au bailleur de rapporter la preuve du non-respect de ses obligations par le preneur.

En conséquence, Monsieur [H] [W] et Madame [T] [P] épouse [W] peuvent bénéficier des dispositions de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989. Il convient d’infirmer la décision critiquée en ce qu’elle a ordonné l’expulsion des époux et il sera ordonné la suspension de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans, à compter du 3 mai 2023.

Ce délai ne suspend pas le paiement du loyer et des charges et si les locataires s’acquittent du paiement des loyers et des charges conformément à leur contrat de location pendant ce délai, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son effet de plein droit, l’expulsion pouvant avoir lieu.

3) Sur la dette locative

La décision de la commission de surendettement du Vaucluse a ordonné, le 3 mai 2023, le rétablissement personnel des époux [W] sans liquidation judiciaire, ce qui a entrainé l’effacement des dettes antérieures et notamment celle de la SCI FONCIERE DI 01/2007, ce que n’a pas contesté celle-ci, qui a procédé à cet effacement le 26 mai 2023.

Il convient en conséquence d’infirmer la décision critiquée de ce chef.

4) Sur les autres demandes

La SCI FONCIERE DI 01/2007 sollicite l’infirmation de la décision critiquée qui l’a déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Au vu de la situation telle que rappelée précédemment et en équité, c’est à bon droit que le premier juge l’a déboutée de sa demande à ce titre. La décision est confirmée de ce chef.

La SCI FONCIERE DI 01/2007 demande la condamnation des appelants au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en cause d’appel. Elle sera déboutée de cette demande de ce chef, pour des raisons identiques à celles retenues par le premier juge.

S’agissant des dépens de première instance, ils resteront à la charge des époux [W], la décision étant confirmée de ce chef.

Monsieur et Madame [W] sont condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 8 novembre 2022 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Avignon en ce qu’il a :

— constaté la résiliation du bail conclu le 7 août 2020 par l’effet de la clause résolutoire à la date du 1er mai 2022,

— condamné solidairement Monsieur [H] [W] et Madame [T] [P] épouse [W] à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges du bail jusqu’à libération des lieux,

— rejeté les autres demandes

— condamné les défendeurs aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer,

Infirme le jugement entrepris pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter du 3 mai 2023,

Rappelle que ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges courants,

Rappelle que si les locataires s’acquittent du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance du bail à compter du présent arrêt, et après une simple mise en demeure demeurée vaine pendant 15 jours, la clause résolutoire reprendra ses pleins effets,

Ordonne, dans ce cas, l’expulsion de Monsieur [H] [W] et Madame [T] [P] épouse [W], et de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

Déboute la SCI FONCIERE DI 01/2007 de sa demande de condamnation de Monsieur [H] [W] et Madame [T] [P] épouse [W] au paiement de l’arriéré locatif,

Déboute la SCI FONCIERE DI 01/2007 de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [H] [W] et Madame [T] [P] épouse [W] aux dépens d’appel.

Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,