RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/03035 – N°Portalis DBVH-V-B7H-I6PQ

ID

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARPENTRAS

19 septembre 2023

RG : 22/01247

DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE PROVENCE ALPES

C/

[W]

[N]

Copie exécutoire délivrée

le 13 février 2025

à :

M^e Elizabeth Phelippeau-Sol

M^e Frédéric Guittard

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 13 FÉVRIER 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Carpentras en date du 19 septembre 2023, N°22/01247

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre

M^me Alexandra Berger, conseillère

M^me Audrey Gentilini, conseillère

GREFFIER :

M^me Audrey Bachimont, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 janvier 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

La DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE PROVENCE ALPES représentée par le directeur régional des finances publiques de Provence Alpes Côte d’Azur et du département des Bouches du Rhône, élisant domicile en cette qualité

[Adresse 25]

[Localité 3]

Représentée par M^e Elizabeth Phelippeau-Sol, plaidante/postulante, avocate au barreau d’Avignon

INTIMÉS :

M. [I] [W]

né le [Date naissance 13] 1950 à [Localité 22]

[Adresse 2]

[Localité 17]

Mme [K] [N] épouse [W]

née le [Date naissance 1] 1952 à [Localité 24] (84)

[Adresse 2]

[Localité 17]

Représentés par M^e Vincent Durand de la Selarl Active Avocats, plaidant, avocat au barreau de Lyon

Représentés par M^e Frédéric Guittard, postulant, avocat au barreau d’Avignon

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 13 février 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 30 octobre 2017, M. et Mme [W] ont consenti aux sociétés Hectare et Angelotti Aménagement une promesse de vente de parcelles de terrain d’une surface d’environ 80 000 m2 à [Localité 26] affectées à usage rural que les bénéficiaires entendaient affecter à usage de terrain à bâtir.

Cette promesse, consentie au prix de 7 600 000 euros et expirant le 21 décembre 2018, a été assortie de conditions suspensives, dont l’obtention d’un permis d’aménager, l’essentiel des parcelles en cause se situant en zone d’aménagement constructible sur le plan local d’urbanisme de la commune concernée.

M.et Mme [W] ont déclaré ce bien au titre de l’imposition sur la fortune immobilière pour l’année 2019 à hauteur de cette somme et un avis d’imposition d’un montant de 53 531 euros a été émis à leur égard le 20 juillet 2019.

Excipant de la caducité de la promesse de vente faute pour les bénéficiaires d’avoir obtenu le permis sollicité, ils ont demandé le 23 décembre 2021 à l’administration fiscale la rectification de la valeur imposable de l’immeuble concerné puis, leur réclamation ayant été rejetée le 09 juin 2022, ont saisi le tribunal judiciaire de Carpentras qui par jugement du contradictoire du 19 septembre 2023 :

— a dit que le tènement immobilier cadastré commune de [Localité 26] section AK N°[Cadastre 4] à [Cadastre 5], [Cadastre 6] à [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 14], [Cadastre 15] et [Cadastre 16], doit être valorisé à 1 067 085 euros au titre de l’impôt sur la fortune immobilière de l’année 2019,

— a ordonné par voie de conséquence à la DRFIP d’accorder aux requérants un dégrèvement de 42 045 euros assorti des intérêts moratoires institués par l’article L.208 du Livre des procédures fiscales renvoyant aux dispositions de l’article 1727 du code général des impôts,

— a condamné le Trésor public aux dépens.

La [Adresse 19] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 26 septembre 2023.

Par ordonnance du 4 juillet 2024 le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevable les conclusions et le bordereau de pièces notifiés le 14 mars 2024 par les intimés.

Par ordonnance du 16 septembre 2024, la procédure a été clôturée le 17 décembre 2024 et l’affaire fixée à l’audience du 6 janvier 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 6 décembre 2023, la direction régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône demande à la cour :

— d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

— de juger que la valeur du terrain doit être fixée à 5 219 556 euros au titre de l’IFI 2019,

— de débouter les intimés de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires et de tout appel incident,

— de les condamner solidairement à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel.

L’appelante soutient :

— que les intimés ne rapportent pas la preuve du caractère exagéré de la valorisation du terrain à la date du fait générateur de l’impôt,

— qu’en l’absence de modification substantielle de la qualité du terrain ou d’éléments de comparaison, la valeur de ce bien ne saurait être inférieure à la somme de 5 219 556 euros au titre de l’IFI 2019.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

*valeur vénale de l’immeuble pour l’IFI 2019

Pour faire droit à leur demande, le tribunal a jugé que les requérants démontraient le caractère exagéré de la valorisation à laquelle ils avaient eux-même procédé ayant servi de base au calcul de l’impôt sur la fortune immobilière mis à leur charge pour l’année 2019, au motif que le permis d’aménager objet de la condition suspensive de la promesse de vente constituait un élément essentiel de cette valorisation dont il était désormais dépourvu.

L’administration fiscale soutient que les contribuables n’ont jamais démontré la déchéance de la constructibilité des terrains ni rapporté la preuve de sa valorisation par des éléments de comparaison ; qu’il leur incombe d’établir le caractère excessif de la valeur d’abord déclarée, dans le respect des règles légales relatives aux modalités de détermination de la valeur vénale d’un bien notamment en ce qui concerne la date et la méthode d’évaluation utilisée, soit par comparaison avec des références possédant des caractéristiques similaires au bien litigieux, ce qu’il ne font pas.

Elle propose, par comparaison avec des cessions de biens comparables intervenues à [Localité 26] entre le 25 septembre 2017 et le 21 décembre 2018 l’imposition à l’IFI des intimés pour 2019 sur la base d’une valeur vénale de 5 219 556 euros, même inférieure au montant retenu par son pôle d’évaluation domaniale territorialement compétent.

En application du dernier alinéa de l’article 954 du code de procédure civile en vigueur du 01 septembre 2017 au 01 septembre 2024 ici applicable les intimés dont les conclusions ont été déclarées irrecevables sont réputés s’approprier les motifs du jugement dont appel.

Selon les articles 964, 965 1° et 973 I. alinéa 1 du code général des impôts en vigueur au 1er janvier 2019 l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière est constituée par la valeur nette au 1er janvier de l’année de l’ensemble des biens et droits immobiliers appartenant aux personnes ayant leur domicile fiscal en France, à raison de leurs actifs situés en France ou hors de France. lorsque la valeur de leurs actifs mentionnés à l’article 965 est supérieure à 1 300 000 €.

La valeur de ces actifs est déterminée suivant les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès.

La valeur vénale d’un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel au jour de la mutation et elle est déterminée à partir d’une comparaison tirée de la cession de biens intrinsèquement similaires.

Aux termes de l’article R.194-1 du Livre des procédures fiscales ici applicable lorsque, ayant donné son accord à la rectification ou s’étant abstenu de répondre dans le délai légal à la proposition de rectification, le contribuable présente cependant une réclamation faisant suite à une procédure contradictoire de rectification, il peut obtenir la décharge ou la réduction de l’imposition, en démontrant son caractère exagéré.

Il en est de même lorsqu’une imposition a été établie d’après les bases indiquées dans la déclaration souscrite par un contribuable ou d’après le contenu d’un acte présenté par lui à la formalité de l’enregistrement.

En l’espèce, les intimés ont saisi le tribunal judiciaire après rejet par l’administration fiscale su 9 juin 2022 notifié le 14 juin 2022 de leur demande de rectification de la valeur déclarée pour l’ensemble comprenant la résidence principale et les terrains attenants objet de la promesse de vente de ces terrains. Ils ont sollicité que ces valeurs initialement déclarées à 525 000 euros après abattement pour la résidence principale et 7 600 000 euros pour les terrains attenant soient ramenées à hauteur de 980 000 euros pour l’ensemble, au motif que la constructibilité de ces derniers serait mise en cause par la commune de [Localité 26], 'de sorte que la valeur de 7 600 000 euros n’est pas assurée, à tout le moins pour les années 2018 à 2020".

Il leur incombe en conséquence de démontrer le caractère exagéré de l’évaluation à laquelle ils ont eux-même procédé en l’état de la promesse de vente du 30 octobre 2017.

Pour faire droit à leur demande le tribunal a jugé que la promesse aujourd’hui caduque était conditionnée à l’obtention d’un permis d’aménager, qui n’avait pas été obtenu à la date fixée à la promesse, ni avant le 1er janvier 2019.

Alors que l’administration fiscale fait référence dans ses écritures à plusieurs cessions intervenues entre le 25 septembre 2017 et le 21 décembre 2018 à [Localité 26], [Localité 18] et [Localité 21] pour retenir un prix moyen de cession au m² de 68,65 euros, soit pour 77 522 m² la somme de 5 219 556 euros, les intimés sont défaillants dans l’administration de la preuve qui leur incombe.

Le jugement est donc infirmé et la valeur vénale du terrain litigieux fixé à la somme de 5 219 556 euros pour l’imposition sur la fortune immobilière à la date du 1er janvier 2019.

*autres demandes

Les intimés qui succombent doivent supporter les dépens de l’entière instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il doivent verser à la [Adresse 20] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Carpentras du 19 septembre 2023 ( n°RG 22/01247),

Statuant à nouveau,

Fixe au 1er janvier 2019 la valeur du tènement immobilier à [Localité 27] [Adresse 23] constitué de parcelles de terrain d’environ 70 000 m² dans l’actuelle zone 1AUc et 10 000 m² dans la zone actuelle A, le tout à prendre et à détacher d’une propriété de plus grande importance figurant au cadastre section AK n° [Cadastre 4] à [Cadastre 5], [Cadastre 7] à [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 14], [Cadastre 15] et [Cadastre 16] pour une surface de 12ha 78a 21 ca à la somme de 5 219 556 euros pour l’imposition au titre de la fortune immobilière pour l’année 2019,

Y ajoutant,

Condamne solidairement M.et Mme [W] aux entiers dépens de première instance et d’appel

Les condamne solidairement à payer à la Direction régionale des finances publiques de PACA et des Bouches-du-Rhône la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,