RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/02818 – N° Portalis DBVH-V-B7H-I52F

NA

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D’AVIGNON

13 juin 2023

RG:20/01110

[W]

C/

Syndic. de copro. [Adresse 8]

S.A.R.L. CITYA L’HORLOGE

Copie exécutoire délivrée

le

à : M^e Rougemont-Pellet

Selarl Anthony Martinez

M^e Collion

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 13 NOVEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’AVIGNON en date du 13 Juin 2023, N°20/01110

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre,

Madame Virginie HUET, Conseillère,

M^me Leila REMILI, Conseillère,

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Septembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 Novembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

M. [E] [W]

né le 09 Juin 1975 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représenté par M^e Marie-Helene ROUGEMONT-PELLET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS

INTIMÉES :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 8] Pris en la personne de son Syndic en exercice, la SARL CITYA L’HORLOGE au capital de 50 000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’AVIGNON sous le numéro 349 759 647, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Anthony MARTINEZ de la SELARL ANTHONY MARTINEZ, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

S.A.R.L. CITYA L’HORLOGE, immatriculée au RCS d’Avignon sous le n° 349 759 647, représentée par songérant en exercice M. [L] [I], venant aux droits de la société CABINET MICHEL FOURNIER SARL dont le siège social est [Adresse 2], immatriculée au RCS sous le n° 350 197 398, radiée le 11/08/2022, en l’état d’ne transmission universelle de patrimoine à effet du 30/06/2022

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Olivier COLLION, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 21 Août 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 13 Novembre 2025,par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [E] [W], suivant acte de vente en date du 19 août 2008 est propriétaire des lots 47 et 57 de l’immeuble en copropriété situé au [Adresse 1] à [Localité 6].

Par décision du 13 mai 2015, le tribunal de proximité d’Avignon a condamné M. [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 3 437,06 euros après approbation des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires du 7 février 2011 pour la période comprise entre 2005 et 2010.

Le 10 décembre 2015, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice le cabinet Michel Fournier a assigné M. [W] devant le tribunal d’instance d’Avignon aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 4 173,51 euros au titre des arriérés de charges de copropriété impayées.

Dans le cadre de cette procédure, se plaignant d’un dégât des eaux lié au mauvais état des façades extérieures du fait du défaut d’entretien de l’immeuble, M. [E] [W] a notamment, à titre reconventionnel, sollicité l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire.

Par décision du 27 septembre 2016, le tribunal d’instance d’Avignon a notamment :

— déclaré nulles les assemblées générales des 02 avril 2015 et 06 mai 2015,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] de ses demandes,

— constaté que le cabinet Fournier à titre personnel n’a pas été appelé dans la cause et qu’aucune condamnation ne peut intervenir à son encontre,

— ordonné une mesure d’expertise et désigné M. [X] [H].

Sur l’appel du syndicat des copropriétaires [Adresse 8], par arrêt du 30 novembre 2017, la cour d’appel de Nîmes a confirmé la décision du 27 septembre 2016.

Le 1er janvier 2018, le cabinet Citya L’Horloge est venu aux droits du cabinet Michel Fournier.

Par ordonnance du 12 mars 2018, les opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables à la SARL Cabinet Michel Fournier.

Le rapport d’expertise a été déposé au greffe le 3 juillet 2018.

Suivant assemblée générale du 19 juillet 2018, les copropriétaires de la résidence [Adresse 8] ont notamment approuvé les comptes de charges des exercices 2010 à 2017 et le budget prévisionnel des exercices 2018 et 2019.

Par acte du 9 avril 2020, M. [W] a assigné la SARL Michel Fournier syndic et le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] pris en la personne de son syndic la SARL Citya L’Horloge devant le tribunal judiciaire d’Avignon aux fins d’obtenir leur condamnation à l’indemniser de ses préjudices et à réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire sous astreinte de 200 euros par jour de retard.

Le tribunal judiciaire d’Avignon, par jugement contradictoire en date du 13 juin 2023, a :

— Condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la SARL Citya L’Horloge à payer à M. [E] [W] les sommes suivantes :

* 1 498,75 euros TTC au titre de la remise en état de la chambre 1 de l’appartement,

* 5 000 euros au titre de la réparation de son préjudice moral,

— Condamné la SARL Citya L’Horloge venant aux droits de la SARL Michel Fournier à relever et garantir le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la SARL Citya L’Horloge de ces condamnations,

— Dit que les parties supporteront les dépens qu’elles ont exposés à l’exception des frais d’expertise,

— Dit que M. [E] [W] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la SARL Citya L’Horloge supporteront par moitié les frais d’expertise,

— Rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Sur les désordres, le premier juge reprend le rapport d’expertise judiciaire qui met en évidence des traces d’humidité dans l’ensemble de l’appartement ainsi que des fissures et qui considère que cette humidité ambiante a plusieurs origines à savoir : l’occupation de l’appartement avec des dégagements de vapeur d’eau dus aux douches ou émanant de la cuisine, l’absence de ventilation avec des arrivées d’air neuf insuffisantes et des points spécifiques d’infiltrations comme relevé dans la chambre 1 avec des écoulements ou des parois dépassant 30 % d’humidité notamment en raison de fissures.

Le jugement considère qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire une défaillance de la société Cyta l’horloge venant aux droits de la société Michel Fournier, syndic dans la gestion du sinistre affectant la chambre 1 du lot de M. [W] atteint par des infiltrations trouvant leur origine dans les parties communes et ajoute que la négligence voire la carence du syndic dans sa mission de gestion de l’immeuble est démontrée en ce que le syndic n’a pas réagi aux sollicitations de M. [W] depuis le 4 janvier 2015 alors que celui-ci l’avait interpellé sur les dégradations avancées des façades de l’immeuble, relevant en particulier qu’aucune assemblée générale n’avait depuis cette date était convoquée pour discuter et faire voter des travaux, et que cette inertie ne pouvait être légitimée par le manque de fonds de la copropriété ou l’insolvabilité de certains copropriétaires.

Toutefois le tribunal judiciaire rejette la demande formée par M. [W] à hauteur de 20 000 euros à l’encontre du syndic au motif que ce dernier ne caractérise pas son préjudice de manière distincte de celui dont il réclame réparation auprès du syndicat des copropriétaires.

Concernant les demandes de M. [W] à l’encontre du syndicat des copropriétaires le jugement rappelle les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes et retient que seul le sinistre dans la chambre 1 de l’appartement de M. [W] a pour origine des infiltrations provenant des parties communes, et qu’il est démontré un défaut d’entretien des façades de l’immeuble si bien que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée.

Le jugement fixe ensuite les travaux de remise en état à la charge du syndicat des copropriétaires à la somme de 1498,75 euros TTC.

Le tribunal en revanche rejette la demande de M. [W] d’indemnisation au titre de la perte de chance de pouvoir louer l’appartement au motif qu’il n’est communiqué aucune pièce justifiant de de cette demande et que si le dernier locataire fait état de problèmes d’humidité, ces problèmes évoqués concerne l’ensemble de l’appartement ce qui au vu du rapport d’expertise est en lien avec l’insuffisance des amenées d’air installées par M. [W], le conduit collectif n’étant pas destiné à cet usage.

Le tribunal rejette aussi la demande de remboursement des charges de copropriété considérant que les comptes des années 2010 à 2017 qui a ont été approuvés lors de l’assemblée générale le 19 juillet 2018 ne peuvent plus être remis en cause.

Le tribunal rejette aussi la demande de M. [W] de condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire au motif qu’aucun moyen n’est développé à l’appui de cette demande.

Enfin la décision critiquée considère que compte tenu des éléments en débat le syndicat des copropriétaires est bien fondé dans sa demande de se voir relevé et garanti par le syndic des condamnations prononcées à son encontre.

M. [E] [W] a interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe en date du 23 août 2023.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/02818.

Par ordonnance du 10 février 2025, la clôture de la procédure a été fixée au 21 août 2025, l’affaire a été appelée à l’audience du 9 septembre 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 novembre 2025.

EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 mai 2024, M. [E] [W] demande à la cour de :

Vu les articles 1240 et 1992 du Code civil,

Vu les articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1985,

Vu les termes du rapport d’expertise judiciaire de M. [S] du 3 juillet 2018,

— Déclarer recevable et bien fondé M. [E] [W] en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

En conséquence,

— Confirmer que les responsabilités délictuelles du syndicat des copropriétaires [Adresse 8] représenté en la personne de son syndic en exercice, la SARL Citya L’Horloge et du syndic la SARL Citya L’Horloge, prise tant à titre personnel que venant aux droits de Michel Fournier S.A.R.L, sont engagées envers M. [E] [W],

— Confirmer la condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 8] représenté en la personne de son syndic en exercice, la SARL Citya L’Horloge, à verser à M. [E] [W] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral avec garantie su syndic, la SARL Citya L’Horloge,

— Débouter la SARL Citya L’Horloge, venant aux droits du Cabinet Michel Fournier et à titre personnel, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Infirmant en son surplus le jugement entrepris :

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] représenté en la personne de son syndic en exercice, la SARL Citya L’Horloge, et du syndic la SARL Citya L’Horloge, prise tant à titre personnel que venant aux droits de Michel Fournier S.A.R.L, à verser à M. [E] [W] les sommes de :

' 10.231,65 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier lié aux travaux de remise en état de son appartement,

' 20.150 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier lié à la perte de chance de percevoir des loyers,

— Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] représentée en la personne de son Syndic en exercice, la SARL Citya L’Horloge à rembourser à M. [E] [W] la somme de 4.807,46 euros versée indûment,

— Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] représenté en la personne de son syndic en exercice, la SARL Citya L’Horloge et le syndic la SARL Citya L’Horloge, prise tant à titre personnel que venant aux droits de Michel Fournier S.A.R.L, à verser à M. [E] [W] une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile,

— Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] représenté en la personne de son syndic en exercice, la SARL Citya L’Horloge et le Syndic la SARL Citya L’Horloge, prise tant à titre personnel que venant aux droits de Michel Fournier S.A.R.L aux dépens qui comprendront les frais d’expertise.

M. [W] fait valoir essentiellement :

Sur la responsabilité du syndic que :

— la copropriété n’a jamais été correctement gérée et entretenue,

— dès qu’il a eu connaissance des infiltrations des fissures au niveau de l’acrotère et en façade il en a référé au syndic qui n’a entrepris aucune mesure, ne s’est pas rendu sur place et s’est même opposé à l’expertise nonobstant le constat d’huissier communiqué et la dégradation évidente de l’immeuble,

— le syndic n’a jamais enregistré ses changements d’adresse alors qu’il l’en avait régulièrement informé et ne l’a donc pas valablement convoqué aux assemblées générales, et l’a mis dans l’impossibilité de payer les charges dans la mesure où il ne recevait pas les appels de fond,

— la nullité des assemblées générales est sans incidence dans la mesure où les dites assemblées n’avaient pas pour objectifs d’autoriser les travaux nécessaires aux désordres,

— le syndic pour tenter de s’exonérer de sa responsabilité ne peut valablement se prévaloir de l’absence de moyens financiers de la copropriété car c’est l’absence de gestion et d’intervention sur l’immeuble entraînant son délabrement qui ont conduit à une réticence des copropriétaires,

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires que :

— l’humidité présente dans son logement et aussi dans celui situé au-dessus résulte principalement d’infiltrations en façades, et donc de l’absence d’entretien de la copropriété, et non de problèmes de ventilation qui lui seraient imputables,

— les désordres ont été signalés dès 2015, aucune assemblée générale ne s’est tenue entre 2011 et 2014, M. [W] a depuis réglé l’intégralité des charges de copropriété sans que cela modifie la situation,

Sur la responsabilité in solidum du syndicat et du syndic que :

— les fautes du syndicat et du syndic ont concouru à son préjudice,

— les fautes du syndicat et du syndic sont en lien direct et certain avec l’état de son appartement, et pas seulement avec les désordres dans la chambre 1 comme considéré à tort par le jugement dont appel,

— il n’y a pas de défaut de ventilation dans son appartement, puisqu’en 2016 il a fait installer une VMC trois sorties par un professionnel et que les occupants d’autres appartements que le sien dénoncent eux aussi des problème d’infiltration,

— depuis que les travaux ont été réalisés sur les parties communes avec une reprise de l’étanchéité de la toiture en 2021 son appartement ne présente plus de traces d’infiltration ou d’humidité,

Sur les préjudices subis que :

— ce n’est qu’après la réalisation des travaux de remise en état qu’il a pu relouer son appartement,

— pour les travaux de remise en état il a bien sollicité son assurance habitation, laquelle lui a opposé un refus de garantie au motif que c’était à l’assureur de la copropriété de les prendre en charges et il n’a jamais été indemnisé du coût de ces travaux d’un montant total de 10 231,65 euros,

— en l’état de l’indécence du logement son locataire lui a donné congé en janvier 2016 pour des problèmes d’humidité et de moisissures,

— il ne pouvait entreprendre aucun travaux dans l’appartement dans l’attente des opérations d’expertise, dès que le rapport a été déposé en juillet 2018 il a fait réalisé les travaux début août 2018 et remis le logement à la location à la fin des travaux,

— en l’état de son logement avant travaux et de ses conséquences sur la santé des occupants sa perte de chance de pouvoir louer son appartement est de 100 %,

— l’inertie du syndic et par conséquent du syndicat des copropriétaires l’a contraint à se défendre et à engager des frais et ces soucis liés à la difficulté d’exploitation de ce bien immobilier ont été source de stress pour lui et sa famille, d’autant plus que le décès de son épouse est intervenue en cours de procédure ;

Sur le remboursement des charges impayées :

— il ne conteste pas devoir les charges des années 2015 à 2018 mais conteste devoir celles indiquées au titre de balance 2016 d’un montant de 4 807,46 euros dans le décompte du 14 octobre 2019,

— il doit être rappelé que par jugement en date du 27 septembre 2016 confirmé en appel le syndicat des copropriétaires a été débouté de sa demande de paiement de la somme de 4 173,51 euros au titre du solde dû au 25 janvier 2016 et il apparaît que dans la balance 2016 la comme de 4 807,46 euros comprend la somme de 4 173,51 euros,

— en outre dans son décompte du 14 octobre 2019 le syndic sollicite le paiement des charges pour la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2015 et pour la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016 et il sollicite aussi la reprise de balance au 31 décembre 2016, ce qui signifie qu’il demande deux fois le paiement de charges sur une même période,

— contrairement à ce qui est par les parties adverses, au 1er janvier 2016 il avait intégralement réglé la somme de 4 137,06 euros au paiement de laquelle il avait été condamné par jugement en date du 13 mai 2013, si bien que la somme de 4 807,46 euros demandée au titre de la balance 2016 ne peut comprendre la somme de 4 137,06 euros,

— il apparaît que suite à différents règlements, son compte au 8 mars 2019 avait un solde positif de 1,91 euros ce qui démontre qu’il avait bien payé l’ensemble des sommes qui lui sont demandées.

En l’état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Citya L’Horloge, demande à la cour de :

Vu les articles 2, 3, 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1241 du Code civil,

Vu la jurisprudence,

Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Avignon le 13 juin 2023,

Statuant sur l’appel incident formé par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Avignon le 13 juin 2023 portant le numéro RG n° 20/01110,

Le déclarant recevable et bien fondé,

A titre principal,

— Infirmer le jugement rendu le 13 juin 2023 par le tribunal judiciaire d’Avignon en ce qu’il a :

* Condamné le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la SARL Citya L’Horloge à payer à M. [E] [W] les sommes suivantes :

—  1 498.75 euros TTC au titre de la remise en état de la chambre 1 de l’appartement,

—  5 000 euros au titre de la réparation de son préjudice moral,

* Dit que M. [E] [W] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la SARL Citya supporteront par moitié les frais d’expertise,

— Confirmer le jugement rendu le 13 juin 2023 par le tribunal judiciaire d’Avignon pour le surplus,

Statuant à nouveau,

— Débouter M. [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— Dire que M. [W] supportera seul les frais d’expertise,

A titre subsidiaire,

— Confirmer le jugement rendu le 13 juin 2023 par le tribunal judiciaire d’Avignon en toutes ces dispositions,

En tout état de cause,

— Condamner M. [W] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [W] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

Le syndicat des copropriétaires soutient principalement :

Sur son absence de responsabilité que :

*sur les charges impayées dont M. [W] :

— il opère volontairement une confusion entre le jugement du 13 mai 2013 relatif aux charges impayées pour la période entre 2005 et 2010 et le jugement du 27 septembre 2016,

— les comptes des années 2010 à 2017 ont été régulièrement approuvés lors de l’assemblée générale convoqué par le syndic Citya,

*sur les demandes au titre de la réparation des préjudices financiers et moral et des travaux de réfection de l’appartement,

— les désordres constatés dans l’appartement de M. [W] comme cela ressort du rapport d’expertise judiciaire ne sont pas dus seulement à un défaut d’entretien des parties communes mais sont liés pour la majeure partie à un problème d’aération de l’appartement, si bien que le syndicat des copropriétaires n’est pas responsable des désordres résultant de ce défaut d’aération et n’a pas à assumer des travaux relevant des parties privatives,

— outre qu’il n’est pas démontré que M. [W] n’a pas pu louer l’appartement depuis le départ de ses anciens locataires, et si M. [W] avait entrepris les travaux lui incombant sur les parties privatives les locataires n’auraient probablement pas quitté le logement,

— M. [W] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice moral dont il demande réparation,

Sur le relevé et garantie par le syndic que :

— le syndic n’a pas convoqué les assemblées générales en tant et heure, ne permettant pas au syndicat des copropriétaires de prendre les décisions adéquates et de mesurer l’état de délabrement de l’immeuble,

— cette négligence du syndic engage sa responsabilité.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 mai 2024, la SARL Citya L’Horloge, venant aux droits de la SARL Cabinet Michel Fournier, demande à la cour de :

Vu les articles 1353 et 1240 du Code civil,

Vu l’article 122 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces,

A titre principal,

— Réformer le jugement du 13 juin 2023 en toutes ses dispositions,

— Débouter M. [E] [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, dirigées à l’encontre de la société Citya L’Horloge, venant aux droits de la société Cabinet Michel Fournier, au titre de sa responsabilité civile professionnelle,

Subsidiairement,

— Confirmer le quantum des sommes allouées à M. [W] par le tribunal judiciaire d’Avignon,

En tout état de cause,

— Condamner M. [E] [W] au paiement d’une somme de 5.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [E] [W] aux entiers dépens.

Le syndic soutient essentiellement :

Sur l’absence de démonstration d’une faute du syndic et d’un lien de causalité entre celle-ci et les préjudices allégués que :

— M. [W] refuse depuis des années de payer les charges de copropriété et la situation de la copropriété était telle qu’il n’a même pas été possible de financer les assemblées générales avant 2015, et encore moins en l’absence de fonds nécessaires d’engager les travaaux que lui demande d’engager M. [W] alors qu’il ne paie pas ses charges,

— cette situation est une exception à la responsabilité du syndicat et donc du syndic en cas de faute dans le paiement des charges de la part du copropriétaire s’estimant victime, lequel ne peut pas plus obtenir la compensation de la perte de loyer consécutive au retard dans la réhabilitation de l’immeuble,

— en outre le syndic Michel Fournier ayant été privé de son mandat de syndic suite à l’annulation de l’assemblée générale le désignant il ne pouvait mener à bien sa mission et donc sa responsabilité ne peut être engagée,

— M. [W] ne démontre pas en quoi la dégradation de son bien serait consécutive à une éventuelle faute de gestion personnelle du syndic,

Sur le principe d’équivalence entre le dommage et sa réparation que :

— s’il ressort du rapport d’expertise un état dégradé de la toitures et de la façade de l’immeuble il relève aussi des causes internes à l’appartement de M. [W],

— M. [W] demande des dommages et intérêts exorbitant sans en justifier le montant et faire supporter au syndicat des copropriétaires et au syndic les travaux de réfection de l’intérieur de son appartement s’apparente à un enrichissement sans cause.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

Il ressort du rapport d’expertise déposé par M. [S] en juillet 2018 que l’ensemble des murs, cloisons et plafonds de l’appartement de M. [W] au sein de l’immeuble en copropriété [Adresse 8] sont endommagés par des traces d’humidité avec un taux d’humidité dans l’ensemble de l’appartement entre 0 et 8 % à l’exception de la chambre 1 voisine de la salle de bains où le taux atteint 28,2 %.

Le rapport d’expertise qui ne fait pas l’objet de critique sérieuse indique également sur l’origine des désordres que l’humidité ambiante a plusieurs origines :

— l’occupation de l’appartement avec des dégagements de vapeur d’eau dus aux douches ou émanant de la cuisine,

— l’absence de ventilation avec des arrivées d’air neuf suffisantes pour l’aération de l’appartement,

— des points spécifiques d’infiltrations comme celles relevées dans la chambre 1 avec des écoulements sur des parois avec un taux d’humidité de 30 %.

L’expert conclut également ce qui n’est pas contesté qu’il a été visualisé au droit de la fenêtre de la chambre dans laquelle se produisent les infiltrations une fissure de l’acrotère en avancée de toiture, le même type de fissure se reproduisant doublement au-dessus de la fenêtre de la salle de bains dont une qui laisse apparaître des traces nettes de coulures d’eau. Il ajoute qu’il y a en façade des détériorations importantes des dalles béton en débordement extérieur en appui sur pignon.

Il est constant et non contesté que les façades et l’acrotère en avancée de toiture sont des parties communes et comme rappelé par les premiers juges en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes, et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Cette responsabilité de plein droit du syndicat ne signifie cependant pas qu’il ne puisse pas être exonéré partiellement ou totalement, s’il réussit à apporter la preuve que le dommage a été causé par une cause étrangère.

En l’espèce si l’expert judiciaire a retenu plusieurs causes à l’origine des problèmes d’humidité de l’appartement de M. [W], il n’est relevé l’existence d’aucune cause étrangère concernant les fissures en façades et sur l’acrotère en débord de toiture au regard des infiltrations dans la chambre 1.

Par ailleurs si la faute de la victime peut être une cause d’exonération de responsabilité du syndicat, cela suppose pour ce dernier de démontrer que cette faute est en lien avec le dommage subi. Or en l’espèce le fait que M. [W] ne paie pas ses charges de copropriété ne peut être à l’origine des désordres sur les parties communes dans la mesure où il n’a jamais été décidé par la copropriété de procéder aux travaux nécessaires sur les parties communes même après que M. [W] ait signalé en 2015 le sinistre survenu dans son appartement, si bien que son défaut dans le paiement des charges est sans incidence sur le manque d’entretien des parties communes.

Par conséquent comme retenu par le jugement dont appel le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] est responsable des dommages survenus par les infiltrations en façades et l’acrotère en avancée de toiture dans la chambre 1 de l’appartement de M. [W] et des conséquences de ces dommages. En revanche comme jugé en première instance le syndicat des copropriétaires ne peut être responsable des dommages ne trouvant pas leur cause dans un défaut d’entretien des parties communes à savoir des dommages liés à l’absence de ventilation avec des arrivées d’air neuf suffisantes pour l’aération de l’appartement.

Sur la responsabilité du syndic :

En appel M. [W] ne poursuit plus la condamnation de la SARL Citya L’Horloge, venant aux droits de la SARL Cabinet Michel Fournier, à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à son obligation de gestion, mais recherche la condamnation in solidum avec le syndicat des copropriétaires de la SARL Citya L’Horloge, prise tant à titre personnel que venant aux droits de Michel Fournier S.A.R.L, à lui verser les sommes de :

' 10.231,65 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier lié aux travaux de remise en état de son appartement,

' 20.150 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier lié à la perte de chance de percevoir des loyers.

Le syndic ne développe pas de moyens précis dans ses écritures sur cette demande de condamnation in solidum en appel sauf à arguer de l’absence de responsabilité la SARL Minchel Fournier.

La responsabilité du syndic de copropriété est une responsabilité délictuelle et suppose de démontrer que le syndic a commis une faute personnelle dans l’accomplissement de sa mission, la mission du syndic définie par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 consistant notamment à administrer l’immeuble, à pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien.

En l’espèce il ressort des pièces produites au débat que par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 novembre 2015, M. [W] a informé le syndic de copropriété le cabinet Michel Fournier d’un dégât des eaux en façades extérieures, dégradant son appartement et en précisant que son assurance lui avait demandé d’en informer le syndic de la copropriété devant gérer le sinistre.

Il n’est justifié par le syndic en exercice le cabinet Michel Fournier d’aucune initiative à la suite de cette déclaration à savoir que le syndic ne justifie pas ni même ne soutient d’ailleurs avoir fait procéder à un état des lieux, avoir procédé d’office à des travaux en urgence, avoir convoqué une assemblée générale pour discuter des éventuels désordres sur les parties communes et faire voter si nécessaires des travaux de remise en état.

Ce manquement par le syndic à ses obligations constitue bien une négligence fautive engageant la responsabilité du syndic vis-à-vis de M. [W], responsabilité dont le syndic ne peut s’exonérer en soutenant que la copropriété ne disposait pas des fonds nécessaires pour convoquer une assemblée générale ou entreprendre des travaux, ni en soutenant que M. [W] ne payait pas ses charges de copropriété dans la mesure où il n’est pas démontré ni le manque de trésorerie de la copropriété, ni que le non-paiement par M. [W] des charges de copropriété ait eu une incidence sur la non-exécution de ses missions par le syndic.

Par conséquent la responsabilité du syndic la SARL Citya L’Horloge, venant aux droits de la SARL Cabinet Michel Fournier est engagée vis-à-vis de M. [W], et la SARL Citya L’Horloge, venant aux droits de la SARL Cabinet Michel Fournie doit réparer in soldidum les dommages subis par M. [W], en lien avec sa négligence fautive.

En ce qui concerne la reconnaissance de la responsabilité de la SARL Citya L’Horloge en son nom personnel demandée par M. [W] devant la cour, force est de constater que M. [W] ne développe aucun moyen à l’appui de cette demande de condamnation à titre personnel.

Sur les préjudices subis par M. [W] :

Il sera observé que M. [W] ne sollicite pas la réalisation des travaux sur les parties communes dans la mesure où selon ses propres écritures ceux-ci ont été réalisés.

Il sollicite la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et du syndic à lui payer la somme de 10 231,65 euros au titre des travaux de remise en état de son appartement ainsi que la somme de 20 150 euros au titre de son préjudice locatif.

Sur les travaux de remise en état, comme considéré à juste titre par le jugement dont appel seuls peuvent être retenus les travaux en lien avec les désordres trouvant leur origine dans les parties communes c’est-à-dire les désordres situés dans la chambre 1.

Au vu des devis produits dans le cadre de l’expertise et en particulier à la lecture du devis de la SAS Couleurs de l’arc, les travaux de remise en état de la chambre, 1 ( lessivage anti-moisissures, préparation, impression, deux couches de finition) ont été justement évalués par la décision déférée à la somme de 1 498,75 euros TTC, somme au paiement de laquelle seront condamnés in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] et le syndic la SARL Citya L’Horloge, venant aux droits de la SARL Cabinet Michel Fournier.

Sur la perte locative, il sera d’abord rappelé que la perte financière dont M. [W] demande réparation pour avoir été dans l’impossibilité de relouer son appartement suite au départ de ses précédents locataires en raison des désordres présents dans son appartement ne peut s’analyser qu’en une perte de chancel laquelle ne peut être en aucun cas égale à 100 % du préjudice financier comme le revendique M. [W].

Si le taux d’humidité et la présence de moisissures dans l’appartement de M. [W] sont avérés il devra à nouveau être rappelé que la cause de ces désordres est multiple et que selon le rapport d’expertise judiciaire qui n’est pas utilement contredit seuls les désordres dans la chambre 1 sont imputables aux parties communes et engagent donc la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic comme précédemment statué.

M. [W] verse au débat le courrier en date du 18 janvier 2016 qui lui a été adressé par son locataire occupant des lieux depuis le mois de janvier 2015 selon loyer mensuel de 650 euros, par lequel il fait savoir à son bailleur qu’il va quitter le logement en raison des infiltrations d’eau créant d’importantes moisissures , et de la présence de champignons dans la chambre de ses enfants.

Ainsi si comme jugé en première instance une partie des problèmes signalés par le locataire ne sont pas imputables aux parties communes il ne peut qu’être rappelé qu’il a été jugé que les désordres dans la chambre 1 qui présente selon l’expert un taux d’humidité avoisinant les 30 % sont dus à un défaut d’entretien des parties communes et il ne peut être considéré que l’état de cette chambre n’aurait pas d’incidence sur l’impossibilité de relouer le logement laquelle ressort en particulier du constat d’huissier en date du 21 janvier 2016.

Au dépôt du rapport d’expertise le 3 juillet 2018 les travaux sur les parties communes n’avaient pas encore été réalisés si bien qu’il ne peut être considéré que M. [W] aurait participé à son propre préjudice en ne faisant pas effectuer les travaux à l’intérieur de la chambre.

M. [W] justifie que suite à la réalisation des travaux son appartement a pu être reloué dès le 5 août 2018, si bien que la perte de chance de pouvoir louer son bien doit être considérée pour la période de janvier 2016 à juillet 2018 soit durant 31 mois.

La cour dans son pouvoir souverain d’appréciation évalue à 50 % la perte de chance de pouvoir louer l’appartement en lien avec le seul état de la chambre 1, soit un préjudice financier de (650 euros x 31 mois) x 50 % = 10 075 euros, somme au paiement de laquelle seront condamnés in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] et le syndic la SARL Citya L’Horloge, venant aux droits de la SARL Cabinet Michel Fournier.

Sur la demande en dommages et intérêts pour préjudice moral, laquelle est formée par M. [W] à l’encontre du seul syndicat des copropriétaires, le tribunal de première instance y a fait droit considérant que le préjudice était démontré à travers les pièces produites ce que critique le syndicat des copropriétaires.

M. [W] soutient qu’il a été contraint de lutter contre l’inertie du syndic et par conséquent du syndicat des copropriétaires et qu’il a dû défendre sa réputation entachée de fausses accusations et ajoute que l’ensemble de ces soucis ont été la source de stress pour lui et sa famille et qu’il a payé un lourd tribu, son épouse étant décédée le 9 juin 2021 alors que les procédures étaient toujours en cours.

La cour relève en ce qui concerne le fait que M. [W] aurait dû défendre sa réputation entachée par de fausses accusations qu’il est fait référence aux actions en justice exercées contre M. [W] en paiement des charges de copropriété et que l’une de ces actions a conduit en mai 2015 à la condamnation définitive de M. [W] au paiement de charges de copropriété.

Si la présente procédure en ce compris la procédure de référé et de première instance ont nécessairement entraîné des tracasseries inhérentes à toute procédure judiciaire, M. [W] contrairement à ce qui a été retenu par le jugement dont appel ne démontre pas l’existence d’un préjudice moral et aucun lien ne pouvant être fait avec le décès de son époux survenu en juin 2021.

Par conséquent le jugement dont appel sera infirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [W] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires de se voir relevé et garanti par le syndic :

Le jugement dont appel retenant les fautes commises par le syndic Michel Fournier dans le mandat de syndic qui lui avait été confié a condamné le syndic à relever et garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre.

Si en appel la SARL Citya L’Horloge, venant aux droits de la SARL Cabinet Michel Fournier demande l’infirmation du jugement du tribunal en toutes ses dispositions elle ne développe aucune critique sérieuse en droit et en fait sur ce point sauf à soutenir n’avoir commis aucune faute ce qur quoi il a déjà été statué dans les développements qui précédent.

Par conséquent la décision déférée sera confirmée.

Sur la demande de remboursement des charges de copropriété :

M. [W] devant la cour demande d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté de sa demande de remboursement de la somme de 4 807,46 euros qu’il prétend avoir versé à tort au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété au motif essentiel que le relevé de compte arrêté au 14 octobre 2019 mentionne au débit la somme de 4 807,46 euros avec la mention « reprise de la balance au 31/12/2016 » ce qui correspond aux charges de copropriété au titre desquelles il a été condamné par le jugement du 13 mai 2015 et qu’il s’est déjà acquitté de cette somme.

La cour rappelle tout d’abord qu’en sa qualité de propriétaire des lots 47 et 57 au de la communauté immobilière [Adresse 8], M. [E] [W] est en application des articles 10, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, tenu en cette qualité de participer aux charges de la copropriété.

Il est en outre constant que pour justifier des charges dont il demande le paiement, le syndicat doit disposer des procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé le budget prévisionnel, les travaux ainsi que les comptes annuels.

Par ailleurs en l’espèce il sera observé que le tribunal comme la cour ne sont pas saisis d’une demande de paiement de charges de copropriété formé par le syndicat des copropriétaires à l’encontre d’un copropriétaire, mais d’une demande faite par un copropriétaire en condamnation du syndicat des copropriétaires à lui rembourser une certaine somme qu’il soutient avoir indûment payé au titre de charges de copropriété non justifiées.

Il s’en déduit en matière d’administration de la charge de la preuve que celle-ci pèse sur M. [W] qui doit démontrer non seulement qu’il s’est acquitté de la somme dont il demande le remboursement et mais aussi que cette somme n’était pas due.

Or au vu des seules pièces produites au débat non seulement M. [W] ne démontre pas avoir réglé la somme de 4 807,46 euros, et en outre il ne démontre pas que la somme de 4 807,46 euros portée au titre de reprise de balance au 31/12/2016 dans le décompte arrêté au 14 octobre 2019 n’était pas justifiée et étant encore observé que le syndicat des copropriétaires verse au débat le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 juillet 2018 qui a approuvé les comptes des exercices 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, 2016, 2017 et le budget prévisionnel 2018 étant encore relevé qu’il n’est pas démontré ni soutenu que cette assemblée générale ait été contestée.

Par conséquent le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [W] de cette demande.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement dont appel sera confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et chaque partie supportera les dépens exposés par elle dans la présente instance.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement dont appel en toutes ses dispositions sauf sur la condamnation de la SARL Citya L’Horloge, venant aux droits de la SARL Cabinet Michel Fournier in solidum avec le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], et sur l’indemnisation du préjudice locatif et sur le préjudice moral ;

S’y substituant sur ces points et y ajoutant,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] et la SARL Citya L’Horloge, venant aux droits de la SARL Cabinet Michel Fournier à payer à M. [E] [W] :

— la somme de 1 498,75 euros au titre des travaux de remise en état de la chambre 1 de l’appartement,

— la somme de 10 075 euros au titre du préjudice locatif ;

Déboute M. [E] [W] de sa demande de réparation de son préjudice moral ;

Déboute les parties de leurs plus amples demandes ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie supportera les dépens exposés par elle dans la présente instance.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,