RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°461

N° RG 24/00726

N° Portalis DBVH-V-B7I-JDPS

ID

TJ D'[Localité 20]

19 décembre 2023

RG : 23/00188

[K]

C/

[Y]

Copie exécutoire délivrée

le 04 décembre 2025

à :

M^e Raphaël Lezer

M^e Jean-Michel Divisia

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 04 DECEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d’Alès en date du 19 décembre 2023, N°23/00188

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre

M^me Alexandra Berger, conseillère

M^me Audrey Gentilini, conseillère

GREFFIER :

Madame Isabelle Delor, greffière, lors des débats et Madame Ellen Drône, greffière lors du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 octobre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 04 décembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

INTIMEE SUR APPEL INCIDENT :

Mme [D] [K]

née le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 20] (30)

[Adresse 2]

[Localité 17]

Représentée par M^e Raphaël Lezer de la Scp Lobier & Associés, plaidant/postulant, avocat au barreau de Nîmes

INTIMÉE :

APPELANTE A TITRE INCIDENT :

Mme [P] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 16]

Représentée par M^e Jean-Michel Divisia de la Scp Coulomb Divisia Chiarini, plaidant/postulant, avocat au barreau de Nîmes

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 04 décembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par jugement contradictoire du 12 juillet 2019, dans le litige opposant M. [Z] [B] et Mme [M] [S] à Mme [D] [K] et Me [P] [Y], notaire à Alès, le tribunal de cette ville

— a déclaré les requérants recevables en leur action en nullité,

— a prononcé la nullité de la vente reçue par Me [P] [Y] le 26 août 2011 entre Mme [D] [K] et eux portant sur un bien immobilier à [Localité 23] cadastré section B n° [Cadastre 18] lieudit [Localité 24] et n° [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13] , [Cadastre 14] et [Cadastre 15] lieudit [Localité 22] pour une contenance totale de 03ha38&39ca

— a condamné Mme [D] [K] à leur restituer la somme de 90 000 euros au titre du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter du 26 août 2011,

— a rejeté en l’état leur demande aux fins de condamnation de Me [P] [Y] au paiement de cette somme,

— a condamné in solidum les défenderesses à leur payer la somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— les a déboutés du surplus de leur demande indemnitaire,

— a condamné in solidum les défenderesses aux entiers dépens de l’instance et à leur payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et débouté celles-ci de leur demande au même titre.

La totalité du montant des condamnations a été réglée entre février 2020 et janvier 2022 par Mme [D] [K] qui a le 14 février 2023 assigné Me [P] [Y] en paiement des sommes de 43 418,84 euros au titre du montant des intérêts de retards versés, outre dommages et intérêts, article 700 et dépens, 150 000 euros au titre de la moins-value subie sur la vente d’un appartement destinée à rembourser les sommes dues, 1 080 euros au titre des honoraires de son avocat dans le premier litige et 2 500 euros en application de l’article 700 outre aux dépens devant le tribunal judiciaire d’Alès qui par jugement contradictoire du 19 décembre 2023

— a déclaré son action recevable

— l’a déboutée de toutes ses demandes

— l’a condamnée aux entiers dépens et à payer à Me [P] [Y] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Mme [D] [K] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 24 février 2024.

Par ordonnance du 05 mai 2025 la procédure a été clôturée à effet au 07 octobre 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 21 octobre 2025 à laquelle elle a été mise en délibéré au 04 décembre 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 23 mai 2024, Mme [D] [K], appelante, demande à la cour

— d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau

— de débouter l’intimée de toutes ses demandes,

— de la condamner à lui payer les sommes de

—  37 462,25 euros au titre des intérêts sur le principal, de dommages intérêts, de l’application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens avec intérêts de droit à compter de la signification (du jugement) à intervenir,

—  150 000 euros au titre de la diminution du prix de vente à laquelle elle a dû consentir sur la vente de son immeuble au [Adresse 19] à [Localité 21] (34).

—  1 080 euros au titre des honoraires qu’elle a été amenée à régler à son avocat pour assurer sa défense sur la réclamation des consorts [H],

—  3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

outre aux dépens.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 24 juillet 2025, Me [P] [Y] demande à la cour

— de la recevoir dans son appel incident,

— d’infirmer

— d’annuler la partie du dispositif du jugement du 19 décembre 2023 en ce qu’il a déclaré recevable l’action de Mme [D] [K],

— de la débouter de toutes ses demandes,

— de confirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes,

— de statuer par application de l’article 700 au niveau de la cour, en la condamnant à ce titre à lui payer la somme de 4 000 euros,

— de la condamner aux dépens de première instance et d’appel

Il est expressément fait renvoi aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

*demande d’annulation d’une partie du dispositif du jugement

Pour demander l’annulation du chef du jugement ayant déclaré recevable l’action de Mme [D] [K], l’intimée soutient que par application du principe de la concentration des moyens, la demande tendant au remboursement des conséquences de la nullité de la vente est irrecevable et que l’appelante aurait du former les demandes contre elle à l’occasion de la première affaire.

L’appelante qui soutient qu’en retenant un moyen non débattu, le juge de première instance a violé le principe du contradictoire, ne demande toutefois pas l’annulation du jugement pour ce motif mais seulement son infirmation.

Les motifs d’annulation d’un jugement reposent soit sur la violation des prescriptions des articles 455 (alinéa 1) et 456 (alinéas 1 et 2) sur le fondement des stipulations de l’article 458 du code de procédure civile ou sur l’irrespect d’une formalité substantielle, tenant au respect des principes directeurs du procès ou au droit au procès équitable, soit à la nullité de l’acte de saisine initial soit encore à un défaut de communication obligatoire au ministère public.

Aux termes des article 455, 456 al 1 et 3 et 458 al 1 du code de procédure civile, le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé.

Il énonce la décision sous forme de dispositif.

Le jugement est signé par le président et par le greffier. En cas d’empêchement du président, mention en est faite sur la minute, qui est signée par l’un des juges qui en ont délibéré.

Le retrait de la qualification d’un ou plusieurs éléments nécessaires à la production de la signature constitue un vice de forme du jugement.

Ce qui est prescrit par les articles 447,451,454, en ce qui concerne la mention du nom des juges, 455 (alinéa 1) et 456 (alinéas 1 et 2) doit être observé à peine de nullité.

La demande d’annulation partielle du jugement doit être rejetée, étant observée que le dispositif des conclusions de l’intimée ne contient aucune demande d’infirmation de l’un quelconque des chefs du jugement.

*qualification de l’action de l’appelante à l’égard de l’intimée

Pour débouter Me [P] [Y] de sa fin de non-recevoir de l’action dirigée à son encontre le tribunal a relevé que dans la première instance Mme [D] [K], qui avait la qualité de défendeur, n’a présenté aucune demande de relevé et garantie, et réciproquement.

Pour débouter la requérante de ses demandes à l’encontre de celle-ci, il a rappelé que nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, que c’était en pleine connaissance de la volonté des acquéreurs de construire un maison sur les ruines occupant les parcelles vendues qu’elle leur avait présenté son bien à la vente alors qu’en qualité de propriétaire elle ne pouvait ni ne devait ignorer sa situation en zone naturelle inconstructible ; que si le notaire a commis une faute au titre d’un manquement à son devoir de conseil, il n’aurait jamais été saisi pour rédiger l’acte de vente si elle-même avait rempli son obligation d’information à leur égard ; que les fautes étant non pas concomitantes mais espacées dans le temps aucun partage de responsabilité ne pouvait être opéré, étant encore observé que la requérante peinait à rapporter la preuve qui lui incombait d’une faute du notaire à son égard au titre du devoir de conseil dans la mesure où il était acquis qu’elle avait la même connaissance du motif d’annulation de la vente.

L’appelante soutient n’avoir dissimulé aucune information déterminante aux acquéreurs, et que le principe de la responsabilité du notaire a été tranché par le jugement du tribunal de grande instance d’Alès du 12 juillet 2019, définitif à ce jour et qui a donc autorité de la chose jugée entre les parties au procès ; qu’en omettant de l’informer ainsi que les acquéreurs, dont elle était l’unique conseil, de l’impossibilité de reconstruire la bâtisse au regard de la règlementation d’urbanisme, l’intimée a commis une faute à son égard au titre de son devoir de conseil.

L’intimée soutient que les conséquences subies par l’appelante proviennent de son propre comportement, ayant consisté à n’avoir pas exécuté les condamnations à sa charge, et non d’une faute de sa part.

L’action doit ici être qualifiée d’action récursoire, exercée à l’encontre de l’intimée par l’appelante qui doit en conséquence démontrer l’obligation de celle-ci à son égard.

Le jugement du 12 juillet 2019, contradictoire, signifié à personne à Mme [D] [K] le 19 septembre 2019 et non frappé d’appel, est définitif, notamment en ce qu’il

— l’a condamnée à restituer aux requérants la somme de 90 000 euros au titre du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter du 26 août 2011,

— a rejeté 'en l’état’ les demandes de ceux-ci aux fins de condamnation de Me [P] [Y] au paiement de cette somme.

Comme relevé par le tribunal, aucune demande n’a été formée dans cette première instance à l’encontre du notaire instrumentaire de l’acte de vente annulé par la venderesse condamnée à la restitution du prix de vente aux acquéreurs,

Sur le bien-fondé de l’action en nullité de la vente, le tribunal a en 2019 jugé que le fait de pouvoir habiter le bien constituait une qualité essentielle de la chose vendue entrée dans le champ contractuel et déterminante du consentement des acquéreurs ; que plus précisément, le bien ayant été décrit dans les actes comme étant en état de ruine, il devait être considéré que la possibilité d’effectuer des travaux de rénovation pour rendre cette ruine habitable constituait également une condition déterminante pour eux ; qu’en l’absence de preuve de ce qu’ils auraient été alertés sur la signification de la situation du bien en zone 'ND', le certificat avait pu les induire en erreur sur la possibilité d’aménager le bien acquis en habitation dès lors qu’ils ne pouvaient se douter que la ruine acquise ne pouvait être qualifiée de 'construction inexistante';

que le fait que le notaire leur a remis ce certificat le jour de la signature de l’acte sans les alerter sur cette difficulté ne leur a pas permis de prendre la mesure de cette inconstructibilité ; que par ailleurs c’était avec une certaine mauvaise foi que les défendeurs (i.e. Mmes [K] et [Y]) leur reprochaient d’avoir commis cette erreur, alors que si l’inconstructibilité avait été aussi évidente, cela signifierait qu’ils auraient eux-mêmes conclu cette vente tout en sachant que le bien acquis ne pouvait pas être destiné à l’habitation alors que cela constituait leur intention principale.

Sur la responsabilité du notaire à l’égard des acquéreurs, le tribunal a qualifié le devoir professionnel de conseil de celui-ci à l’égard de ses clients en une obligation relevant de sa responsabilité délictuelle 'puisqu’elle ne constitue que le prolongement de sa mission de rédacteur de l’acte qui lui est dévolue en qualité d’officier public'. Il a jugé que le notaire savait pertinemment que ceux-ci avaient pour projet d’habiter le bien (…) et devait en tout état de cause veiller à l’efficacité de son acte et délivrer ses conseils en fonction de leur intention déclarée et d’ailleurs recueillie à sa demande ; que le notaire ne démontrait pas leur avoir fourni les informations nécessaires leur permettant de prendre toutes dispositions nécessaires antérieurement à la signature de l’acte de vente alors-même que, selon lui, les indications du certificat d’urbanisme d’information étaient évidentes sur l’impossibilité de réalisation de leur projet, le fait qu’il n’ait pas attiré leur attention sur cette difficulté n’ayant pu que renforcer leur croyance dans la possibilité de réaliser leur projet de rénovation du bien.

Pour les débouter de leur demande de condamnation in solidum de celui-ci à leur restituer le prix de vente, il a relevé qu’ils ne versaient aux débats aucune pièce justifiant de l’insolvabilité de la venderesse, mais retenu qu’en s’abstenant de les alerter sur l’impossibilité d’habiter le bien acquis, le notaire avait participé à la réalisation de leur préjudice moral, et condamné celui-ci in solidum avec la venderesse à indemniser ce préjudice.

L’appelante ne peut exciper ici d’un manquement du notaire à son obligation d’information contractuelle à son égard au titre du caractère inconstructible du bien vendu, dont il est définitivement jugé qu’elle en avait connaissance.

Aucune faute délictuelle ne peut a fortiori être retenue contre le notaire à son égard pour la même raison.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a débouté Mme [D] [K] de toutes ses demandes à l’encontre de Me [P] [Y].

*dépens et article 700

Succombant à l’instance, l’appelante est condamnée à en supporter les dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité ne commande par ailleurs pas de faire ici application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette la demande de Me [P] [Y] tendant à l’annulation partielle du dispositif du jugement,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne Mme [D] [K] aux dépens d’appel,

Dit n’y avoir lieu ici à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,