COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 22 JANVIER 2026

N° 2026/ 45

Rôle N° RG 25/03163 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BORAL

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBIL IER [S] PARKINGS

C/

S.C.I. GARAGES TURCAT MERY

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Stéphane AUTARD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Président du TJ de [Localité 10] en date du 27 Septembre 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 24/00544.

APPELANTE

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBIL IER [Adresse 6] PRADO PARKINGS Représenté par son syndic en exercice, la Société IMMO DE FRANCE PROVENCE, administrateur de biens, S.A.S. au capital de 2.425.273 euros, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro B 528 359 474, dont le siège social est sis, [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant et domicilié en cette qualité audit siège., demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Stéphane AUTARD, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.C.I. GARAGES TURCAT MERY Immatriculée au RCS [Localité 12] N° 511 007 411, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social, demeurant [Adresse 1]

Assignée le 9 Mai 2025 PVRI

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRAUT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

La société civile immobilière (SCI) Garages Turcat [Adresse 11] est propriétaire de dix-neuf garages (lots 11678 et 11683 à 11700) au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 7], [Adresse 3] à Marseille 8ème (13008).

Par exploit de commissaire de justice du 19 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner la SCI Garages Turcat [Adresse 11], par devant le tribunal judiciaire de Marseille, selon la procédure accélérée au fond, en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner à lui payer des charges de copropriété et des dommages et intérêts.

Par jugement avant-dire-droit du 10 juin 2024, le tribunal a sollicité la réouverture des débats et a renvoyé l’affaire à l’audience du 12 juillet 2024, aux fins de faire citer la SCI Garages Turcat [Adresse 11] à l’adresse de son siège social.

Par exploit de commissaire de justice du 25 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner la SCI Garages Turcat [Adresse 11], par devant le tribunal judiciaire de Marseille, à l’adresse de son siège social, aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

15 424,07 euros, au titre des charges impayées, arrêtées au 31 décembre 2024, (10 490,67 euros dus au titre des charges échues au 21 juin 2024 et 4 933,40 euros, au titre des charges provisionnelles arrêtées au 31 décembre 2024) avec intérêts à taux légal ;

5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 27 septembre 2024, le tribunal a :

— débouté le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice de ses demandes;

— rejeté la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, à supporter les dépens.

Le tribunal a notamment considéré qu’il n’était pas démontré la qualité de copropriétaire de la SCI Garages Turcat [Adresse 11] des dix-neuf lots invoqués, seuls onze d’entre eux pouvant lui être rattachés.

Suivant déclaration au greffe en date du 14 mars 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, a relevé appel du jugement, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 mai 2025, dûment signifiées le 9 mai 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il demande à la cour qu’elle infirme le jugement entrepris sur les chefs critiqués et statuant à nouveau :

— dise et juge ses demandes bien fondées ;

— en conséquence :

— condamne la SCI Garages Turcat [Adresse 11], à lui payer les sommes suivantes :

15 424,07 euros, au titre des charges impayées, arrêtées au 31 décembre 2024, (10 490,67 euros dus au titre des charges échues au 21 juin 2024 et 4 933,40 euros, au titre des charges provisionnelles arrêtées au 31 décembre 2024) avec intérêts à taux légal ;

5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, incluant les frais d’exécution sur le fondement de l’article 10 du décret du 8 mars 2001.

Régulièrement intimée la SCI Garages Turcat Méry n’a pas constituée avocat.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 13 novembre 2025, appelée à l’audience du même jour et mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais nécessaires à leur recouvrement :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales et de verser au fonds de travaux mentionnés à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel…

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut voter des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 prévoit que dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant (…)

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

A l’appui de sa demande en paiement des charges échues et des charges et cotisations fonds travaux non encore échus mais exigibles, le syndicat des copropriétaires verse aux débats:

— les relevés de propriété, des lots 11678 et 11683 à 11700 établissant la qualité de copropriétaire

— le contrat de syndic ;

— la mise en demeure en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, datée du 31 juillet 2023, sollicitant le paiement de la somme de 5 784,50 euros selon décompte arrêté au 13 juillet 2023 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 octobre 2021, du et du 19 juin 2023, portant approbation des comptes des exercices 2020 et approuvant du budget prévisionnel des années 2022, 2023 et 2024 ;

— les notifications par courriers recommandés avec accusés de réception, desdits procès-verbaux des assemblées générales communiquées ;

— des appels de fonds relatifs aux années 2023, 2024 ;

— des décomptes dont un arrêté au 19 janvier 2024, faisant état d’un solde débiteur de 8 824,19 euros au 22 janvier 2024 et 7 400,10 euros, au titre des provisions à venir, soit un total de 16 224,29 euros ;

Par ailleurs, aux termes de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Seuls les frais nécessaires au recouvrement doivent être retenus, les autres frais devant être expurgés de la créance.

En l’espèce, au vu des éléments versés aux débats, la demande du syndicat des copropriétaires portant sur un arriéré de charges de copropriété apparaît bien fondée, à hauteur du montant sollicité, même s’il est inférieur au montant établi par le décompte.

L’intimée n’ayant pas constitué avocat ne démontre pas s’être acquittée du paiement des sommes réclamées.

Le syndicat des copropriétaires est donc bien-fondé à solliciter la condamnation en paiement des charges et provisions échues, ainsi que des appels provisionnels non encore échus de l’exercice 2024, au jour de l’envoi de la mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception du 31 juillet 2023, devenus exigibles en application de l’article 19-2.

La créance est certaine, liquide et exigible.

Ainsi le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande. La SCI Garages Turcat [Adresse 11] sera condamnée à lui payer la somme de 15 424,07 euros, au titre des charges impayées, arrêtées au 31 décembre 2024, (10 490,67 euros dus au titre des charges échues au 21 juin 2024 et 4 933,40 euros, au titre des charges provisionnelles arrêtées au 31 décembre 2024) avec intérêts à taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les manquements systématiques et répétés de la SCI Garages Turcat [Adresse 11], à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, depuis le mois de janvier 2023 et ce pendant plusieurs années, sans motif valable pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass civ 3ème 4 décembre 2007).

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes. La SCI Garages Turcat [Adresse 11] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction, à la charge de l’autre partie ».

Par ailleurs l’article 700 du code de procédure dispose que « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat ».

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et débouté celui-ci de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, la SCI Garages Turcat Mery, sera condamnée à supporter les dépens de première instance et d’appel.

Il serait inéquitable de laisser à l’appelant la charge de ses frais non compris dans les dépens.

Elle sera condamnée à leur verser les sommes de 3 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de l’appelant tendant à ce que le montant des sommes retenues par l’huissier de justice, en cas d’exécution forcée, en application de l’article 10 du décret n° 16-1080 du 12 décembre 1996, modifié par le décret du 8 mars 2001 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale, ne saurait prospérer, d’une part en ce que ce texte a été abrogé par le décret n° 2016-230 du 26 février 2016 et repris à l’article A 444-32 du code de commerce et, d’autre part, en ce que ces frais ne constituent pas des dépens mais sont compris

dans les frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt de défaut et par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

STATUANT À NOUVEAU ET Y AJOUTANT :

CONDAMNE la SCI Garages Turcat [Adresse 11] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Adresse 8] [Adresse 3] à Marseille 8ème (13008), pris en la personne de son syndic en exercice, les sommes de :

—  15 424,07 euros, au titre des charges impayées, arrêtées au 31 décembre 2024, (10 490,67 euros dus au titre des charges échues au 21 juin 2024 et 4 933,40 euros, au titre des charges provisionnelles arrêtées au 31 décembre 2024) avec intérêts à taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

—  1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI Garages Turcat [Adresse 11] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, [Adresse 9] à Marseille 8ème (13008) pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 3 000 euros, chacun, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Garages Trucat [Adresse 11] à supporter les dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,