Cour d'appel de Nîmes, 1re chambre, 28 novembre 2024, n° 24/01420

TGI Nîmes 11 avril 2024

CA Nîmes
Confirmation 28 novembre 2024

Arguments

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Rejeté
Validité du compromis de vente
La cour a estimé que le compromis de vente n'était pas assorti d'une sanction de caducité et que le bail rural a mis fin à l'obligation de vente, rendant la demande de réalisation forcée irrecevable.
Rejeté
Point de départ de la prescription
La cour a jugé que le délai de prescription a commencé à courir dès le 26 juin 2013, date à laquelle le GFA du Joncas a eu connaissance du refus de la société Mag de Panely de réaliser la vente.
Accepté
Procédure abusive
La cour a condamné l'appelant à payer une somme à l'intimée au titre de l'article 700, considérant que la demande de l'appelant était infondée.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, le GFA du Joncas a interjeté appel d'une ordonnance du juge de la mise en état qui avait déclaré irrecevables ses demandes de réalisation forcée de la vente de parcelles agricoles, en raison de la prescription. La cour d'appel a confirmé la décision de première instance, considérant que le délai de prescription avait commencé à courir le 26 juin 2013, date à laquelle le GFA avait eu connaissance du refus de la SCI Mag de Panely de réaliser la vente. La cour a rejeté les arguments du GFA concernant la validité du compromis de vente et la non-application de la prescription, concluant que l'action était effectivement prescrite. En conséquence, la cour a confirmé l'ordonnance du juge de la mise en état et a condamné le GFA aux dépens et à verser des frais irrépétibles à la SCI.

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Sur la décision

Référence :	CA Nîmes, 1re ch., 28 nov. 2024, n° 24/01420
Juridiction :	Cour d'appel de Nîmes
Numéro(s) :	24/01420
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nîmes, 11 avril 2024, N° 21/04159
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Audrey MOYALMichel DESILETSPhilippe REY
Cabinet(s) :	CABANES BOURGEON MOYAL VIENSSCP REY GALTIER
Parties :	S.C.I. MAG DE PANELY

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/01420 – N°Portalis DBVH-V-B7I-JFN5

JUGE DE LA MISE EN ETAT DE NÎMES

11 avril 2024 RG:21/04159

G.F.A. GFA DU JONCAS

S.C.I. MAG DE PANELY

Grosse délivrée

le 28/11/2024

à M^e Philippe Rey

à M^e Audrey Moyal

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2024

Décision déférée à la cour : ordonnance du juge de la mise en état de Nîmes en date du 11 avril 2024, N°21/04159

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Audrey Gentilini, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre

M^me Alexandra Berger, conseillère

M^me Audrey Gentilini, conseillère

GREFFIER :

M^me Audrey Bachimont, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 octobre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Le GFA du JONCAS agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 8]

[Localité 3]

Représentée par M^e Philippe Rey de la Scp Rey Galtier, plaidant/postulant, avocat au barreau de Nîmes

INTIMÉE :

La Sci MAG DE PANELY prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par M^e Audrey Moyal de la Selarl Cabanes Bourgeon Moyal Viens, postulante, avocate au barreau de NÎMES

Représentée par M^e Michel Desilets de la Scp Axiens avocats, plaidant, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 28 novembre 2024, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé notarié en date du 21 mai 2013, la société civile immobilière Mag de Panely, venderesse et le Groupement Foncier Agricole du Joncas, acquéreur, ont signé un compromis de vente portant sur diverses parcelles agricoles à [Localité 7] (Gard), au prix de 43 000 euros.

Le 26 juin 2013, les parties ont conclu un bail rural portant sur ces parcelles, pour une durée de neuf ans à compter du 1er juin 2013.

Le 14 février 2020, la société Mag de Panely a fait délivrer un congé pour reprise en fin de bail au GFA du Joncas qui en a contesté la validité devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

Par courrier recommandé du 20 septembre 2021, le GFA du Joncas a demandé à la Sci Mag de Panely de se présenter chez le notaire Me [M] pour finaliser la vente sous huit jours puis par acte du 4 octobre 2021, il l’a assignée devant le tribunal judiciaire de Nîmes en exécution forcée de la vente.

Par jugement du 1er mars 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux a sursis à statuer sur la demande de la validité du congé.

Par ordonnance contradictoire du 11 avril 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nîmes, saisi par la société Mag de Panely :

— a rejeté les fins de non-recevoir tirées du défaut d’intérêt à agir et du défaut de pouvoir du GFA du Joncas,

— a déclaré irrecevables pour cause de prescription ses demandes tendant à la réalisation forcée de la vente des parcelles visées dans l’assignation,

— a rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de la société Mag de Panely,

— a condamné le GFA du Joncas à payer à celle-ci une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamné aux dépens.

Par déclaration du 22 avril 2024, le GFA du Joncas a interjeté appel de cette décision.

Par avis de fixation à bref délai du 13 mai 2024, la procédure a été clôturée le 3 octobre 2024 et l’affaire fixée à l’audience du 10 octobre 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 24 septembre 2024, le GFA du Joncas demande à la cour :

— de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir et du défaut de pouvoir,

— de l’infirmer pour le surplus,

— de juger qu’il justifie de son droit et de son intérêt à agir,

— de juger qu’il justifie de son pouvoir d’agir,

— de juger recevables et non prescrites ses demandes tendant à la réalisation forcée de la vente des parcelles mentionnées dans l’acte d’assignation,

— de juger que le compromis de vente vaut vente,

— de débouter la société Mag du Panely de ses demandes,

— de la condamner au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’incident.

L’appelant soutient :

— que l’acte conclu le 21 mai 2013 s’analyse en une promesse synallagmatique ; que les parties ont entendu déroger aux dispositions de l’article 1583 du code civil puisque cet acte ne prévoit pas de stipulation de caducité à défaut de réitération par acte authentique ; qu’en conséquence, la vente est parfaite,

— que le bail signé postérieurement n’établit pas sa renonciation expresse au compromis de vente,

— que l’absence de préemption par la SAFER, dûment informée de la présente action par la publication de l’assignation à la publicité foncière le 26 novembre 2021, ne peut faire échec à son action en exécution forcée du compromis dès lors que les dispositions de l’article L. 141-1-1 du code rural et de la pêche maritime ont été respectées,

— que le second compromis de vente qu’il produit aux débats matérialise leur engagement et contient leur signature,

— que même à écarter ce second compromis, la prescription n’a commencé à courir qu’à compter du 20 septembre 2021, date à laquelle il a mis en demeure l’intimée de réitérer l’acte authentique sous huitaine.

Au terme de ses conclusions n°2 régulièrement notifiées le 30 septembre 2024, la société Mag de Panely demande à la cour :

— de confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

— de condamner le GFA du Joncas à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

— de le condamner aux entiers dépens.

L’intimée réplique :

— que l’action introduite le 4 octobre 2021 est prescrite,

— que le point de départ du délai de prescription de cette action est le 26 juin 2013, date de signature du bail rural se substituant au projet de vente et à tout le moins, le 16 août 2013, date prévue pour la réitération de la promesse par acte authentique,

— que le moyen soulevé par l’appelant relatif au droit de préemption de la SAFER relève du fond et non de la compétence du juge de la mise en état.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, il ne sera pas statué sur les demandes de l’appelante tendant à la confirmation de l’ordonnance en ce qu’elle a déclaré qu’elle avait intérêt à agir et pouvoir d’agir, ces dispositions n’étant pas contestées par l’intimé qui n’a pas formé appel incident sur ce point.

Sur la prescription de l’action en réalisation de la vente

Pour déclarer l’action prescrite, le juge de la mise en état a retenu que le point de départ du délai de prescription était le 16 août 2013, date à laquelle le compromis devait être réitéré.

L’appelant soutient que la date de réitération n’a pas été stipulée à peine de caducité de l’acte, que les conditions suspensives ne sont assorties d’aucun délai et qu’il était seul à pouvoir s’en prévaloir, que l’acte de cession de parts du 29 mars 2018 fait état de l’existence du compromis qui a été prorogé jusqu’au 16 août 2020.

L’intimée fait valoir que le bail rural s’est substitué à la promesse de vente, que le second compromis est dénué de force probante, que l’acte de cession de parts du 29 mars 2018 fait référence au premier compromis et que l’appelant a renoncé à la vente puisque le dépôt de garantie lui a été restitué.

La cour ici seulement saisie de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action n’a pas compétence pour statuer sur le bien-fondé de la demande de réalisation forcée de la vente.

En application de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, les parties ont signé le 21 mai 2013 un compromis de vente aux termes duquel la société civile immobilière Mag de Panely s’engage à vendre au GFA du Joncas diverses parcelles agricoles à [Localité 7] (30) au prix de 43 000 euros.

Deux compromis sont versés aux débats par les parties :

— la société Mag de Panely verse un compromis stipulant page 7

« en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 16 août 2013 par le ministère de Me [B] [V] notaire à [Localité 4] avec la participation de Me [P] [J] notaire à [Localité 9] (Gard) [Adresse 1] moyennant le versement du prix stipulé payable comptant et des frais par virement.

(')

La date d’expiration de ce délai, ou de sa prorogation n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter. »

— le GFA du Joncas verse un compromis stipulant page 7

« en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 16 août 2020 » la suite étant inchangée.

Selon l’article 1325 du code civil, dans sa version applicable à la date de signature du compromis les actes sous seing privé qui contiennent des conventions synallagmatiques, ne sont valables qu’autant qu’ils ont été faits en autant d’originaux qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct.

Cependant, le dépôt de l’original unique d’un acte sous seing privé signé des parties, entre les mains d’un tiers chargé de le conserver dans l’intérêt de celles-ci, dispense de la confection des originaux multiples.

L’inobservation de cette formalité prive l’écrit de sa force probante.

En l’espèce, le premier compromis numéroté 100235001 CB/VC/VC mentionne qu’il est fait en un seul exemplaire qui « à la réquisition des parties, reste en la garde et possession de l’office notarial, [Adresse 1] à [Localité 9], constitué pour cette tâche mandataire commun de ces parties ». Il est signé des deux parties.

Le second compromis porte le même numéro et la même mention.

Or, ce second compromis n’a jamais été remis au notaire, qui a d’ailleurs fourni le premier lorsqu’une copie de l’acte lui a été demandée.

En outre, un simple examen visuel comparatif des deux documents permet de voir clairement que les signatures figurant sur le second sont strictement identiques et se trouvent exactement au même endroit que sur le premier, et que le « 2020 » comporte un espace entre les deux « 20 ».

De plus, si un second compromis avait été signé, remplaçant le premier, un autre numéro aurait dû lui être attribué.

Enfin, le GFA du Joncas, qui se prévaut de ce second compromis, n’a pas cru devoir le fournir en original, ni devant le juge de la mise en état, ni devant la cour.

Dans ces conditions, seul le compromis mentionnant comme date de réitération par acte authentique le 16 août 2013 a force probante, et l’appelant ne démontre pas par l’exemplaire qu’il fournit que le point de départ du délai de prescription doit être fixé au 16 août 2020.

Il est de jurisprudence constante que la date fixée par les parties au contrat pour la régularisation de la vente par acte authentique détermine simplement le moment à compter duquel le contractant le plus diligent a la possibilité de mettre l’autre en demeure de régulariser l’acte authentique ou, à défaut pour celui-ci de s’exécuter spontanément, de demander en justice soit la constatation de la vente ou son exécution forcée, soit sa résolution. La durée du dépassement importe peu, dès lors que la promesse n’est pas assortie d’une disposition sanctionnant de la caducité automatique ou de la résolution de plein droit de la vente le défaut de signature de l’acte à la date indiquée (3e Civ., 29 novembre 2000, pourvoi n 98-20.502).

En l’occurrence, la date du 16 août 2013 pour la réitération par acte authentique n’est pas assortie d’une sanction de caducité, de sorte que la prescription ne court, s’agissant d’une action en responsabilité contractuelle, qu’à compter de la réalisation du dommage c’est-à-dire de la date à laquelle le GFA du Joncas a eu connaissance du refus de la Sci Mag de Panely de réaliser la vente.

D’une part, le compromis de vente stipule page 5 que l’acquéreur devait déposer entre les mains du notaire la somme de 2 300 euros à titre de dépôt de garantie, qui devait la conserver jusqu’à la réitération de l’acte authentique de vente.

Or, l’étude notariale chargée de recevoir le dépôt de garantie, a restitué celui-ci au GFA du Joncas le 25 juin 2013.

D’autre part, le compromis stipule page 3 que « l’acquéreur sera propriétaire du bien ci-dessus désigné à compter du jour de la réalisation de la vente par acte authentique, et il en aura la jouissance par la perception des loyers, ledit bien étant vendu loué aux termes du contrat de bail ci-après relaté : Bail à ferme au profit de la société dénommée [Adresse 5], société civile d’exploitation agricole (') ».

Ce bail rural a été résilié le 26 juin 2013, et le même jour, lendemain de la restitution du dépôt de garantie, les parties ont conclu un bail rural d’une durée de neuf années, à effet au 1er juin 2013, portant sur les parcelles objet du compromis de vente, en violation de la clause contractuelle figurant au compromis selon laquelle « pendant toute la durée des présentes, le vendeur s’interdit de conférer à quiconque des droits réels, personnels, ou des charges mêmes temporaires sur le ou les biens objet des présentes, de consentir un bail même précaire, une prorogation de bail, une mise à disposition (') ».

Il en résulte que le GFA du Joncas s’est porté acquéreur de parcelles de terres agricoles faisant l’objet d’un bail rural, mais que ce bail ayant été résilié, les parties ont mis fin au compromis, fin matérialisée par la restitution du dépôt de garantie, et conclu un nouveau bail rural en ses lieux et place.

Il en résulte aussi que le GFA du Joncas savait que la vente ne serait pas réalisée depuis le 25 juin 2013, date à laquelle son dépôt de garantie lui a été restitué.

Le refus de vendre de la société Mag de Panely a été réitéré lors de la signature du nouveau bail rural avec son ancien candidat acquéreur.

Le fait que l’intimée, dans un acte de cession de parts sociales à des tiers le 29 mars 2018, fasse référence à l’existence du compromis litigieux, est sans incidence sur le fait que le GFA du Joncas, lui même tiers à cet acte, avait connaissance depuis le 26 juin 2013 du fait que la Sci Mas de Panely ne lui vendrait pas les parcelles objet de ce compromis.

C’est ainsi au plus tard le 26 juin 2013 que le délai de prescription de son action a commencé à courir.

L’assignation en réalisation forcée de la vente ayant été délivrée le 4 octobre 2021, l’action du GFA du Joncas est prescrite, et la décision du juge de la mise en état sera confirmée.

Sur les autres demandes

L’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a condamné le GFA du Joncas aux dépens et à payer à la société civile immobilière Mag de Panely la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelant, qui succombe, sera condamné aux dépens de la procédure d’appel.

Il sera en outre condamné à payer à la Sci Mag de Panely la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance du 11 avril 2024 du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nîmes en toutes ses dispositions qui lui sont soumises,

Y ajoutant

Condamne le GFA du Joncas aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne le GFA du Joncas à payer à la société civile immobilière Mag de Panely la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,