RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 22/01864 – N° Portalis DBVH-V-B7G-IOOY

VH

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D’AVIGNON

28 avril 2022

RG:22/00191

[B]

[J]

[J]

S.C.I. LE MONCLAIR

C/

A.S.L. A.S.L. [Adresse 22]

Copie exécutoire délivrée

le

à : Selarl Leonard Vézian

Selarl Gautier 2

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 20 MARS 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’AVIGNON en date du 28 Avril 2022, N°22/00191

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre,

Madame Virginie HUET, Conseillère,

M. André LIEGEON, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Janvier 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 20 Mars 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTES :

Mme [O] [B]

née le 02 Octobre 1921 à [Localité 21]

[Adresse 19]

[Adresse 19]

[Localité 15]

Représentée par M^e Romain LEONARD de la SELARL LEONARD VEZIAN CURAT AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Jean-joël GOVERNATORI de la SELARL JEAN-JOEL GOVERNATORI AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de GRASSE

Mme [X] [J]

née le 07 Juin 1947 à [Localité 17]

[Adresse 10]

[Localité 14]

Représentée par M^e Romain LEONARD de la SELARL LEONARD VEZIAN CURAT AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Jean-joël GOVERNATORI de la SELARL JEAN-JOEL GOVERNATORI AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de GRASSE

Mme [P] [J]

née le 25 Octobre 1948 à [Localité 17]

[Adresse 12]

[Localité 16]

Représentée par M^e Romain LEONARD de la SELARL LEONARD VEZIAN CURAT AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Jean-joël GOVERNATORI de la SELARL JEAN-JOEL GOVERNATORI AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de GRASSE

S.C.I. LE MONCLAIR immatriculée au RSC d’Avignon sous le n° 425 080 124, Prise en la personne en la personne de son gérant, Mme [P] [G] née [J] demeurant et domicilié audit siège

[Adresse 12]

[Localité 16]

Représentée par M^e Romain LEONARD de la SELARL LEONARD VEZIAN CURAT AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Jean-joël GOVERNATORI de la SELARL JEAN-JOEL GOVERNATORI AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉE :

A.S.L. [Adresse 22] prise en la personne de son représentant légal en exercice dûment habilité à cet effet

[Adresse 11]

[Localité 17]

Représentée par M^e Jean-Louis GAUTIER de la SELARL GAUTIER 2 – AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

Représentée par M^e Candice PHILIPPE, Plaidant, avocat au barreau D’ANNECY

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 26 Décembre 2024

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 20 Mars 2025,par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par arrêté du 25 février 1998, le maire de la commune de [Localité 17] (Vaucluse) a délivré une autorisation de lotir pour un lotissement dénommé « [Adresse 22]'» à M. [Y] [J], lotisseur.

Un projet de lotissement est porté par la SEA (Société d’études azuréenne) sur les parcelles contiguës au lotissement [Adresse 22], les parcelles cadastrées sous les numéros AL [Cadastre 13], [Cadastre 8] et [Cadastre 9]. Le projet de lotissement de 28 lots s’intitule « Les Terres des [Adresse 20]'».

Par arrêté du 1er décembre 2015 (PJA 3), le maire de la commune de [Localité 17] a délivré le permis sollicité pour ce lotissement.

Le 7 octobre 2017, l’Association syndicale libre [Adresse 22] a été constituée.

Aux termes d’un acte de vente du 10 juillet 2003, le lotisseur, M. [Y] [J] a cédé à la « SCI Le Monclair'», la parcelle cadastrée AL [Cadastre 9], parcelle contiguë au lotissement «'[Adresse 22]'».

* * *

Un projet de rétrocession à titre gratuit des parties communes du lotissement (voiries et espace vert) comprenant un acte récognitif de servitude a été établi par Maître [H] aux noms de Mme [B], Mme [X] [J] et [P] [J], ayants droit de M. [Y] [J] décédé le 15 mars 2004, lotisseurs cédants d’un côté et l’ASL cessionnaire de l’autre.

Face au refus de l’ASL [Adresse 22] de reconnaître l’existence d’une servitude sur une des parcelles relevant des parties communes du lotissement [Adresse 22], par actes d’huissier des 28 janvier 2022, Mme [O] [B], Mme [X] [J] et La SCI Le Monclair ont fait assigner à jour fixe devant le tribunal judiciaire d’Avignon l’association syndicale libre dénommée [Adresse 22] aux fins de l’enjoindre à procéder à la signature de l’acte authentique devant Me [M] [H], notaire, sous astreinte, outre la somme de 3'500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Le tribunal judiciaire d’Avignon, par jugement contradictoire du 28 avril 2022, a :

— Dit n’y avoir lieu à reconnaissance de l’existence d’une servitude grevant la parcelle AL [Cadastre 5] située [Adresse 18] à [Localité 17] consacrée dans le projet d’acte de Me [H],

— Débouté Mme [O] [B], Mme [X] [J], Mme [P] [J] et la SCI Le Monclair de leur demande d’injonction sous astreinte de procéder à la signature de l’acte authentique devant Me [M] [H], notaire,

— Enjoint Mme [O] [B], Mme [X] [J], Mme [P] [J] et la SCI Le Monclair de procéder au transfert des équipements communs du lotissement « [Adresse 22] » au profit de l’ASL [Adresse 22],

— Dit n’y avoir lieu d’assortir cette injonction d’une astreinte,

— Condamné Mme [O] [B], Mme [X] [J], Mme [P] [J] et la SCI Le Monclair à payer à l’ASL [Adresse 22] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné Mme [O] [B], Mme [X] [J], Mme [P] [J] et la SCI Le Monclair aux entiers dépens.

* * *

Par acte du 31 mai 2022, Mme [O] [B], Mme [X] [J], Mme [P] [J] et la SCI Le Monclair ont régulièrement interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Par ordonnance du 16 janvier 2024, le conseiller de la mise en état a':

— Dit que le conseiller de la mise en état n’est pas régulièrement saisi des conclusions d’incident adressées à la cour,

— Déclaré irrecevables les conclusions d’incident de Mme [O] [B], Mme [X] [J], Mme [P] [J] et de la SCI Le Monclair notifiées par RPVA le 13 septembre 2023,

— Déclaré irrecevables les demandes de l’ASL [Adresse 22] tendant au rejet de « la requête d’appel » et à la confirmation du jugement du 28 avril 2022 du tribunal judiciaire d’Avignon,

— Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné Mme [O] [B], Mme [X] [J], Mme [P] [J] et la SCI Monclair aux dépens de l’incident.

En date du 17 janvier 2024, Mme [O] [B], Mme [X] [J], Mme [P] [J] et la SCI Le Monclair ont notifié par voie électronique de nouvelles conclusions d’incident aux termes desquelles il est conclu à l’irrecevabilité des conclusions notifiées par l’ASL [Adresse 22] le 28 juillet 2023 et à la condamnation de cette dernière au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’incident.

Par ordonnance du 14 mai 2024, le conseiller de la mise en état a':

— Déclaré irrecevables les conclusions d’intimé notifiées le 28 juillet 2023 par l’ASL [Adresse 22],

— Déclaré irrecevables les demandes de l’ASL [Adresse 22] tendant au rejet de « la requête d’appel'» et à la confirmation du jugement du 28 avril 2022 du tribunal judiciaire d’Avignon,

— Condamné l’ASL [Adresse 22] à payer à Mme [O] [B], Mme [X] [J], Mme [P] [J] et la SCI Le Monclair la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouté l’ASL [Adresse 22] de sa demande présentée à ce titre,

— Condamné l’ASL [Adresse 22] aux entiers dépens de l’incident.

Par ordonnance du 4 octobre 2024, la clôture de la procédure a été fixée au 26 décembre 2024, l’affaire a été appelée à l’audience du 21 janvier 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 mars 2025.

EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

'

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 décembre 2024, Mme [O] [B], Mme [X] [J], Mme [P] [J] et la SCI Le Monclair demandent à la cour de :

Vu le jugement rendu le 28 avril 2022 par le tribunal judiciaire d’Avignon,

Vu les articles 840 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles 1103, 1217 et 1221 du Code civil et 686 et suivants du code civil,

Vu les articles 1203 et suivants du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

— Déclarer l’appel recevable,

— Infirmer le jugement rendu le 28 avril 2022 par le tribunal judiciaire d’Avignon en ce qu’il a :

Dit n’y avoir lieu à reconnaissance d’une servitude grevant la parcelle AL [Cadastre 5] située [Adresse 18] à [Localité 17] consacrée dans le projet d’acte de Maître [H] ; débouté Madame [O] [B], Madame [X] [J], Madame [P] [J] et la SCI Monclair de leurs demandes d’injonction sous astreinte de procéder à la signature de l’acte authentique devant Maître [M] [H], Notaire ; enjoint Madame [O] [B], Madame [X] [J], Madame [P] [J] et la SCI Monclair de procéder au transfert des équipements communs du lotissement « [Adresse 22] » au profit de l’ASL [Adresse 22] ; débouté Madame [O] [B], Madame [X] [J], Madame [P] [J] et la SCI Monclair de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; condamné Madame [O] [B], Madame [X] [J], Madame [P] [J] et la SCI Monclair à payer à l’association syndicale libre « [Adresse 22] » la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; condamné Madame [O] [B], Madame [X] [J], Madame [P] [J] et la SCI Monclair aux entiers dépens.

Statuant à nouveau :

— Rejeter l’ensemble des demandes formulées par l’Association syndicale libre [Adresse 22],

— Faire injonction à l’Association syndicale libre [Adresse 22], de procéder à la signature de l’acte authentique (Pièce n°13) devant Maître [M] [H], Notaire, avec astreinte de 2.000,00 euros par jour de retard à compter du lendemain de la date de la première convocation adressée par le notaire,

— Reconnaître et juger l’existence de la servitude telle qu’elle est reprise et consacrée dans le projet d’acte de Maître [M] [H] dans la pièce jointe numéro 13,

— Condamner l’Association syndicale libre [Adresse 22] à régler la somme de 5.000,00 euros à Madame [O] [B], Madame [X] [J], Madame [P] [J] ainsi qu’à la société Le Monclair au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de 1ère instance et d’appel.

Par message RPVA du 10 janvier 2025, le conseil de l’ASL [Adresse 22] indique que les conclusions d’intimée ayant été déclarées irrecevables par ordonnance rendue le 14 mai 2024 par le conseiller de la mise en état, l’ASL [Adresse 22] s’approprie les motifs du jugement rendu le 28 avril 2022 par le tribunal judiciaire d’Avignon dont elle demande pure et simple confirmation.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION':

Les premiers juges rejettent la demande de reconnaissance de l’existence d’une servitude grevant la parcelle AL [Cadastre 5] et déboutent les consorts [J] de leur demande d’injonction sous astreinte de procéder à la signature de l’acte authentique devant notaire.

Ils considèrent que la servitude réelle et perpétuelle réservée par le lotisseur par cet engagement ne saurait porter sur la parcelle litigieuse dès lors qu’elle ne correspond pas à une voie publique ou une voie intérieure du lotissement mais à un espace vert.

Ils indiquent au surplus que faute de constitution, l’ASL ne pouvait concéder de servitudes conventionnelles et qu’il est difficile de considérer ce projet non signé et non publié comme un engagement de sa part relativement aux «'équipements communs'».

Les consorts [J] appelants, soutiennent que le projet dont ils entendent obtenir la signature sous astreinte vise à reconnaitre une servitude entre les parcelles AL [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] (fonds servants) et les parcelles AL [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 13] (fonds dominant) dont les modalités d’exercice sont indiquées tant dans le cahier des charges que dans les statuts. Ils rappellent que la signature d’un acte recognitif de servitude était prévue dans la mesure où les sujétions étaient prévues dès la création du lotissement. Ils affirment que la parcelle AL [Cadastre 5] est bien un équipement du lotissement. Ils arguent que les statuts de l’ASL sont opposables aux colotis. Ils en concluent que l’ASL ne peut s’y opposer sans porter atteinte aux obligations contractuelles prévues par l’article 2.3 des statuts. Enfin, ils affirment que l’ASL procède à un enclavement illégal des parcelles des demanderesses et ce en violation de leur droit de passage.

Réponse de la cour':

L’appel consiste à critiquer le premier jugement en donnant à la cour des moyens en droit et en fait.

L’article 1103 du code civil indique que : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1217 du code civil énonce que : « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut (') Poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ».

Une Association Syndicale Libre (ASL) se voit conférer la personnalité juridique dès lors que ses statuts sont publiés au Journal officiel. Elle a pour vocation de se voir attribuer la propriété des espaces dont elle assure la gestion. Une fois constituée, l’ASL se voit immédiatement conférer la propriété de ces parcelles, avant même la régularisation de la cession par acte authentique.

* * *

En l’espèce, les appelants pour critiquer la décision des premiers juges versent au débat (pièce 8,9,10 agrafées)':

— la copie des statuts de ASL, lotissement «'[Adresse 22]'» qui énonce, à l’article 2.3 intitulé «'droit de suite'», que : « Le Lotisseur se réserve le droit, pour lui-même ou tout substitué, d’utiliser les équipements du Lotissement pour desservir un ou des éventuels Lotissements contigus, et ce, sans que l’Association Syndicale puisse il n’y opposer ni prétendre à aucune indemnité. (') ». (Sic)

Cette copie est non signée et non datée.

— la copie du journal officiel en date du 7 octobre 2017 qui annonce la création de l’associations syndicales de copropriétaires.

— la copie du cahier des charges du lotissement, daté du 24 octobre 1997, qui stipule, à la clause 4.8 relative aux servitudes particulières que : « L’Association Syndicale des propriétaires ne pourra s’opposer à l’utilisation des voies du Lotissement, dans l’intérêt général ou collectif. En vue de (') la création d’un nouveau Lotissement sur des terrains contigus, le lotisseur se réserve, à titre de servitude réelle et perpétuelle, et sans indemnité à qui que ce soit:

— Le droit de circulation et de stationnement comme sur une voie publique, sur la voie intérieure du Lotissement,

— Le droit d’utiliser et de se brancher à ses frais sur les réseaux collectifs d’eau, d’électricité, d’eaux usées, d’eaux pluviales etc’ Établis par elle sur ledit Lotissement ».

Les conclusions font largement renvoi à des codes couleurs pour comprendre les lieux, la cour constate qu’elles ont été fournies en noire et blanc.

Il est fait état par les premiers juges d’un simple projet d’ASL en 1997, non signé et non daté qui n’a donc aucune valeur.

Les pièces versées par les appelants (8,9,10 agrafées) ne permettent pas d’établir si la copie des statuts de l’ASL constitue':

Le projet de 1997 des statuts de l’ASL (ce qui semblerait être l’hypothèse la plus probable)

Les statuts de l’ASL tels que publiés en 2017

Les statuts de 2018 qui sont évoqués par les appelants comme modifiés

Les appelants, en concluant que les statuts de l’ASL sont opposables aux colotis, qu’ils contiennent une servitude et qu’ils ont force de loi au sens des obligations contractuelles, procèdent par affirmation mais les quelques pièces versées aux débats ne permettent pas de soutenir la critique du jugement qui a pris l’ensemble des documents versées en première instance tant par les demandeurs que les défendeurs.

Les premiers juges ont pertinemment jugé que faute de constitution, l’ASL ne pouvait (donc avant 2017) concéder de servitudes conventionnelles et qu’il était difficile de considérer que le projet non signé, non daté et non publié, versé au débat par les demandeurs, comme un engagement de sa part relativement aux «'équipements communs'».

Il y a aussi lieu de confirmer que si les statuts d’une ASL dans le cadre d’un lotissement sont usuellement rédigés par le lotisseur, l’adhésion à ce statut doit être régularisée par au moins les deux premiers acquéreurs d’un des biens lotis puis par référence à l’acte de vente des autres acquéreurs. En l’espèce, comme en premières instance, les appelants produisent des actes de ventes faisant mention desdits statuts «'en cours de publication'» sans pour autant rapporter la preuve de leur adhésion régulière au départ.

En appel, les appelants soutiennent que les statuts auraient été modifiés en fraude de leur droit, mais faute de verser aux débats les différents statuts, et notamment ceux de 2017 et 2018, ou la rédaction du nouveau cahier des charges, la cour ne peut que confirmer la décision de première instance.

* * *

Les premiers juges indiquent que la parcelle AL [Cadastre 5], seule objet du litige, est désignée dans l’acte de création du lotissement du 14 janvier 1999 comme un «'espace vert'» clairement distincte des autres parcelles désignées plus largement comme de la voirie. Cette désignation est donc extrinsèque à l’ASL, prévue dès l’origine par le lotisseur lui-même dans l’acte constitutif du lotissement.

Les appelants critiquent le jugement et affirment que la parcelle AL [Cadastre 5] n’est pas un espace vert, pour autant ils ne versent pas au débat l’acte notarié de constitution du lotissement qui a permis aux premiers juges d’établir la nature juridique de la parcelle, peu important qu’il y ait un local à poubelle ou une enrobée qui constituerait une amorce de voie dessus. Le seul document versé par les appelants est une pièce n°26 qui s’appelle «'plan de composition, plan de voirie ' réseau EP'». Si cette pièce montre l’embardée de voirie soutenue par les appelants, elle mentionne aussi en gros «'espace vert'», sans que le plan ne montre d’ailleurs les limites de la parcelle. Les appelants échouent ainsi à critiquer le premier jugement qui a retenu que puisque la parcelle AL [Cadastre 5] est un espace vert, aucune servitude de passage ne saurait être justifiée, tant le projet des statuts de l’ASL que le cahier des charges précisent expressément des servitudes de passages concédées «'droit de circulation et de stationnement comme sur une voie publique, sur la voie intérieure du Lotissement » c’est-à-dire la voirie. Comme l’ont indiqué les premiers juges, le fait qu’il y ait une amorce de voie sur la parcelle AL [Cadastre 5] ne peut en aucune manière traduire l’existence d’une servitude. La seule probable volonté du lotisseur est largement insuffisante pour créer une servitude en dehors d’un acte juridique.

La cour souligne que dans ses conclusions, page 14 les appelants affirment que la parcelle n’est pas un espace vert mais': «'La servitude sur la parcelle AL n°[Cadastre 5] n’impactera à la marge 30 m² sur l’espace du lotissement. La partie impactée « en rose » sur notre plan est aujourd’hui en état de friche et non plantée. Les appelantes ne considèrent pas cela comme un espace vert mais plutôt comme un délaissé dont la destination était clairement la prolongation de la voie jusqu’à la parcelle AL n°[Cadastre 9].'». Le fait que le terrain soit décrit comme en état de friche non planté atteste bien qu’il ne s’agit pas d’une voie de circulation et confirme, de manière surabondante, la nature de la parcelle, bien que seule la qualification juridique soit opérante.

Il y a donc lieu de confirmer la position des premiers juges qui ont en conclu qu’il n’était pas prévu cette servitude sur l’ensemble des équipements communs et donc y compris sur les espaces verts mais seulement sur les voiries ayant pris soin d’opérer la distinction dans les actes constitutifs.

Enfin, les appelants évoquent un enclavement illégal de leurs parcelles. Les premiers juges répondent qu’en l’absence de fondement juridique et autres moyens de faits il n’y a pas lieu d’examiner les réponses juridiques à y apporter. En appel, les appelants soulignent que la commercialisation du projet du lotissement voisin a déjà commencé et que la situation cause un grave préjudice aux appelantes, qui ne peuvent pas vendre leurs biens immobiliers à la SEA tant que l’acte recognitif de servitude n’a pas été signé.

Les appelantes concluent que les parcelles AL [Cadastre 13], [Cadastre 9] et [Cadastre 8] sont enclavées et ne disposent d’aucun accès à la voie publique d’où l’intention du lotisseur originel de prévoir un droit de passage et des réseaux via le lotissement [Adresse 22]. Pour autant, pas plus qu’en première instance, il n’est versé de plan complet ou d’élément permettant d’attester de l’état d’enclave. En effet, le seul procès-verbal en date du 09 septembre 2021 atteste simplement que des véhicules sont stationnés sur la parcelle AL [Cadastre 5] et entravent un éventuel passage sur la parcelle [Cadastre 9] dite «'[Adresse 20]'», propriété des appelants. Un autre procès-verbal est versé au débat, à titre probatoire, et il est pourtant visible sur un panneau «'lotissement la terre [Adresse 20]'» que ce lotissement possède un accès par la route.

Les appelants échouent ainsi à critiquer le premier jugement qui les a déboutés faute de moyens en fait et en droit.

En conséquence, la décision des premiers juges sera confirmée en tout point.

Sur les frais du procès :

Succombant à l’instance, les appelants seront condamnés à en régler les entiers dépens, de première instance et d’appel en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt réputé contradictoire, statuant en matière civile, rendu publiquement en dernier ressort,

— Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour

Y ajoutant,

— Condamne Mme [O] [B], Mme [X] [J], Mme [P] [J] et la SCI Le Monclair, aux dépens d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,