ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 26 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/07513 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PIKO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 JUILLET 2021

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

N° RG 18/00333

APPELANTE :

S.C.I. BOXCAR 2

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jean Luc ENOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMEE :

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 2] à [Localité 6] pris en la personne de son administrateur judiciaire la SELARL DE SAINT RAPT ET BERTHOLET domiciliée ès qualités au siège social

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Christine AUCHE HEDOU, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Jacques Henri AUCHE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 23 Septembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Octobre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Françoise FILLIOUX, Présidente chargé du rapport de chambre et M^me Corinne STRUNK, Conseillère.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

Faits, Procédure et prétentions des parties :

Par acte d’huissier en date du 15 janvier 2013, la société civile immobilière BOXCAR 2 a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 6] devant le tribunal de grande instance de Montpellier afin de voir prononcer l’annulation de toutes les résolutions de l’assemblée du 13 novembre 2017 pour violation des articles 22 et 43 de la loi du 10 juillet 1965.

Par jugement du 5 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier a déclaré irrecevable la contestation des résolutions portant les numéros un, deux et trois de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 novembre 2017, formée par la société civile immobilière BOXCAR 2, débouté la société civile immobilière BOXCAR 2 de sa contestation formée à l’encontre des résolutions portant les numéros quatre, cinq et six de l’assemblé générale des copropriétaires du 13 novembre 2017, débouté la société civile immobilière BOXCAR 2 du surplus de ses demandes, débouté la société civile immobilière BOXCAR 2 de sa demande tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à payer les frais de convocation et de tenue de l’assemblée du 13 novembre 2017, débouté la société civile immobilière BOXCAR 2 de sa demande tendant à être dispensée de la charge de l’indemnité judiciaire et des dépens, fondée sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1955, débouté la société civile immobilière BOXCAR 2 de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, condamné la société civile immobilière BOXCAR 2 aux dépens.

Sur la recevabilité de la demande, la juridiction a estimé que la société civile immobilière BOXCAR 2 a voté en faveur des résolutions portant les numéros 1 et 2, relatives à la nomination du président de séance et du secrétaire, de sorte qu’elle n’est pas recevable à contester ces deux résolutions, faute pour elle d’avoir la qualité d’opposante, que la société civile immobilière BOXCAR 2 a quitté l’assemblée générale après l’adoption de la résolution portant le numéro trois, et doit donc être considérée comme défaillante postérieurement au vote de cette résolution et est recevable en sa contestation des résolutions portant les numéros 4 à 5.

Sur le bien fondé de la contestation des résolutions 4, 5 et 6, la juridiction a retenu que lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié des voix de tous les copropriétaires, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires présents ou non, représentés ou non et en application de l’article 15 du décret du 17 mars 1967 les résolutions sont votées aux majorités requises en tenant compte de cette réduction, que la copropriété compte trois copropriétaires, dont la société civile immobilière BOXCAR 2 qui dispose de 550 tantièmes, Monsieur [N] [O] qui dispose de 130 tantièmes et Monsieur [J] [P] qui dispose de 150 tantièmes, que la société civile immobilière BOXCAR 2 possède donc une quote-part des parties communes supérieure à la moitié des voix de tous les copropriétaires, que le nombre de voix dont dispose la société civile immobilière BOXCAR 2 doit être réduit à 340, qu’il est mentionné au procès-verbal de l’assemblée générale que la société civile immobilière BOXCAR 2 dispose de 550 tantièmes et les votes ont eu lieu sur la base de 1 000 tantièmes, que toutefois, la société civile immobilière BOXCAR 2 n’a pas participé au vote des résolutions portant les numéros 4, 5 et 6, lesquelles ont donc été adoptées sans que ne soit attribué à la demanderesse un nombre de voix inexact, que I’adoption de la résolution portant le numéro 4 nécessitait en application de l’articIe 24 de la loi du 10 juillet 1955 la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance et que tel est le cas, les deux propriétaires présents totalisant 340 tantièmes ayant voté en faveur de cette résolution.

Concernant les résolutions 5 et 6, la juridiction a retenu qu’elles doivent être adoptées conformément aux dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c’est à dire à la majorité des voix des copropriétaires, qu’il a été fait application de l’article 25-1, faute de majorité obtenue au premier vote et que le second vote a eu lieu à la majorité de l’article 24 c’est à dire la majorité des copropriétaires présents ou représentés et que les résolutions ont été régulièrement adoptées.

Concernant l’élection du président de séance, la juridiction a rejeté la demande au motif que la société civile immobilière BOXCAR 2 ne verse aux débats aucune pièce susceptible de démontrer que les lots portant les numéros 15 et 17 n’existeraient pas et que le propriétaire de ces lots ne pourrait pas être désigné en qualité de président de séance.

Sur le défaut de feuille de présence conforme, la demande d’annulation à ce titre a été rejetée au motif que la mention erronée du nombre de voix dont disposait la SCI BOXCAR 2 ne peut entraîner la nullité de l’assemblée générale, dans la mesure ou elle est sans incidence sur le résultat des votes.

Enfin la juridiction a débouté la SCI de ses demandes relatives au défaut de pouvoir écrit en raison de l’absence de mandat et celle relative au défaut de liste au motif que le syndic n’est pas soumis à l’obligation de transmettre une liste des copropriétaires à chaque copropriétaire préalablement à l’assemblée.

Le 30 décembre 2021, la SCI BOXCAR 2 a interjeté appel de cette décision uniquement en ce qu’elle l’a déboutée de ses contestations à l’encontre des résolutions 4, 5 et 6 de l’assemblée générale du 13 novembre 2017 et de sa demande de voir le syndicat condamné à payer les frais de convocation et de tenue de la dite assemblée et de voir la SCI BOXCAR 2 dispensée de la charge judiciaire et des dépens de la présente instante fondée sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conclusions déposées le 17 septembre 2024, la SCI BOXCAR 2 demande à la cour de :

Réformer le jugement du 5 juillet 2021 en qu’il a 'débouté la société civile immobilière BOXCAR 2 de sa contestation formée à l’encontre des résolutions portant les numéros quatre, cinq et six de l’ensemble de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 novembre 2017 et du surplus de ses demandes,

Réformer le jugement du 5 juillet 2021 en qu’il a débouté la société civile immobilière BOXCAR 2 de sa demande tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à payer les frais de convocation et de tenue de l’assemblée du 13 novembre 2017,

Réformer le jugement du 5 juillet 2021 en qu’il a débouté la société civile immobilière BOXCAR 2 de sa demande tendant à être dispensée de la charge des dépens fondée sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Réformer le jugement du 5 juillet 2021 en qu’il a condamné la société civile immobilière BOXCAR 2 aux dépens'.

Statuant à nouveau, y compris par substitution de motifs,

Débouter de toutes ses demandes l’intimé.

Prononcer l’annulation des entières résolutions 4, 5 et 5a, 6 et 6a de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 novembre 2017 pour violation de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, texte d’ordre public par application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 et pour non-respect de la clause figurant au chapitre cinquième du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier.

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] sis à [Localité 6] à payer les frais de convocation et de tenue de l’assemblée du 13 novembre 2017 sans participation de l’appelant.

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] sis à [Localité 6] à payer les dépens de première instance et d’appel et dispenser l’appelant de la charge des dépens par application des dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, dépens au profit de I’Avocat de l’appelant par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle soutient que les résolutions critiquées ont été adoptées en son absence par les 2 autres copropriétaires totalisant 340/1000 millièmes, que les dispositions du chapitre cinquième du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier décident que 'pour que les délibérations soient valables, l’assemblée devra réunir un nombre de membre ayant voix délibérative supérieure à la moitié des copropriétaires et représentant plus de la moitié des millièmes de l’ensemble des parties communes générales, que si cette double condition n’est pas remplie, une nouvelle assemblée sera convoquée et délibérera valablement quel que soit le nombre de copropriétaires présents et des parts représentées’que les résolutions ne peuvent être réputées régulières et valables que si elles sont adoptées par plus de la moitié des membres du syndicat représentant plus de la moitié des millièmes du syndicat, que les votes émis par l’assemblée du 13 novembre 2017 ayant été adoptés par deux copropriétaires sur un total de 3 mais les 2 copropriétaires votant ne représentant que 340 millièmes de l’ensemble de 1000 millièmes, et non pas 501 millièmes de l’ensemble de 1000 millièmes, ne peuvent pas être réputés réguliers et valables au visa de la clause contractuelle du règlement de copropriété qui doit recevoir pleine et entière application.

Le 15 avril 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

CONFIRMER par adoption des motifs des premiers juges, en toutes ses dispositions la décision dont appel,

DÉBOUTER la SCI BOXCAR 2 de toutes ses demandes présentes et à venir,

CONDAMNER la SCI BOXCAR 2 à verser au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la SCI BOXCAR 2 à verser au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER 1a SCI BOXCAR 2 aux entiers dépens.

Il fait valoir que l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

' Le règlement de copropriété détermine, dans le respect des dispositions de la présente loi, les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales. Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-parties parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires 'que la SCI BOXCAR 2 possède donc à elle seule une quote-part supérieure à la moitié des voix de tous les copropriétaires, que le nombre de voix dont dispose la SCI BOXCAR 2 doit être réduite à la somme des voix des autres copropriétaires, soit 340 tantièmes (180 + 160).

Il soutient également que la SCI BOXCAR 2 s’est retirée de l’assemblée à l’issue du vote de la résolution n°3, que seuls Messieurs [O] et [P] étaient donc présents ou représentés lors de l’adoption de la résolution n°4, que ces derniers ayant tous deux votés POUR, la résolution n°4 a bien été adoptée conformément au vote de la majorité du nombre des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

S 'agissant des résolutions portant le numéro 5 et 6, il expose qu’elles devaient être adoptées selon les modalités prévues à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires, que l’article 25-1 de la même loi prévoit que ' Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote', qu’en l’espèce, les projets de résolution n° 5 et 6 ont recueilli les voix de Messieurs [O] et [P], ce qui représente 340 tantièmes soit plus d’un tiers des voix que l’assemblée générale s’est donc prononcée à la majorité prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, soit à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

Il expose que dans le cadre de la présente instance, la SCI a fait le choix de formaliser appel du jugement de première instance alors même que celui-ci est très amplement motivé, qu’elle a parfaitement conscience de l’absence de fondement de son appel, mais persiste dans son acharnement à des fins purement dilatoires, que ces multiples actions en justice sont abusives et preuve en est que par deux fois, la SCI BOXCAR 2,qui a été déboutée de ses demandes, agit ainsi dans l’unique but de nuire au bon fonctionnement de la copropriété, pour des raisons qui échappent à la concluante.

La clôture de l’instruction est intervenue le 23 septembre 2024.

Motifs

La juridiction de premier degré a retenu concernant le vote des résolutions 4, 5 et 6 de l’assemblée générale du 13 novembre 2017 que la SCI Boxcar 2 disposant d’une quote part des parties communes, supérieure à la moitié des voix de tous les copropriétaires, il convenait en application des dispositions de l’article 22 -1 de la loi du 10 juillet 1965 de réduire son nombre de voix à 340 soit la somme des voix des deux autres copropriétaires, de sorte que la résolution 4 a bien été adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés et ainsi que les résolutions 5 et 6 puisque selon les dispositions de l’article 25-1 de la dite loi, lorsque la majorité prévue à l’article 25 n’a pas été atteinte mais que le projet de résolution a atteint le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, l’assemblée peut décider de procéder à un second vote à la majorité de l’article 24 et que tel a été le cas en l’espèce.

La SCI Boxcar 2 sollicite la réformation de ce jugement au motif que l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que 'le règlement de copropriété détermine, dans le respect des dispositions de la présente loi, les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales. Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires…' et qu’en l’espèce, le règlement de copropriété dans son chapitre 5 édicte que 'Pour que les délibérations soient valables, l’assemblée devra réunir un nombre de membre ayant voix délibérative supérieure à la moitié des copropriétaires et représentant plus de la moitié des millièmes de l’ensemble des parties communes générales et si cette double condition n’est pas remplie, une nouvelle assemblée sera convoquée et délibérera valablement quel que soit le nombre de copropriétaires présents et des parties représentées'. Ainsi, selon la SCI, les votes émis le 13 novembre 2017 par deux copropriétaires représentant seulement 340 millièmes au lieu de 501 millièmes ne peuvent être considérés comme valables au regard de la clause contractuelle du règlement de copropriété.

Il convient de relever que cette clause du règlement de copropriété ne contredit nullement les dispositions de l’article 22 relatives au droit de vote proportionnel à l’importance de la quote part dans les parties communes dont chaque copropriétaire dispose ni celles concernant le copropriétaire majoritaire qui prévoit que lorsqu’un copropriétaire possède plus de la moitié des tantièmes, le nombre de ses voix est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires et les résolutions sont votés aux majorités requises en tenant compte de cette réduction, pas plus que celles de l’article 24 de la dite loi qui retient que 'Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.'

Aux termes de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété édicte les règles relatives au fonctionnement de l’assemblée générale. Il résulte de ce texte que les règles concernant la tenue et la validité des assemblées générales relèvent d’abord du règlement de copropriété, sans toutefois que le règlement ne puisse imposer des exigences contraires à la loi.

La loi du 10 juillet 1965 n’impose aucun quorum pour qu’une assemblée générale se tienne valablement, seule l’adoption des résolutions est conditionnée à une majorité en fonction de la nature des décisions.

En l’espèce, toutefois, le règlement de copropriété, ajoutant au texte de loi, requiert pour que les délibérations soient valables, la réunion d’un nombre de membres ayant voix délibérative, supérieur à la moitié des copropriétaires et représentant plus de la moitié des millièmes de l’ensemble des parties communes. Les clauses du règlement de copropriétaires doivent recevoir application tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites par une décision judiciaire.

Or, il résulte du procès verbal de l’assemblée générale du 13 novembre 2017 que si l’ensemble des copropriétaires est présent à l’ouverture de la dite assemblée, le représentant de la SCI Boxcar 2 a quitté la séance après le vote de la résolution n° 3. De sorte même à appliquer les dispositions d’ordre public de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 en vertu desquelles les tantièmes de la SCI Boxcar 2 doivent être réduits à de 660 à 340, l’assemblée réunissait lors du vote des résolutions 4,5 et 6 un nombre de membres ayant un nombre de voix ne représentant pas plus de la moitié des millièmes de l’ensemble puisque M. [O] et M. [P] en détenaient respectivement 180 et 160.

La SCI Boxcar est fondée à obtenir l’annulation des résolutions n°4, 5,5a, 6 et 6a prises en violation du chapitre 5 du règlement de copropriété, sans être tenue de justifier d’un grief pour agir, la simple inapplication du règlement suffit à caractériser une irrégularité des décisions contestée de nature à entraîner son annulation.

L’équité ne commande nullement de faire application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au profit de la SCI Boxcar 2 ou de mettre à la charge du syndicat des copropriétaires les frais de tenue et de convocation de l’assemblée générale du 13 novembre 2017

Par ces motifs, la cour statuant par arrêt contradictoire dans les limites de l’appel partiel:

Infirme le jugement rendu le 5 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Montpellier en ce qu’il a débouté la SCI Boxcar 2 de sa contestation formée à l’encontre des résolutions portant les numéros 4,5 et 6 de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 novembre 2017, débouté la SCI Boxcar 2 du surplus de ses demandes et de sa demande à voir condamner le syndicat à payer les frais de convocation et de tenue de la dite assemblée générale et aux entiers dépens ;

Confirmer pour le surplus,

Statuant sur les points infirmés et y ajoutant :

Prononce l’annulation des résolutions 4, 5, 5a, 6 et 6a de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 novembre 2017,

Déboute la SCI Boxcar 2 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] aux dépens de l’instance, y compris celle de première instance avec distraction au profit de l’avocat appelant.

Le Greffier La Présidente