COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 5AA

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 16 AVRIL 2026

N° RG 25/04091 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XJI5

AFFAIRE :

[H] [K]

…

C/

HAUTS-DE-SEINE HABITAT ' OPH

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 27 Mai 2025 par le Tribunal de proximité de COURBEVOIE

N° RG : 25/00081

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes

délivrées le : 16/04/2026

à :

M^e Stéphane BESSIS, avocat au barreau de VAL D’OISE (38),

M^e Caroline CHARRON-DUCELLIER avocate au barreau de VERSAILLES (526)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [H] [K]

né le 11 juillet 1975 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [B] [K]

née le 29 juin 1982 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par : M^e Stéphane BESSIS, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 38

APPELANTS

****************

HAUTS-DE-SEINE HABITAT ' OPH

Anciennement dénommé OFFICE PUBLIC DEPARTEMENTAL DE L’HABITAT DES HAUTS DE SEINE

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés

audit siège.

N° RCS de [Localité 4] : B 279 200 224

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : M^e Caroline CHARRON-DUCELLIER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 526

Plaidant : M^e Fabien BODIN, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Samia AZEROU, avocate au barreau de PARIS

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 906-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 09 Mars 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Ulysse PARODI, Vice-président placé faisant fonction de conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL,Conseillère faisant fonction de Présidente,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé, faisant fonction de Conseiller,

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller,

Greffière, lors des débats : Madame Bénédicte NISI,

Greffière, lors du prononcé de la décision : Madame Jeannette BELROSE,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2016, l’établissement Hauts de Seine Habitat OPH a donné à bail à M. [H] [K] et Mme [B] [K], pour une durée de 17 ans, un appartement de quatre pièces de 96,15 m2, situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1 374,90 euros. Par avenant au contrat de location du même jour, les parties sont convenues de la location accessoire de l’emplacement n° 4 du parking du même immeuble, pour un loyer mensuel de 64,19 euros.

Des loyers et charges sont demeurés impayés à compter du mois d’avril 2018.

Le 26 avril 2024, les époux [K] ont déposé un dossier de surendettement auprès de la commission de surendettement des particuliers.

Le 9 août 2024, la commission de surendettement a constaté la situation de surendettement des époux [K] et prononcé la recevabilité du dossier.

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2024, Hauts de Seine Habitat OPH a fait signifier aux époux [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4 521 563 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 juillet 2024, incluant le terme du mois de juin 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré le 30 décembre 2024, l’établissement Hauts de Seine Habitat OPH a fait assigner en référé M. [K] et Mme [K] aux fins d’obtenir principalement la constatation de résiliation du bail, l’expulsion des locataires et leur condamnation à verser la somme provisionnelle de 43 334,02 euros, outre une indemnité d’occupation.

Par ordonnance contradictoire rendue le 27 mai 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a :

' au principal, renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

' déclaré recevable la demande de Hauts de Seine Habitats OPH aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er septembre 2016 entre Hauts de Seine Habitats OPH, d’une part et Mme [K] et M. [K], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] ' appartement n°143, 4° étage, et emplacement de stationnement n° 4,

' constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er septembre 2016 entre Hauts de Seine Habitats OPH, d’une part et Mme [K] et M. [K], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] ' appartement n°143, 4° étage e, et emplacement de stationnement n° 4,

' rejeté la demande de Mme [K] et M. [K] tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire,

' accordé à Mme [K] et M. [K] un délai de 12 mois à compter de la signification de l’ordonnance pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 4] ' appartement n°143, 4° étage e, et emplacement de stationnement n° 4,

' ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Mme [K] et M. [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier su besoin est, dans les conditions visées aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

' rejeté la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

' rejeté la demande de transport des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux,

' rappelé que, le cas échéant, le sort des meubles et objets garnissant les lieux précités sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

' fixé le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par Mme [K] et M. [K] à compter du 18 septembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

' condamné solidairement Mme [K] et M. [K] à payer à Hauts de Seine Habitat OPH la somme provisionnelle de 42 885,66 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 10 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance,

' condamné solidairement Mme [K] et M. [K] à payer à Hauts de Seine Habitat OPH l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle telle que fixée ci-dessus à compter du mois d’avril 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou l’expulsion,

' dit que cette indemnité d’occupation provisionnelle est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges,

' condamné in solidum Mme [K] et M. [K] aux dépens de l’instance,

' condamné in solidum Mme [K] et M. [K] à payer à Hauts de Seine Habitat-OPH la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' rappelé que l’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 2 juillet 2025, M. [K] et Mme [K] ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 2 février 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. [K] et Mme [K] demandent à la cour, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, L.722-2 et L.742-1 du code de la consommation de :

« ' déclarer M. [K] et Mme [K] recevables et bien fondés en leur appel,

' infirmer l’ordonnance de référé rendue le 27 mai 2025, par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nanterre, près le tribunal de proximité de Courbevoie en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’elle a,

' déclaré la demande de Hauts de Seine Habitat OPH aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire recevable,

' constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies,

' rejeté la demande de Mme [K] et M. [K] tendant à suspendre les effets de la clause résolutoire,

' ordonné leur expulsion, ainsi que leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

' condamner les époux [K] à régler la somme de 42 885,66 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2025, ainsi qu’une indemnité d’occupation à compter du mois d’avril 2025 ; outre 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

Statuant à nouveau,

' juger l’établissement Hauts de Seine Habitat OPH irrecevable et à tout le moins mal fondée en sa demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, et que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies, compte tenu de la recevabilité du dossier de surendettement des époux [K] avant l’expiration du délai du commandement de payer,

Subsidiairement,

' juger qu’il appartenait au juge des contentieux de la protection d’accorder des délais de paiement jusqu’à la décision de la commission compte tenu de la recevabilité du dossier des époux [K] avant l’audience,

' juger que la décision de rétablissement personnel sans liquidation de la commission de surendettement suspend la clause résolutoire pendant deux ans et qu’au terme de ce délai, elle est réputée ne pas avoir joué si les locataires ont respecté leur obligation de paiement,

En conséquence,

' juger que les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement, soit à compter du 19 septembre 2025, et que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si les époux [K] ont réglé leurs loyers durant cette période,

En tout état de cause,

' débouter l’établissement Hauts de Seine Habitat OPH de sa demande en paiement de la somme de 42 885,66 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2025, ainsi qu’une indemnité d’occupation à compter du mois d’avril 2025 à l’encontre des époux [K], dans l’attente de la décision à intervenir portant sur les contestations de la mesure d’effacement,

' débouter l’établissement Hauts de Seine Habitat OPH de sa demande d’expulsion des lieux loués, à l’encontre de Mme [K] et M. [K],

' débouter l’établissement Hauts de Seine Habitat OPH de sa demande au titre des frais irrépétibles et dépens,

' condamner l’établissement Hauts de Seine Habitat OP à verser à M. [K] et Mme [K], la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens »

Dans ses dernières conclusions déposées le 8 décembre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, l’établissement Hauts de Seine Habitat OPH demande à la cour, au visa des articles 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, 1 728 du code civil, L.722-2, L.722-5, L.733-13 et L.741-7 du code de la consommation de :

« ' débouter Mme [K] et M. [K] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la régularité de l’ordonnance entreprise

' confirmer l’ordonnance entreprise, rendue par tribunal de proximité de Courbevoie le 27 mai 2025 (N°RG 25-00081), en toutes ses dispositions,

' débouter Mme [K] et M. [K] toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre d’Hauts de Seine Habitat OPH,

' condamner Mme [K] et M. [K] à payer à Hauts de Seine Habitat OPH la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamner Mme [K] et M. [K] aux entiers dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile. »

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Sur cette demande, M. [H] [K] et Mme [B] [K] font valoir que la décision de recevabilité de la commission est intervenue avant l’acquisition de la clause résolutoire, de sorte qu’en raison de leur interdiction de régler leur dette locative, la demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire était irrecevable et à tout le moins mal fondée.

Pour sa part, l’établissement Hauts de Seine Habitat OPH fait valoir que le commandement de payer visant la clause résolutoire ayant été délivré le 17 juillet 2024, la dette locative devait être apurée avant le 18 septembre 2024 ; que la dette a persisté et s’est même accrue à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire ; et que le principe de l’acquisition de la clause résolutoire de l’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 trouve donc à s’appliquer.

Sur ce

Aux termes de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version du 1er septembre 2019 au 29 juillet 2023, applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’article L. 722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur.

Aux termes de l’article L. 722-5 du code de la consommation, la suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur emportent interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire, y compris les découverts mentionnés aux 10° et 11° de l’article L. 311-1, née antérieurement à la suspension ou à l’interdiction.

En application de ces dispositions, le locataire ne peut pas payer les loyers échus antérieurement à la décision de recevabilité de sa demande de surendettement de sorte que la décision de recevabilité qui intervient pendant les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer fait obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, la décision de recevabilité du dossier de surendettement de M. [H] [K] et Mme [B] [K] est intervenue le 9 août 2024, soit avant l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement de payer délivré le 17 juillet 2024.

Il s’ensuit que la décision de recevabilité de la commission de surendettement a fait obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire litigieuse.

Par conséquent, l’ordonnance déférée sera infirmée et l’établissement Hauts de Seine Habitat OPH sera déboutée de sa demande de constat de la clause résolutoire ainsi que de toutes les demandes qui lui sont accessoires.

Sur la demande de provision

Sur cette demande, M. [H] [K] et Mme [B] [K] font valoir que la commission a imposé un effacement total de leurs dettes en ce compris la dette locative ; et que s’il est vrai que la décision fait l’objet d’une contestation, il n’en demeure pas moins qu’en l’état ils sont bien fondés à voir infirmer la décision s’agissant de la condamnation de l’arriéré locatif dans l’attente de la décision à intervenir portant sur les contestations de la mesure d’effacement.

Pour sa part, l’établissement Hauts de Seine Habitat OPH fait valoir que si la commission de surendettement a recommandé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par une décision du 25 août 2025, cette mesure a été contestée et la dette subsiste à ce stade.

Sur ce

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, si la commission de surendettement des particuliers des Hauts-de-Seine a imposé le 19 septembre 2025 un effacement total des dettes des époux [K], en ce compris la dette locative, cette décision a fait l’objet d’un recours de sorte qu’il n’en résulte pas une extinction de la créance de l’établissement Hauts de Seine Habitat OPH à ce jour.

Pour le reste, M. [H] [K] et Mme [B] [K] ne contestent par aucun moyen précis le montant de la créance de l’établissement Hauts de Seine Habitat OPH telle qu’évaluée par le premier juge à la somme de 42 885,66 euros, arrêtée à la date du 10 mars 2025, suivant un décompte conforme aux stipulations du bail.

Par conséquent, l’ordonnance déférée sera confirmée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

M. [H] [K] et Mme [B] [K] étant accueillis en leur recours, l’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens mais infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles.

Succombant pour l’essentiel, l’établissement Hauts de Seine Habitat OPH ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et sera condamné aux dépens d’appel.

Pour le reste, compte tenu des circonstances du litige, les parties seront déboutées de leur demande d’indemnisation fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Infirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a:

— condamné M. [H] [K] et Mme [B] [K] à payer une provision à l’établissement Hauts de Seine Habitat OPH au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 mars 2025 ;

— condamné in solidum Mme [K] et M. [K] aux dépens de l’instance ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute l’établissement Hauts de Seine Habitat OPH de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire consécutivement au commandement du 17 juillet 2024 ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne l’établissement Hauts de Seine Habitat OPH aux dépens d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Jeanette BELROSE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente