RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/02050 – N°Portalis DBVH-V-B7H-I3K4

AB

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’AUBENAS

09 mai 2023 RG:22-000188

[Z]

[E]

C/

[K]

[D]

Grosse délivrée

le 19/12/2024

à M^e Frédéric Demoly

à M^e Pascale Comte

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 19 DÉCEMBRE 2024

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal de proximité d’AUBENAS en date du 09 mai 2023, N°22-000188

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Alexandra Berger, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre

M^me Alexandra Berger, conseillère

M^me Audrey Gentilini, conseillère

GREFFIER :

M^me Audrey Bachimont, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 octobre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

M. [X] [Z]

né le [Date naissance 1] 1979 à [Localité 11] (42)

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par M^e Frédéric Demoly, plaidant/postulant, avocat au barreau d’Ardèche

Mme [J] [E]

née le [Date naissance 2] 1982 à [Localité 3]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Frédéric Demoly, plaidant/postulant, avocat au barreau d’Ardèche

INTIMÉS :

M. [T] [K]

né le [Date naissance 4] 1993 à [Localité 8]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représenté par M^e Pascale Comte de la Scp Akcio Bdcc Avocats, postulante, avocate au barreau de NIMES

Représenté par M^e Louise Huber, plaidante, avocate au barreau de Strasbourg

Mme [N] [D]

née le [Date naissance 6] 1950 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Pascale Comte de la Scp Akcio Bdcc Avocats, postulante, avocate au barreau de NIMES

Représentée par M^e Louise Huber, plaidante, avocate au barreau de Strasbourg

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 19 décembre 2024, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

A l’automne 2018, dans le cadre de relations professionnelle et amicales, M. [X] [Z] et Mme [J] [E] ont proposé de loger M. [T] [K] [Adresse 5] à [Localité 3], dans une habitation dont il réalisait la rénovation en qualité de salarié intérimaire depuis le mois d’avril 2018.

A compter du 29 mars 2019, Mme [N] [D], mère de M. [K], a occupé gracieusement le premier étage de cette habitation.

Après dépôt d’une main-courante à l’encontre de M. [K], M. [Z] et Mme [E] ont par courrier recommandé daté du 16 juillet 2022, mis en demeure Mme [D] de libérer le logement pour le 31 août suivant.

Le 3 août 2022, M. [K] a à son tour déposé une main-courante pour dénoncer ses conditions de rémunérations et contester la mise en demeure adressée à sa mère.

Par courrier du 13 août 2022, Mme [D] a sollicité un délai pour libérer les lieux.

Par courriers recommandés du 5 septembre 2022, M. [Z] et Mme [E] lui ont accordé ainsi qu’à M. [K] un délai jusqu’au 31 octobre 2022 pour quitter les lieux.

Le 5 octobre 2022, par courrier recommandé en réponse, M. [K] a excipé de la qualité de locataire, le loyer ayant été selon lui réglé par son travail effectué depuis 2018 et le paiement des factures d’eau et d’électricité.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 octobre 2022, M. [Z] et Mme [E] ont réitéré leur mise en demeure à son encontre, rappelant que seule Mme [D] était autorisée à occuper gracieusement les lieux.

Par acte du 8 décembre 2022, ils ont assigné Mme [D] et Mme [K] aux fins de les voir juger occupants sans titre, ordonner leur expulsion, les voir condamner solidairement à une indemnité d’occupation de 1 200 euros par mois à compter du 1er septembre 2022 jusqu’à la libération des lieux, les voir débouter de leurs prétentions et renvoyer la demande de condamnation au paiement de travaux formulée par M. [K], les voir condamner in solidum à leur payer les sommes de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens devant le tribunal de proximité d’Aubenas qui par jugement contradictoire du 9 mai 2023 :

— a fixé à la date du 21 janvier 2023 le terme du prêt à commodat consenti à Mme [N] [D] sur le logement situé au premier étage du [Adresse 5] à [Localité 3],

— a dit qu’à défaut par celle-ci d’avoir libéré les lieux, ainsi que tous occupants de son chef, elle en deviendra occupante sans droit ni titre, et que dans ce cas, la présente décision lui ayant préalablement été signifiée, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’aide, si nécessaire, de la force publique,

— a débouté M. [Z] et Mme [E] de leurs demandes de voir juger M. [K] occupant sans titre au [Adresse 5] à [Localité 3], d’expulsion, d’indemnité d’occupation et de dommages et intérêts formulées à son encontre,

— a débouté Mme [D] et M. [K] de leur demande de dommages et intérêts,

— s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Privas en sa formation civile procédure écrite pour statuer sur la demande de paiement de prestations formulées par M. [K] à l’encontre de M. [Z] et Mme [E], et renvoyé l’examen de ces demandes devant le tribunal judiciaire de Privas en sa formation civile procédure écrite et dit qu’une copie du dossier sera transmise par le greffe à la formation compétente du tribunal judiciaire de Privas,

— a condamné in solidum M. [Z] et Mme [E] à régler à Mme [D] et M. [K] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les a condamnés in solidum aux entiers dépens.

Par déclaration du 16 juin 2023, M. [Z] et Mme [E] ont interjeté appel de ce jugement.

Selon courrier du 5 décembre 2023, Me [C], commissaire de justice, les a informés que les intimés avaient quitté les lieux le 24 novembre 2023.

Le 13 septembre 2023, ceux-ci ont saisi le conseiller de la mise en état afin de voir ordonner le sursis à statuer jusqu’à ce que le tribunal judiciaire de Privas rende sa décision dans la procédure enregistrée sous le n°RG 23/01884 et par ordonnance du 1er février 2024, ce conseiller

— a rejeté leur demande de sursis à statuer,

— a condamné M. [K] à payer à M. [Z] et Mme [E] la somme provisionnelle de 8 320 euros (14 720 – 6 400) au titre de l’indemnité d’occupation de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 3] pour la période du 1er janvier 2022 au 31 janvier 2023,

— les a condamnés solidairement à payer aux appelants la somme provisionnelle de 6 400 euros au titre de l’indemnité d’occupation de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 3] pour la période du 1er février au 24 novembre 2023,

— a rejeté la demande de production de pièces sous astreinte formée par les appelants,

— a condamné in solidum M. [K] et Mme [D] à supporter les dépens de l’incident,

— a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 27 mai 2024, la procédure a été clôturée le 3 octobre 2024 et l’affaire fixée à l’audience du 17 octobre 2024 pour être mise en délibéré au 19 décembre 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de leurs dernières conclusions au fond régulièrement notifiées le 2 octobre 2024, M. [Z] et Mme [E] demandent à la cour :

— de déclarer leur appel recevable et bien fondé,

— de confirmer le jugement dont appel en ce qu’il :

— a fixé à la date du 21 janvier 2023 le terme du prêt à commodat consenti à Mme [D] sur le logement et ordonné, à défaut de départ volontaire, son expulsion,

— s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Privas concernant la demande reconventionnelle en paiement d’une somme de 58 092 euros présentée par M. [K] à leur encontre,

— de l’infirmer pour le surplus,

Statuant à nouveau

— de juger que M. [K] est occupant sans titre de la maison sise [Adresse 5] à [Localité 3],

— de constater que M. [K] et Mme [D] ont quitté les lieux le 24 novembre 2023 à effet au 8 décembre 2023,

— de fixer à 1 200 euros par mois (soit 38,71 euros par jour) l’indemnité d’occupation à la charge de M. [K] et de Mme [D] à compter du 1er septembre 2022, jusqu’au 8 décembre 2023,

— de condamner ceux-ci au paiement de cette indemnité d’occupation d’un montant total de 18 309,67 euros (15 x 1 200 + 8 x 37,71),

— de débouter M. [K] et Mme [D] de l’intégralité de leurs prétentions,

— de les condamner à leur verser une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, sauf à parfaire, ainsi qu’à 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dans lesquels seront inclus les frais du procès-verbal de constat du 21 octobre 2022 et de la sommation interpellative du 28 octobre 2022,

En toute hypothèse

— de les condamner à leur verser une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, sauf à parfaire, ainsi qu’à 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi aux entiers dépens dans lesquels seront inclus les frais du procès-verbal de constat du 21 octobre 2022 et de la sommation interpellative du 28 octobre 2022.

Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 18 septembre 2023 M. [K] et M. [D] demandent à la cour :

— de débouter M. [Z] et Mme [E] de l’intégralité de leurs moyens et conclusions,

— de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

A titre subsidiaire,

— de fixer le loyer mensuel à 500 euros hors charges à compter de la décision à intervenir,

— de dire qu’il revient à M. [Z] et à Mme [E] de résilier les contrats de fourniture d’eau et d’électricité,

En cas de prononcé d’une mesure d’expulsion,

— d’ordonner un délai de grâce de 2 ans à compter de la décision à intervenir,

— de dire que l’indemnité d’occupation mensuelle n’est due,

A titre plus subsidiaire

Si une indemnité d’occupation mensuelle était mise à leur charge,

— de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la décision à intervenir à un montant de 500 euros hors charge,

En tout état de cause

— de débouter M. [Z] et Mme [E]

— de leur demande de dommages et intérêts,

— de leur demande de versement d’arriéré de loyers d’un montant de 28 800 euros,

— de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— de les condamner solidairement aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,et à leur payer une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

*nature de l’occupation du bien par M. [K]

Pour rejeter la demande tendant à voir juger que M. [K] était occupant sans droit ni titre, le premier juge a retenu qu’un bail verbal liait les parties, dont la contrepartie pour les propriétaires consistait dans les travaux réalisés dans les lieux occupés.

Les appelants soutiennent que l’occupation des lieux par l’intimé n’est pas la contrepartie du travail réalisé à leur profit par celui-ci, auxquels ils ont versé en rémunération de ses travaux dans les lieux occupés, du mois de décembre 2018 au mois de mai 2019 la somme de 5 054, 08 euros sur une base horaire de 14,44 euros, et pour ses travaux au profit de leur société Terra Nova, du mois de juin 2019 au mois de mai 2020 la somme de 6 797,47 euros, sur la même base horaire.

Ils indiquent que M. [K] ne leur a pas facturé de travaux après le mois de mai 2020.

Ainsi, celui-ci ne bénéficiait selon eux pas d’un bail, fut-il verbal, alors que, ayant le statut de personne sans domicile fixe il était domicilié en cette qualité à la Mairie de [Localité 10].

Ils soutiennent que le taux de 30 euros/heure revendiqué par M. [K] est sans rapport avec ses compétences professionnelles pour lesquelles il était rémunéré au taux de 9,88 euros brut de l’heure lorsque ses prestations étaient réalisées par l’intermédiaire d’une entreprise de travail temporaire et précisent qu’il ne disposait pas de son propre matériel.

Enfin, ils ajoutent que M. [Z] intervenait lui aussi sur le chantier et y a fait intervenir d’autres entreprises.

Les intimés répliquent que c’est en vertu du contrat de bail que M. [K] a occupé le logement litigieux et soutiennent :

— que celui-ci a réalisé des travaux en contrepartie de cette occupation, pour un prix inférieur de 50% au tarif en vigueur pour des prestations de même nature

— qu’il travaillait deux semaines par mois à temps complet, réalisant tous les travaux d’aménagement intérieur, puisque le bien occupé était dépourvu de cuisine et de revêtement de sol notamment,

— qu’il n’avait pas d’autres clients,

— que pour 1 010,80 euros brut mensuels et la mise à disposition d’un logement en chantier, les demandeurs ont obtenu la rénovation complète d’une maison à des fins locatives ou de revente,

— que le devis qu’il a émis en 2018 n’a pas été suivi d’effet sur le taux horaire finalement retenu,

— que les échanges de SMS entre les parties démontrent la poursuite de travaux alors qu’aucune facture n’a été émise en 2021 et 2022,

— qu’il a réglé régulièrement les factures d’énergie en en remboursant le montant aux appelants qui avaient gardé à leur nom les différents contrats de fourniture de fluides,

— que le taux horaire auquel il était payé en tant intérimaire ne peut pas être une référence,

— que sa mère et lui ont fait office de gardiens de la maison et de gestionnaires des locataires saisonniers pour la partie en rez-de-chaussée, pour les étés 2019, 2020, 2021,

— que sa domiciliation administrative à une autre adresse n’emporte aucune conséquence quant à la réalité du bail verbal consenti par les appelants.

Aux termes de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En l’absence d’écrit, la charge de la preuve d’un bail verbal incombe au locataire.

Le loyer peut être stipulé en nature.

En l’espèce, il ressort des pièces que celui-ci verse au dossier que M. [K] a tout d’abord exécuté des travaux dans la propriété des appelants en qualité de salarié de la société Randstad, du mois d’avril 2018 au mois de novembre 2018 ; qu’ensuite il a, via son entreprise individuelle Le [K] Construction, facturé différentes sommes à M. [Z] ou à la société de celui-ci, au titre de la fourniture périodique de main-d’oeuvre entre décembre 2018 et février 2020, avec la mention de 70 heures de travail par mois au prix unitaire initial de 22,85 euros, puis 14,44 euros pour la majorité des factures émises.

Les appelants produisent la capture d’écran d’un échange avec l’agence Randstad faisant état, sans autre précision, de l’embauche d’autres employés que M. [K], en 2018, pour un nombre d’heures et des montants bien moindres.

Des échanges de SMS entre M. [Z] et M. [K], en 2021 et 2022 font état de l’avancement des travaux réalisés par celui-ci.

Aucune facture n’est produite à l’appui de cette période de travaux.

Les photographies produites par M. [K] permettent de constater la réalisation de travaux d’ampleur, comme relevé justement par le premier juge, concernant les sols, les cloisons et les aménagements intérieurs, facturés sur une partie seulement de la période de ces travaux à un taux horaire inférieur au coût habituel de telles prestations.

La circonstance selon laquelle M. [K] était moins rémunéré lorsqu’il intervenait par l’intermédiaire d’une agence intérim ne contredit pas la réalité du travail accompli et les prix habituellement pratiqués pour de telles prestations.

D’ailleurs, il produit des recherches des taux horaires habituellement pratiqués par les professionnels.

Ainsi, le montant de la facture de 'création fondation mur de soutènement et pose de blocs à brancher de 20 cm’ de 1 010,80 euros au taux horaire de 14,44 euros est très inférieur aux prix pratiqués pour ce type de travaux, hors fournitures de matériel (de 25 à 55 euros par m3).

Rien n’établit que le devis de M. [K], adressé le 30 novembre 2018 à M. [Z], portant sur la fourniture de 840 heures de main d’oeuvre au taux horaires de 22,80 euros a été accepté et exécuté.

Sur le paiement des charges afférentes à l’occupation du bien, M. [K] produit les factures EDF et de fourniture d’eau, toutes établies aux noms de M. [Z] et Mme [E]. Il justifie, talon de chèque et relevé de compte à l’appui avoir payé le 27 décembre 2019, la somme de 1 317 euros en règlement d’une facture de fuel qu’il produit également.

De leur côté, les appelants ne justifient pas avoir réglé les factures établies à leurs noms en lieu et place de M. [K] depuis l’entrée dans les lieux de celui-ci.

Outre les travaux dont celui-ci était chargé, il est établi par des échanges de SMS entre les parties en 2019 et 2021 que M. [K] et sa mère Mme [D] accueillaient et assuraient le départ de locataires saisonniers pour le compte des appelants.

M. [K] démontre ainsi avoir été effectivement rémunéré pour une partie seulement des travaux réalisés, au profit des appelants ou de leur société.

Il en ressort également que s’il a bénéficié de l’occupation du bien, c’est en contrepartie d’un loyer payé en nature, consistant dans l’exécution des travaux non facturés ou sous-évalués en 2021 et 2022.

M. [K] n’a donc pas occupé les lieux sans droit ni titre mais en exécution d’un bail verbal dont le loyer convenu entre les parties a consiste dans la réalisation de travaux et l’accueil de locataires saisonniers.

Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [Z] et Mme [E] de leur demande d’expulsion et de dommages et intérêts à son égard.

*demande d’indemnité d’occupation à l’encontre de M. [K]

Pour rejeter leur demande, le premier juge a jugé que les demandeurs n’avaient pas respecté le formalisme imposé par la loi en matière de congé.

Les appelants soutiennent que M. [K] est redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 1er septembre 2022, ce que celui-ci conteste en raison de la violation des dispositions de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Les appelants ont adressé le 5 septembre 2022 un courrier recommandé donnant à M. [K] jusqu’au 31 octobre 2022 pour quitter les lieux, et le 22 octobre 2022 un second courrier recommandé rappelant cette date.

Selon l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure applicable à l’espèce, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux (…). A peine de nullité,, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Les courriers des 5 septembre et 22 octobre 2022 ne constituent pas un congé régulier au regard de l’exigence de motivation et de délai pour quitter les lieux.

Par conséquent, le jugement sera encore confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnité d’occupation à l’encontre de M. [K].

*demande d’indemnité d’occupation à l’encontre de Mme [D]

Pour juger que Mme [D] bénéficiait d’un commodat consenti par les demandeurs, le premier juge a jugé qu’après l’installation de celle-ci dans le logement du premier étage de leur maison, ils avaient attesté par deux fois de son entrée dans les lieux le 29 mars 2019 et que cette occupation avait été accordée à titre gratuit. Il a fixé le terme de ce prêt à commodat au 21 janvier 2023 pour tenir compte d’un délai de six mois à compter de la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception lui demandant de quitter les lieux.

Les appelants ne contestent pas avoir consenti à l’occupation gratuite des lieux par Mme [D] à compter du 29 mars 2019 et soutiennent lui avoir accordé de très larges délais pour qu’elle organise son départ des lieux au mois d’août, puis octroyé un délai supplémentaire au 31 octobre 2022 après une demande notifiée le 16 juillet 2022. Ils ajoutent avoir réglé les charges afférentes à cette occupation.

Aux termes de l’article 1875 du code civil, le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à charge pour le preneur de la rendre après s’en être servi.

L’emprunteur est tenu de restituer la chose dans un délai de préavis raisonnable.

Aux termes de l’article 1876 du code civil, ce prêt est essentiellement gratuit.

Le caractère gratuit du prêt n’exclut pas l’existence d’un préjudice lorsque la chose n’est pas restituée au prêteur.

Aux termes de l’article 1888 du code civil, le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu’après qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle a été empruntée.

En l’espèce, Mme [D] a quitté les lieux le 24 novembre 2023, soit plusieurs mois après le terme du commodat fixé judiciairement par le premier juge au 21 janvier 2023, ce chef de la décision n’étant pas contesté par les appelants. Ainsi, Mme [D] est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 1er janvier 2023 jusqu’à la date à laquelle elle a quitté effectivement les lieux, rendant celui-ci indisponible pendant cette période de dix mois.

Toutefois, les appelants, qui demandent une indemnité d’occupation de 1 200 euros par mois ne produisent aucune pièce relative à la superficie ni même au nombre de pièces du logement occupé par Mme [D], ni au prix moyen de location à [Localité 3] de biens de ce type en 2023.

Par conséquent, le jugement sera encore confirmé de ce chef par substitution de motif.

*frais du procès

Succombant à l’instance, les appelants seront condamné, in solidum, à en régler les entiers dépens.

L’équité commande par ailleurs de les condamner, in solidum, à payer aux intimés la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par celle-ci sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubenas en ses dispositions soumises à la cour;

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [X] [Z] et Mme [J] [E] aux dépens de l’instance,

Condamne in solidum M. [X] [Z] et Mme [J] [E] à payer la somme de 2 000 euros à M. [T] [K] et Mme [N] [D] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,