Arrêt N° 25 /

SP

N° RG 23/01581 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F7HO

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C/

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COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 22] en date du 25 AOUT 2023 suivant déclaration d’appel en date du 09 NOVEMBRE 2023 rg n° 20/02940

APPELANTS :

Monsieur [K] [C] [I]

[Adresse 9]

[Localité 12]

Représentant : M^e Chendra KICHENIN de la SELARL CHENDRA KICHENIN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [P] [X] [I]

[Adresse 1]

[Localité 12]

Représentant : M^e Chendra KICHENIN de la SELARL CHENDRA KICHENIN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [E] [D] [F] [I]

[Adresse 1]

[Localité 12]

Représentant : M^e Chendra KICHENIN de la SELARL CHENDRA KICHENIN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉS :

Madame [E] [L] [T] [I] épouse [U]

[Adresse 3]

[Localité 11]

Représentant : M^e Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Monsieur [V] [M] [I]

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représentant : M^e Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Monsieur [HV] [N] [I]

[Adresse 5]

[Localité 12]

Représentant : M^e Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 13 mars 2025

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 16 Mai 2025.

Le président a avisé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : M^me Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

qui en ont délibéré,

et que l’arrêt serait rendu le 29 août 2025 par mise à disposition au greffe,le délibéré a été prorogé au 26 septembre 2025

Greffier lors des débats : M^me Véronique FONTAINE, Greffier.

Greffier lors de la mise a disposition : Malika STURM, Greffier placé

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 26 Septembre 2025.

LA COUR

M. [R] [I] et Mme [W] [H] [G] sont décédés respectivement les [Date décès 4] 2001 et [Date décès 6] 2017, laissant pour leur succéder leurs sept enfants, dont M. [S] [I], décédé sans postérité.

Par acte du 19 septembre 2020, M. [V] [M] [I], M. [HV] [N] [I] et Mme [E] [L] [T] [I] ont fait assigner M. [P] [X] [I], Mme [E] [D] [F] [I] et M. [K] [C] [I] devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre (Réunion) aux fins de voir, à titre principal, ordonner les opérations de compte liquidation et partage de la succession d'[R] [I] et [W] [H] [G] (la succession [I]/[G]), et préalablement, ordonner la vente sur licitation du bien dépendant de la succession, condamner Mme [D] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation et ordonner son expulsion.

Par jugement rendu le 3 septembre 2021, le tribunal a sursis à statuer sur les demandes des parties et ordonné une expertise aux fins d’évaluer l’immeuble situé au [Adresse 26], parcelle cadastré section BE n° [Cadastre 10] ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation et la valeur de la mise à prix en cas de licitation.

L’expert a déposé son rapport le 16 septembre 2022.

Aux termes de leurs dernières conclusions, MM. [V] [M] et [HV] [N] [I] et Mme [E] [L] [I] ont conclu au débouté des demandes reconventionnelles des défendeurs et demandé au tribunal de renvoyer les parties devant le notaire mais, préalablement, d’ordonner la vente sur licitation du bien indivis sur une mise à prix de 271.000 euros, de condamner Mme [E] [D] [F] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 438 euros, d’ordonner son expulsion sous astreinte de 300 euros par jour de retard, fixer la créance de Mme [E] [D] [I] au titre des impôts fonciers 2019, 2020 et 2021 et de dire qu’il lui appartiendra de supporter la taxe des ordures ménagères.

MM. [K] [C] et [P] [X] [I] et Mme [E] [D] [F] [I] ont demandé au tribunal d’ordonner le partage, d’attribuer préférentiellement à Mme [E] [D] [F] [I] le bien dépendant de la succession [I]/[G], de fixer la valeur à partager à la somme de 210.000 euros et sa valeur locative à la somme de 302,95 euros, de juger que MM [X] et [K] [I] renoncent à leur part dans la valeur de ce bien ainsi que l’indemnité d’occupation, juger que Mme [E] [D] [F] [I] sera tenue au paiement d’une indemnité de 302,95 euros, juger que les taxes, impôts et autres dépenses d’entretien devront être intégrées au projet de partage, condamner les demandeurs à leur payer 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

C’est dans ces conditions que, par jugement rendu le 25 août 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion a statué en ces termes':

«'Déclare les demandeurs recevables en leur demande;

Ordonne l’ouverture des opérations de compte liquidation et partage de l’indivision consécutive au décès de M. [R] [I] et Mme [W] [H] [G], décédés respectivement les [Date décès 4] 2001 et [Date décès 6] 2017 ;

Commet Me [O] [A] ou tout notaire de la SELAS «'[A] et [B] [19] » pour procéder aux opérations de partage ;

Commet M^me A. [Y], vice-présidente au tribunal judiciaire de Saint-Pierre

(Réunion) en qualité de juge commis pour surveiller lesdites opérations;

Dit qu’en cas d’empêchement du notaire délégué, il sera procédé à son remplacement

par le juge commis à la demande du notaire ou des parties;

Dit que dans le délai d 'un an suivant sa désignation, le notaire désigné dressera un

état liquidatif établissant les comptes entre copartageants, la masse partageable, les

droits des parties et la composition des lots à répartir en application des dispositions

de l’article 1368 du code de procédure civile;

Rappelle que le notaire devra accomplir sa mission d’après les renseignements et

documents communiqués par les parties et d’après les informations qu’il peut

rechercher lui-même;

Rappelle qu’il appartient aux parties de produire, devant le notaire, les documents

nécessaires à l’établissement de l’état liquidatif chiffré dans le délai imparti par

celui-ci;

Rappelle que le notaire a le devoir de contrôler les déclarations des parties;

Dit que pour les renseignements de nature bancaire, le notaire pourra interroger le

Centre des Services Informatiques des cellules [15] et [16] qui seront

tenues de lui communiquer l’ensemble des informations qu’il réclame;

Dit qu’en cas d’inertie d’un indivisaire, un représentant pourra lui être désigné en

application des dispositions des articles 841-1 du code civil et 1367 du code de

procédure civile;

Dit qu’en application des articles 842 du code civil et 1372 du code de procédure

civile, si un acte de partage amiable est établi, le notaire en informera le juge commis

qui constatera la clôture de la procédure;

Dit qu’en cas de désaccord des copartageants sur le projet d’état liquidatif dressé par

le notaire sur des questions relevant de l’appréciation souveraine du juge du fond, le

notaire établira en application de l’article 1373 du code de procédure civile, un

procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties ainsi que le projet d’état

liquidatif et le transmettra au juge commis pour surveiller les opérations de partage;

Attribue à Mme [E] [D] [F] [I] le bien indivis sis au [Adresse 26] parcelle cadastrée section BE n° [Cadastre 10] ;

Fixe la valeur de ce bien à la somme de 271 000 euros;

Fixe à la somme de 302,95 euros le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Mme [E] [D] [F] [I] à l’indivision à compter du [Date décès 6] 2017 ;

Dit que Mme [E] [D] [F] [I] est créancière de l’indivision au titre de l’impôt foncier qu’elle a réglé ;

Dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage.'»

Par déclaration au greffe en date du 9 novembre 2023, MM. [K] [C] et [P] [X] [I] et Mme [E] [D] [F] [I] ont interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 mars 2025.

***

Dans leurs dernières conclusions n° 2 transmises par voie électronique le 6 juin 2024, MM. [K] [C] et [P] [X] [I] et Mme [E] [D] [F] [I] demandent à la cour de':

— Déclarer recevable et bien fondé l’appel de MM. [P] [X] et [K] [I] et de Mme [E] [D] [I] ;

— Réformer partiellement le jugement entrepris en ce qu’il a fixé la valeur du bien indivis sis [Adresse 2] cadastré section BE [Cadastre 10] à la somme de 271.000 euros ;

— Juger que la valeur de ce bien sera fixée à la somme de 192.000 euros ;

— Débouter les intimés de toutes leurs prétentions sur la valeur du bien;

— Confirmer le surplus du jugement précité en ce qu’il :

«'Déclare les demandeurs recevables en leur demande;

Ordonne l’ouverture des opérations de compte liquidation et partage de l’indivision consécutive au décès de M. [R] [I] et Mme [W] [H] [G], décédés respectivement les [Date décès 4] 2001 et [Date décès 6] 2017 ;

Commet Me [O] [A] ou tout notaire de la SELAS «'[A] et [B] [19] » pour procéder aux opérations de partage ;

Attribue à Mme [E] [D] [F] [I] le bien indivis sis au [Adresse 26] parcelle cadastrée section BE n° [Cadastre 10] ;'»

— Confirmer les dispositions du jugement en ce qu’il :

«'Fixe à la somme de 302,95 euros le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Mme [E] [D] [F] [I] à l’indivision à compter du [Date décès 6] 2017;

Dit que Mme [E] [D] [F] [I] est créancière de l’indivision au titre de l’impôt foncier qu’elle a réglé ;

Dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage. »

— Déclarer mal fondé l’appel incident des intimés concernant l’attribution préférentielle attribuée par le tribunal à Mme [E] [D] [I] ;

— Condamner les intimés au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les condamner aux entiers dépens de l’instance.

***

Dans leurs uniques conclusions transmises par voie électronique le 2 avril 2024, MM. [V] [M] et [HV] [N] [I] et Mme [E] [L] [I] demandent à la cour de':

Sur l’appel principal

— Débouter les appelants de l’ensemble de leurs prétentions';

— Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a fixé la valeur du bien indivis à la somme de 271.000 euros';

Sur l’appel incident

— Infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a attribué à Mme [E] [D] [F] [I] le bien indivis sis au tampon, [Adresse 1] parcelle cadastrée section BE n° [Cadastre 10]';

Y statuant à nouveau de ce chef

— Débouter Mme [E] [D] [F] [I] de sa demande d’attribution préférentielle.

Subsidiairement, et en cas de confirmation de la décision entreprise

Y rajouter

— Dire que l’attribution bénéficiera à Mme [E] [D] [F] [I] et non à ses enfants';

— Dire qu’en cas de non-paiement de la soulte par Mme [E] [D] [F] [I], la vente du bien sera ordonnée sur licitation par tel notaire qu’il plaira à la cour de désigner, avec une mise à prix fixée à 271.000 euros sans faculté de baisse de mise à prix';

En tous les cas

— Condamner les appelants au paiement de la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner aux entiers dépens.

***

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

A titre liminaire

La cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de «'constatations'» ou de «'dire et juger'» lorsqu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur le périmètre de l’appel, la cour constate que les appelants ont exclu du périmètre de leur appel l’ouverture des opérations de compte liquidation partage de l’indivision consécutive aux décès de [R] [I] et [W] [H] [G] décédés respectivement les [Date décès 4] 2001 et [Date décès 6] 2017, ainsi que la désignation de Maître [A], Notaire, et la mission de ce dernier, outre le montant retenu pour l’indemnité mensuelle d’occupation due par Mme [E] [D] [F] [I] à l’indivision à compter du [Date décès 6] 2017 et la reconnaissance de la qualité de créancière de l’indivision de Mme [E] [D] [F] [I] au titre de l’impôt foncier qu’elle a réglé, les intimés n’ayant pas formé appel incident de ces chefs, ceux-ci ont donc un caractère définitif.

Sur la demande d’attribution préférentielle de Mme [E] [D] [F] [I]

Sur le fondement de l’article 831-2 du code civil, le tribunal a attribué le bien immobilier situé au [Adresse 25] à Mme [E] [D] [F] [I] relevant que cette dernière avait occupé le bien aujourd’hui indivis du vivant de sa mère et y était demeurée depuis le décès de celle-ci le [Date décès 6] 2017.

Les appelants soutiennent en substance que les conditions posées par l’article 831-2 du code civil sont réunies pour que Mme [E] [D] [F] [I] se voit accorder l’attribution préférentielle du bien et que cette attribution préférentielle est indépendante des conditions de paiement de la soulte. Ils ajoutent que c’est sans le moindre fondement que les intimés arguent que l’attribution préférentielle ne profitera pas à Mme [E] [D] [F] [I] mais à la fille de cette dernière, Mme [J], à qui ils prêtent de mauvaises intentions.

Les intimés font valoir pour l’essentiel que Mme [E] [D] [F] [I] ne dispose pas des finances nécessaires pour payer la soulte puisqu’elle produit une demande de financement émanant de Mme [TD] [J] épouse [Z] qui déclare être sa fille. Ils en déduisent que Mme [J] n’étant pas héritière ni co-propriétaire, elle ne peut bénéficier de cette attribution ni même être acquéreur sans l’accord des autres indivisaires.

Sur ce,

Vu l’article 831-2 du code civil

Les appelants évoquent l’incapacité probable de Mme [E] [D] [F] [I] à verser la soulte due au titre de l’attribution préférentielle sans motiver leur opposition dans le dispositif de leurs écritures.

Cependant, l’attribution préférentielle ne pourra se réaliser qu’à la condition que la bénéficiaire puisse verser l’éventuelle soulte due à la succession si sa part est insuffisante.

Or, en l’état, les appelants admettent eux-mêmes que Mme [E] [D] [F] [I] pourrait financer cette soulte avec l’aide de sa fille, ce qui n’est pas interdit.

Enfin, à défaut de capacité d’assumer cette soulte dont le calcul résultera des opérations de comptes, Mme [E] [D] [F] [I] ne pourra plus prétendre au bénéfice de l’attribution préférentielle.'

Le jugement sera par conséquent confirmé sur ce point.

Sur la valeur vénale du bien indivis

Le tribunal a fixée l’évaluation du bien indivis à la somme de 271.000 euros, comme préconisé par l’expert, estimant que les annonces de vente immobilières produites par les défendeurs ne permettaient pas de comprendre les paramètres expliquant les variations du prix au mètre carré, faute de savoir de qui elles émanaient et comment elles avaient été établies.

Les appelants versent en cause d’appel de nouvelles pièces permettant de réduire de 35% la valeur du bien': en faisant la moyenne de l’étude [13] et de l’avis de valeur [20] ont objet un montant de 192.000 euros qui correspond à la fois à la situation géographique du bien qu’à la grande vétusté de l’habitation dont la rénovation exigera une enveloppe financière conséquente.

Les intimés font valoir pour l’essentiel que les appelants se fondent sur des avis de valeurs des agences immobilières qui n’ont pour but que de donner une simple indication sur le prix qu’il est possible de demander lors de la vente d’un bien puisque le résultat est fourni sous forme de fourchette, que ces avis ne tiennent pas compte des critères objectifs retenus pas l’expert judiciaire qui permettent de donner un résultat plus précis de la valeur du bien et sont établis sur l’avis du marché qui dépend de l’offre et de la demande au niveau local. Ils rappellent qu’il est interdit au juge de se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l’une des parties.

Sur ce,

Vu l’article 829 du code civil';

En l’espèce, dans son rapport, l’expert a pris en compte':

— la ville et le quartier': bien situé dans le quartier nommé «'centre-ville'» de type urbain, mixte et commerçant, présentant un habitat assez équilibré entre maisons et appartements, part de logement social, des équipements et services «'bon'», éléments positif s': très faible vis-à-vis, pas de collectifs verticaux à proximité immédiate, proche des services et commerces, accessibles à pied, éléments négatifs': environnement avec un fort passage routier

— la situation de l’immeuble': maison en bois sous tôle, de plain-pied, (ancienne maison «'Tomy'» qu’on appelle aujourd’hui «'[Adresse 18]'») en mauvais état (maison édifiée sur une dalle de béton coulé ne comprenant pas de barrière d’étanchéité, sol recouvert d’un parquet flottant vétuste, toiture composée d’une charpente en bois avec une couverture en tôle présentant des signes de vétusté ainsi des défauts d’étanchéité, pas d’huisseries de type fenêtre, fermeture uniquement assurée par des volets en bois, aucun équipement de confort, assainissement non conforme assuré par une fosse «'à l’ancienne'» sans zone d’épandage, le long de la limite nord de la parcelle, distribution des pièces totalement obsolète': la pièce de vie distribue six autres pièces sans couloir ni dégagement sur un foncier assez grand pour être divisé, engazonné, avec un faible pente, nuisance sonore relative à la circulation automobile

— les impôts': taxe foncière 790 euros

— urbanisme': parcelle section [Cadastre 14] située en zone urbaine constructive Ua correspondant au grand centre-ville de l’agglomération du [Localité 24]'; division parcellaire autorisée'; s’agissant d’un bien disposant d’un grand terrain, l’expert évoque la possibilité créer une parcelle de terrain à bâtir pouvant être détachée d’un plus grand ensemble et génératrice de valeur.

Selon l’expert, la maison, en ossature bois, datant d’une cinquantaine d’années présente des signes de vétusté important ainsi qu’une obsolescence des matériaux utilisés ; sa valeur est essentiellement constituée par la valeur foncière la construction ayant une valeur résiduelle très faible.

S’agissant de l’évaluation du bien proprement dire, l’expert définit la valeur vénale, à savoir le prix auquel un droit de propriété peut raisonnablement être vendu en cas de mise en vente amiable au moment de l’expertise et expose les différentes méthodes d’expertise (par le revenu, par comparaison bâti terrain intégré, par le bilan promoteur simplifié) puis procède aux calculs en prenant les comptes les éléments suivants la parcelle détachée en référence à des terrains nus et les valeurs locative et de la partie bâtie.

Il considère qu’en raison du caractère spécifique de l’immeuble, il n’est pas possible de le comparer objectivement avec un autre': l’état du bâti n’est pas porteur de valeur, ce qui le conduit à utiliser la méthode par récupération foncière, méthode adaptée concernant la valeur de l’ensemble édifié en raison de la vétusté du bâti':

— pour les terrains lotis (viabilisé)': valeur moyenne de 354€ au m²

— pour les terrains non lotis': valeur moyenne de 286€ au m²

— pour une surface de 809 m², est retenue une valeur de 350€ car ouvrant la possibilité de développer un projet immobilier de type collectif vertical': 809 x 350 = 283.150 €

— déduction d’une somme forfaire de 12.000€ pour la démolition (hors amiante et plomb) de l’existant, les frais de bornage et de diagnostics réglementaires, soit une valeur de 271.150€ arrondi à 271.000€ et en cas de licitation, un abattement de 10% soit une valeur arrondie à 244.000€.

L’expert a évalué la valeur vénale du bien dans son ensemble, non divisé, à la date la plus proche du rapport d’expertise à la somme de 271.000 euros, minorée de 10% en mise à prix dans le cas d’une licitation, soit 244.000 euros

Il a proposé une division de la parcelle en deux lots':

— lot n° 1 de 330 m², non bâti évalué à 130.000 euros

— lot 2 de 479 m² environ comprenant la maison en bois sous tôle vétuste, évalué à 150.000 euros.

Les appelants versent aux débats, notamment':

— diverses annonces «'A VENDRE A [Localité 17]'» pour des maison située au [Localité 24] allant de 210.000 à 272.000 euros dont une «'en parfait état'» (déjà produit en première instance)

— une étude [13] datée du 19 octobre 2023 se basant sur six «'biens comparables'» de 72 m² à 90 m² habitable dont une «'magnifique maison située dans un environnement agréable à la plaine des Cafres'» (292.000€) une maison en bois sous tôle de 90 m² (199.000€), «'une charmante maison aux beaux volumes et très bien entretenue à la plaine des cafres (185.000 €), une maison située à [Localité 28] que deux niveaux (336.000€), une maison en viager secteur [Localité 21] et une «'jolie maison F4 de plain-pied à [Localité 27] (237.500€)

— un avis de valeur de [23] daté du 20 novembre 2023 dont les caractéristiques du bien ne mentionnent pas son état et concluant à une valeur située en 200.000 et 240.000 euros

— un avis de valeur IAD daté du 27 février 2025 qui décrit le bien litigieux comme suit': terrain constructible en zone Ua sur lequel est édifié une case tomy de 73 m², relevant une évolution du marché négative, la rareté du bien et donne des exemples de biens concurrents (essentiellement des terrains à bâti), proposant une fourchette de prix entre 140.000 et 160.000 euros et notant un emplacement bruyant et une maison à rénover ou démolir

Il résulte de ce qui précède que c’est à juste titre que les premiers juges ont retenu la valeur préconisée par l’expert, parfaitement documentée et explicitée, étant observé que les nouvelles pièces produites à hauteur d’appel, trop partielles, échouent à remettre en cause le rapport d’expertise.

Le jugement sera par conséquent confirmé en toutes ses dispositions, y compris celles concernant les dépens.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les appelants succombant, il convient de’les condamner aux dépens d’appel.

L’équité commande d’écarter l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à la présente procédure.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

statuant publiquement par décision contradictoire rendue en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions soumises à la cour le jugement rendu le 25 août 2023 par le tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion ;

Y ajoutant

Condamne in solidum aux dépens d’appel M. [K] [C] [I], M. [P] [X] [I] et Mme [E] [D] [F] [I];

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le présent arrêt a été signé par Madame Pauline FLAUSS, conseillère à la Cour d’Appel de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION,le président étant empêché, et par Malika STURM, greffière placée à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE P/ LE PRÉSIDENT