No de minute : 160

COUR D’APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 31 mai 2021

Chambre civile

Numéro R.G. : No RG 20/00446 – No Portalis DBWF-V-B7E-RS4

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 27 novembre 2020 par le président du tribunal de première instance de NOUMEA (RG no : 20/239)

Saisine de la cour : 17 décembre 2020

APPELANT

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Établissement 1], représenté par son syndic en exercice,

Siège social : [Adresse 1]

Représenté par M^e Olivier MAZZOLI de la SELARL OLIVIER MAZZOLI AVOCAT, avocat au barreau de NOUMEA

INTIMÉS

M. [I] [U]

né le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Céline JOANNOPOULOS, avocat au barreau de NOUMEA

S.C.I. TOMJU, représentée par son gérant en exercice M. [U] [I],

Siège social : [Adresse 3]

Représentée par M^e Céline JOANNOPOULOS, avocat au barreau de NOUMEA

S.A.R.L. AMALLE, représentée par sa gérante en exercice,

Siège social : [Adresse 4]

Représentée par M^e Siggrid KLEIN, avocat au barreau de NOUMEA

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 avril 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

M. Philippe ALLARD, Président de chambre, président,

M^me Marie-Claude XIVECAS, Conseiller,

M^me Zouaouia MAGHERBI, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M^me Marie-Claude XIVECAS.

Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO

Greffier lors de la mise à disposition : M. Petelo GOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

— signé par M. Philippe ALLARD, président, et par M. Petelo GOGO, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

***************************************

PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE

M. [I] [U], représentant la SCI TOMJU, a acquis le lot no1 de l’immeuble [Établissement 1] situé [Adresse 5]. L’immeuble comprend en rez-de-chaussée un local à usage de magasin et un appartement de type 1 et à l’étage, deux appartements de type F3 appartenant respectivement à MM. [M] et [P] ainsi que des emplacements à usage de parking.

M. [I] [U] a donné à bail ce local comprenant le magasin, une réserve, une cuisine et une salle de bain avec wc à la SARL AMALLE qui exerce une activité de restauration à emporter.

Par acte du 27/04/2020, le syndicat des copropriétaire de la résidence [Établissement 1], qui se plaint que les gérants de la SARL AMALLE, les époux [D], refusent de se conformer au règlement de copropriété, commettent des actes d’incivilités et de violences à l’encontre des autres copropriétaires a fait assigner M. [I] [U] devant le juge des référés aux fins de voir :

— faire cesser l’activité de snack comme contraire au règlement de copropriété exercée par la SARL AMALLE et ce, sous astreinte de 100 000 Fcfp par jour de retard,

— supprimer les installations réalisées sans accord de l’assemblée générale avec remise en état d’origine,

— faire cesser les troubles occasionnés par les locataires et ce sous astreinte de 100 000 Fcfp par infraction constatée,

— condamner M. [I] [U] à payer une indemnité de 120 000 Fcfp sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En cours de procédure, la SCI TOMJU, véritable propriétaire du local, représentée par M. [I] [U], a été appelée en la cause. Ultérieurement, la SARL AMALLE a déclaré intervenir volontairement.

Par ordonnance du 27/11/2020, le juge des référés du tribunal de première instance de Nouméa a :

— mis M. [I] [U] hors de cause,

— rejeté l’exception d’irrecevabilité tirée de la prescription,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— enjoint au syndicat des copropriétaires de soumettre à la prochaine assemblée générale une résolution portant sur l’installation d’un moteur de climatisation et d’auvent en façade de l’immeuble,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Pour se déterminer ainsi, le juge des référé a notamment considéré au vu des attestations produites que le local litigieux a toujours été loué à usage de traiteur et de restauration à emporter de sorte que l’activité exercée par la SARL AMALLE n’était pas contraire au règlement de copropriété et que les nuisances alléguées à l’encontre de la SARL AMALLE n’étaient pas caractérisées, les plaintes déposées n’ayant pas permis d’incriminer M. et Mme [D], gérants de la SARL AMALLE.

PROCÉDURE D’APPEL

Par requête du 17/12/2020, le syndicat des copropriétaires a fait appel de la décision rendue et demande à la Cour dans son mémoire ampliatif du 22/01/2021 d’infirmer l’ordonnance déférée et statuant à nouveau de condamner la SCI TOMJU et M. [I] [U] à : – faire cesser l’activité de snack comme contraire au règlement de copropriété exercée par la SARL AMALLE et ce, sous astreinte de 100 000 Fcfp par jour de retard,

— supprimer les installations réalisées sans accord de l’assemblée générale avec remise en état d’origine,

— faire cesser les troubles occasionnés par les locataires et ce sous astreinte de 100 000 Fcfp par infraction constatée,

— les condamner in solidum à lui payer une indemnité de 120 000 Fcfp sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient que l’activité exercée est contraire au règlement de copropriété dès lors que l’état descriptif de division désigne le lot no1 comme destiné à usage de magasin ; que le juge s’est fondé sur l’attestation du précédent propriétaire pour retenir que le local avait toujours été à usage de traiteur /plats à emporter alors que les contrats de bail n’ont pas été produits depuis l’origine et que surtout l’activité exercée est celle de snack avec restauration sur place ; qu’une telle activité qui exige des règles particulières d’hygiène est source de nuisances olfactives et sonores ; que si le règlement de copropriété n’interdit pas expressément l’activité de restauration, elle ne l’autorise pas non plus. Le syndicat estime que cette activité est inadaptée au local et à ses abords extérieurs : les normes d’hygiène et de sécurité ne sont pas respectées, il n’existe aucune aération ce qui a conduit la SARL AMALLE à poser sans autorisation un climatiseur en façade, le flux des clients occasionne une gêne dans la mesure où ces derniers se garent sur les parkings réservés aux résidents et bloquent ainsi le passage (constat d’huissier du 04/07/2019).

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires fait grief aux locataires exploitants de troubler la tranquilité des autres occupants de l’immeuble par des actes d’incivilités, d’agressions verbales et d’intimidation.

Dans ses écritures en réponse en date du 22/03/2021, M. [I] [U] et la SCI TOMJU demandent à la Cour à titre liminaire de :

— déclarer irrecevables l’ensemble des demandes formulées à l’encontre de M. [U] ,

— déclarer prescrite l’action introduite par le syndicat concernant l’exploitation d’une activité commerciale de snack dans le lot A,

— constater que l’exploitation d’un snack dans le lot A est conforme à la destination du bien telle que prévue par le règlement de copropriété,

en conséquence,

— rejeter l’ensemble des demandes du syndicat,

à titre reconventionnel,

— constater l’abus de droit relatif au refus d’installer un climatiseur,

— en conséquence, ordonner au syndicat d’inscrire une résolution à la prochaine assemblée générale portant sur l’installation par le lot A d’un moteur de climatisation en façade de l’immeuble, et ce, sous astreinte de 200 000 Fcfp par assemblée tenue sans résolution proposée,

en tout état de cause,

— ordonner au syndicat de cesser tout agissement allant à l’encontre de l’exploitation commerciale,

— enjoindre au syndicat de rappeler à l’ensemble des propriétaires de laisser les locataires du lot A jouir paisiblement de leur bien, et ce, sous astreinte de 100 000 Fcfp par assemblée tenue sans résolution proposée rappelant ces principes,

— prononcer une astreinte de 100 000 Fcfp par résolution proposée en assemblée générale contredisant la destination commerciale du lot A,

— se réserver la liquidation de l’astreinte,

— condamner le syndicat à payer à la SCI TOMJU et à M. [U] la somme de 300 000 Fcfp sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et celle de 300 000 Fcfp sur le même fondement pour les frais exposés en appel,

— condamner le syndicat aux dépens dont le procès-verbal de constat du 03/09/2020.

Par conclusions responsives du 11/03/2021, la SARL AMALLE conclut à la confirmation de l’ordonnance entrepris excepté en ce qu’elle a écarté la fin de non recevoir tirée à la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires, et, infirmant la décision sur ce point et statuant à nouveau, elle demande de :

— constater la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires s’agissant de la destination des lieux et débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,

— subsidiairement et pour le reste, confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a dit que l’exploitation d’un snack est autorisée par le règlement de copropriété, plus subsidiairement dire qu’il y a contestation sérieuse échappant au juge des référés.

Elle sollicite condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 350 000 Fcfp sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que le local litigieux est exploité depuis plus de 22 ans comme commerce de plats à emporter ainsi qu’en témoigne M. [Q], précédent propriétaire, qui atteste qu’un traiteur occupait déjà les lieux lorsqu’il a acquis l’immeuble en son entier en 1997 ; qu’il s’en suit que le syndicat des copropriétaires est prescrit dans son action puisque le délai de dix ans visé à l’article 42 de la loi du 10/07/1965 pour engager les actions personnelles est acquis en novembre 2007 de sorte que la copropriété n’est pas recevable à contester l’activité commerciale exercée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé que M. [I] [U] n’est pas propriétaire du local A qui appartient à la société TOMJU. Il n’avait pas à être attrait devant la Cour et les demandes dirigées à son encontre sont irrecevables. La décision du premier juge qui l’a mis hors de cause sera confirmée.

Aux termes de l’article 808 du code de procédure civile, les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence, se heurtent à l’existence d’une contestation sérieuse.

L’article 809 dispose toutefois que le président peut prendre même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référées les mesures conservatoires ou de remise en l’état qui s’impose soit pour prévenir une un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Ainsi, l’absence de contestation sérieuse n’est pas une condition d’application de ces dispositions qui reposent sur le constat préalable d’un trouble manifestement illicite.

C’est donc dans ces limites que doit s’apprécier l’intervention du juge des référés.

Sur l’activité exercée

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

A cet égard, l’exercice d’une activité commerciale autorisée par le règlement de copropriété n’est pas en soi constitutive d’un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, le règlement de copropriété (descriptif de division) mentionne que le lot A appartenant à la SARL AMALLE est à usage de magasin. D’évidence, cette destination n’interdit pas l’exercice d’une activité commerciale. En témoigne le précédent contrat de bail commercial à usage de traiteur/plats à emporter, en date du 31/03/2011 entre la SARL LE CROUSTI aux droits de laquelle se trouve Mme [D] pour avoir acquis la totalité des parts sociales apportées à la société AMALLE et M. [Q], précédent propriétaire du lot A.

Bien que le syndicat des copropriétaires conteste la continuité de cette destination depuis l’origine, le grief premier de la copropriété est qu’aujourd’hui, le lot A n’est plus uniquement à usage de traiteur mais a adjoint à cette activité, l’activité de snack c’est-à-dire de petite restauration sur place qui serait devenue l’activité principale de la SARL AMALLE laquelle générerait des nuisances incompatibles avec les clauses du règlement de copropriété.

Il est de jurisprudence constante qu’un copropriétaire peut changer d’activité dans le local situé dans la copropriété, tant que la nouvelle activité ne cause pas de troubles à ses copropriétaires et qu’elle n’est pas de nature à générer des nuisances incompatibles avec la destination de l’immeuble en portant ainsi atteinte aux droits des copropriétaires (V. Cass. 3e civ., 2 juill. 2013, no 11-26.363).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires affirme que la nature de l’activité de snack laquelle induit l’accueil de public et exige le respect de normes d’hygiène et de sécurité est incompatible avec la destination de l’immeuble ; que le local et ses abords sont inadaptés à un tel commerce ; que l’ouverture au public et l’usage des lieux par les clients entraînent des nuisances olfactives et sonores et des gênes en tout genre (déchets sur le sol du parking, véhicules des clients qui occupent les emplacements de parking …).

Il est demandé au juge des référés au vu de ces éléments de dire que l’activité exercée est illicite comme non conforme au réglement de copropriété et qu’elle doit cesser.

Pour juger si le changement ou l’adjonction de l’activité annexe de snack sur place et plats à emporter est toujours conforme à la destination de l’immeuble, la juridiction saisie doit interpréter le règlement de copropriété et apprécier si les nuisances alléguées portent atteintes aux droits des autres copropriétaires. Préalablement, elle devra se pencher sur la question soulevée par l’intimée de la prescription de l’action engagée par le syndicat des copropriétaires. Il s’agit là de contestations sérieuses qui ne relèvent pas du pouvoir de juge des référés, juge de l’évidence. Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent renvoyé à se pourvoir devant le tribunal de première instance pour voir régler le litige au fond

sur la suppression des installations réalisées

En page 8, le règlement de copropriété dispose que pour respecter l’harmonie de l’ensemble immobilier, il ne pourra être placé sur la façade de chaque villa aucune enseigne, réclame lanterne ou écriteau quelconque de caractère commercial.

Selon procès-verbal de l’assemblée générale du 18/03/2020, l’autorisation de poser un second climatiseur (un premier était déjà en place) et l’autorisation d’installer un auvent en façade de immeuble sollicitées par M. [U] pour le compte de sa locataire ont été refusées par la copropriété (délibérations No 17 et 18).

M. [I] [U] ne justifie pas avoir contesté les délibérations litigieuses dans le délai légal de sorte que les résolutions collectives s’imposent et doivent être respectées par la remise en état des lieux. Néanmoins au cas d’espèce, les décisions prises sont nécessairement sous-tendues par la certitude des copropriétaires que l’exploitation exercée par la SARL AMALLE est illicite puisque la pose d’un climatiseur avait déjà été autorisée de sorte que le respect de l’harmonie de l’immeuble ne peut être un juste motif pour refuser au lot A de procéder de même.

Il est nécessaire de trancher la question de la conformité du changement d’activité avant de se prononcer sur l’illicéité des installations. Il convient en effet de rappeler que le refus de la copropriété d’autoriser un copropriétaire à utiliser les parties communes peut être abusif et engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires. La cour considère en l’état que le trouble n’est pas manifestement illicite de sorte que le syndicat sera renvoyé à se pourvoir devant le tribunal de première instance statuant au fond.

sur les troubles causés par les locataires

De multiples plaintes et mains-courantes ont été déposées par MM. [P] et [M] pour dégradations de leur véhicule ou menaces, insultes et intimidations (19/04/2019, 14/06/2019, 04/09/2019, 14/10/2019,12/11/2019), mais la plupart de ces plaintes contre « X » n’ont pas permis d’incriminer les locataires de la SARL AMALLE et les autres ont été classées sans suite. Il y a bien eu des plaintes réciproques pour violences physiques mais elles sont contestées et ne sauraient pas dès lors justifier le prononcé d’une astreinte. Par ailleurs, la société AMALLE produit une vidéo attestée par huissier (constat du 03/09/2020) montrant un couple identifié par M. et Mme [D] comme étant M. et Mme [P] déverser des ordures sur le parking de l’immeuble, images rendant sujets à caution les griefs allégués par le syndicat.

Au demeurant, la demande de fixation d’une astreinte pour chaque infraction commise est par trop générale, faute de préciser les infractions visées, pour être autorisée. Cette demande sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI TOMJU

Elles seront renvoyées devant le juge du fond, comme étant indéfectivement liées à l’appréciation de la conformité de l’activité exercée par la société AMALLE à la destination de l’immeuble.

Sur l’article 700

Il n’est pas inéquitable de débouter les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Le syndicat des copropriétaires succombant supportera les dépens de la procédure d’appel et de celle de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme la décision entreprise, en ce qu’elle a mis hors de cause M. [I] [U] et a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes en condamnation sous astreinte,

L’infirme sur le surplus et statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à référé,

Renvoie le syndicat des copropriétaires à saisir le tribunal de première instance statuant au fond,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Établissement 1] aux dépens de l’appel et de première instance.

Le greffier,Le président.