N° de minute : 107/2024

COUR D’APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 13 Mai 2024

Chambre Civile

N° RG 22/00366 – N° Portalis DBWF-V-B7G-TRG

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 Septembre 2022 par le Tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° :22/921)

Saisine de la cour : 15 Décembre 2022

APPELANT

M. [F] [J]

né le 10 Avril 1964 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Virginie BOITEAU de la SELARL VIRGINIE BOITEAU, avocat au barreau de NOUMEA

INTIMÉ

S.C.I. [Adresse 5],

Siège [Adresse 2]

Représentée par M^e Céline JOANNOPOULOS de la SARL CJ AVOCATS, avocat au barreau de NOUMEA

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 Mars 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

M. Philippe ALLARD, Président de chambre, président,

M^me Zouaouïa MAGHERBI, Conseillère,

M. Thibaud SOUBEYRAN, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M^me Zouaouïa MAGHERBI.

13/05/2024 : Copie revêtue de la formule exécutoire – M^e Céline JOANNOPOULOS

Expéditions – M^e Virginie BOITEAU

— Dossiers CA et TPI

Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO

Greffier lors de la mise à disposition : M. Petelo GOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

— signé par M^me Zouaouïa MAGHERBI, Conseillère,en remplacement de M. Philippe ALLARD, président, légitimement empêché, et par M. Petelo GOGO, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

**************************************

PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE :

Le 22 septembre 2020, la SCI [Adresse 5] a loué, à compter du 1er octobre 2020, à M. [J] un appartement F3, résidence «[Adresse 4]», sis [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 160.000 F CFP HC, outre 10.000 F CFP de provisions sur charges.

Par avenant au contrat de bail, il a été décidé entre les parties qu’à compter du 7 décembre 2020 le loyer du mois d’octobre 2020 serait fixé à 100.000 F.CFP pour dédommagement des travaux non finis et nuisances sonores de la centrale réfrigérée de NC1ère, puis ramené à la somme de 128.000 F.CFP hors charges par mois jusqu’à la fin des travaux de la centrale réfrigérée de NC1ère : Le loyer initialement fixé à 160 000 FCFP serait alors dû.

En juillet 2021, NC1ère a mis aux normes ses blocs de réfrigération et créé un hangar dans lequel sont désormais entreposés les compresseurs.

A compter du mois d’août 2021, Monsieur [J] ne procédait plus au règlement régulier des loyers dus au titre du dit contrat de bail.

La SCI [Adresse 5] lui a fait délivrer le 8 décembre 2021 une sommation interpellative, lui demandant de régler la somme de 512.915 F.CFP due au titre des loyers échus, restée lettre morte.

Le 7 février 2022, La SCI [Adresse 5] a obtenu une ordonnance d’injonction de payer une créance au principal de 492.510 F.CFP, outre les frais, soit un montant total de 505.587 F.CFP.

Cette ordonnance a été signifiée le 17 février 2022 à M. [J], lequel a formé opposition devant le Tribunal de Première Instance de Nouméa le 21 novembre 2022 qui a :

— déclaré recevable l’opposition formée par M. [F] [J],

— dit que le présent jugement se substitue à l’ordonnance portant injonction de payer du 7 février 2022,

— condamné M. [F] [J] à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 967 700 (neuf cent soixante sept mille sept cents) F.CFP au titre des loyers impayés et réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation interpellative en date du 8 décembre 2021 sur la somme de 492 510 (quatre cent quatre vingt douze mille cinq cent dix) F.CFP et à compter de la présente décision sur la somme de 475 190 (quatre cent soixante quinze mille cent quatre vingt dix) F.CFP,

— rejeté la demande formée par la SCI [Adresse 5] au titre du préjudice moral à l’encontre de M. [F] [J],

— rejeté la demande formée par M. [F] [J] au titre du préjudice moral à l’encontre de la SCI [Adresse 5],

— rejeté la demande formée au titre de la sommation interpellative en date du 8 décembre 2021,

— condamné M. [F] [J] à verser à la SCI [Adresse 5] la somme de 187 100 (cent quatre vingt sept mille cent) F.CFP sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, comprenant la somme de 37 100 (trente sept mille cent) F. CFP au titre du coût de procès-verbal de constat en date du 4 mai 2022,

— condamné M. [F] [J] aux dépens.

PROCÉDURE D’APPEL :

Par requête d’appel conservatoire du 15 décembre 2022, complétée par un mémoire ampliatif en date du 13 mars 2023, M. [J] a demandé à la Cour de :

— dire et juger l’appel recevable en ses formes et délais,

— le dire bien fondé et INFIRMER le jugement rendu le 21 novembre 2022 en ce qu’il a condamné M. [F] [J] à payer certaines sommes à la SCI [Adresse 5] ;

— confirmer ledit jugement en ce qu’il a débouté la SCI [Adresse 5] au titre du préjudice moral ;

— condamner la SCI [Adresse 5] à verser à M. [J] la somme de 400.000 FCFP à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi ;

— juger qu’une compensation entre les loyers restant dus et le préjudice de jouissance de M. [J] et/ou l’indemnisation de M. [J] des fautes commises par la SCI [Adresse 5] sera opérée.

À titre reconventionnel :

— condamner la SCI [Adresse 5] à restituer 160 000 F.CFP au titre du dépôt de garantie avec intérêt légal à compter du 1er février 2022 ;

— condamner la SCI [Adresse 5] à payer 500 000 F.CFP au titre des frais irrépétibles engagés en Première Instance et en Appel ainsi qu’aux entiers dépens d’instance et d’appel dont distraction au profit de la SELARL BOITEAU.

Par conclusions récapitulatives déposées le 28 juillet 2023, aux termes desquelles il convient de se reporter pour de plus amples développements, M. [J] a exposé qu’il a emménagé le 1er octobre 2020 alors que les travaux de l’immeuble n’étaient pas terminés et que son appartement n’était pas fini, qu’il subissait des nuisances sonores des turbines des climatiseurs de la société NC1ère et avait relevé de nombreux désordres (chauffe eau posé au sol, carrelage de la terrasse défectueux, joints de la baie vitrée inexistants, peinture pas terminée sur la terrasse, plaque de sécurité de cuisson pas finie, trou dans l’encadrement de la porte d’entrée). Il reprochait à son bailleur de ne pas avoir fait un état des lieux d’entrée et de ne pas avoir signé de bail avec lui. Il a expliqué avoir été contraint de donner un congé car il a été menacé par le gendre de son bailleur. Il estime ne rien devoir à son bailleur du fait des nuisances qu’il a subis.

Par conclusions en réplique déposées le 10 octobre 2023, la SCI [Adresse 5] a demandé à la Cour de :

— déclarer irrecevable la demande nouvelle de M. [J] de restitution du dépôt de garantie ;

— confirmer le jugement rendu par le Tribunal en première instance, sauf en ce qu’il a rejeté ses demandes au titre du préjudice moral subi par l’intimée,

et statuant à nouveau,

— de constater que M. [J] n’a versé aucun justificatif d’assurance,

— de constater que la SCI [Adresse 5] a subi un préjudice moral ;

— condamner M. [J] à lui payer une somme de 50 000 F.CFP au titre du préjudice moral ;

— condamner M. [J] à lui payer une somme de 350 000 F.CFP au titre des frais irrépétibles, outre 20 405 F.CFP au titre de la sommation du 8 décembre 2021 et dépens de seconde instance.

Elle a exposé qu’aucun état des lieux n’a été fait dès lors que le logement était neuf et que M. [J] était le premier locataire, précisant qu’elle a consenti une remise de loyer de 20% en dédommagement des nuisances dont se plaignait son locataire et ce jusqu’à l’achèvement des travaux. Elle a expliqué qu’elle a reçu de nombreuses plaintes des autres locataires du fait des nuisances sonores occasionnées par l’appelant et son nouveau compagnon, ainsi que celle du syndicat des co-propriétaires de l’immeuble concernant les nuisances olfactives des excréments du chat de ce dernier dans les parties communes. Elle ajoute que si elle a accepté de dispenser le locataire de tout préavis pour lui être agréable lorsque ce dernier lui a donné son congé le 28 octobre 2021 pour le 15 novembre 2021, il ne lui a pas pour autant remis les clés, ni fait un état des lieux de sortie contradictoire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 novembre 2023 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 25 mars 2024.

SUR CE,

Sur la recevabilité de la demande de restitution du dépôt de garantie :

M. [J] sollicite en appel à titre reconventionnel la restitution de son dépôt de garantie de 160 000 FCFP, ce à quoi s’oppose l’intimée estimant que c’est une demande nouvelle en appel qui doit être déclarée irrecevable.

La cour déclare recevable cette demande dès lors que l’article 564 du CPC déclare recevable les prétentions ayant pour objet d’opposer la compensation, ce qui est le cas en l’espèce.

Sur les loyers impayés :

Le 22 septembre 2020, la SCI [Adresse 5] a donné à bail un appartement sis [Adresse 1] à [Localité 6] à M. [J] soumis aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 étendue sur le territoire de la Nouvelle Calédonie par la loi n°2012-1270 du 20 novembre 2012.

Si l’obligation du bailleur est de délivrer une chose en bon état de réparation, celle du preneur est de payer son loyer, ainsi que la provision sur charges, et de jouir du bien loué paisiblement 'en bon père de famille'.

En l’espèce, aux termes du bail signé entre les parties le 22 septembre 2022, en son paragraphe 'loyers et charges’ le loyer est fixé à la somme de 160 000 F.CFP.

La cour constate selon accord formalisé par avenant au bail du 7 décembre 2020, qu’en dédommagement des nuisances, désordres et travaux non finis le montant du loyer a été ramené d’un commun accord des parties à 100 000 FCFP pour le mois d’octobre 2020, et 128 000 FCFP par mois 'pour les nuisances sonores causées par la centrale de réfrigération de NC1ère ', jusqu’à achèvement de ces travaux, soit en juillet 2021.

Elle relève également comme l’a fait à juste titre le premier juge que l’appelant ne conteste pas avoir manqué à son obligation d’assurer le logement donné en location ('par ailleurs, je n’ai aucunement besoin et l’envie de te faire parvenir ma police d’assurance'), de paiement des termes du loyer en application du bail et de son avenant, ni qu’il subsiste un arriéré de loyers qu’il reconnaît ('je ne suis pas en mesure de te régler le mois d’octobre en court'), refusant de régler le loyer initial ('il m’a indiqué que vous lui réclamiez à nouveau un loyer de 160 000 francs HC pour les mois d’octobre et novembre 2021 au lieu du loyer révisé contractuellement convenu entre vous à hauteur de 128 000 francs'), ni donné de congé conforme aux dispositions du bail, ni avoir omis de remettre les clés au bailleur en main propre à son départ après l’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire.

La cour rappelle que le défaut d’établissement d’un état des lieux d’entrée d’un appartement neuf donné en location pour la première fois par le preneur, n’exonère pas l’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire et la remise des clés en main propre au bailleur concomitamment, dès lors que c’est la remise des clés qui fixe la date effective de la libération des lieux.

Elle relève au surplus que si la bailleresse a accepté de dispenser M. [J] du préavis après congé 'pour lui être agréable', il n’en demeure pas moins qu’elle lui a expressément indiqué qu’elle ne lui ferait pas cadeau du loyer des mois en cours.

Or, il est constant en l’espèce que M. [J] a quitté le logement sans apurer sa dette locative, et bien au delà de la date du 15 novembre 2021 déclarée par ses soins par simple message (au vu de l’ambiance anxiogène et délétère qui règne dans cette résidence, je me vois contraint de déménager en urgence et je t’annonce par la présente, mon déménagement aux alentours du 15 novembre prochain'), puisqu’il expose avoir déménagé le 2 décembre 2021 (M. [J] déménage le 1er décembre prochain''les clés sont dans l’appartement avec le bip’ message du 2 décembre 2021), sans pour autant en justifier par la remise des clés en main propre, ni fait un état des lieux de sortie à cette date et ce malgré la relance de la bailleresse le 5 janvier 2022, '[F], l’état des lieux de sortie n’a toujours pas été fait, ni la remise des clés. Le loyer continuera à être facturé tant que l’état des lieux et le bordereau de sortie ne sont pas signés'.

Ainsi, la cour confirme la décision entreprise en ce qu’elle a condamné M. [J] à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 910 000 FCFP selon décompte versé aux débats au titre de l’arriéré des loyers dès lors qu’elle démontre avoir été privée de la jouissance des lieux jusqu’au 4 mai 2022, date à laquelle elle a récupéré les clés de son bien après état des lieux de sortie effectué par huissier.

Sur le dépôt de garantie et les réparations locatives :

M. [J] sollicite la condamnation de l’intimée à lui payer une somme de 14 510 F.CFP au titre de la réparation de la chasse d’eau des toilettes.

Or, s’agissant d’une réparation locative incombant au locataire, c’est à juste titre que le premier juge l’a débouté de cette demande.

La SCI [Adresse 5] sollicite quant à elle une indemnité au titre des réparations locatives et du nettoyage de l’appartement pour un montant total de 217 700 F.CFP (soit 123 700 F.CFP pour la repeinte des murs sales et rebouchage des trous laissés dans les murs, 7000 F.CFP pour le nettoyage des filtres des climatiseurs et 24 000 F.CFP de ménage).

Il résulte du constat d’huissier établi le 4 mai 2022 que le locataire, qui ne s’est jamais plaint de murs dégradés, de salissures des murs lors de son entrée dans les lieux, étant rappelé qu’il occupait un appartement neuf, fraîchement peint, a dégradé la peinture de l’appartement en faisant des trous dans les murs qu’il n’a pris soin de reboucher à son départ obligeant ainsi la bailleresse à faire repeindre les murs de l’appartement après rebouchage des trous.

La cour rappelle que le nettoyage des filtres des climatiseurs et le ménage sont à la charge du locataire sortant et les frais afférents à ces postes doivent par conséquent être déduits du dépôt de garantie ainsi que les frais de remise en état de l’appartement pour sa relocation.

La cour confirme en conséquence la décision entreprise en ce qu’elle a débouté M. [J] de sa demande d’indemnisation au titre de la réparation des toilettes et condamné ce dernier à payer à l’intimée au titre des frais des réparations locatives une somme de 217 700 F.CFP.

Aux termes du bail au paragraphe 'dépôt de garantie', il est stipulé : 'le preneur versera à la signature des présentes une somme de cent soixante mille francs (160 000 F.CFP) correspondant à un mois de loyer, laquelle somme lui sera remboursée en totalité ou en partie, ou pas du tout, selon l’état des lieux dressé contradictoirement à la sortie'.

En l’espèce, la cour constate que le dépôt garantie n’ayant pas été restitué au locataire, c’est à juste titre que le premier juge l’a déduit en compensation des sommes dues à la bailleresse au titre des loyers et réparations locatives du fait des dégradations occasionnées par le locataire, soit 967 700 F.CFP [(910 000 + 217 700) – 160 000].

La cour confirme donc la décision entreprise en ce qu’elle a condamné M. [J] à payé à la SCI [Adresse 5] la somme de 967 700 F.CFP.

Sur les troubles de jouissances et le préjudice moral invoqués par M. [J]

M. [J] sollicite une indemnité au titre du trouble de jouissance pour lequel il a déjà été indemnisé contractuellement par avenant au bail 7 décembre 2020, c’est donc à juste titre que le premier juge l’en a débouté.

La cour par adoption de motifs confirme la décision entreprise de ce chef de demande.

Faute pour lui de démontrer un préjudice moral et le lien de causalité entre les troubles liés au désordres et nuisance sonores invoqués pour lesquels il a d’ores et déjà été dédommagé et la dégradation de son état de santé psychique, c’est à juste titre que le premier juge l’en a débouté.

La cour confirme donc la décision entreprise en ce qu’elle a débouté M. [J] de sa demande à ce titre.

Sur le préjudice moral de la SCI [Adresse 5]

Faute pour la SCI [Adresse 5] de démontrer un tel préjudice, elle sera déboutée de cette demande.

La cour confirme donc la décision entreprise en ce qu’elle a débouté la SCI [Adresse 5] de sa demande à ce titre.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Succombant en la présente instance, M. [J] sera condamné aux dépens, outre à rembourser les frais relatifs à la sommation interpellative du 8 décembre 2021 d’un montant de 20 405 F.CFP qu’a dû engager l’intimée afin de faire valoir ses droits.

Compte tenu de la mauvaise foi de M. [J], il est équitable d’allouer une somme de 350 000 F.CFP à ce titre les frais irrépétibles que la bailleresse a dû engager en appel.

PAR CES MOTIFS :

La Cour

Déclare recevable la demande de restitution du dépôt de garantie formulée par M. [J] ;

Confirme la décision entreprise sauf en ce qu’elle a rejeté la demande formée au titre de la sommation interpellative en date du 8 décembre 2021 ;

et statuant à nouveau ;

Condamne M. [J] à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 20 405 F.CFP au titre de la sommation interpellative du 8 décembre 2021 ;

y ajoutant,

Condamne M. [J] à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 350 000 FCFP au titre de l’article 700 du CPCNC ;

Et le condamne aux dépens.

Le greffier, Le président.