RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/03784 – N° Portalis DBVH-V-B7H-JAT3

YM

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'[Localité 5]

26 septembre 2023 RG :21/02029

S.A.S. [Adresse 8]

C/

S.A. GENERALE GROUPE SUD

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale

ARRÊT DU 30 JANVIER 2026

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 5] en date du 26 Septembre 2023, N°21/02029

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M. Yan MAITRAL, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Nathalie ROCCI, Présidente

Agnès VAREILLES, Conseillère

Yan MAITRAL, Conseiller

GREFFIER :

Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Décembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 09 Janvier 2026, prorgé au 30 Janvier 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.A.S. [Adresse 8] Société par actions simplifiée, au capital social de 47 547 008,00 euros inscrite au RCS de [Localité 6] sous le n°B 345 130 488 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social sis,

[Adresse 11]

[Adresse 10]

[Localité 1]

Représentée par M^e Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Mathieu JACOB de la SELAS CABINET CONFINO, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

S.A. GENERALE GROUPE SUD, Société anonyme à Conseil d’Administration immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 550 200 778, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés es qualité audit siège social,

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sylvie SERGENT de la SELARL DELRAN COMTE BARGETON-DYENS SERGENT ALCALDE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES substitué par M^e Camille DELRAN avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 27 Novembre 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie ROCCI, Présidente, le 30 Janvier 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ

Vu l’appel interjeté le 7 décembre 2023 par la SAS [Adresse 8] à l’encontre du jugement rendu le 26 septembre 2023 par le tribunal judiciaire d’Avignon dans l’instance n° RG 21/02029 ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 6 novembre 2025 par la SAS Carrefour Proximité France, appelante à titre principal, intimée à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 27 mai 2025 par la SA Générale Groupe Sud, intimée à titre principal, appelante à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu l’ordonnance du 26 juin 2025 de clôture de la procédure à effet différé au 27 novembre 2025.

***

Par contrat du 23 décembre 2003, la société Générale Groupe Sud (ci-après la sociétéGGS) a donné à bail un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 5] (84) à la société SNC ED, aux droits de laquelle est intervenue en cours de bail la société Dia France.

Le bail a été renouvelé avec Dia France par avenant du 26 avril 2014, pour une durée de 9 années et moyennant un loyer annuel de 100 000,00 euros hors taxes et hors charges.

Au cours de l’année 2014, la société [Adresse 8] (ci-après la société Carrefour, ou également la CPF) a racheté l’intégralité des enseignes Dia France.

Le 27 mars 2019, la société [Adresse 7] a donné congé au propriétaire avec effet au 30 septembre 2019 sans donner suite à la proposition faite par la société GGS de libérer les lieux par anticipation.

Un procès-verbal d’état des lieux de sortie est dressé le 30 septembre 2019, et la remise des clés constatée par huissier le 15 octobre 2019.

***

Par exploit du 6 décembre 2019, la société Générale Groupe Sud a fait assigner en référé devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Avignon la société [Adresse 8] en paiement d’une somme au titre des travaux de remise en état, et aux fins de voir dire que cette somme devra être réglée sous astreinte, le juge des référés se réservant la compétence pour la liquider.

***

Par ordonnance du 24 juillet 2020, le juge des référés près le tribunal judiciaire d’Avignon a :

— reçu la société GGS en son action,

— condamné la société [Adresse 7] à payer à la société GGS la somme de 75 278,00 euros à titre provisionnel sur l’indemnisation intégrale de son préjudice,

— condamné la société [Adresse 7] à payer à la société GGS la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté du surplus,

— condamné la société [Adresse 7] aux dépens.

La somme accordée à titre provisionnel est réglée par la société Carrefour à son ancien propriétaire.

***

Par exploit du 5 août 2021, la société Générale Groupe Sud a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Avignon la société [Adresse 8] en paiement d’une somme au titre des frais de remise en état du bâtiment loué, déduction faite de la provision versée, d’une somme à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié aux pertes locatives, mais aussi au titre de la perte de valeur du bien.

***

Par jugement du 26 septembre 2023, le tribunal judiciaire d’Avignon a statué en ces termes :

« Déclare la société Générale Groupe Sud recevable en son action,

Condamne la société [Adresse 8] à payer à la société Générale Groupe Sud la somme de 60 426,23 euros au titre des travaux de remise en état,

Condamne la société [Adresse 8] à payer à la société Générale Groupe Sud la somme de 70 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice lié à la perte de loyers,

Condamne la société Générale Groupe Sud à restituer à la société [Adresse 8] la somme de 12 546,00 euros au titre de la taxe sur la valeur ajoutée comprise dans la provision accordée par l’ordonnance de référé du 4 juillet 2020,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Ordonne la compensation entre les créances réciproques des parties,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. »

***

La société Carrefour Proximité France a relevé appel le 7 décembre 2023 de ce jugement pour le voir réformer ou annuler en ce qu’il a :

— déclaré la société Générale Groupe Sud recevable en son action,

— condamné la société [Adresse 8] à payer à la société Générale Groupe Sud la somme de 60 426,23 euros au titre des travaux de remise en état,

— condamné la société [Adresse 8] à payer à la société Générale Groupe Sud la somme de 70 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice lié à la perte de loyers,

— condamné la société Générale Groupe Sud à restituer à la société [Adresse 8] la somme de 12 546,00 euros au titre de la taxe sur la valeur ajoutée comprise dans la provision accordée par l’ordonnance de référé du 4 juillet 2020,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

***

Dans ses dernières conclusions, la société Carrefour Proximité France, appelante à titre principal, intimée à titre incident, demande à la cour, au visa des articles 606, 1134 et 1149 dans leur rédaction applicable, 1719 et 1755 du code civil, de :

« Déclarer la société [Adresse 8] recevable et bien fondée en son appel ;

En conséquence,

Infirmer le jugement du 26 septembre 2023 du tribunal de judiciaire d’Avignon en ses condamnations prononcées contre la société Carrefour Proximité France ;

Juger que la société Générale Groupe Sud devra en conséquence restituer l’intégralité des sommes perçues en exécution du jugement ainsi que la provision de 75.278 euros versée en application de l’ordonnance de référé du 24 juillet 2020 ;

Débouter la société Générale Groupe Sud de son appel formé à titre incident et de l’ensemble de ses demandes de paiement, comme étant mal fondés.

A titre très subsidiaire,

Juger qu’au titre des travaux de remise en état la société CPF ne saurait être redevable d’une somme supérieure à celle de 62.732 euros HT correspondant au montant de la provision allouée par le juge des référés, TVA exclue.

En tout état de cause,

Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Générale Groupe Sud de sa demande en paiement d’une somme de « 40.000 € au titre de la perte de valeur du bien » ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné « la société Générale Groupe Sud à restituer à la société [Adresse 8] la somme de 12 546,00 euros au titre de la taxe sur la valeur ajoutée comprise dans la provision accordée par l’ordonnance de référé du 4 juillet 2020 » ;

Rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires de la société Générale Groupe Sud ;

Condamner la société Générale Groupe Sud à verser à la société [Adresse 8] une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société Générale Groupe Sud aux entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de la SELARL AvouéPericchi, conformément à l’article 699 du code de procédure civile. ».

Au soutien de ses prétentions, la société [Adresse 8], appelante à titre principal, intimée à titre incident, expose que, concernant les travaux de remise en l’état et notamment en raison de la vétusté et les travaux de mise aux normes réglementaires, le bail du 23 décembre 2003 ne contient aucune clause les ayant transférés à ladite société. Elle rappelle que la jurisprudence interprète strictement les clauses afférentes aux travaux d’entretien et de réparation, estimant qu’elles n’incluent pas, sauf stipulation expresse, les travaux imposés par la vétusté et que les clauses afférentes aux travaux d’entretien et de réparation n’incluent pas, sauf stipulation expresse, les travaux de mise aux normes. Concernant les grosses réparations, la société sollicite le rejet de la demande dès lors que selon l’article 606 du code civil et en vertu du bail le propriétaire les conserve à sa charge.

S’agissant des travaux et aménagements, elle indique que l’obligation contractuelle d’entretien de la locataire porte sur les locaux et ouvrages tels que la bailleresse les lui a délivrés lors de la conclusion du bail et non pas sur les travaux et aménagements réalisés par la locataire, en cours de bail, et dont le bailleur ne devient propriétaire, par accession, qu’à l’issue de la relation locative. En l’espèce, au regard des dispositions contenues dans le bail du 23 décembre 2003 ainsi que les aménagements et transformations des locaux effectuées par la locataire, avant leur acquisition par la société Générale Groupe Sud, l’appelante estime que celle-ci ne peut exiger une indemnité outre le fait qu’elle a la possibilité de déposer lesdits travaux et aménagements s’ils ne lui conviennent pas ou sont dans un mauvais état.

Concernant les actes de vandalisme, elle estime que, selon la jurisprudence, une obligation d’occupation n’est pas de l’essence même du bail faute pour le bailleur d’avoir stipulé une telle obligation à la charge de son preneur comme cela est le cas en l’espèce.

Elle fait également valoir que conformément aux dispositions du code de la sécurité intérieure, elle n’est pas soumise à une obligation de surveillance pour l’exploitation de son commerce de détail dès lors que la surface de vente n’est pas supérieure à 3 000 m² et que la surface de l’ensemble immobilier est inférieure à 5 000 m². En ce qui concerne le caractère public des lieux ouverts, cette condition n’est pas remplie, la société [Adresse 7] affirmant que le magasin a été fermé au début de l’année 2019.

Par ailleurs l’appelante fait valoir que s’agissant d’une obligation exorbitante du droit commun, l’obligation de surveillance aurait dû être prévue dans le contrat de bail commercial. Enfin, sur ce point, elle fait observer, d’une part, qu’elle avait pris quelques mesures de sécurisation (porte de la réserve soudée, rondes effectuées sur site) et, d’autre part, qu’il pèse sur le propriétaire une obligation générale de surveillance et de vigilance afin d’empêcher que celui-ci ne cause par sa ruine un dommage, et ce, même en l’absence de garde effective de l’immeuble.

Concernant les factures produites, elle fait les observations suivantes :

1° les factures de la société Elec Systèmes & automatismes : les factures n° 245 et 250 renvoient aux devis n° 203 et 207 qui portent sur la dépose des installations électriques existantes et la pose de nouvelles installations alors que la société Générale Groupe Sud est infondée à former quelque réclamation que ce soit au titre des travaux et aménagements réalisés par la locataire en cours de bail et dont elle est devenue propriétaire, par accession, à l’issue de la relation locative, ce principe ne pouvant être écarté au motif que tout ou partie de ces travaux et aménagements a été abîmé par des tiers et des actes de vandalisme. Par ailleurs, selon elle, le bail ne comporte aucune clause susceptible de transférer au preneur la charge des déposes et réfections occasionnées par la vétusté ni celle des déposes et réfections liées à des mises aux normes réglementaires ;

2° la facture Simmat TP concernant des travaux de démolition : la société [Adresse 7] invoque le même argumentaire développé ci-dessus mais ajoute, subsidiairement, que le montant des déposes et du nettoyage facturés est surévalué et qu’il a été inclus la pose de grillage rigide pour 12 000 euros alors que le procès-verbal de constat de sortie des lieux du 30 septembre 2019 ne comporte aucune mention à ce titre.

A titre subsidiaire, elle sollicite la minoration de toute prestation mise à sa charge pour prendre en compte la vétusté par application d’un taux de 90 % des locaux ayant été loués pendant une durée de 16 ans, étant rappelé que le preneur n’est pas obligé de remettre à neuf les locaux lors de son départ.

À titre plus subsidiaire, elle sollicite la limitation de toute condamnation à la provision accordée par le juge des référés, la Société Générale Groupe Sud étant en mesure et en droit de déduire 100 % de la TVA grevant les travaux auxquels il faudrait procéder en vertu de l’article 271.I.1 du code général des impôts.

Concernant les dommages et intérêts octroyés au titre de la perte de loyers, la société [Adresse 7] fait valoir que la société Générale Groupe Sud n’est pas fondée à lui faire grief de ne pas avoir fait procéder aux travaux objets des factures et devis, ni à invoquer une « perte de loyers » dont elle prétend qu’elle serait liée à l’inexécution par la société [Adresse 7] de ces travaux dès lors qu’ils ne peuvent être mis à sa charge. Elle fait également valoir que, suite à la décision de la juridiction des référés, elle a versé à titre provisionnel la somme de 75 278 euros dont le montant est conforme à son offre transactionnelle antérieure et que, dès le 1er octobre 2020, les locaux litigieux ont été reloués à une société (Berbiguier Premium automobiles) ce qui démontre que le versement a manifestement suffi pour permettre à la société Générale Groupe Sud de relouer les locaux. En conséquence, l’appelante estime qu’en refusant une offre transactionnelle et en poursuivant la procédure de référé, le propriétaire a perdu une chance de relouer les locaux au plus tôt au profit d’une précédente candidate à la reprise des locaux (Carter Cash).

Elle sollicite la confirmation du jugement qui a débouté la société Générale Groupe Sud de sa demande en paiement d’une somme de 40 000 euros au titre de la perte de valeur du bien en raison de faux-plafonds et d’une climatisation dégradés et qui ont été déposés, cette demande n’étant corroborée par aucune pièce tout en rappelant que les demandes indemnitaires portant sur les travaux et aménagements réalisés par la locataire doivent être rejetées. Elle explique par ailleurs que, si le repreneur actuel des locaux dont l’activité porte sur le négoce et l’entretien de véhicules et pièces automobiles n’a pas eu besoin de mettre en place de nouveaux faux-plafonds et une nouvelle climatisation, il n’existe ni de préjudice indemnisable pour le propriétaire ni une prétendue perte de valeur du bien.

En tout état de cause, elle estime que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné la société Générale Groupe Sud à restituer à la société [Adresse 8] la somme de 12 546,00 euros au titre de la taxe sur la valeur ajoutée comprise dans la provision accordée par l’ordonnance de référé du 4 juillet 2020 et ce conformément à l’article 271.I.1 du code général des impôts.

***

Dans ses dernières conclusions, la société Générale Groupe Sud, intimée à titre principal, appelante à titre incident, demande à la cour, au visa de l’article 1732 du code civil, de :

« – Confirmer le jugement du 26 septembre 2023 du tribunal judiciaire d’Avignon en ce qu’il a condamné la société [Adresse 8] à payer à la société Générale Groupe Sud la somme de 60 426,23 euros hors taxes au titre des travaux de remise en état

— Infirmer le jugement du 26 septembre 2023 du tribunal judiciaire d’Avignon en ce qu’il a condamné la société [Adresse 8] à payer à la société Générale Groupe Sud la somme de 70 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice lié à la perte de loyers.

— Infirmer le jugement du 26 septembre 2023 du tribunal judiciaire d’Avignon en ce qu’il a débouté la société Générale Groupe Sud de sa demande de 40 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de perte de valeur du bien

Statuant à nouveau :

— Condamner la société [Adresse 8] à payer la somme de 90.000 euros au titre de la perte de loyer

— Condamner la société Carrefour Proximité France à payer la somme de 40 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de perte de valeur du bien

— Juger que ces sommes ne sont pas soumises à TVA

En tout état de cause :

— Débouter la société [Adresse 8] de toutes ses demandes, fins et conclusions

— Condamner la société Carrefour Proximité France à payer à la société Générale Groupe Sud la somme de 10 000 euros HT au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner la société [Adresse 8] aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel. ».

Au soutien de ses prétentions, la société Générale Groupe Sud, intimée à titre principal, appelante à titre incident, expose que la société [Adresse 7] a commis une faute dès lors qu’elle devait s’occuper des lieux en « bon père de famille », qu’elle devait veiller à la préservation du bien dont les clés n’ont été restituées qu’en octobre 2019, les dégradations étant intervenues en février 2019 et, qu’enfin, elle avait une obligation d’entretien des locaux et réparations locatives le tout conformément aux dispositions du contrat de bail commercial (1°, 2° et 13°). Elle affirme que les actes de vandalisme ont été commis durant la jouissance du bien alors que la société Carrefour avait abandonné le local loué dès la cessation de son activité et n’avait pas accepté la proposition de libération anticipée des lieux.

Concernant sa demande indemnitaire relative aux travaux, elle fait les observations suivantes :

— on ne peut lui opposer la force majeure dès lors que les actes de vandalisme résultent d’un défaut de surveillance du preneur ;

— les réparations effectuées ne trouvent pas leur origine dans la vétusté du local pris à bail mais dans un acte de vandalisme dont la société [Adresse 7] est responsable ; elle fait également valoir que la vétusté des lieux n’est démontrée ni dans son existence ni dans son étendue ;

— les travaux ne constituent pas une simple mise en conformité du local mais une remise en état du bien suite à l’abandon de celui-ci par la société Carrefour et les actes de vandalisme qui en ont suivi, le bien se trouvant aux normes lors de la conclusion du bail commercial ;

— il ne s’agit pas d’une remise à neuf des locaux mais de l’engagement de la responsabilité du preneur lorsque des dégradations ont lieu pendant la jouissance et par sa faute conformément à l’article 1732 du code civil ; de plus, le contrat de bail prévoit bien une obligation pour le preneur d’entretenir les lieux loués en bon état de réparations ;

— la jurisprudence invoquée par le preneur relative aux travaux d’aménagement des locaux autorisés en cours de bail est inapplicable lorsque le preneur commet une faute en laissant le local à l’abandon pendant plusieurs mois sans surveillance, sans système de sécurité pour éviter les intrusions et en refusant une sortie anticipée alors qu’il a été informé d’une intrusion dans les lieux loués ; par ailleurs, en l’espèce, les travaux de remise en état réalisés correspondent à des éléments essentiels au fonctionnement même des locaux pris dans leur ensemble et ne constituent pas de simples aménagements et embellissements.

Elle explique qu’il n’est pas reproché à la société [Adresse 7] de ne pas avoir exploité ou occupé ces locaux mais de ne pas avoir respecté ses obligations contractuelles lui imposant de s’occuper des lieux en « bon père de famille », de veiller à la préservation du bien en évitant toute dégradation et d’entretenir les locaux et réparations locatives. Selon elle, le locataire ne justifie pas une mise en sécurité du bien ou des rondes de surveillance et, par ailleurs, la soudure de la porte de réserve qui n’est pas démontrée n’a pas été suffisante pour éviter les intrusions.

Concernant le coût des travaux, la société intimée affirme que ces derniers ont été rendus nécessaires par les saccages occasionnés par la faute du preneur et que le remplacement des éléments est uniquement dû à leurs dégradations ou leurs destructions par les personnes qui se sont introduites dans les locaux.

Concernant le coût du nettoyage, la société propriétaire affirme qu’il est justifié au vu des dégradations. Concernant le grillage rigide et le portail il apparaît que la dernière partie du constat de sortie des lieux démontre que l’extérieur du bâtiment est extrêmement dégradé et notamment le grillage séparatif.

S’agissant des frais liés à la réfection des faux plafonds et des doublages, la société Carrefour ne peut se fonder sur une expertise de son propre expert qui n’est pas contradictoire outre le fait qu’il a été soustrait, sans fondement, certains montants au titre de la vétusté. Elle estime que l’argumentaire du mécanisme de l’accession est infondé dès lors que le local disposait de faux plafonds conformes lors de la prise de bail. Cette argumentation doit également être écartée en ce qui concerne les installations électriques puisque la propriétaire a dû procéder à une réfection à ce titre au regard de l’état dans lequel a été laissé le bien après les actes de vandalisme.

Sur l’abattement pour cause de vétusté, elle argue du fait qu’en matière de responsabilité et au regard du principe de la faute contractuelle, la réparation intégrale du préjudice interdit d’opérer une déduction pour vétusté qui est limitée au cas de l’usage normal du bien.

Concernant la limitation de la condamnation à la provision accordée par le juge des référés, la demande n’est pas fondée selon elle dès lors qu’une telle somme consiste à ne pas préjudicier à la possibilité pour le créancier d’obtenir davantage par la décision d’indemnisation au fond pour la réparation intégrale de son préjudice.

S’agissant de la déduction de la TVA, la société Générale Groupe Sud tant pour la provision que pour le montant total des travaux de remise en état ne conteste pas ce point.

En ce qui concerne le préjudice lié à la perte de loyer, la société intimée explique qu’elle était dans l’impossibilité de louer les lieux du 15 octobre 2019 au 1er octobre 2020 en raison de l’état des locaux et des opérations d’expertise qui ont empêché la signature du contrat de location avec la société Carte Cash. Elle estime ainsi que sa perte correspond au loyer annuel fixé dans le cas du nouveau bail conclu.

Elle fait valoir que, s’il s’agit comme l’a retenu la juridiction de première instance d’une perte de chance de percevoir les loyers, elle ne peut être inférieure à 90 % soit 90 000 euros puisqu’il est produit une proposition de location de la société Carter Cash pour un bail commercial.

Concernant la perte de valeur du bien, la société Générale Groupe Sud explique que le nouveau locataire n’a pas procédé au remplacement du faux plafond et à l’installation de la climatisation qui étaient pourtant présents initialement dans les locaux. Elle estime en conséquence que la société [Adresse 7] a manqué à son obligation d’entretien en ne pourvoyant pas à leurs remplacements et que le fait que la société repreneuse n’a pas l’utilité de ces installations n’est pas de nature à exonérer la société Carrefour de ses obligations.

***

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION

Sur la responsabilité de la société [Adresse 7]

Selon l’article 1731 du code civil « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

Selon l’article 1732 du code civil le locataire « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

Selon l’article 1728 du code civil « le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».

Il résulte de la lecture combinée de ces textes que le locataire répond des dégradations des lieux intervenues jusqu’à la date de libération des lieux. Si les dégradations sont établies, c’est au preneur de démontrer qu’elles ont eu lieu sans sa faute, et de supporter le risque de la preuve (3e civ., 2 décembre 2014, n° 13-24.163).

En l’espèce, il est prévu au contrat de bail commercial que le preneur s’oblige « de prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouvent actuellement et de les rendre en fin de jouissance en bon état de réparation locative sans pouvoir exiger, à aucun moment, aucune remise en état ni aucune réparation quelconque pour quelque cause que ce soit » (page 3).

Il lui incombe par ailleurs « d’entretenir les lieux loués pendant la durée du bail en bon état de réparations locatives et d’entretien et de les rendre tels à la fin du bail » étant précisé qu’à défaut d’état des lieux il « sera réputé avoir reçu les lieux en parfait état » (page 3). Il est précisé que les réparations locatives et d’entretien seront à la charge du preneur qui s’oblige à y faire face. Il devra notamment faire entretenir et remplacer si besoin est tout ce qui concerne les installations à son usage personnel ainsi que les fermetures et serrures des fenêtres, portes et volets, les glaces, vitres, parquets, carrelages, revêtements de sol, boiseries. Enfin, les grosses réparations telles que définies par l’article 606 du code civil sont à la charge du bailleur.

Enfin, il est prévu que le preneur « prendra de manière constante toutes les précautions d’un bon père de famille afin de ne pas nuire ni préjudicier à qui que ce soit, de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l’immeuble et de veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée par son fait, celui de ses invités, de ses clients ou des gens à son service » (page 6).

Il n’est pas contesté qu’aucun état des lieux n’a été fait lors de l’entrée du locataire dans les locaux. La société Carrefour Proximité France sera réputée avoir reçu les lieux en bon état.

Il est également établi que le locataire a donné congé au propriétaire le 27 mars 2019 avec effet au 30 septembre 2019.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été effectué le 30 septembre 2019.

Il est fait les constatations suivantes accompagnées des photographies : « dès l’entrée, je constate que le local commercial a été vandalisé et pillé. Le local est inexploitable en l’état. Il n’est plus alimenté en électricité du fait des dégradations. Le faux plafond est dégradé en de multiples endroits, des dalles plafonds sont détériorées, manquantes, les porteurs du plafond sont cassés à certains endroits. Je relève que les câbles électriques ont été tirés et enlevés sur l’ensemble du local. Le sol carrelé est très salle et cassé, buriné à plusieurs endroits. J’effectue ces constatations tant dans la partie Ouest que la partie Est du local. En partie centrale je relève que les dalles de faux plafond s’écroulent, la structure des porteurs état cassée. Le sol en carrelage est explosé. Sur la partie Nord de la salle principale, je constate que l’habillage des murs en panneaux de bois est dégradé. Les panneaux sont arrachés. Au même endroit, je relève que les dalles de faux plafond sont manquantes et que l’ossature de support de dalle est cassée. Je note au sol que le carrelage est cassé et que les gaines sont vidées de leurs câbles électriques. Je note encore que du carrelage a été ajouté sur le carrelage existant. Dans la pièce coté Ouest, je note que les dalles de faux plafond sont écroulées et que la structure de support de dalle est dégradée ».

Il est indiqué pour la partie Est : « Dans la partie de la salle principale côté est, ce sont les mêmes constatations que je peux faire. Les dalles de faux plafond sont dégradées de même que les supports de dalle. Les câbles électriques ont été tirés et enlevés. Vers la porte côté Est, les dalles de faux plafonds sont encore endommagées. Dans le local Sud, je relève qu’il s’agit du TGBT. Je note que le TGBT a été pillé. Le plafond a été démantelé et les câbles électriques vidés et enlevés ».

Concernant le local au Nord Est, il est mentionné : « La vasque du lavabo est éclatée. Le plafond est écroulé. Les gaines dans la colonne sont tirées. En reprenant vers le côté ouest, je passe dans la salle côté Nord. Le carrelage est buriné ».

Dans la partie Nord-Ouest, les chambres froides n’ont pas été déposées.

Dans les 5 pièces du côté Nord-Ouest, il apparaît que « la vasque du lavabo est éclatée. Dans les autres sanitaires je relève que la vasque comme les WC sont dégradés ».

En extérieur, « le bardage est endommagé », « le quai de chargement est encombré de détritus », « des détritus jonchent aussi le sol en plusieurs endroits ». Il est constaté « plusieurs impacts sur le bardage », que « des regards en fonte sont manquants » et que « le curage est à faire ». Il est noté que « l’entretien des espaces verts extérieurs n’a pas été réalisé » et que le « rideau métallique à l’entrée du local côté Nord est cintré ». Par ailleurs, « le bardage sur la façade de l’entrée présente des impacts ».

A l’arrière du bâtiment, côté sud, l’huissier de justice relève : « le grillage séparatif de copropriété côté Est est dégradé et manquant », « Des blocs de pierre occultent un passage » et devront être enlevés.

Sur la façade est du bâtiment, « des éclats sont également présents » et « deux regards sont encore manquants ».

Par ailleurs, l’huissier de justice mentionne préalablement à ces constatations qu’il est informé par le propriétaire que l’exploitation des locaux a été arrêtée et que ces derniers « ont été squattés, vandalisés et pillés durant l’été ».

Il ressort de ces éléments que la dégradation des locaux est intervenue alors que la société [Adresse 7] était locataire et qu’elle a pour origine une intrusion ou des intrusions successives dans les locaux.

Il est difficilement contestable que les locaux, tels qu’ils ont été décrits lors de l’état de sortie des lieux, ne correspondent pas à leur état d’origine puisque, d’une part, ils sont présumés avoir été reçus en bon état et que, d’autre part, la société Carrefour n’aurait pu exploiter son activité dans de telles conditions.

La question qui est ainsi soumise à la cour, comme l’affirme l’intimée, est de savoir si le locataire a manqué à son obligation de restitution des lieux qu’il est présumé avoir reçu en bon état.

Concernant les actes de vandalisme qui sont directement à l’origine de la dégradation du bien, la société [Adresse 7] fait valoir que le contrat de bail commercial ne contenait aucune obligation d’exploitation. Effectivement, il n’est pas contesté que la société a cessé toute activité dans le local à compter du mois de janvier/février 2019 sans que cela ne puisse lui être reproché. Cependant, si elle n’avait, comme elle l’indique, aucune obligation d’activité elle demeurait néanmoins soumise à l’ensemble des obligations lui incombant en qualité de locataire jusqu’à la remise des clés intervenue le 15 octobre 2019 et notamment son obligation de restituer les locaux en bon état, et ce, d’autant qu’elle avait été informée d’une possible intrusion de personnes sur les lieux.

Ainsi, par un mail du 19 février 2019, la société Générale Groupe Sud a avisé le locataire en ces termes : « Je profite du présent mail pour vous signaler la présence depuis 2 ou 3 jours de « gens du voyage » au sein de votre établissement. Il semble que des branchements sauvages auraient été faits jusqu’à l’intérieur du bâtiment. Il serait opportun de mener une action afin de faire procéder à leur expulsion ».

Cependant, ce n’est que le 13 mars 219 qu’un dépôt de plainte sera fait par le responsable de la sécurité des sites [Adresse 7] pour vol par effraction et dégradations volontaires à compter du 8 février 2019 au 8 mars 2019. Il indique qu’il a été avisé le 8 mars de la même année par un responsable de la présence de tierce personne étant observé que la société Carrefour avait été en réalité informée depuis le 19 février 2019. Il s’est ainsi écoulé près d’un mois entre le mail du propriétaire et le dépôt de plainte de la société [Adresse 7].

Par ailleurs, contrairement à ce qu’elle invoque et ce qui est indiqué dans la plainte, la société Carrefour n’établit pas la preuve que, suite à son départ des lieux, elle avait pris toutes les précautions suffisantes pour éviter la détérioration des lieux par des intrusions et notamment en soudant la porte de la réserve et en assurant des rondes sur le site. En outre, si l’argument selon lequel elle n’est pas soumise au dispositif des articles L 271-1 du code de la sécurité intérieure lui imposant un gardiennage ou une surveillance pour éviter « les risques manifestes pour la sécurité et la tranquillité des locaux » est exact, il est à cet égard inopérant puisqu’il ne saurait l’exonérer de son inertie.

En effet, il doit être souligné que, suite au dépôt de plainte, la société [Adresse 7] n’a pas pris immédiatement d’autres précautions pour éviter de nouvelles intrusions.

Dans un mail du 11 avril 2019, le propriétaire indique à son locataire : « je me suis rendu ce midi dans les locaux que vous louez’Les portes et accès sont ouverts à tous, il m’a été simple d’y pénétrer’Ces locaux [sont] dans un état de dégradation avancé et il me semble qu’il faille prendre des mesures d’urgence pour sécuriser et fermer les lieux ».

Ainsi, il ressort de l’ensemble de ces éléments que la société Carrefour a commis une faute en n’assurant pas la sécurisation suffisante des lieux après y avoir cessé son exploitation et que, par ailleurs, alors qu’elle a été avisée d’une possible intrusion dès le début du mois de février 2019, elle n’a pris aucune mesure rapide ultérieure pour empêcher la dégradation des locaux. Pour ces mêmes motifs, dès lors qu’elle avait quitté les lieux sans précaution et qu’elle avait été avisée par la suite de la présence de personnes tierces à l’extérieur des locaux dès le mois de février 2019 sans que cela n’entraîne de réaction particulière, les actes de vandalismes ne peuvent revêtir un caractère d’imprévisibilité.

Par conséquent, la société [Adresse 7] sera condamnée à indemniser le propriétaire des préjudices découlant de cette faute.

Sur le préjudice réparable

Il sera rappelé que lorsque le locataire manque à son obligation de restitution des lieux loués, il peut être condamné, outre, le cas échéant, à des dommages-intérêts de remise

en état des lieux, à indemniser le bailleur d’autres préjudices causés par son inexécution contractuelle.

Sur la remise à neuf

Le propriétaire produit les factures suivantes :

— facture n° 245 du 27 novembre 2020 selon le devis n° 203 pour un montant total de 36 191,14 euros.

— facture n° 250 du 27 novembre 2020 suivant devis n° 203 et 207 pour un montant de 21 053,94 euros.

— facture n° 334 du 31 juillet 2020 d’un montant total de 105 600 euros.

Concernant les deux premières facturations, elles concernent les remises en l’état suivantes :

— pour le devis n° 203, il s’agit selon l’intitulé de la réfection de l’installation électrique dont le coût est détaillé à l’intérieur de chaque poste. Il est effectivement prévu, comme le souligne l’appelante pour le contester, un « forfait dépose installation existante » et la pose d’un réseau électrique.

Cependant, il ressort des constations faites par huissier de justice que le réseau électrique a été complètement détruit, les câbles ayant été arrachés, tirés et enlevés et que les gaines électriques sont vides. Par conséquent, la remise en l’état est justifiée. La société Carrefour ne peut se prévaloir de la jurisprudence selon laquelle le bailleur ne peut exiger la remise en l’état des locaux et la démolition des installations qu’il a autorisés et dont il devient propriétaire en vertu du droit d’accession alors que, d’une part, elle ne rapporte pas la preuve de la nature de ces travaux, et que, d’autre part, il s’agit en l’espèce non de faire supporter au locataire la vétusté ou des aménagements acceptés par le propriétaire qui ont été effectués dans le local et dont il ne peut être demandé le paiement au preneur mais de remettre en l’état un bien loué dont la dégradation a pour origine une faute du locataire.

— pour le devis n° 207, il s’agit d’une évaluation pour des travaux complémentaires sur l’alimentation électrique (pose de gaine et de câbles avec raccordement). Il n’est pas prévu sur ce devis de dépose et pose de nouvelles installations. Au demeurant, l’argumentation retenue par la cour pour le devis n° 203 est également applicable.

Par ailleurs, si la société [Adresse 7] fait valoir qu’elle n’a pas à supporter un coût injustifié d’une mise aux normes de l’installation électrique, elle ne démontre pas que c’est le cas en l’espèce, la simple mention sur le devis que le câble posé est conforme « à la norme ['] » étant insuffisante à établir cette preuve.

Concernant la troisième facture relative à la démolition des faux plafonds, cloisons et leurs évacuations, il sera rappelé qu’il ressort des constations faites par huissier de justice qu’une partie des faux-plafonds et cloisons est détruite ou endommagée. Par conséquent, la remise en l’état est justifiée. Sur ce point également, l’argumentation de la société Carrefour développée pour les précédentes facturations sera écartée pour les mêmes motifs.

S’agissant de leurs coûts, la facture les évalue à la somme de 30 000 euros ht (démolition des faux plafonds et évacuation) et 10 200 euros ht (démolition de cloison et évacuation). Si la société [Adresse 7] produit une estimation des dommages inférieure fournie par son expert à hauteur de 8 000 euros ht et 3 984 euros, elle n’apporte aucun élément pertinent permettant de remettre en cause la dépense engagée par le propriétaire qui doit être indemnisée intégralement de son préjudice.

Il en est de même pour les frais de nettoyage (nettoyage du sol et évacuation y compris lavage karcher) pour lesquels l’appelante les a estimés à 5 500 euros alors que le propriétaire justifie d’une facturation à hauteur de 12 000 euros.

En revanche, il est justifié que la somme facturée de 7 000 eurs ht n’est pas due dès lors qu’elle correspond à « la mise de grillage rigide (construction de 2 piliers pour le portail) » alors que, contrairement à ce qu’indique l’intimée, cette dégradation n’est pas expressément mentionnée par l’huissier de justice dans le procès-verbal de sortie des lieux. Cette somme doit en conséquence être retranchée ainsi que celle de 5 000 euros pour les mêmes motifs et concernant la fourniture et la mise en place du portail.

Concernant le coefficient de vétusté, il sera rappelé que son application est nécessaire seulement lorsque les dégradations subies par un local donné en location sont dues à l’écoulement du temps et à un usage normal des lieux loués par leurs occupants, et non, comme en l’espèce, lorsque ce sont les dégradations imputables à une faute du locataire qui rend nécessaire les travaux de rénovation pour un bien qui ne peut plus être loué.

En conséquence, la décision sera infirmée uniquement en ce qu’elle a condamné la société Carrefour Proximité France à payer à la société Générale Groupe Sud la somme de 60 426, 23 euros au titre des travaux de remise en état, la somme étant ramenée à celle 48 426, 23 euros ht.

Sur le préjudice locatif

Il n’est pas contesté que la restitution des clés est intervenue le 15 octobre 2019 et qu’un nouveau contrat de location pour les mêmes locaux est intervenu au 5 octobre 2020.

Il est avéré qu’une proposition de location a été faite par la société Carter Cash pour le bien litigieux le 17 septembre 2018. Il est précisé que le propriétaire devait retourner la promesse de bail avant le 30 septembre 2019.

Il est ainsi justifié que Carter Cash avait vocation à succéder à la société [Adresse 7] en qualité de locataire rapidement.

La société Carrefour ne peut opposer le fait que son offre transactionnelle qui était du même montant que la somme accordée par la juridiction des référés ait été refusée par la société Générale Groupe Sud lui faisant ainsi perdre, par son propre fait, la chance de louer son bail plus tôt. En effet, en premier lieu, si la proposition de l’appelante a permis au propriétaire de faire des travaux en vue d’une nouvelle location, il était néanmoins en droit de revendiquer une somme plus élevée en réparation de son préjudice en refusant la proposition et, par la suite, en engageant une procédure judiciaire. En second lieu, ainsi que le reconnait la société [Adresse 7] dans ses conclusions, la procédure de référés a perduré en raison du mouvement de grève ayant touché les barreaux puis de la crise sanitaire, faits qui ne sont pas imputables au propriétaire.

Il s’en suit que la société Générale Groupe Sud a bien perdu la chance de relouer son bien à la fin du bail en raison de l’état des locaux loués.

Il sera rappelé que le bail commercial initial a un loyer de de 74 000 euros ht mais qu’il est proposé par la société Carter Cash un loyer annuel ht de 100 000 euros.

Il apparait ainsi que la probabilité de la survenance de cet évènement favorable est élevée si la faute du locataire n’était pas survenue.

Cependant, il appartient à celui qui réclame la réparation de ce préjudice d’établir l’existence des conditions hautement élevées à la réalisation de cette probabilité dans toutes ses composantes notamment lorsque cette probabilité approche, sans l’atteindre, la réparation intégrale du préjudice.

Or, en l’espèce, si les conditions de relocation sont favorables au propriétaire au regard du loyer proposé, il n’est pas établi que celui-ci aurait accepté le bail commercial selon toutes les conditions proposées par la société Carter Cash.

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a octroyé la somme de 70 000 euros ttc.

La perte de valeur du bien

Sur ce point, contrairement à ce qu’invoque la société Générale Groupe Sud, elle ne rapporte pas la preuve que les locaux étaient équipés d’une climatisation ou que celle-ci a été dégradée.

Concernant les faux-plafonds, il n’est pas contestable que ces derniers sont détruits en plusieurs endroits comme en atteste le procès-verbal d’état de sortie des lieux de l’huissier. A ce titre, l’intimée peut faire valoir que leur absence constitue une perte de valeur du bien et que le fait que son nouveau locataire n’en ait pas l’utilité est sans effet sur sa prétention.

Cependant, la société Générale Groupe Sud se contente de produire un devis de remise en état à hauteur de 16 800 ht qui ne permet pas d’évaluer la perte de valeur du bien soit l’éventuelle diminution de prix de vente potentiel par rapport au prix d’achat.

Par conséquent, cette demande sera rejetée et la décision de la juridiction confirmée.

Il sera constaté que les parties s’accordent sur le fait que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné la société Générale Groupe Sud à restituer à la société [Adresse 8] la somme de 12 546 euros de la taxe sur la valeur ajoutée.

Sur les frais de l’instance :

La SAS Carrefour Proximité France, qui succombe, devra supporter les dépens de l’instance et payer à la société Générale Groupe Sud une somme équitablement arbitrée à 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné la société [Adresse 8] à payer la société Générale Groupe Sud la somme de 60 426, 23 euros ;

Statuant à nouveau sur ce point,

Condamne la société [Adresse 8] à payer la société Générale Groupe Sud la somme de 48 426,23 euros ht au titre des travaux de remise en état ;

Dit que la société [Adresse 8] supportera les dépens de première instance et d’appel et payera à la société Générale Groupe Sud une somme de 2 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,