RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/03176

N° Portalis DBVH-V-B7I-JLBK

AB

tribunal judiciaire de Carpentras

16 avril 2024

RG:23/00309

[L] [B]

C/

[R] [T]

[J] [F] épouse [R]

[J] [X]

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 04 JUIN 2026

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Carpentras en date du 16 avril 2024, N°23/00309

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre,

M^me Alexandra Berger, conseillère,

M^me Audrey Gentilini, conseillère,

GREFFIER :

M^me Océane Bayer, greffière, lors des débats, et M^me Catherine Bouilhères, greffière, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 mars 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Intimée à titre incidente

Mme [B] [L] née le 7 juin 1954 à [Localité 1] (Chili)

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Ludovic Para de la Selarl Para Ferri, plaidant/postulant, avocat au barreau de Nîmes

INTIMÉS :

Appelants à titre incident

M. [T] [R] né le 29 mai 1985 à [Localité 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Mme [F] [J] épouse [R] née le 03 Juin 1984 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentés par M^e Jacques Tartanson, plaidant/postulant, avocat au

barreau d’Avignon

M. [X] [J]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par M^e Véronique Chiarini de la Scp Coulomb Divisia Chiarini, plaidant/postulant, avocat au barreau de Nimes

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 04 juin 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 10 mars 2020, M. [T] [R] et son épouse [F] née [J] ont signé en l’étude de M. [X] [J], notaire, un compromis portant sur l’acquisition au prix de 7 900 euros d’un bien immobilier à [Localité 7] (84) [Adresse 5], auprès de Mme [B] [L], prévoyant une réitération en la forme authentique au plus tard le 1er juin 2020, sous la condition suspensive que la venderesse justifie d’une « origine de propriété trentenaire et régulière».

Alors que le délai de réitération de l’acte a par la suite été reporté d’un mois et que la condition suspensive relative à l’origine de propriété n’était pas encore réalisée les bénéficiaires ont le 18 juin 2020 versé le solde du prix de vente en la comptabilité du notaire.

Le 24 juin 2020, M. [J] a constaté qu’un autre notaire avait consulté le fichier central des dispositions des dernières volontés au décès du père de Mme [L] puis a le 18 juillet 202 reçu la confirmation de l’existence d’un autre propriétaire en la personne de son frère [N].

Il a informé les acquéreurs de ce fait le 17 août 2020 et leur a restitué le prix de vente le 21 août 2020.

Finalement, la vente a été conclue entre les parties le 22 décembre 2021 au prix de 20 000 euros.

Par acte du 23 janvier 2023, M. et Mme [R] ont assigné Mme [B] [L] et le notaire en indemnisation de leurs préjudices devant le tribunal judiciaire de Carpentras qui par jugement réputé contradictoire du 16 avril 2024 :

— les a déboutés de toutes leurs demandes à l’encontre du notaire,

— a déclaré la venderesse responsable de leur préjudice,

— a condamné celle-ci à leur payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— les a déboutés de leur demande au titre de la clause pénale,

— a dit sans objet l’appel en garantie du notaire à l’encontre de la venderesse,

— a condamné celle-ci à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— l’a condamnée à payer la somme de 3 000 euros aux acquéreurs et au notaire sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— a dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Mme [B] [L], défaillante en première instance, a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 03 octobre 2024.

Par ordonnance du 12 novembre 2025, la procédure a été clôturée le 26 février 2026 et l’affaire fixée à l’audience du 12 mars 2026 à laquelle elle a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 15 avril 2025, Mme [B] [L], appelante, demande à la cour

— de déclarer mal fondé et de rejeter l’appel incident des intimés tendant

— à l’infirmation du jugement en ce qu’il a fixé à 15 000 euros l’indemnisation de leur préjudice, et rejeté la demande au titre de la clause pénale,

— à sa condamnation solidaire avec le notaire au paiement de la somme de 36 270 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice et à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de la clause pénale,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il :

— l’a déclarée responsable du préjudice des acquéreurs,

— l’a condamnée à leur payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— l’a condamnée à payer au notaire la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts,

— l’a condamnée à payer la somme de 3 000 euros aux acquéreurs et au notaire sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

Statuant à nouveau

— de débouter les intimés de l’intégralité de leurs demandes à son encontre,

— de condamner in solidum les acquéreurs à lui payer la somme de 5 000 euros pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’instance et d’appel.

Au terme de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 27 mai 2025, M. et Mme [R], intimés, demandent à la cour

— de confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré la venderesse responsable de leur préjudice et l’a condamnée au paiement de dommages et intérêts,

— de l’infirmer en ce qu’il

— les a déboutés de leurs demandes à l’encontre du notaire,

— a fixé l’indemnisation de leur préjudice à hauteur de la somme de 15 000 euros

— a rejeté la demande tendant au paiement d’une clause pénale.

Statuant à nouveau

— de condamner le notaire au titre de sa responsabilité dans la rédaction du compromis de vente signé le 15 avril 2020,

— de le condamner à indemniser leur préjudice,

— de le condamner solidairement avec l’appelante au paiement de la somme de 36 270 euros de dommages et intérêts en réparation de l’intégralité de leurs préjudices,

— de condamner l’appelante au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de la clause pénale,

— de condamner le notaire et l’appelante au paiement de la somme de 5 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 20 avril 2025, M. [X] [J], intimé, demande à la cour

— de confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Subsidiairement

— de débouter les acquéreurs de leur appel incident à son encontre et plus largement de toutes leurs demandes,

Très subsidiairement

— de condamner l’appelante à le relever et garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre,

En tout état de cause

— de la condamner à lui payer à titre de dommages et intérêts la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

— de condamner tout succombant aux entiers dépens et à lui payer la somme de 4 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est expressément fait renvoi aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

sur la responsabilité du notaire

Pour débouter les acquéreurs de leurs demandes dirigées contre le notaire, le tribunal a jugé que celui-ci n’avait commis aucune faute.

L’appelante soutient que le notaire, professionnel du droit, savait qu’une attestation manuscrite ne suffisait pas à établir qu’elle était la seule propriétaire du bien objet de la vente et que le recours à un généalogiste était nécessaire, qu’il a abandonné cette précaution sur la seule insistance des acquéreurs.

Les acquéreurs intimés soutiennent que le notaire a manqué à son devoir de conseil en ne vérifiant pas l’étendue des droits transmis, notamment l’origine de propriété, la situation hypothécaire de l’immeuble ni les déclarations de la venderesse ; que les frais d’intervention d’un généalogiste, qu’ils avaient acceptés, étaient intégrés dans sondécompte financier ; que dès lors, il lui incombait de missionner ce professionnel ce qu’il n’a pas fait.

Le notaire intimé soutient qu’il n’a commis aucune faute et que les acquéreurs ont concouru eux-mêmes à la réalisation de leur dommage allégué en refusant l’intervention d’un généalogiste. Il soutient que la promesse de vente est un acte préparatoire visant à constater l’accord des parties sur la chose et le prix de sorte que les vérifications plus poussées sont réalisées par la suite avant la réitération de la vente.

Comme rappelé pertinemment par le tribunal judiciaire, le notaire est contractuellement tenu d’une obligation de conseil et d’une obligation d’assurer l’efficacité des actes juridiques qu’il instrumente.

Il ressort des pièces versées au débat que le compromis de vente ici rédigé prévoyait la condition suspensive selon laquelle la promettante devait justifier d’une origine de propriété trentenaire et régulière, ce malgré la déclaration de succession produite et sa correspondance du 16 décembre 2016 à cet égard.

La mention dans la promesse selon laquelle « la vente, si elle se réalise, aura lieu moyennant le prix principal de 7 900 euros » ne démontre pas les frais prévisionnels de généalogiste allégués.

Dans un courriel du notaire à Mme [R], ce prix d’acquisition de 7 900 euros a été rappelé sans davantage de mention du fait que cette somme comprendrait des frais de généalogiste.

Le moyen selon lequel les bénéficiaires de la promesse ont sollicité ou accepté l’intervention d’un tel professionnel pour sécuriser la transaction est donc écarté.

Le notaire a inséré à la promesse à la charge de la promettante la condition suspensive de justification de son droit de propriété avant la réitération de la vente.

Ses diligences lui ont permis, par la suite, de se faire communiquer l’acte de notoriété du 1er février 2012 révélant l’existence de son frère [N] le 17 août 2020, date à laquelle il l’a sollicitée pour qu’elle lui communique les coordonnées de celui-ci et informé les acquéreurs de son existence.

Il a donc entrepris les diligences attendues de lui dans le cadre de la promesse de vente en vue de sa réitération régulière et il ne peut pas lui être imputé à faute d’avoir pris le temps nécessaire à ces vérifications, alors qu’il incombait à la venderesse de justifier de son droit de propriété.

Quand au retard pris pour la conclusion de la vente, M. et Mme [R] ne rapportent pas la preuve qu’il lui soit imputable.

Dans ce contexte où le propriétaire indivis identifié a refusé de vendre au prix initialement convenu, de nouvelles formalités et négociations ont été nécessaires auxquelles il n’est pas allégué que le notaire a participé.

Enfin, le retard pris dans la transaction est imputable à Mme [L] qui n’a renseigné ni le notaire ni les acquéreurs de l’existence de son frère.

Il n’est pas contesté que les parties avaient reporté la signature de l’acte authentique d’un mois, rendant ainsi le moyen tiré du fait que le notaire n’a consulté le fichier central des dernières volontés que le 24 juin 2020 inopérant pour établir la faute du notaire.

M. et Mme [R] ne rapportent pas la preuve qu’ils ont été contraints à acquérir le bien au nouveau prix négocié.

La réalisation de travaux sur le bien, alors qu’aucun transfert de propriété n’était encore intervenu et que ces travaux n’avaient pas été autorisés expressément ne peut pas engager la responsabilité du notaire.

Aucun manquement du notaire à son obligation de conseil et d’information n’est donc démontré.

En conséquence, le jugement est confirmé.

sur la responsabilité de la promettante

Pour dire la responsabilité de la promettante engagée, le tribunal a jugé que ses fautes étaient à l’origine du préjudice des acquéreurs.

L’appelante soutient que le tribunal a dénaturé les termes de son attestation manuscrite ; qu’en tout état de cause, il ne pouvait lui imputer le dol prétendu sur la base de cette seule attestation.

Elle allègue que les acquéreurs ont eux-mêmes fixé le prix final de vente de l’immeuble.

M. et Mme [R] soutiennent qu’en signant seule le compromis de vente alors qu’elle ne pouvait ignorer l’existence de son indivisaire, la promettante a commis un dol ayant vicié leur consentement.

Ils soutiennent que leurs échanges étaient amicaux et que le prix initial a été fixé avec son accord ; qu’en tout état de cause, elle n’était pas tenue par sa proposition et pouvait solliciter de nouvelles estimations.

Selon l’article 1192-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Aux termes de l’article 1104 du code civil, Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Selon l’article 1130 du code civil, l 'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Aux termes de l’article 1137 du code civil, Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Le compromis de vente litigieux désigne Mme [B] [L] comme unique propriétaire du bien. Il précise en page 9 « l’immeuble vendu appartient au vendeur seul en pleine propriété ».

Mme [L] ne conteste toutefois pas ne pas avoir ignoré qu’elle détenait ce bien en indivision avec son frère.

En écrivant, dans le document manuscrit du 16 décembre 2019, dont elle ne conteste pas être l’auteur, « je soussignée [B] [L] [P], née le 7 juin 1954 à [Localité 1] du Chili, seule fille de [Q] [L] (') seul fils de [B] [Y] épouse [L] », elle a usé d’ambiguïté et dissimulé délibérément l’existence de son frère [N], et ce d’autant plus que cet écrit a été produit dans le cadre de la vente d’un bien dont l’origine de la propriété devait être établie.

Ces agissements caractérisent une faute dolosive engageant sa responsabilité civile contractuelle et en conséquence, le jugement est confirmé sur ce point.

sur les préjudices des acquéreurs consécutifs à la faute de la venderesse

Le tribunal a jugé que les acquéreurs avaient subi outre un préjudice moral, un préjudice de perte de chance de conclure la vente au prix initial et de pouvoir disposer du bien 18 mois plus tôt que finalement, qu’il a évalué à la somme globale de 15 000 euros.

L’appelante soutient ne pouvoir être jugée responsable du préjudice allégué au titre de travaux réalisés dans l’immeuble sans droit ni titre par les bénéficiaires qui ne prouvent pas qu’elle les y aurait autorisés avant la signature de l’acte de vente.

M. et Mme [R] soutiennent être encore victimes d’un dol de sa part du fait qu’ils ont entamé ces travaux avec son aval alors qu’ayant déjà engagé des frais dans la rénovation d’urgence du bien et s’étant investis dans la vente depuis près de 18 mois, ils ont été contraints d’accepter le prix finalement proposé par son co-indivisaire ; qu’en raison du blocage de leur projet, ils ont subi une perte de chance de conclure une autre vente ; que cette attente leur a causé un préjudice moral ; que le bien étant destiné à la location, ils ont subi une perte de loyers durant le délai perdu pour la réitération de l’acte de vente.

Ils chiffrent leur préjudice global à 36 270 euros.

Le notaire intimé soutient que les acquéreurs ne démontrent aucune perte de chance de conclure une autre vente à des conditions financières similaires alors qu’ils ont fait le choix de persister à acquérir le bien litigieux malgré une l’augmentation de son prix, qu’ils ne démontrent pas en quoi la consignation du prix de vente constitue un préjudice alors que cette somme leur a été restituée.

Il soutient que le préjudice de jouissance répare une atteinte au droit de propriété, que dès lors le préjudice allégué n’est pas caractérisé en l’absence de vente aux conditions financières fixées initialement avec la seule Mme [L], et que le préjudice de perte de loyer n’est pas justifié. Enfin, il soutient que le préjudice moral n’est pas démontré.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La lecture de la promesse ne révèle aucune autorisation de ses bénéficiaires d’entrée dans les lieux pour la réalisation de travaux et ceux-ci ne peuvent donc alléguer à ce titre un préjudice consistant dans la vente du bien à un prix majoré.

La production de leurs échanges par SMS avec Mme [L] ne suffisent pas à établir ce préjudice de perte de chance alors que la condition suspensive sur l’origine de la propriété n’avait pas été levée et qu’ils ont preuve d’imprudence en entreprenant des travaux pendant cette période.

Sur le préjudice en lien avec des pertes de loyers, ils produisent une attestation rédigée par eux pour justifier que le bien acquis « sera loué pour un montant de 690 euros par mois'.

Il s’agit là d’un préjudice hypothétique, qui n’est corroboré par aucune autre preuve que celle constituée pour eux-mêmes.

Sur leur préjudice moral, ils produisent des attestations d’amis et de membres de leur famille, et d’un médecin traitant qui indique que Mme [R] présente un état de stress permanent, et consulte depuis le 23 février 2021. Toutefois, ces éléments ne sont corroborés par aucun élément objectif permettant d’établir un lien de causalité entre son état psychologique et la faute de Mme [L].

Aucun des préjudices allégués n’étant constitué, le jugement est infirmé sur ce point et M. et Mme [R] déboutés de leurs demandes indemnitaires.

sur le préjudice du notaire

Pour condamner Mme [L] à lui payer la somme de 1 500 euros de dommages et intérêts, le tribunal a jugé que le notaire avait subi un préjudice en lien de causalité avec la faute de celle-ci.

M. [X] [J] soutient qu’il subir un préjudice consécutif à la mauvaise foi de Mme [L], en ce qu’il a subi une procédure judiciaire, a du signaler cette situation à sa chambre départementale,et qu’en somme il a subi une procédure abusive.

L’appelante réplique que le notaire a fait preuve de négligence en ne vérifiant pas sa qualité de propriétaire unique et en se basant sur sa seule attestation manuscrite, et qu’il ne lui a d’ailleurs pas reproché d’avoir omis l’information relative à l’existence de son frère.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aucune des pièces produites ne corrobore les allégations du notaire relatives au préjudice subi raison pour laquelle le jugement est infirmé et les demandes présentées rejetées.

sur la clause pénale

Pour débouter les acquéreurs de leur demande à ce titre, le tribunal a jugé que les conditions de l’application de cette claure n’étaient pas réunies.

L’appelante soutient que les conditions d’application de cette clause font défaut.

M. et Mme [R] répliquent qu’il était prévu au compromis de vente une clause pénale à sa charge en cas d’absence de régularisation de l’acte authentique. Ils en demandent donc le paiement.

La promesse prévoyait qu’en cas de non réalisation des conditions suspensives le bénéficiaire de la condition avait seule qualité pour s’en prévaloir et, s’il le désirait, se trouver délié de tout engagement ; que dans cette hypothèse, la convention serait considérée comme nulle et non avenue, sans indemnité de part ni d’autre, et la somme versée restituée purement et simplement.

Cette stipulation avait vocation à s’appliquer « au cas où l’une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie à titre de pénalité conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil, une somme de 5 000 euros », c’est-à-dire en cas de défaillance d’une des parties dans la conclusion de l’acte authentique alors que les conditions suspensives auraient été levées.

En conséquence, le jugement est confirmé sur ce point.

sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Succombant à l’instance, l’appelante est condamnée à en supporter les dépens, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Aucun préjudice n’étant constitué, il y a lieu par équité d’écarter l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Carpentras du 16 avril 2024 sauf en ce qu’il a débouté M. [T] [R] et Mme [F] [J] épouse [R] de leur demande au titre de la clause pénale,

Statuant à nouveau des chefs infirmés

Déboute M. [T] [R] et Mme [F] [J] épouse [R] de leurs de demandes de dommages et intérêts,

Déboute M. [X] [J] de sa demande de dommages et intérêts,

Y ajoutant,

Condamne Mme [B] [L] aux dépens d’appel,

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et par le greffier.