RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/00019 – N° Portalis DBVH-V-B7H-JBMP

LM

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NIMES

28 novembre 2023 RG :23/01207

S.A. SMA

C/

[J]

[Z]

Copie exécutoire délivrée

le

à : M^e Ekaiser

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 24 AVRIL 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de NIMES en date du 28 Novembre 2023, N°23/01207

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me L. MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Janvier 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 20 Mars 2025 prorogé à ce jour.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.A. SMA Poursuites et diligences exercées par son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité en son siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Lucia EKAIZER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉS :

M. [T] [J]

assigné à domicile le 04/04/2024

né le 13 Juin 1987 à MAROC

[Adresse 1]

[Localité 2]

Mme [X] [Z] épouse [J]

assignée à domicile le 04/04/2024

née le 27 Janvier 1987 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 2]

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 26 Décembre 2024

ARRÊT :

Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 24 Avril 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 octobre 2020, M. et Mme [G] [N] ont donné à bail à Mme [X] [Z] épouse [J] et M. [T] [J] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 848 euros, une provision sur charges de 0 euros et un dépôt de garantie de 848 euros.

La gestion du bien a été confiée à la SAS Nexity Lamy.

Un contrat d’assurance de garantie loyers impayés et dégradations a été souscrit avec la SA SMA.

Un état des lieux d’entrée a été établi par acte sous seing privé le 6 novembre 2020.

Par jugement en date du 2 novembre 2021, l’acquisition de la clause résolutoire a été constatée, le bail résilié, l’expulsion ordonnée.

Un procès-verbal de reprise des lieux a été établi par commissaire de justice le 21 avril 2022.

Un procès-verbal de constatation a été établi par commissaire de justice le 3 mai 2022.

Par acte de commissaire de justice du 25 mai 2023, la SA SMA a fait assigner M. [T] [J] et Mme [X] [Z] épouse [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes aux fins de les voir condamner avec exécution provisoire à lui verser les sommes de 6 998,50 euros avec intérêt de droit, 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites.

Par jugement réputé contradictoire du 28 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nîmes a :

— condamné M. [T] [J] et Mme [X] [Z] épouse [J] à verser à la SA SMA la somme de 6 065,58 euros au titre de la quittance subrogative dans sa part justifiée,

— débouté la SA SMA du surplus de ses demandes et de ses autres demandes,

— condamné M. [T] [J] et Mme [X] [Z] épouse [J] aux dépens incluant le coût de l’assignation et à l’exclusion des frais futurs de recouvrement,

— dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 22 décembre 2023, la SA SMA a interjeté appel de ce jugement.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 21 mars 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SA SMA, appelante, demande à la cour :

Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et notamment ses articles 7 et 24,

Vu le décret n°87-712 du 26 août 1987,

Vu l’article L.121-12 du code des assurances,

Vu les articles 1103, 1104 et suivants du code civil,

Vu les articles 1728 alinéa 2 et suivants du code civil,

Infirmer le jugement rendu le 28 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Nîmes en ce qu’il a :

« -Condamné Mme [X] [Z] épouse [J] et M. [T] [J] à verser à la société SA SMA la somme de 6 065.58 ' au titre de la quittance subrogative dans sa part justifiée ;

— Débouté la société SA SMA du surplus de ses demandes et de ses autres demandes ;-Condamné Mme [X] [Z] épouse [J] et M. [T] [J] aux dépens incluant le coût de l’assignation et à l’exclusion des frais futurs de recouvrement

;-Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile »

Statuant à nouveau sur ces points,

— juger l’action de la société SA SMA recevable et bien fondée

— condamner solidairement M. [T] [J] et Mme [X] [J] née [Z] à payer à la société SA SMA la somme de 6 998.50 ' au titre des réparations locatives et dégradations immobilières,

— condamner in solidum M. [T] [J] et Mme [X] [J] née [Z] à payer à la société SA SMA la somme de 700 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile concernant la première instance

— condamner in solidum M. [T] [J] et Mme [X] [J] née [Z] aux entiers dépens de la première instance et de ses suites

Y ajoutant,

— condamner in solidum M. [T] [J] et Mme [X] [J] née [Z] à payer à la société SA SMA la somme de 2 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile concernant la présente instance d’appel,

— condamner in solidum M. [T] [J] et Mme [X] [J] née [Z] aux entiers dépens de la présente instance d’appel et de ses suites.

Au soutien de son appel, la SA SMA fait valoir que les locataires ont rendu le logement dans un état lamentable et que toutes les réparations locatives sollicitées sont justifiées.

Elle fait grief au tribunal d’avoir commis deux erreurs dans le prononcé de sa décision, en limitant tout d’abord le montant de la condamnation à la somme de 6 065,58 euros, soit le coût des réparations dites « dégradations immobilières » alors que ce ne sont pas les seules réparations qui ont été indemnisées par la compagnie d’assurance, puisqu’elle a également pris en charge les réparations locatives chiffrées à hauteur de 4 856 euros correspondant au nettoyage du logement, l’entretien du jardin et la dépose des encombrants s’y trouvant outre la remise en place des caches prise et tuyaux d’évacuation, puis en n’assortissant pas la condamnation de la solidarité passive alors que les locataires demeurent solidairement tenus des causes du bail, au visa des articles 7 et 8-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, disposition que reprend expressément le contrat de bail en l’espèce.

M. [T] [J] et Mme [X] [Z] épouse [J], intimés, auxquels la déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante ont été signifiées le 14 avril 2024 par remise à Mme [D] [Z] qui a accepté de recevoir la copie de l’acte, n’ont pas constitué avocat.

La clôture de la procédure est intervenue le 26 décembre 2024.

MOTIFS de LA DECISION :

Selon quittance subrogative du 20 septembre 2022, M. et Mme [N] ont donné acte à la SA SMA de la perception de la somme de 21 869,86 euros à titre d’indemnisation pour les loyers impayés, les dégradations immobilières (6 065,58 '), les frais de procédure et l’inoccupation temporaire.

En application de l’article 1346-1 du code civil et l’article L121-12 du code des assurances, la SAS SMA est donc subrogée dans les droits des bailleurs.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure

Ces dispositions sont rappelées dans le contrat de bail.

L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, excepté ce qui a péri ou ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Si un état des lieux a été établi par les parties ou par un huissier lors de l’entrée et de la sortie du locataire, leur comparaison permet de déterminer si les lieux ont été dégradés en cours de jouissance.

En l’espèce, le premier juge a très minutieusement apprécié lors de son examen comparatif de l’état des lieux d’entrée et de sortie les dégradations imputables aux locataires pendant l’exécution du bail.

Ainsi de la lecture comparative de l’état des lieux d’entrée (logement globalement décrit comme « neuf » ou en « bon état de fonctionnement ») et de celui de sortie, il apparaît les dégradations locatives suivantes :

— extrême saleté des peintures et des sols de manière générale dans tout le logement,

— jardin non entretenu avec des herbes dépassant 1m50, objets encombrants abandonnés (matelas, vélos…),

— façade et porte d’entrée comportant des traces noires et salissures,

— entrée : murs présentant des traces noires, traces de doigt, projection de salissures ; portes de placard sorties des rails, objets abandonnés et intérieur sale,

— salon-séjour : état de saleté déplorable, traces sur les murs et nombreux trous avec vis, quelques taches sur le plafond, menuiserie deux vantaux donnant sur le jardinet voilée, objets volumineux abandonnés,

— cuisine : saleté extrême tant sur les murs que le plan de travail, le four, l’évier, le lave-vaisselle ; meubles de cuisine en mauvais état qui ne coulissent plus ; meubles remplis de denrées alimentaires avariées,

— cellier : porte endommagée en partie basse avec traces de semelles,

— toilettes du RDC : cuvette sale avec des excréments, lave main sale et entartré, douche sale, machine à laver hors d’usage abandonnée,

— toilettes à l’étage ; cuvette sale, chasse non tirée, murs à repeindre,

— salle de bain : ensemble très sale incluant le mobilier et les murs à repeindre chambre 1 : porte de placard en mauvais état,

— chambre 2 : quatre gros trous dans le placo et cinq autres gros trous avec chevilles en métal : placo à changer, portes du placard sorties du rail et malmenées, murs à repeindre,

— chambre 3 : plus de porte, murs à repeindre garage : encombré d’objets,

— garage : encombré d’objets.

Eu égard au temps limité d’occupation, il n’y a pas lieu d’appliquer un coefficient de vétusté.

L’appelant produit une expertise relative aux dégradations locatives pour un montant de 6 065,58 ' outre celle de 4 856 ' au titre du nettoyage du logement, l’entretien du jardin et la remise en place des caches prise et tuyau d’évacuation.

La SAS SMA reproche au premier juge de n’avoir retenu que la somme de 6 065,58 ' et sollicite la somme de 6 913,58 ' englobant ces derniers travaux outre le dépôt de garantie d’un montant de 848 ' et celle de 84,92 ' au titre de la taxe des ordures ménagères qui a été quittancée au compte locataire.

La somme au titre de la TOM n’est toujours pas justifiée en cause d’appel.

Mais surtout, il convient de rappeler que la subrogation est à la mesure du paiement.

Or, l’appelante ne justifie pas avoir été subrogée par les bailleurs pour une somme supérieure à 6 065,58 '.

En conséquence, le premier juge a, à bon droit, limité la condamnation des intimés à cette somme.

Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Par ailleurs, le bail stipule une clause de solidarité qu’il convient d’appliquer.

Les dispositions concernant les dépens et les frais irrépétibles de première instance seront confirmées.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’appelante, succombant principalement dans la présente instance, supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, après débats en audience publique par arrêt réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en l’ensemble de ses dispositions,

Y ajoutant,

Assortie la condamnation de Mme [X] [Z] épouse [J] et M. [T] [J] à verser à la société SA SMA la somme de 6 065.58 ' de la solidarité,

Condamne la société SA SMA aux dépens d’appel

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,