RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/00586 -

N° Portalis DBVH-V-B7I-JDCM

MPF

TJ DE NIMES

18 décembre 2023

RG : 20/02581

SCI [J] LD

C/

[I] VEUVE [P]

Compagnie d’assurance MATMUT ASSURANCES

Copie exécutoire délivrée

le 15 mai 2025

à :

M^e Stanislas Chamski

M^e Charles [Localité 7]

M^e Raphaël Lezer

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 15 MAI 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 18 décembre 2023, N°20/02581

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Marie-Pierre Fournier, magistrate honoraire en service juridictionnel, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre,

M^me Alexandra Berger, conseillère,

M^me Marie-Pierre Fournier, magistrate honoraire

GREFFIER :

M^me Nadège Rodrigues, greffière, lors des débats, et M^me Audrey Bachimont, greffière, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 mars 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

La Sci [J] LD

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Stanislas Chamski de la Selarl Coudurier-Chamski-Lafont-Ramackers, plaidant/postulant, avocat au barreau de Nîmes

INTIMÉES :

Mme [O] [I] veuve [P]

née le 18 janvier 1938 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Charles Fontaine de la Scp Fontaine et Floutier associés, plaidant/postulant, avocat au barreau de Nîmes

La société MATMUT ASSURANCES, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Raphaël Lezer de la Scp Lobier & associés, plaidant/postulant, avocat au barreau de Nîmes

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

PROCÉDURE

Selon acte authentique du 9 juin 2017, Mme [O] [I] veuve [P] a vendu au prix de 305 000 euros à la Sci [J] LD une maison d’habitation située à Saint-Laurent-la-Vernède.

Par lettre recommandée du 4 septembre 2017, celle-ci a alerté la venderesse au sujet de l’apparition de nombreuses fissures et fait dresser par huissier de justice un procès-verbal de constat le 14 novembre 2017.

L’état de catastrophe naturelle due à des mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols du 1er juillet au 30 septembre 2017 ayant été constaté sur la commune de Saint-Laurent-la-Vernède par arrêté du 27 juin 2018 du ministre de l’Intérieur publié au journal officiel du 5 juillet 2018, la Sci [J] LD a déclaré le 20 juillet 2018 le sinistre à son assureur la société Matmut qui, après avoir fait diligenter une expertise amiable a dénié sa garantie par courrier du 19 septembre 2019 au motif que les désordres ne trouvaient pas leur origine déterminante dans les mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols durant l’été 2017.

Elle a relevé que l’apparition des désordres était antérieure à la sécheresse de 2017 et que les anciens propriétaires n’avaient pas fait procéder aux travaux de consolidation nécessaires pour y remédier.

La Sci [J] LD a obtenu en référé une expertise confiée à M. [X] [S] qui a déposé son rapport le 16 novembre 2018.

Par exploits des 4 et 7 mai 2021, elle a assigné Mme [O] [I] veuve [P] en résolution de la vente pour vices cachés et la société Matmut en garantie du sinistre devant le tribunal judiciaire de Nîmes qui par jugement du 18 décembre 2023

— a rejeté ses demandes formées tant contre Mme [P] que contre la Matmut,

— l’a condamnée aux dépens et a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a jugé que la clause de non garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente ne pouvait pas être écartée dès lors que la preuve de la mauvaise foi de la venderesse n’était pas rapportée et que la garantie catastrophe naturelle n’était pas due par la Matmut car la sécheresse exceptionnelle de 2017 qui avait aggravé les désordres ne les avait pas déclenchés de sorte qu’elle n’avait pas joué un rôle déterminant dans leur apparition.

La Sci [J] LD a interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe du 15 février 2024.

Par ordonnance du 26 novembre 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 24 mars 2025 et la clôture ordonnée avec effet différé au 10 mars 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES':

Au terme de ses conclusions régulièrement signifiées le 14 mai 2024, l’appelante demande à la cour

— d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions

et, statuant à nouveau

A titre principal

— de prononcer la résolution de la vente

— de condamner Mme [O] [P] à lui payer les sommes de

—  350 000 euros au titre du prix d’achat avec intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2017,

—  15 000 euros au titre des frais d’intermédiaire de l’agent immobilier,

—  22 338 euros au titre des frais notariés,

—  5 000 euros au titre des frais de déménagement,

—  3 351 euros au titre des frais de prêt bancaire,

—  1 835 euros au titre des frais d’entretien excessif,

—  1 000 euros par mois jusqu’au jour du paiement des indemnités au titre du préjudice de jouissance.

—  10 000 euros à titre de dommages-intérêts

—  7 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire

— de condamner la Matmut à lui payer les sommes de

—  300 000 euros indexée sur le coût de la construction depuis le 16 novembre 2018 au titre des travaux de reprise,

—  1 000 euros par mois au titre du préjudice de jouissance jusqu’à l’expiration du délai d’un an après l’exécution de l’arrêt à intervenir,

—  6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement signifiées le 14 août 2024 Mme [O] [P] demande à la cour

— de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions

— de condamner l’appelante à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement signifiées le 14 août 2024 la société MatMut demande à la cour

— de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions

— de condamner l’appelante à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est expressément référé aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Le bien immobilier acquis le 9 juin 2017 par la Sci [J] LD est une villa de plain-pied édifiée sur un terrain de 4 000 m² avec piscine.

La maison a été construite en 1975 et le garage en 1980.

Une extension de la maison a ensuite été réalisée en 1993 et, à la suite de l’apparition de fissures causées par des mouvements du sol en 2000, l’assureur en garantie dommages-ouvrage de l’entreprise de gros 'uvre ayant réalisé cette extension a indemnisé les travaux de reprise des fondations par micro-pieux, facturés par la Sas Ancrage et Fondation.

Le 10 août 2017, quelques semaines après leur emménagement, les associés de la Sci [J] LD ont constaté l’apparition d’importantes fissures au sol et sur les murs.

Vingt-neuf autres habitations ayant subi le même type de désordres, le maire de la commune de [Localité 8] a sollicité le classement de celle-ci en catastrophe naturelle pour sécheresse, qui a été décidé par arrêté du 27 juin 2018, publié au journal officiel le 5 juillet 2018.

Lors de sa visite des lieux le 15 juin 2018, l’expert désigné en référé le 18 avril 2018 a constaté :

— dans l’entrée, la chaufferie, le cellier et le bureau, créés dans l’ancien garage édifié en 1980, la présence de fissures importantes sur l’ensemble des murs et sur le sol,

— dans l’extension construite en 1993, seule concernée par le sinistre survenu en 2000, une grande fissure traversant toute la cloison en briquette, des carreaux de faïence fendus, une fissure à la jonction entre la chambre et le dégagement,

— dans la partie construite initialement, des fissures verticales dont certaines traversantes sur le mur porteur côté Nord.

Selon procès-verbal de constat dressé le 28 septembre 2017, l’huissier de justice mandaté par les acquéreurs a constaté que la déstabilisation de l’immeuble le rendait difficilement habitable.

*mise en oeuvre de la garantie des vices cachés

En application des articles 1641 et 1642 du code civil, le vendeur est tenu à garantir les défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine mais n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

En présence d’une clause exonératoire de garantie insérée dans l’acte, l’acquéreur n’est tenu que des vices cachés connus de lui.

L’acte de vente du 9 juin 2017 mentionne page 9':

«' Etat du bien':

L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices cachés et des vices apparents.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas (') s’il est prouvé par l’acquéreur que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Le vendeur déclare avoir fait consolider les fondations du bien bâti en 2000.'»

Le tribunal a jugé que le vice affectant le bien immobilier acquis le 9 juin 2017 était antérieur à la vente et caché.

Toutefois, il n’a pas prononcé la résolution de la vente, jugeant que s’appliquait la clause exonératoire de garantie des vices cachés en l’absence de preuve de la mauvaise foi de la venderesse.

Après avoir relevé que les fissures résultaient selon l’expert du phénomène de retrait-gonflement des argiles et que la structure des trois parties du bâtiment avait été fondée de matière superficielle ce qui la rendait vulnérable aux mouvements du sol, il a jugé qu’il n’était pas établi que la venderesse avait pu prendre conscience de la gravité de ce phénomène à la suite du premier sinistre survenu en 2000 et que les désordres ne s’étaient révélés dans toute leur ampleur que lors de l’épisode de sécheresse postérieur à la vente.

La Sci [J] LD, appelante, soutient que Mme [O] [P] connaissait les vices dont sa maison était affectée et s’est abstenue de faire réaliser les travaux de reprise des fondations préconisés à la suite du premier sinistre survenu en 2000, pour en déduire qu’elle mesurait parfaitement le risque de déstabilisation de l’immeuble, s’est abstenue de l’en informer loyalement et a trompé son consentement en dissimulant les fissures en recouvrant les murs extérieurs de la maison d’un dispositif d’isolation thermique qui a rendu impossible la vérification de leur état, et posé sur les murs intérieurs des toiles de verre qui ont ensuite été peintes.

Mme [O] [P], intimée, réplique n’avoir jamais eu l’intention de dissimuler les fissures dont l’acquéreur a pu constater lui-même l’existence lors des visites en raison de leur caractère apparent.

Elle soutient que l’appelante ne rapporte pas la preuve de l’antériorité des fissures par rapport à la vente, l’expert ayant conclu que la sécheresse de l’été 2017 avait eu un impact sur les désordres déplorés et fait observer que la construction datant de 1975, les travaux entrepris à l’extérieur et à l’intérieur du bâtiment n’avaient pas pour objectif de dissimuler des désordres mais de le rénover.

Si une clause de non garantie des vices cachés a été stipulée dans l’acte de vente, l’acheteur est privé de tout recours contre son vendeur sauf à démontrer que ce dernier a agi de mauvaise foi, c’est-à dire qu’il a vendu la chose en pleine connaissance de cause, sans qu’il soit nécessaire d’établir l’intention dolosive.

L’expert désigné en référé a exposé que la maison a été construite sur une zone très hétéroclite composée d’argile et de différents types de marnes.

Selon lui elle est victime du phénomène de retrait-gonflement des argiles du fait que la structure des trois parties qui la composent est légère, peu rigide et surtout fondée de manière superficielle, les fondations se situant à 50 cm de profondeur seulement, ce qui la rend très vulnérable aux mouvements du sol d’assise.

Il a décrit les désordres se manifestant par des décollements des éléments jointifs entre l’ancien garage construit en 1980 et la partie initiale construite en 1975, entre cette partie initiale et l’extension construite en 1993 et exposé que les trois parties accolées de la maison, fondées de manières différentes et exerçant des charges variables, ne sont pas correctement désolidarisées les unes des autres, et que les joints de rupture ne sont pas correctement traités et ne permettent pas des mouvements différentiels.

Les appelants n’établissent pas que la venderesse savait que le caractère superficiel des fondations des trois parties de la maison rendait celle-ci vulnérable aux mouvements du sol et que les joints de rupture entre les différentes parties n’avaient pas été correctement traités.

L’expert a en effet rappelé qu’en 1975, année de construction de la partie initiale de la maison, les constructeurs ne faisaient pas réaliser d’études gétotechniques préalables de sol qui sont désormais obligatoires.

Selon lui, si de telles études avaient été réalisées, la détection de la présence d’argile gonflante aurait permis de concevoir le bâtiment en prenant en compte le risque associé.

A la suite de l’apparition en 2000 de fissures dans l’extension édifiée en 1993, seules les fondations de cette partie ont été reprises.

C’est à tort que l’appelante soutient que la venderesse ne l’a pas informée loyalement sur les désordres apparus lors de ce sinistre et n’a pas fait réaliser les travaux préconisés à sa suite.

En effet, si celle-ci a omis de signaler ce sinistre et ces travaux au compromis de vente, ils sont néanmoins évoqués à l’acte de vente en ces termes': «'le vendeur déclare avoir fait consolider les fondations du bien bâti en 2000'».

Alors qu’il pouvait renoncer à la vente ou demander le report de la date de la signature pour visiter à nouveau la maison et observer avec plus d’attention les fissures apparentes, l’acquéreur a accepté en toute connaissance de cause de signer l’acte de vente le 9 juin 2017.

L’expert a constaté en page 22 de son rapport que les fondations de l’extension avaient été déchaussées et leur reprise réalisée.

L’intimée justifie avoir fait réaliser ces travaux de reprise en versant aux débats un devis estimatif du 9 mars 2001, le marché de travaux confié le même jour à la société Ancrage et Fondations de 263 032,60 francs TTC pour la reprise en sous-oeuvre par micro-pieux de ces fondations et une facture du 29 juin 2001 mentionnant un reliquat de 39 195,21 francs à payer après règlement d’un acompte de 19 594,66 francs au démarrage du chantier et d’une situation de travaux arrêtée au 31 mai 2001 d’un montant de 193 595 francs.

Les fissures présentes dans l’extension étaient selon l’expert apparentes lors de la vente, et M. [C], associé de la Sci [J] LD, a d’ailleurs après la vente rebouché à l’enduit une fissure traversante sur la cloison entre la chambre et la salle de bains.

En revanche, cette fissure traversante s’est aggravée en août 2017 côté salle de bains, les faïences posées sur cette cloison étant désormais fendues, ce qui n’était pas le cas lors de la vente.

Les fissures concernant l’extension, apparentes lors de la vente ou apparues postérieurement à celle-ci ne caractérisent donc pas des vices cachés connus de la venderesse.

D’autres travaux ont été réalisés dans la maison le 30 mai 2011 et le 15 avril 2013 par une entreprise de peinture et de décoration.

Les premiers, d’un montant de 1 253,01 euros, ont consisté dans la pose dans la buanderie d’une toile de verre et dans la peinture des murs, fenêtres, portes, plinthes, plafond et murs intérieurs des placards, les seconds dans le détapissage des murs de la chambre, la pose d’une toile de verre et la peinture des murs et du plafond pour lun montant de 1 120,77 euros.

Mme [P] a mis en vente la maison en septembre 2015 après le décès de son mari survenu en avril 2015.

Contrairement à ce que soutient l’appelante, il n’est donc pas démontré que les travaux réalisés en 2011 et 2013 ont eu pour finalité de dissimuler des fissures dans la perspective d’une vente dont elle ne démontre pas qu’elle était envisagée à la date de leur réalisation.

Le 15 juin 2018, l’expert a constaté des désordres très graves dans la partie initiale de la construction et l’ancien garage: la dalle de plafond en béton créée en 1979 s’est désolidarisée partiellement des murs, obligeant les occupants à placer des étais, la porte d’entrée, la fenêtre de l’entrée et ses volets ont présenté des distorsions du fait de l’affaissement du bâtiment et les dallages dans l’entrée et dans le séjour se sont disloqués.

Il a relevé de nombreuses fissures dont l’ampleur est visible sur les photographies annexées à son rapport.

Les photographies annexées au constat d’huissier du 14 novembre 2017 (pièce n°9 de l’appelante) laissent aussi apparaître de longues et larges fissures tant à l’extérieur qu’à l’intérieur de la maison, sur les murs comme au sol.

Ces photographies prises dans les mois suivant la vente révèlent des désordres d’une ampleur considérable et d’une gravité inquiétante qui contrastent avec celles prises par l’agent immobilier avant la vente, qui donnent à voir une maison propre et en bon état.

Il est impossible que la seule pose de toile de verre sur certains murs intérieurs ou la mise en place d’un dispositif d’isolation sur les murs extérieurs aient pu masquer complètement des désordres aussi importants et graves que ceux photographiés par l’expert et par l’huissier': les fissures et dislocations de la maison sont nécessairement survenues pour la majorité d’entre elles postérieurement à la vente et ont pour origine les mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols du 1er juillet au 30 septembre 2017 sur la commune de [Localité 8], pour lesquels l’état de catastrophe naturelle a été reconnu.

L’expert a d’ailleurs déduit du fait que la plupart des fissures n’avaient pas été constatées lors des visites antérieures à la vente par l’acquéreur que le phénomène de fissuration avait dû s’aggraver lors de cette grande sécheresse.

Ainsi, et même si certaines fissures existaient avant la vente et ont été colmatées par les anciens propriétaires, il n’est pas établi que leur apparition a permis à la venderesse de mesurer le risque de déstabilisation qui menaçait la maison en cas de mouvement de terrain alors qu’elle ne disposait ni de compétences particulières en matière de construction ni d’une étude géologique préalable à la construction de la maison révélant la présence d’argile gonflante dans le sol sur lequel elle a été édifiée.

La preuve n’étant pas rapportée qu’elle a vendu sa maison alors qu’elle connaissait l’ampleur des désordres affectant sa solidité, c’est à juste que le tribunal a débouté la Sci [J] LD de sa demande de résolution de la vente pour vices cachés.

Le jugement est donc confirmé sur ce point.

*garantie de la société Matmut

La Sci [J] LD devenue propriétaire de la maison le 9 juin 2017 a souscrit auprès de cette société un contrat d’assurance multirisques habitation ouvrant droit à la garantie contre les effets des catastrophes naturelles conformément aux dispositions de l’article L 125-1 du code des assurances.

Elle a adressé une déclaration de sinistre à son assureur le 20 juillet 2018.

Après avoir diligenté une expertise, la société Matmut a par courrier du 19 décembre 2019 refusé sa garantie aux motifs que les dommages étaient survenus avant la sécheresse de l’été 2017 et que les anciens propriétaires n’avaient pas fait procéder aux travaux de consolidation nécessaires pour y remédier.

Le tribunal, après avoir relevé que la sécheresse exceptionnelle de l’été 2017 avait aggravé le phénomène de mouvements du terrain et amplifié les désordres mais ne les avait pas déclenchés, a débouté la Sci [J] LD de sa demande à l’encontre de son assureur.

L’appelante rappelle que les désordres sont concomitants à l’épisode de sécheresse survenu entre le 1er juillet et le 30 septembre 2017 à [Localité 8] reconnu comme catastrophe naturelle par arrêté ministériel du 27 juin 2018.

Elle soutient que l’assureur doit sa garantie dès lors que la sécheresse est la cause directe et déterminante des désordres, peu important qu’elle n’en soit pas la cause exclusive.

L’intimée qui réplique que l’expert a conclu que la cause primordiale et déterminante des désordres résidait dans le défaut de conception de la structure de la maison et non dans le facteur climatique de l’été 2017 soutient que l’ancien garage ne comporte pas de fondations et que les travaux de reprise en sous-oeuvre des fondations de l’extension n’ont pas été réalisés par les anciens propriétaires.

Selon l’article L.125-1 du code des assurances, sont considérés comme les effets des catastrophes naturelles les dommages ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel.

L’expert désigné en référé a conclu son rapport en ces termes':

«'Causes des désordres': les désordres sont dus':

— aux mouvements de terrain liés à des caractéristiques géotechniques de type argilo-marneuse,

— aux fondations de la partie ancienne de la maison, non adaptées à ce type de terrain lequel n’était pas pris en compte dans les constructions de cette époque (1975) ; les désordres apparus dans l’extension résultent des mouvements entre la partie nouvelle stable et la partie ancienne non stable,

— à la catastrophe naturelle de l’été 2017 sur la commune de [Localité 8] qui a considérablement augmenté les mouvements de terrain».

En dernière page de son rapport, il a précisé que lors de l’été 2017, les mouvements du sol d’assise ont rendu la maison très vulnérable étant donné la mauvaise qualité de la construction': fondations trop superficielles et insuffisance de traitement des joints de tassements entre ses différentes parties.

Il est établi que des mouvements de terrain liés au phénomène de rétractation/ gonflement de l’argile présente dans le sol d’assise de la maison se sont produits avant l’été 2017 et avaient déjà provoqué des désordres.

Ces désordres préexistants ont été aggravés par l’effet des mouvements de terrain imputables à l’épisode de sécheresse de l’été 2017.

Si en 2000, un sinistre est en effet survenu dans la partie «extension» de la maison édifiée en 1993, la fissure apparente lors de la vente au niveau de la cloison séparative entre la chambre et la salle de bains n’est toutefois devenue traversante qu’après les mouvements de terrain survenus l’été 2017 pendant lequel les faïences posées sur la cloison côté salle de bain se sont fendues ( page 35 du rapport).

Dans cette même partie, l’autre fissure déjà existante à la jonction chambre/dégagement qui avait été colmatée s’est aggravée à l’été 2017, entraînant la rupture du carrelage posé au sol.

Dans l’ancien garage transformé en pièces d’habitation (entrée, cellier, bureau, chaufferie), l’expert a relevé qu’une fissure verticale qui divisait le placard avait été initialement comblée par du silicone blanc, ce qui atteste de l’agrandissement d’une fissure préexistante durant l’été 2017.

Certaines des fissures verticales visibles sur le mur nord extérieur de la partie de la maison construite en 1975 existaient déjà et avaient été colmatées mais ont réapparu et se sont agrandies à l’été 2017 (page 23 et photos du constat d’huissier pages 53 à 56, 72 à 77).

De plus, les fissures les plus nombreuses et les plus graves décrites au rapport d’expertise et au procès-verbal de constat d’huissier du 14 novembre 2017 sont apparues postérieurement à la sécheresse de l’été 2017': elles n’existaient pas lors de la vente ' comment imaginer que les associés de la Sci [J] qui ont visité deux fois la maison auraient accepté de l’acheter au prix de 350 000 euros s’ils avaient su que la solidité de l’immeuble était menacée''- et M. [C] a dit à l’expert que ces désordres étaient apparus durant l’été 2017.

Les photographies prises avant la vente par l’agence immobilière et dans les mois suivants celles par l’expert et l’huissier de justice ne donnent pas à voir la même maison, coquette et en très bon état avant l’été 2017 et zébrée à l’intérieur et à l’extérieur de larges fissures dont certaines traversantes après l’été 2017.

L’expert a d’ailleurs précisé en page 23 de son rapport que le phénomène de fissuration dans l’entrée avait dû s’aggraver lors de la sécheresse de 2017 car l’acquéreur n’avait pas vu de fissures lors de ses visites antérieures à la vente.

Il est donc établi que de nouveaux désordres bien plus nombreux et bien plus graves que ceux préexistants sont apparus dans les semaines suivant le 9 juin 2017, date de la vente.

La cause directe de l’aggravation considérable des fissures préexistantes et de l’apparition de nombreuses et profondes nouvelles fissures est donc bien la sécheresse de l’été 2017.

La société Matmut soutient que la sécheresse de l’été 2017 à l’origine des mouvements de terrain n’est pas la cause exclusive des désordres qui ont d’après elle pour origine principale le défaut de conception de la structure de la maison et l’absence de réalisation des travaux préconisés dans la partie « extension» après le sinistre survenu en 2000.

L’expert a conclu que les désordres étaient dus en partie à l’inadaptation des fondations de la partie ancienne de la maison à la nature du terrain, non prise en compte dans les constructions de cette époque (1975) et en partie aux mouvements entre la partie nouvelle (l’extension) stable et la partie ancienne non stable'; que les trois parties de la maison accolées, fondées de manière différente et exerçant des charges variables, ne s’étaient pas correctement désolidarisées les unes des autres, les joints de rupture n’ayant pas été pas correctement traités et n’ayant pas permis d’absorber des mouvements différentiels.

Toutefois, la garantie de catastrophe naturelle n’est pas subordonnée au fait que l’intensité anormale de l’agent naturel, en l’espèce la sécheresse de l’été 2017, a été la cause exclusive des dommages, mais seulement au fait qu’elle a eu un rôle déterminant dans leur réalisation.

Le fait que les désordres soient imputables en partie à la mauvaise qualité de la construction n’exclut donc pas la garantie de l’assureur si la sécheresse de l’été 2017 a joué un rôle prépondérant dans leur apparition.

L’expert a constaté que la catastrophe naturelle de l’été 2017 avait considérablement augmenté les mouvements de terrain'; que si des mouvements de terrain étaient déjà survenus au cours des quarante-deux ans suivant la date de la construction, les désordres qu’ils ont provoqué n’avaient pas présenté la même ampleur et la même gravité que ceux survenus dans l’été 2017 et que les mouvements de terrain provoqués par cet épisode de sécheresse sont les seuls en effet à avoir porté atteinte à la solidité de toutes les parties de la maison.

Il a conclu qu’en dépit de l’inadaptation des fondations de la maison aux caractéristiques de son sol d’assise et de l’insuffisance des joints de tassement entre ses différentes parties, l’aggravation de désordres préexistants et l’apparition de nouveaux désordres, phénomènes constatés entre le 1er juillet et le 30 septembre 2017, trouvaient donc leur cause directe et déterminante dans les mouvements de terrain liés à l’épisode de sécheresse survenu durant cette période et classé en catastrophe naturelle.

Enfin, c’est à tort que l’assureur soutient que les désordres déplorés ont pour origine l’absence de réalisation des travaux préconisés dans la partie «extension» après le sinistre survenu en 2000.

En effet, l’expert judiciaire a constaté en page 22 de son rapport que les fondations de l’extension avaient été déchaussées et que leur reprise avait bien été réalisée.

La société Matmut rappelle que ce rapport d’expertise ne permet pas à son assurée d’établir que les travaux de reprise des fondations de la partie «extension» de la maison avaient été réalisés dès lors qu’il ne l’a pas mise en cause dans l’instance en référé ayant donné lieu à la désignation de l’expert.

Mais les conclusions de l’expertise sont corroborées par les pièces justificatives versées ax débats par l’ancienne propriétaire de la maison, à savoir le devis estimatif des travaux du 9 mars 2001, le marché de travaux du 9 mars 2001 d’un montant de 263 032,60 francs TTC pour la reprise en sous-oeuvre par micropieux des fondations de l’extension de la maison et la facture du 29 juin 2001 représentant un reliquat à payer de 39 195,21 francs après règlement d’un acompte de 19 594,66 francs au démarrage du chantier et d’une situation de travaux arrêtée au 31 mai 2001 d’un montant de 193 595 francs.

La société Matmut doit donc sa garantie et le jugement est infirmé de ce chef.

*indemnisation des préjudices

**indemnisation des désordres

La Sci [J] LD demande la somme de 300 000 euros pour la démolition et de reconstruction de la totalité de la maison, somme à indexer sur l’indice du coût de la constrution depuis le 16 novembre 2018 jusqu’au jour de l’exécution de l’arrêt à intervenir.

La société Matmut soutient que cette demande ne peut prospérer en l’absence d’expertise portant sur l’incidence sur l’origine des dommages de l’absence de fondations et de l’absence de reprise des fondations en sous-oeuvre. Elle rappelle par ailleurs que l’expert a considéré en page 27 de son rapport que la maison pouvait être réparée pour la somme de 166 500 euros HT, ce que confirmerait l’étude de sol réalisée à sa demande par la société Semofi.

Aux termes des conditions générales du contrat d’assurance ici applicable, l’assureur couvre les dommages causés aux biens assurés ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel, la garantie ne pouvant être mise en jeu qu’après publication au journal officiel de la République Française d’un arrêté ministériel ayant constaté l’état de catastrophe naturelle.

Il a été jugé supra que l’épisode de sécheresse de l’été 2017, reconnu catastrophe naturelle par arrêté du 27 juin 2018 était la cause déterminante des dommages.

La garantie de la société Matmut doit donc couvrir l’intégralité des dommages matériels directs occasionnés à la maison assurée de sorte que la demande d’expertise destinée à déterminer l’incidence respective dans l’origine des désordres à réparer de la sécheresse et de l’absence de fondations et de reprise des fondations est inopérante.

L’expert désigné en référé a conclu que la construction ne menaçait pas ruine mais que l’ampleur des reprises à entreprendre pour sa remise en état allait entraîner sa reconstruction.

Il a en effet expliqué que le coût des travaux de remise en état serait très proche de celui de la démolition de la maison et de sa reconstruction.

Après avoir rappelé que le coût actuel de la construction était de 1 500 euros HT le m² pour une maison offrant des prestations identiques, il a estimé à 252 000 euros TTC le coût de la reconstruction partielle de la maison pour une superficie de 140 m², la partie «extension» de 60 m², dont les fondations sur micropieux ont déjà été réalisées, étant conservée.

Il a estimé par ailleurs à la somme de 40 000 euros TTC le montant des divers honoraires et études.

La cour relève que le coût des travaux de reprise de l’existant est très élevé : l’expert l’a en effet évalué à 200 000 euros TTC, dont 37 500 euros HT pour la reprise à neuf de la partie garage, construite directement sur un terre-pleinsans aucune fondation, et 120 000 euros HT pour la reprise en sous-oeuvre des fondations de la partie initiale (zone 3) et de celles de la partie de la zone 1 construite sur vide-sanitaire et le traitement entre la zone 2 (extension) et les deux autres parties.

Entre le coût de la réfection des fondations zones 1 et 3 et de la jonction entre la zone 2 et les deux autres zones de la maison existante et le coût de la reconstruction à neuf, il n’existe qu’une différence de 52 000 euros.

La reconstruction à neuf, par définition plus pérenne, est donc à privilégier pour prévenir de manière radicale les risques de désordres provoqués par de futurs mouvements du terrain imputables au phénomène de retrait/gonflement de l’argile présente dans le sol d’assise de la maison.

L’indemnité propre à réparer les dommages matériels directs causés par l’épisode de sécheresse de l’été 2017 est ainsi fixée à 292 000 euros, somme qui sera indexée sur l’évolution de l’indice du coût de la construction à compter de la date du présent arrêt et jusqu’à la date du règlement.

**préjudice de jouissance

La Sci [J] LD sollicite l’indemnisation de son préjudice de jouissance qu’elle évalue à la somme de 1 000 euros par mois à compter d’août 2018 jusqu’à l’expiration du délai d’un an à compter de l’exécution de l’arrêt à intervenir. Elle démontre que ses associés ont été obligés de quitter la maison devenue totalement inhabitable et de se reloger dans une autre commune.

La société Matmut s’oppose à la prise en charge du préjudice de jouissance, dommage immatériel et indirect selon elle non couvert par la garantie catastrophe naturelle du contrat.

La clause n°16-6 intitulée «Catastrophes naturelles» du contrat d’assurance ici applicable prévoit : « elle couvre le coût des dommages matériels directs subis par ces biens » et l’article 1 du contrat définit le dommage immatériel comme le préjudice financier qui ne se traduit pas par une atteinte physique à un bien ou à une personne.Cette clause n’est que l’application des dispositions de l’article L 125-1 du code des assurances dans sa version applicable au présent litige selon laquelle l’assurance catastrophe naturelle couvre les dommages matériels directs.

Le préjudice de jouissance étant un dommage immatériel, il est donc exclu de la garantie et la Sci [J] LD doit donc être déboutée de sa demande d’indemnisation à ce titre.

*dépens et article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696, alinéa 1er, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux’dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité, ou une fraction, à la’charge’de l’autre partie. En cas de pluralité de succombants, le juge peut les répartir ou les mettre à la charge d’un seul d’entre eux.

Les dépens en ce compris les frais d’expertise seront donc supportés par la Matmut, partie perdante.

Il est équitable de condamner la Sci [J] LD à payer à Mme [O] [P] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelante justifie avoir exposé des frais pour assurer sa défense tels que le coût de plusieurs constats d’huissier : la société Matmut est donc condamnée à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme partiellement le jugement en ce qu’il a débouté la Sci [J] LD de sa demande à l’encontre de la société Matmut,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne la société Matmut à payer à la Sci [J] LD la somme de 292 000 euros à titre d’indemnité d’assurance,

Dit que cette somme sera indexée sur l’évolution de l’indice du coût de la construction à compter de la date du présent arrêt et jusqu’à la date du règlement,

Déboute la Sci [J] LD de sa demande tendant à l’indemnisation de son préjudice de jouissance,

Confirme pour le surplus les dispositions du jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne la société Matmut aux dépens,

Condamne la Sci [J] LD à payer à Mme [O] [P] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Matmut à payer à la Sci [J] LD la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE