RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°472

N° RG 24/01208

N° Portalis DBVH-V-B7I-JE2F

MPF

TJ D'[Localité 8]

20 décembre 2023

RG : 22/00554

[W]

[H]

C/

[A]

[R]

Copie exécutoire délivrée

le 11 décembre 2025

à :

M^e Perrine Lafont

M^e Philippe Pericchi

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 11 DECEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d’Alès en date du 20 décembre 2023, N°22/00554

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Marie-Pierre Fournier, magistrate à titre honoraire, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre

M^me Alexandra Berger, conseillère

M^me Marie-Pierre Fournier, magistrate à titre honoraire

GREFFIER :

M^me Ellen Drône, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 octobre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

M. [Z] [W]

[Adresse 1]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n° N-30189-2024-01534 du 29 février 2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

Mme [D] [H]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par M^e Perrine Lafont, plaidante/postulante, avocate au barreau de Nîmes

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n°30189-2024-01535 du 29/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

INTIMÉS :

M. [G] [A]

né le 13 octobre 1972 à [Localité 11] (26)

[Adresse 5]

[Localité 7]

Mme [X] [Y] [R] épouse [A]

née le 26 mars 1972 à [Localité 10] (75)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentés par M^e Philippe Pericchi de la Selarl Avouepericchi, postulant, avocat au barreau de Nîmes

Représenté par M^e Randolph Gins, plaidant, avocat au barreau de Paris

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 11 décembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

FAITS ET PROCEDURE

M. [G] [A] et son épouse [K] née [R] ont mis leur maison en vente par l’intermédiaire de l’agence [V] [M] Immobilier.

Par lettre du 31 mai 2021, transmise le 1er juin 2021, Mme [D] [H] et M. [Z] [W] leur ont adressé un document intitulé « lettre d’intention » qu’ils ont contresigné, dans lequel ceux-ci leur ont indiqué se porter acquéreurs du bien et ne prévoir ni condition suspensive d’obtention de prêt ni condition autre que « les conditions ordinaires et de droit ».

Exposant avoir appris l’existence d’un projet de construction d’une salle polyvalente à proximité, ils ont ensuite fait savoir à l’agent immobilier souhaiter une réduction du prix de vente et l’insertion dans l’acte de vente d’une clause stipulant un dédommagement en ce cas.

S’estimant en conséquence libérés de leur engagement, les vendeurs se sont engagés à vendre leur bien à de nouveaux acquéreurs.

Après les avoir vainement mis le 16 août 2021 en demeure de régulariser l’acte de vente, Mme [D] [H] et M. [Z] [W] les ont par acte du 13 avril 2022 assignés en indemnisation devant le tribunal judiciaire d’Alès qui par jugement du 20 décembre 2023 :

— les a déboutés de leur demande de condamnation des vendeurs pour inexécution contractuelle,

— a débouté ceux-ci de leur demande de condamnation des requérants pour procédure abusive,

— a condamné ceux-ci à leur verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [D] [H] et M. [Z] [W] ont interjeté appel du jugement par déclaration au greffe du 5 avril 2024.

Par ordonnance du 31 mars 2025, l’affaire a été fixée à l’audience du 27 octobre 2025 et la procédure clôturée avec effet différé au 13 octobre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions régulièrement signifiées le 24 juin 2024, les appelants demandent à la cour

— d’infirmer le jugement,

et, statuant à nouveau

— de condamner solidairement les intimés à leur payer la somme de 25 642,27 euros à titre de dommages-intérêts,

— de les débouter de toutes leurs demandes,

— de les condamner solidairement à leur payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et de 3000 euros au titre de ceux exposés en appel,

— de les condamner in solidum aux entiers dépens.

Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement signifiées le 26 septembre 2024, les intimés demandent à la cour

— de confirmer le jugement sauf en ce qu’il les a déboutés de leur demande au titre de la procédure abusive,

— de condamner les appelants à leur payer la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Il est expressément référé aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens par application des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

*reponsabilité contractuelle des vendeurs

Aux termes de l’article 1583 du code civil la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

M. [Z] [W] et Mme [D] [H] ont signé un document dactylographié daté du 31 mai 2021 intitulé « lettre d’intention d’achat de bien immobilier» à en-tête de l’agence immobilière [V] [M], mandataire des vendeurs, dont la teneur est la suivante :

« M.[Z] [W] et Mme [D] [H] déclarent être intéressés par l’acquisition du bien ci-dessus désigné : maison de maître élevée de deux niveaux sur rez-de-chaussée et composée de multiples salons, bureaux, huit chambres sise [Adresse 3],

Se proposent d’acquérir ledit bien moyennant le prix de 545 000 euros frais d’agence inclus. Conditions de la proposition :

— la vente, si elle intervient, aura lieu aux conditions ordinaires et de droit

— en cas d’acceptation de la présente proposition, un compromis ou promesse de vente sera établi pour préciser toutes les modalités de la vente 3% de dépôt de garantie à la signature de l’avant contrat,

— date de réitération d’acte authentique au 1er septembre 2021,

— absence de condition suspensive d’obtention de prêt », sur lequel les vendeurs ont apposé à la date du 02 juin 2021 leurs signatures précédées de la mention « Bon pour accord ».

Exposant avoir appris l’existence d’un projet de construction d’une salle polyvalente à proximité du bien les acheteurs ont pris contact pour demander une réduction de prix ainsi que l’insertion dans le contrat de vente d’une clause de dédommagement si une telle salle était construite avec le mandataire des vendeurs qui leur a adressé le 17 juin 2021 le message suivant : « Cher [Z], chère [D],

Je pense qu’il faille nous remettre en recherche d’une propriété.

Effectivement, M.[A] ne saurait consentir à une diminution du prix de vente ni à une clause visant à un dédommagement s’il y avait construction de la salle polyvalente », auquel ils ont répondu le même jour à 9 h 56 : « Suite à votre dernier email… nous vous rappelons que nous n’avons pas abandonné l’achat de la maison de M. [A] et que comme convenu, nous vous communiquerons notre décision finale ce week-end. Cette éventuelle construction de salle polyvalente nous a fait poser des questions sur le calme futur de ce bien.»

Par courriel du 20 juin 2021, ils ont confirmé leur intention d’acheter la maison.

Par courriel du même jour, la venderesse leur a reproché d’avoir remis en cause leur engagement d’achat et fait savoir qu’elle n’entendait pas poursuivre la vente.

Le tribunal a jugé que si les volontés des parties s’étaient bien rencontrées le 02 juin 2021, les acquéreurs avaient rétracté leur offre et en avaient présenté une nouvelle que les vendeurs n’avaient pas acceptée.

Il a jugé que le courriel du 17 juin 2021 dans lesquels ils indiquaient qu’ils prendraient leur décision finale le week-end suivant démontrait qu’ils n’avaient pas à cette date l’intention ferme d’acheter pour en déduire que le contrat de vente n’avait pas été formé dès lors qu’ils avaient rétracté leur offre.

Les appelants soutiennent que la vente était parfaite dès le 02 juin 2021, l’acceptation par les vendeurs à cette date de leur lettre d’intention ayant eu pour effet de former le contrat.

Ils contestent s’être rétractés et allèguent au contraire avoir informé les vendeurs de leur volonté d’acquérir le bien selon les conditions de l’accord du 02 juin 2021, de sorte que ceux-ci ont commis une faute contractuelle en refusant de régulariser la vente.

Les intimés soutiennent que les appelants ont révoqué leur offre en sollicitant une réduction du prix et l’insertion dans le contrat de vente d’un dédommagement en cas de construction d’une salle polyvalente.

Ils déduisent du contenu du courriel du 17 juin 2021 dans lequel ceux-ci indiquent à l’agence immobilière qu’ils feront connaître leur décision finale le week-end suivant qu’aucun contrat de vente n’avait été formé et que les parties se trouvaient à cette date dans le cadre de pourparlers.

Ils contestent avoir commis une faute, soutiennent avoir retrouvé leur liberté d’action dès lors que les offrants avaient modifié leur offre initiale et lui en avait substitué une nouvelle qu’ils étaient libres de ne pas accepter et rappellent qu’en application de l’article 1116 du code civil, la rétractation de l’offre empêche la conclusion du contrat.

C’est de manière paradoxale et contradictoire qu’après avoir jugé que le 02 juin 2021, les volontés des parties s’étaient bien rencontrées, ce dont il devait se déduire que la vente était parfaite à cette date, le tribunal a jugé qu’à la suite de la rétractation par les acquéreurs de leur offre initiale deux semaines plus tard, le contrat n’avait pas été formé.

La vente est devenue parfaite le 02 juin 2021, les parties étant tombées d’accord sur les deux éléments essentiels du contrat que sont la chose vendue et le prix.

Les demandes des acquéreurs en réduction du prix et insertion d’une clause de dédommagement à la charge des vendeurs, postérieures à la date de formation du contrat, n’ont pas pu avoir pour effet d’anéantir rétroactivement la vente, parfaite dès le 02 juin 2021.

Son acceptation par les vendeurs ayant transformé leur lettre d’intention en engagement d’achat, ils s’étaient obligés à acheter le bien au prix mentionné dans leur offre et le courriel du 17 juin 2021 dans lequel ils annoncent qu’ils prendront leur décision finale au cours du week-end suivant était dénué de tout effet juridique, dès lors que la vente était déjà parfaite depuis le 02 juin 2021.

Si l’offre peut être librement révoquée par son auteur tant qu’elle n’a pas été acceptée par son destinataire, aucun contrat n’étant formé tant que l’acceptation n’est pas intervenue, elle ne peut plus être rétractée une fois qu’elle a été acceptée.

A ce stade, le refus de l’acquéreur d’acheter le bien aux conditions de l’offre ne s’analyse pas en une rétractation de celle-ci mais en un manquement à son engagement d’acheter aux conditions de l’offre acceptée.

En acceptant sans réserve l’offre des acquéreurs, les vendeurs se sont réciproquement engagés à vendre le bien à ces conditions.

Les parties étaient donc liées par les termes de la vente formée le 02 juin 2021 et aucune d’entre elles ne pouvait se soustraire aux engagements souscrits à cette date sans engager sa responsabilité contractuelle.

En refusant de poursuivre la vente et en cédant le bien à un tiers, les vendeurs ont failli à l’engagement souscrit le 02 juin 2021 et engagé leur responsabilité contractuelle.

*indemnisation du préjudice

Les appelants allèguent qu’ils exerçaient à [Localité 13] une activité de chambre d’hôtes qu’ils voulaient poursuivre dans la maison de [Localité 12] dès le 15 juillet 2021, date prévue pour la signature du compromis de vente, et n’ont trouvé un nouveau bien correspondant à leur projet que le 28 février 2022, pour demander la somme de 8 895 euros représentant une perte financière moyenne de 1 186 euros par mois pendant sept mois et demi.

Comme opposé par les intimés, la date de la signature du compromis de vente ne peut être retenue comme point de départ de la réalisation du préjudice allégué, aucune activité qui n’aurait pu quoiqu’il en soit commencer à cette date mais seulement après celle de la signature de l’acte authentique de vente, fixée au 1er septembre 2021 dans la lettre d’intention.

La moyenne mensuelle de 1 186 euros calculée d’après le chiffre d’affaires annuel des trois dernières années d’activité de chambre d’hôtes des appelants paraît excessive.

En effet, la rentabilité de ce type d’activité varie en fonction des saisons et la période à indemniser concerne l’automne 2021 et l’hiver 2021/2022.

De surcroît, cette période aurait correspondu à la phase de démarrage d’une activité de chambre d’hôtes dans un nouvel emplacement, avec une notoriété nécessairement moindre que celle exercée durant plusieurs années.

Les intimés ne démontrent pas par ailleurs que des travaux étaient nécessaires et que l’activité de chambre d’hôtes n’aurait pas pu démarrer dès la date de signature de l’acte authentique.

Seule la moitié de cette somme soit 593 euros, sera prise en compte pour calculer la perte financière subie par les appelants entre le 1er septembre 2021 et le 28 février 2022.

Il leur est donc alloué la somme de 3 261 euros (593 x 5 mois et demi).

Les appelants demandent la somme de 2 241,80 euros représentant le montant des factures de location d’un box où ont été stockées leurs affaires personnelles de mai 2021 à février 2022.

Les intimés concluent au rejet de cette demande au motif qu’ils n’auraient pas pu se passer de cette solution de stockage même après la date prévue pour la vente définitive car ils avaient prévu de réaliser d’importants travaux avant de s’installer.

Les appelants produisent des factures de location mensuelle de box à la société Homebox dont seules seront retenues celles émise à compter du 1er septembre 2021.

Ils ne démontrent pas en effet en effet le lien de causalité entre la faute des vendeurs qui les a privés d’emménager dans la maison le 1er septembre 2021 et les dépenses de stockage de leurs meubles et effets personnels de juin à septembre 2021.

Il leur est donc alloué à ce titre la somme de 1 726, 80 euros ( 247,80 x 6 mois ).

Comme le soutiennent les intimés, les appelants ne rapportent pas la preuve des frais de déplacement allégués consacrés à la recherche d’un nouveau bien immobilier.

Leur évaluation n’est fondée en effet sur aucune pièce justificative et repose entièrement sur le postulat invérifiable selon lequel les deux tiers de la distance parcourue par leur véhicule en sept mois correspond à des déplacements rendus nécessaires par la recherche d’un tel bien.

Ils sont donc déboutés de leur demande d’indemnisation au titre de frais de déplacement.

Ils justifient en revanche avoir assumé des frais de location d’appartement entre novembre 2021 et février 2022 pour un montant de 6 400 euros qu’ils n’auraient pas exposés s’ils avaient pu emménager dans la maison de [Localité 12] le 1er septembre 2021.

Ils justifient pareillement que les soucis et désagréments subis à la suite du refus des vendeurs leur ont causé un préjudice moral que la cour évalue à la somme de 2 000 euros.

Les intimés sont donc condamnés à leur payer la somme totale de 13 387,80 euros en réparation de l’intégralité de leur préjudice.

*dommages-intérêts pour procédure abusive et frais irrépétibles

Les appelants obtenant gain de cause en appel, la procédure engagée par les intimés est dénuée de tout caractère abusif.

Il est équitable de condamner ceux-ci, parties perdantes, à payer aux appelants les sommes de 1500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et 2 000 euros au titre de ceux exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour

Infirme le jugement du tribunal judiciaire d’Alès en date du 20 décembre 2023, (RG n°22/00554) sauf en ce qu’il a débouté M. [G] [A] et Mme [K] [R] épouse [A] de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

Statuant à nouveau des chefs infirmés

Condamne in solidum M. [G] [A] et Mme [K] [R] épouse [A] à payer à Mme [H] et M.[W] la somme de 13 387,80 euros en réparation de leur préjudice,

Déboute Mme [D] [H] et M. [Z] [W] de leur demande d’indemnisation au titre des frais de déplacement,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [G] [A] et Mme [K] [R] épouse [A] aux dépens,

Les condamne in solidum à payer à Mme [D] [H] et M. [Z] [W] les sommes de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et 2 000 euros au titre de ceux exposés en appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,