COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 03 SEPTEMBRE 2025

N° RG 23/03677 – N° Portalis DBV3-V-B7H-V4UC

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER 'LE GALLIENI’ SIS [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS Cabinet FONCIA SEINE OUEST

C/

[Y] [K]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Avril 2023 par le Tribunal de proximité d’ASNIERES SUR SEINE

N° RG : 11-22-0701

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Philippe CHATEAUNEUF,

M^e Monique TARDY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER 'LE GALLIENI’ SIS [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS Cabinet FONCIA SEINE OUEST, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : M^e Philippe CHATEAUNEUF, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 et M^e Benjamin JAMI de la SELARL BJA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANT

****************

Madame [Y] [K]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Monique TARDY de l’ASSOCIATION AVOCALYS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 Juin 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

Mme [Y] [K] est propriétaire des lots n°94 et 281 de l’ensemble immobilier « Le Gallieni » sis [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété.

Par acte d’huissier du 7 mars 2022, le syndicat des copropriétaires l’a assignée devant le Tribunal de proximité d’Asnières-sur-Seine, aux fins notamment de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

* 3 855,52 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 1er trimestre 2022 incluse) ;

* 2 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

* 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Par jugement du 4 avril 2023, le Tribunal de proximité d’Asnières-sur-Seine a :

— condamné Mme [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 162,85 euros au titre des charges de copropriété (et de travaux) pour la période du 1er octobre 2020 au 5 octobre 2022, appel du 4ème trimestre 2022 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 mars 2022,

— rejeté la demande du syndicat des copropriétaires au titre des dommages-intérêts,

— ordonné la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an à compter de l’assignation pour la somme due au titre des charges de copropriété (et de travaux),

— autorisé Mme [K] à s’acquitter des sommes susvisées en versant, en plus des charges courantes échues à compter de la signification de la décision et à leur échéance normale, 3 mensualités de 55 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

— dit qu’à défaut du paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné Mme [K] aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation et de signification du jugement,

— Rappelé que le bénéfice de l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 7 juin 2023, le syndicat des copropriétaires en a interjeté appel.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 18 mars 2024, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* Débouté Mme [K] de ses demandes plus amples ou contraires ;

* Ordonné la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’un an à compter de l’assignation pour la somme due au titre des charges de copropriété (et de travaux) ;

* Condamné Mme [K] aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation et de signification du présent jugement ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* Condamné Mme [K] à lui payer la somme de 162,85 euros au titre des charges de copropriété (et de travaux) pour la période du 1er octobre 2020 au 5 octobre 2020, appel du 4ème trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 mars 2022 ;

* Rejeté sa demande au titre des dommages-intérêts ;

* Autorisé Mme [K] à s’acquitter des sommes susvisées en versant, en plus des charges courantes échues à compter de la signification de la présente décision et à leur échéance normale, 3 mensualités de 55 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

* Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

* Débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes plus amples ou contraires ;

Et statuant à nouveau :

— condamner Mme [K] à lui verser la somme de 2 492,93 euros au titre des charges courantes impayées pour la période du 1er octobre 2020 au 5 octobre 2022, échéance du 4ème trimestre 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 mars 2022,

— condamner Mme [K] à lui verser la somme de 960 euros au titre des frais dus sur la période du 1er octobre 2020 au 1er octobre 2022,

— condamner Mme [K] à lui verser la somme de 268,06 euros au titre des charges courantes et frais impayés pour la période du 1er trimestre 2023 au 3ème trimestre 2023,

— condamner Mme [K] à lui verser 2 500 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner Mme [K] à lui verser la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,

— débouter Mme [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause,

— condamner Mme [K] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel, outre les entiers dépens dont distraction pour ceux d’appel au profit de Maître Chateauneuf, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées le 16 décembre 2024, par lesquelles Mme [K], intimée, demande à la Cour de :

— Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— Dire non recevable le syndicat des copropriétaires en toutes ses demandes portant sur des prétendus frais ou dépens antérieurs au 7 mars 2017 pour cause de prescription en vertu de l’article 2224 du code civil,

— Le dire non fondé en toutes ses autres demandes en tant que ces frais et dépens ne sont ni

fondés, ni exigibles,

— L’en débouter,

— Ordonner au syndicat des copropriétaires de mettre en conformité son compte de copropriétaire de Mme [K] avec la décision à intervenir,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer :

* la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour poursuites et procédure abusive,

* la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

* les dépens de la cause d’appel.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'

A titre préliminaire

Les demandes tendant à voir la Cour 'dire', 'juger', 'déclarer’ et 'recevoir’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt.

Il n’y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale opposée par Mme [K] aux demandes portant sur des frais ou dépens antérieurs au 7 mars 2017

En droit :

Selon l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable issue de l’article 37 de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 :

' Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. (…)'.

Selon l’article 2224 du code civil :

' Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.'

Si Mme [K] demande à la Cour de 'Dire non recevable le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobiler « LE GALLIENI » sis [Adresse 2]) en toutes ses demandes portant sur des prétendus frais ou dépens antérieurs au 7 mars 2017 pour cause de prescription en vertu de l’article 2224 du Code civil', il n’y pas lieu d’examiner cette demande au regard de la saisine de la Cour, qui porte sur la dette due au titre de la période allant du 1er octobre 2020 jusqu’au 5 octobre 2022.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et appels travaux du 1er octobre 2020 jusqu’au 5 octobre 2022, échéance du 4ème trimestre 2022 incluse

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [K],

— le décompte des sommes dues par Mme [K] en sa qualité de copropriétaire, du 1er octobre 2020 au 5 janvier 2022 (pièce n°2), du 1er octobre 2020 au 5 octobre 2022 (pièce n°8), du 1er juillet 2018 au 5 octobre 2022 (pièce n° 16) et du 1er octobre 2020 au 21 juillet 2023 (pièce n° 20),

— les procès-verbaux des assemblées générales de 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022, portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux (pièces n°4, 10 et 17), chacune étant assortie de son attestation de non-recours (pièces n°5, 11 et 18),

— les appels de fonds du 4ème trimestre 2020 jusqu’au 31 mars 2022 inclus (pièce n°3) et du premier trimestre 2021 jusqu’au 31 décembre 2022 mais sans le décompte du solde des charges pour l’année 2022 (pièce n°9),

Sur le quantum des arriérés de charges du 1er octobre 2020 jusqu’au 5 octobre 2022, échéance du 4ème trimestre 2022 incluse

Il ressort de l’analyse des décomptes des sommes dues par Mme [K] en sa qualité de copropriétaire, détaillés ci-dessus et pris en leurs lignes relatives à la période allant du 1er octobre 2020 jusqu’au 5 octobre 2022, échéance du 4ème trimestre 2022 incluse (mais sans le décompte du solde des charges pour l’année 2022 qui n’est pas produit), dont les appels de charges et de travaux ont été pointés et vérifiés par rapport aux appels de charges et aux états de régularisation produits, que :

— le total des sommes dues au titre des appels de charges et travaux entre le 1er octobre 2020 et le 5 octobre 2022, solde de l’année 2021 et échéance du 4ème trimestre 2022 incluse, s’élève à 3 643,85 euros,

— le solde créditeur au début de cette période est de 364,46 euros,

— le total des paiements effectués par Mme [K] au cours de cette période est constitué par ses huit virements réceptionnés par le service e-paiement de Foncia, établis par ses pièces n°17 à 24, en date des :

* 5 janvier 2021 pour 470,75 euros, non porté au crédit de son compte de copropriétaire,

* 29 mars 2021 pour 446,74 euros, non porté au crédit de son compte de copropriétaire,

* 29 juin 2021 pour 418,16 euros, non porté au crédit de son compte de copropriétaire,

* 23 septembre 2021 pour 418,12 euros, non porté au crédit de son compte de copropriétaire,

* 26 décembre 2021 pour 476,55 euros, non porté au crédit de son compte de copropriétaire,

* 26 mars 2022 pour 433,14 euros, inscrit le 6 avril 2022 au crédit de son compte,

* 27 juin 2022 pour 433,26 euros, inscrit le 6 juillet 2022 au crédit de son compte,

* 22 septembre 2022 pour 433,16 euros, inscrit le 5 octobre 2022 au crédit de son compte

L’ensemble de ces huit virements s’élevant à un total de 3 529,88 euros.

Il suit de ce qui précède, qu’à la date du 5 octobre 2022, le solde du compte de copropriétaire de Mme [K] était créditeur de ((364,46 + 3 529,88) – 3 643,85 ) = 250,49 euros au titre de la période allant du 1er octobre 2020 et le 5 octobre 2022, 4e trimestre inclus.

Toutefois Mme [K] a demandé la confirmation du jugement par lequel elle a été condamnée à payer une somme de 162,85 euros au titre des arriérés de charges pour la période du 1er octobre 2020 au 5 octobre 2022, appel du 4ème trimestre 2022 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 mars 2022.

Dès lors, afin de ne pas statuer ultra-petita, il convient de confirmer le jugement sur ce point.

Sur le quantum des arriérés de charges pour la période du 1er trimestre 2023 au 3e trimestre 2023

La Cour observe que le syndicat des copropriétaires, sur lequel repose la charge de la preuve de la réalité et de la liquidité de sa créance, s’est abstenu de produire devant la Cour les appels de fonds afférents à cette période.

Sa demande de condamner Mme [K] à lui verser la somme de 268,06 euros au titre des charges courantes et frais impayés pour la période du 1er trimestre 2023 au 3ème trimestre 2023 sera dès lors rejetée.

Sur les frais de recouvrement

En droit

Aux termes du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d’autant que comme dit précédemment, il n’est pas justifié d’une quelconque clause d’aggravation.

Eu égard à la situation créditrice de Mme [K], constatée par la Cour au terme de l’analyse détaillée ci-dessus, aucun frais ne sera retenu. Au demeurant les frais décomptés étaient, soit non opposables au regard des dispositions susrappelées de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, soit non établis par les éléments produits.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages-intérêts de Mme [K]

Eu égard au sens du présent arrêt, et au fait que Mme [K] fait valoir à juste titre qu’elle subit un préjudice à raison de cette procédure non fondée et abusive et qu’au surplus la déclaration d’appel et l’assignation qui lui a été délivrée devant la Cour lui dénonçant l’appel et les premières conclusions du syndicat des copropriétaires, ont été délivrées (de nouveau) à l’adresse de sa mère alors qu’elle avait fait le nécessaire pour faire connaître au Syndic son adresse personnelle exacte lors de la procédure de première instance, et que c’est grâce à sa vigilance qu’elle a pu être représentée devant la Cour, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des dommages-intérêts.

Pour les mêmes motifs, la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires sera rejetée et le jugement sera confirmé sur ce dernier point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens ainsi qu’en ce qui concerne l’article 700 du code de procédure civile, dont le Tribunal a décidé de ne pas faire application.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à Mme [K] la somme de 1 800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

— CONFIRME le jugement du 4 avril 2023 du Tribunal de proximité d’Asnières-sur-Seine en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Le Gallieni » sis [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet Foncia Seine Ouest, dont le siège social est [Adresse 3], RCS n° 433 596 103, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité, à payer à Mme [Y] [K], demeurant [Adresse 1], la somme de 1 000 euros au titre des dommages-intérêts,

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Le Gallieni » sis [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet Foncia Seine Ouest, dont le siège social est [Adresse 3], RCS n° 433 596 103, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité, à payer à Mme [Y] [K], demeurant [Adresse 1], la somme de 1 800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Le Gallieni » sis [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet Foncia Seine Ouest, dont le siège social est [Adresse 3], RCS n° 433 596 103, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité, à payer les entiers dépens d’appel,

— DIT que Mme [Y] [K], demeurant [Adresse 1] est dispensée, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d’appel, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

— ORDONNE au syndicat des copropriétaires de mettre en conformité le compte de copropriétaire de Mme [Y] [K] avec le présent arrêt,

— REJETTE toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT