RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/03053 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JKUU

LM

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 8]

28 mars 2024 RG :23/02488

[W]

C/

Société DE L’ABATTOIR

Copie exécutoire délivrée

le

à : Me [Localité 6] Freire

Selarl Lamy Pomies

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 13 NOVEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] en date du 28 Mars 2024, N°23/02488

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Madame L.MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Septembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 Novembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Mme [U] [W]

née le 27 Avril 1984 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Estelle MARQUES FREIRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-30189-2024-05991 du 10/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

INTIMÉE :

SCI DE L’ABATTOIR inscrite au RCS d’AUBENAS sous le numéro 410 004 998 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social sis

[Adresse 9]

[Localité 1]

Représentée par M^e Clotilde LAMY de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Marie BOISADAN, Plaidant, avocat au barreau d’ARDECHE

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 29 août 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 13 Novembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er août 2020, la SCI de L’Abattoir a donné à bail à Mme [U] [W] un logement sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 450 € charges comprises.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé par les parties.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 février 2022, le bailleur a donné congé à la locataire pour le 1 er août 2023.

Considérant que le logement pris à bail était atteint de désordres et était notamment particulièrement énergivore, Mme [W] a contacté la communauté de communes « DRAGA » qui a mandaté le cabinet Urbanis pour effectuer une visite des lieux le 10 octobre 2022 et dressé un rapport le 17 novembre 2022.

Par LRAR du 12 janvier 2023, Mme [U] [W] sollicitait de la SCI de L’Abattoir la réalisation de travaux tels que visés dans le rapport de la « DRAGA ».

L’état des lieux de sortie a été dressé le 10 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 août 2023, Mme [U] [W] a fait assigner la SCI de L’Abattoir devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Privas aux fins d’obtenir réparation de divers préjudices qu’elle estimait avoir subi en raison du non-respect par le bailleur de son obligation de délivrance et de jouissance paisible .

Par jugement contradictoire du 28 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Privas a :

— débouté Mme [U] [W] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné Mme [U] [W] à payer à la SCI de L’Abattoir la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [U] [W] aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Mme [U] [W] a interjeté appel dudit jugement par déclaration du 22 septembre 2024. Cette affaire a été enregistrée sous le n° RG 24/03053.

Mme [U] [W] a de nouveau interjeté appel de ce jugement par déclaration du 4 octobre 2024. Cette affaire a été enregistrée sous le n° RG 24/03200.

Par ordonnance du 9 janvier 2025, le magistrat de la mise en état a ordonné la jonction des procédures n° RG 24/03053 et 24/03200 et dit que l’instance se poursuivra sous le seul et unique numéro 24/03053.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 décembre 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [U] [W], appelante, demande à la cour de :

Vu la loi du 6 juillet 1989 n°89-462,

Vu les articles 1231-1 et suivants du code civil,

Vu le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

— recevant la concluante en son appel principal et le déclarant bien fondé,

— ordonner la jonction avec la procédure enregistrée sous le numéro RG 24/03200 relative à la déclaration d’appel du 4 octobre 2024,

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

*débouté Mme [U] [W] de l’ensemble de ses demandes,

*condamné Mme [U] [W] à payer à la SCI de L’Abattoir la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

*condamné Mme [U] [W] aux dépens,

Et, par l’effet dévolutif de l’appel, statuant à nouveau, de :

— condamner la SCI de L’Abattoir à verser à Mme [W] les sommes suivantes :

*575 € au titre du préjudice de jouissance,

*2 975 € au titre du préjudice moral,

*2 118,84 € au titre du préjudice matériel,

, assortir ces sommes de l’intérêt au taux légal à compter du 31 août 2023, date de l’assignation,

— condamner la SCI de L’Abattoir à verser à Mme [W] les sommes suivantes sur le fondement des articles 700 et 696 du code de procédure civile :

*1 500 € au titre des frais irrépétibles de première instance, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance,

*2 000 € au titre des frais irrépétibles d’appel, et en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, ainsi que les entiers dépens.

A l’appui de son appel, Mme [U] [W] fait valoir le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible.

Elle soutient que le rapport Urbanis diligenté par la DRAGA fait état de plusieurs désordres qui démontrent que les critères de décence ne sont pas remplis : défauts d’étanchéité de la couverture et au niveau du caniveau d’eau pluviale de la maison mitoyenne, désordre relatif à l’installation électrique, défaut d’étanchéité à l’air des fenêtres et défaut de conformité de la ventilation.

Elle indique que, contrairement à ce que le bailleur prétend, elle a bien répondu à ses messages et que ce dernier était capable de se rendre dans le logement en son absence afin de réaliser d’autres travaux sans lien avec le litige.

Elle indique que malgré l’indécence du logement, elle a toujours payé l’intégralité de ses loyers sans demander de réduction. Elle conteste également le défaut d’entretien et expose que l’état des lieux de sortie n’en fait pas état, tout comme le rapport.

Mme [W] fait valoir que les travaux réalisés par le bailleur ne concernent en réalité pas les désordres faisant l’objet de la présente procédure. En ce sens, elle indique qu’il ne produit aucune facture ni quitus d’intervention d’un professionnel, de sorte qu’il ne respecte ni son obligation de moyen, ni celle de résultat.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 août 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SCI de L’Abattoir, intimée, demande à la cour de :

Vu la loi du 06 juillet 1989,

Vu l’article 1719 du code civil,

— déclarer Mme [U] [W] irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes,

— débouter Mme [U] [W] de l’ensemble de ses demandes,

En conséquence,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

*débouté Mme [U] [W] de l’ensemble de ses demandes,

*condamné Mme [U] [W] à payer à la SCI de L’Abattoir la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

*condamné Mme [U] [W] aux dépens,

*rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

En tout état de cause,

— condamner Mme [U] [W] à payer à la SCI de L’Abattoir la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance,

— condamner Mme [U] [W] à payer à la SCI de L’Abattoir la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

— condamner Mme [U] [W] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, la SCI de L’Abattoir conteste le manquement à son obligation de délivrance et de jouissance paisible.

Elle soutient avoir effectué des travaux de rénovation avant la remise en location et l’entrée dans les lieux de Mme [W], ce que le rapport de la DRAGA relève. Elle ajoute que l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement par les parties fait uniquement état de 2 points relevés. Elle précise également que le rapport de la DRAGA est, comme l’a relevé le premier juge, non contradictoire et ne permet en tout état de cause pas de relever des manquements de sa part puisque les désordres relevés par la locataire ont fait l’objet de travaux et réparations effectués par le bailleur lui-même ou résultent de son utilisation du logement.

La SCI de L’Abattoir produit plusieurs attestations d’anciens locataires qui font état d’un logement en bon état.

S’agissant des demandes d’indemnisation des préjudices formulées par Mme [W], elle soutient que compte tenu de ce qui a été exposé, le logement n’est pas indécent, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande formulée au titre du préjudice de jouissance. La SCI de L’Abattoir ajoute que Mme [W] ne justifie pas de ses problématiques de santé et qu’elle a toujours répondu aux demandes du locataire, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande formulée au titre du préjudice moral. Elle conclut en indiquant, s’agissant du préjudice matériel, avoir installé des radiateurs à inertie qui permettent de limiter la consommation énergétique et que la locataire a mis en service un poêle à pétrole, de sorte que sa consommation électrique n’a rien à voir avec une quelconque absence d’étanchéité conforme.

La clôture de la procédure est intervenue le 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

Il y lieu de rappeler que la jonction des procédures sollicitée est d’ores et déjà intervenue par ordonnance du magistrat de la mise en état du 9 janvier 2025.

Sur la responsabilité de la SCI de l’abattoir,

En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l’article 6 de la loi du 06/07/1989, le bailleur a l’obligation de mettre à disposition un logement en bon état d’usage et de réparation et de délivrer un logement décent.

Il doit également assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.

Le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail.

Il appartient au locataire qui se prévaut d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, d’entretien ou de jouissance paisible d’en rapporter la preuve.

Il résulte de l’article 16 du code de procédure civile que le juge ne peut pas refuser d’examiner un rapport établi unilatéralement à la demande d’une partie, dès lors qu’il est régulièrement versé aux débats, soumis à la discussion contradictoire et corroboré par d’autres éléments de preuve.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement mentionnait pour seul désordre une humidité au plafond de la salle de bain.

Il résulte des échanges de SMS entre les parties que Mme [W] s’est plainte de divers désordres non invoqués dans la présente instance puisqu’ils ont été réparés par la bailleresse, mais la locataire rappelait que les infiltrations venant de la toiture persistaient dans la salle de bain.

Il ressort de l’attestation de M. [Y], inscrit au répertoire des métiers au moment des faits, mais également des échanges entre les parties, que la SCI de l’abattoir a fait intervenir ce dernier en novembre 2021 pour rechercher une fuite en toiture qu’il a détecté un solin en plomb déchiré en deux endroits qui a été réparé par le propriétaire, cette réparation devant être mise à l’épreuve lors des prochaines pluies, avant de refaire la peinture du plafond qui nécessitait la libération du logement pendant quatre à cinq jours.

La locataire informait la bailleresse par SMS du 6 décembre 2021 que l’eau coulait toujours, cette dernière expliquant qu’il faudrait démonter le plafond de la salle de bain pour voir ce qui se passe.

Ce désordre était encore constaté par le rapport du cabinet Urbanis, mandaté par la communauté de communes Du Rhône Au Gorges de l’Ardèche daté du 17 novembre 2022 faisant suite à une visite de l’appartement litigieux le 10 octobre 2022, sans que l’intimée ne rapporte la preuve qu’elle y a mis fin.

L’existence de ce désordre malgré l’intervention de la bailleresse a donc perduré de l’entrée dans les lieux jusqu’au départ de Mme [W] le 10 juillet 2023.

Les attestations des précédents locataires (contrats de location versés aux débats) ne remettent pas en cause ces constatations et l’apparition de l’humidité dans la salle de bain postérieurement à leur départ, étant rappelé que l’état des lieux d’entrée en faisait bien mention.

Par ailleurs, l’intimée ne conteste pas l’infiltration d’eau, qu’il qualifie de minime, provenant du mur mitoyen Ouest, se contentant d’expliquer que la maison voisine a fait l’objet de ventes successives sans justifier avoir fait des démarches pour identifier le propriétaire afin de lui demander d’entretenir sa toiture.

Il est rappelé que l’obligation du bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu’en cas de force majeure et que l’acceptation des lieux en l’état par le preneur ne libère pas le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent.

En raison du manquement de la SCI de L’abattoir à son obligation de délivrance d’un logement décent, l’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur et l’appelante est en droit d’obtenir l’indemnisation des troubles de jouissance subis en raison des infiltrations dans le logement qu’elle occupait.

Le fait que le bailleur ait réagi pour tenter de réparer le désordre, réaction au demeurant sans succès, n’empêche pas la réparation du trouble de jouissance subi par le locataire.

En revanche, les désordres dénoncés par le rapport concernant les joints dégradés des menuiseries et les sorties murales de deux fils sous tension protégés seulement par « un sucre », ne sont corroborés par aucun autre élément du dossier, d’autant que concernant l’électricité que le technicien a constaté que l’installation électrique avait été entièrement rénovée et est conforme à la règlementation.

Quant à l’absence de grille sur les menuiseries, il convient de noter que le logement est équipé d’une ventilation mécanique.

En conséquence, la responsabilité de la bailleresse est engagée pour manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent et de jouissance paisible en raison des infiltrations.

Sur les préjudices,

Mme [W] sollicite l’indemnisation de son trouble de jouissance, de son préjudice moral et de son préjudice matériel lié à la surconsommation d’électricité.

Concernant le trouble de jouissance, et pour les motifs exposés ci-avant, il a perduré de l’entrée jusqu’à la sortie des lieux, soit pendant 35 mois.

Eu égard à la nature et l’étendue des infiltrations, il convient d’allouer à Mme [W] la somme de 30 € par mois, soit la somme de 1 050 € en réparation du trouble de jouissance et d’infirmer le jugement déféré de ce chef.

La SCI de l’Abattoir sera en conséquence condamnée à payer à Mme [W] cette somme avec intérêts à compter du présent arrêt qui fixe la créance indemnitaire.

S’agissant du préjudice moral invoqué, il y lieu de constater que si la SCI de l’Abatoir n’a effectivement pas réussi à régler le problème des infiltrations, elle est néanmoins intervenue en fonction des disponibilités de l’appelante.

Par ailleurs, aucun élément n’est produit démontrant un isolement de la locataire qui serait dû au mauvais état de son logement étant rappelé que les infiltrations se localisaient principalement dans la salle de bain et le lien de causalité entre les difficultés de santé invoquées par Mme [W] et l’état du logement n’est pas établi.

Enfin, Mme [W] ne justifie pas plus avoir subi un préjudice découlant d’une surconsommation d’électricité, aucun lien n’étant démontré entre l’unique facture d’électricité produite et l’humidité du logement, le rapport Urbanis précisant que la locataire a mis en service un poil à pétrole d’appoint en prévision de la hausse du prix de l’électricité.

Il y lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [W] de ces deux derniers chefs de demande.

Sur les demandes accessoires,

Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance seront infirmées.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI de l’Abattoir supportera les dépens de première instance et d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser supporter à l’appelante ses frais irrépétibles de première instance et d’appel. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, après débats en audience publique par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a débouté Mme [W] de ses demandes au titre du préjudice moral et du préjudice matériel,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne la SCI de L’Abattoir à payer à Mme [U] [W] la somme de 1 050 € avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt au titre de son préjudice de jouissance,

Condamne la SCI de L’Abattoir aux dépens de première instance et d’appel,

Déboute Mme [U] [W] de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,