COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 26 FÉVRIER 2026

N° 2026/113

Rôle N° RG 25/05651 N° Portalis DBVB-V-B7J-BOZVV

SCCV NICE BELLISSIMA

C/

[G] [W]

[F] [W]

[K] [B]

[P] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Alexandre ZAGO

M^e Paul SZEPETOWSKI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution de NICE en date du 28 Avril 2025 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 24/02864.

APPELANTE

la SCCV NICE BELLISSIMA,

inscrite au RCS de TOULOUSE sous le numéro 809 705 601

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 1]

représentée et assistée par M^e Alexandre ZAGO de la SELAS LAWTEC – SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocat au barreau de NICE, substitué par M^e Monique CASTELNAU, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur [G] [W]

né le 21 Décembre 1960 à [Localité 1],

Madame [F] [W]

née le 15 Avril 1963 à [Localité 2],

Madame [K] [B]

née le 25 Septembre 1971 à [Localité 3],

Monsieur [P] [B]

né le 22 Septembre 1974 à [Localité 4],

Tous demeurant [Adresse 2]

Tous représentés et assistés par M^e Paul SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Janvier 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président,

Madame Pascale BOYER, Conseiller,

qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président (rédactrice)

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller

Madame Pascale BOYER, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Février 2026,

Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président et M^me Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES':

M. [G] [W], Mme [F] [W], Mme [K] [B] et M. [P] [B] (ci-après': les consorts [W]-[B]) sont propriétaires de biens et droits immobiliers mitoyens de parcelles sur lesquelles la Société Civile de Construction Vente Nice Bellissima (ci-après'; la SCCV) a réalisé une opération immobilière.

Par une ordonnance en date du 25 juin 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, saisi par les consorts [W]-[B] a, notamment, condamné la SCCV :

— sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à cesser la construction de son immeuble non conforme aux dispositions légales applicables aux vues, pendant un délai de six mois,

— à procéder à la suppression des ouvertures et balcons non conformes aux dispositions légales relatives aux vues telles que décrites au procès-verbal de constat de Me [Z] du 2 mars 2021, dans un délai de trois mois à compter de la signification de l’ordonnance et au-delà de ce délai sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant un délai de six mois.

L’ordonnance a été signifiée à la SCCV le 26 juillet 2021.

Par arrêt rendu le 15 septembre 2022, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé cette ordonnance sauf en ce qui concerne la provision et l’empiétement.

Par jugement rendu le 5 septembre 2022, le juge de l’exécution a ordonné la liquidation de l’astreinte provisoire ordonnée le 25 juin 2021 à la somme globale de 7 450 euros pour la période du 26 octobre 2021 au 26 avril 2022 et a condamné la SCCV à payer aux consorts [W]-[B] la somme globale de 7 450 euros au titre de la liquidation de l’astreinte.

Par arrêt rendu le 29 juin 2023, la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence a confirmé ledit jugement sauf en ce qu’il a rejeté la demande de nouvelle astreinte et débouté les consorts [W] [B] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, la Cour a':

— assorti l’obligation faite à la SCCV par ordonnance de référé du 25 juin 2021 de supprimer les vues droites restantes depuis les deux fenêtres de la façade ouest de l’immeuble et du balcon du 2ème étage situé en façade sud, d’une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt et pendant une période de six mois,

— condamné la SCCV à payer aux consorts [W] [B] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Cet arrêt a été signifié à la SCCV le 27 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2024, les consorts [W]-[B] ont fait assigner la SCCV en liquidation de l’astreinte et en fixation d’une nouvelle astreinte.

Par jugement en date du 28 avril 2025, le juge de l’exécution de Nice a, notamment :

— Ordonné la liquidation de l’astreinte provisoire à la somme globale de 18.300 euros pour la période du 27 avril 2024 au 27 octobre 2024 ;

— Condamné la SCCV à payer aux consorts [W]-[B] la somme globale de 18.300 euros au titre de la liquidation de l’astreinte ;

— Assorti d’une nouvelle astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai de trois mois suivants la signification du jugement et pendant une période de six mois, l’obligation faite à la SCCV de supprimer les vues droites restantes depuis les deux fenêtres de la façade ouest de l’immeuble, étant précisé que l’ordonnance la condamnant a été confirmée sur la suppression de vues par un arrêt rendu le 15 septembre 2022,

— Condamné la SCCV à payer aux consorts [W]-[B] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Par déclaration en date du 7 mai 2025, la SCCV a formé appel à l’encontre de cette décision.

Au vu de ses conclusions en date du 16 septembre 2025, l’appelante demande à la cour de':

* À titre principal :

— infirmer la décision rendue le 28 avril 2025 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nice, en ce qu’elle a ordonné la liquidation de l’astreinte à hauteur de 18 300 €, au titre de la période du 27 avril 2024 au 27 octobre 2024,

— infirmer ladite décision en ce qu’elle a assorti une nouvelle astreinte de 100 € par jour pendant six mois, à compter du 27 octobre 2024,

— De dire et juger qu’elle a parfaitement exécuté les obligations mises à sa charge,

En conséquence,

— rejeter l’intégralité des demandes de liquidation d’astreinte et d’astreinte complémentaire formées par les consorts [W]-[B],

* À titre subsidiaire,

— réduire le montant de l’astreinte liquidée à une somme symbolique,

— supprimer l’astreinte complémentaire prononcée,

* En tout état de cause : condamner les consorts [W]-[B] à lui verser la somme de 4 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’appelante affirme qu’elle a procédé à l’exécution des mesures ordonnées par arrêt de la Cour d’appel de juin 2021, confirmé par décision du 29 juin 2023 et que les travaux ont été réalisés en temps utiles, soit dès le 31 mai 2021. Elle produit un devis sollicité à cette date pour le remplacement complet des fenêtres sur cinq niveaux de l’immeuble. Elle fait valoir que deux constats de commissaire de justice en date des 2 novembre 2021 et 10 février 2022 démontrent que les vues obliques litigieuses ont été supprimées et que les travaux ont été achevés.

Elle prétend que les fenêtres situées aux niveaux R+5 et R+6 en façade ouest n’ont pas été obstruées, car elles ne font pas partie des vues litigieuses. Selon elle, seules les ouvertures pratiquées à une distance inférieure à 19 décimètres de la propriété voisine sont prohibées conformément à l’article 678 du Code civil. Or un constat du 12 septembre 2024 fait état d’une mesure de distance de 3,60 m entre les balcons nord-ouest et la limite de la propriété. Elle a mandaté un géomètre-expert pour mesurer l’implantation de l’immeuble, lequel est venu confirmer que la distance exacte entre la façade ouest et la clôture du fonds voisin est de 1,90 m. Ainsi, la liquidation d’astreinte prononcée par le juge de l’exécution repose sur une obligation inexistante. Elle a exécuté les prescriptions judiciaires dans les délais impartis, et aucune ouverture irrégulière ne subsiste.

Aux termes de leurs conclusions en date du 2 décembre 2025, les intimés sollicitent la cour de':

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu l’existence d’un défaut d’exécution de la condamnation prononcée par l’arrêt de la cour d’appel

— Infirmer le jugement en ce qu’il a limité la liquidation de l’astreinte à la somme de 18 300 euros et statuant à nouveau de':

— Liquider l’astreinte à la somme de 27 450 euros pour la période du 27 avril au 27 octobre 2024 et condamner la SCCV à ce montant.

— Infirmer le jugement rendu en ce qu’il a condamné la SCCV à une nouvelle astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 3 mois après la signification et pour une période limitée à 6 mois et statuant à nouveau de':

— condamner la SCCV à une nouvelle astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir pendant une durée de 2 ans, d’avoir à supprimer l’ensemble des vues figurant dans le procès-verbal de constat de Me [Z], objet de l’ordonnance de référé du 25 juin 2021 du Tribunal Judiciaire de Nice, deux d’entre elles n’ayant pas été supprimées ainsi que cela résulte de l’arrêt de la cour d’appel du 29 Juin 2023.

— condamner la SCCV à 8 000 euros d’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens

Les intimés arguent que la société n’a pas exécuté son obligation de supprimer les vues droites situées sur la façade ouest de l’immeuble. L’arrêt rendu le 29 juin 2023 par la cour d’appel ayant déjà tranché cette question, ils rappellent que le juge de l’exécution ne peut pas modifier le sens des décisions de justice rendues dans le cadre de la liquidation de l’astreinte. Le constat de commissaire de justice effectué le 2 mars 2021 a mesuré la distance entre les fenêtres et la limite de propriété et a conclu à une distance de 176 centimètres, distance inférieure au minimum légal requis de 190 centimètres.

Ils affirment que la SCCV ne produit pas d’éléments permettant d’établir qu’elle aurait réalisé des travaux postérieurement à l’arrêt du 29 juin 2023. Ils demandent donc à ce que le jugement de première instance soit réformé en ce qu’il a limité le montant de la liquidation à la somme de 18 300 euros au lieu des 27 450 euros et en ce qu’il a limité le montant de l’astreinte à la somme de 100 euros par jour de retard alors que, compte tenu de l’ancienneté de la situation infractionnelle, l’astreinte doit courir à compter de la signification de la décision et s’élever à un montant journalier de 500 euros pendant une période minimale de deux ans.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de Procédure Civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de liquidation de l’astreinte':

Selon l’article L. 131-4 du code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte provisoire est liquidée en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter.

Elle est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

La deuxième chambre civile de la Cour de cassation qui jusque là, considérait qu’il n’y avait lieu que de tenir compte du comportement de celui à qui l’injonction avait été adressée et des difficultés qu’il avait rencontrées pour l’exécuter, (2 e Civ., 8 décembre 2005, pourvoi n° 04-13236.), a modifié sa jurisprudence en ajoutant à ces critères de liquidation de l’astreinte, le critère supplémentaire tenant au caractère proportionné de l’atteinte qu’elle porte au droit de propriété du débiteur au regard du but légitime qu’elle poursuit, apprécié, mesuré, de façon concrète par l’existence d’un rapport raisonnable de proportionnalité entre le montant auquel est liquidé l’astreinte et l’enjeu du litige.

En application de la règle ainsi affirmée, il appartient donc au juge saisi d’une demande de liquidation d’astreinte, d’abord de tenir compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter, ensuite, d’apprécier le caractère proportionné de l’atteinte qu’elle porte au droit de propriété du débiteur au regard du but légitime qu’elle poursuit, en examinant de façon concrète s’il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre le montant auquel il liquide l’astreinte et l’enjeu du litige. (pourvois n°20- 15.261, n°19-23.721, et n° 19-22.435, 2e Civ., 20 janvier 2022).

Au terme des diverses décisions rendues dans cette affaire, les parties sont en l’état de l’arrêt rendu le 29 juin 2023 par la cour d’appel de céans qui a assorti l’obligation faite à la SCCV, par ordonnance de référé du 25 juin 2021, de supprimer les vues droites restantes depuis les deux fenêtres de la façade ouest de l’immeuble et du balcon du 2ème étage situé en façade sud, d’une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt et pendant une période de six mois.

La cour a considéré qu’il n’était «'pas justifié de la suppression des vues droites depuis les deux fenêtres situées façade ouest de l’immeuble, dont le procès-verbal de constat du 2 mars 2021, qui n’avait pas fait l’objet de critique devant le juge des référés ni devant la cour statuant à sa suite, établit qu’elles sont distantes de 176 centimètres de l’axe médian du mur-bahut de la clôture séparative, constatation que le seul plan produit par l’intimée est insuffisant à contredire.»

Le premier juge a retenu que':

— les procès-verbaux établis le 10 février 2022 et le 2 novembre 2021 et les avenants de l’année 2021 sont indifférents quant à l’appréciation de l’exécution de l’obligation de suppression sous astreinte ordonnée le 29 juin 2023,

— le constat du 4 juillet 2023 porte sur les pares-vues installés sur les terrasses des appartements situés à l’extrémité gauche de la façade sud et ne concerne en rien les deux fenêtres de la façade ouest de l’immeuble,

— le constat du 12 septembre 2024 porte sur la distance entre les balcons et la limite ouest de la parcelle et ne concerne pas la suppression des vues droites restantes depuis les deux fenêtres de la façade ouest de l’immeuble,

— le constat du 4 juillet 2023 démontre que les vues en façade sud ont été obstruées, en ce compris celle du deuxième étage.

Il a ainsi retenu que la SCCV avait réalisé une partie des travaux à sa charge et qu’il y avait lieu, en conséquence de réduire le montant de la liquidation de l’astreinte et de le fixer à la somme de 18 300 euros.

La SCCV conteste cette décision au motif qu’elle soutient avoir exécuté exactement l’obligation qui lui était faite, le premier juge ayant refusé, ainsi qu’il l’aurait dû examiner, le caractère illicite des vues persistantes invoquées par les intimés.

Il convient toutefois de rappeler que par arrêt en date du 15 septembre 2022, cette question a été définitivement tranchée puisque la cour d’appel a ainsi motivé sa décision de condamnation de la SCCV : «' Ceux-ci (les consorts [W]-[B]) produisent un procès-verbal de constat établi le 2 mars 2021 par maître [Z], huissier de justice, lequel a constaté que :

— la façade de la construction, en sa partie basse, n’est séparée que d’une vingtaine de centimètres du mur de clôture de la propriété des requérants qui exposent la difficulté d’accéder à ce mur, alors qu’à partir du premier étage, l’immeuble comporte un décroché à partir duquel celui-ci semble jouxter la clôture séparative grillagée,

— le long de la clôture séparative de la propriété des requérants et de l’immeuble en construction, la partie supérieure de la clôture constituée de poteaux et de grillage penche en partie haute vers le terrain des requérants, la photographie annexée au constat montrant la déformation du grillage de clôture,

— en partie haute de la façade Nord-Ouest de la construction qui longe la clôture séparative, trois plates-formes sont visibles, lesquelles empiètent sur le terrain des requérants,

— de multiples débris sont disséminés sur la pelouse des requérants et notamment une bobine de fil de fer rouillée, une planche de bois d’environ 50 cm par 30 cm de laquelle sortent cinq clous de plus de 3 cm de long, un instrument métallique rouillé composé d’une tige et d’une pièce métallique rectangulaire, de diverses tiges métalliques rouillées variant d’une trentaine à une cinquantaine de cm de long, des bouts de bois et pièces métalliques et plastiques épars, des morceaux de béton, tous objets ayant fait l’objet de photographies annexées procès-verbal,

— l’huissier a procédé à un certain nombre de mesurages qui établissent que les fenêtres situées sur la façade Sud à l’aplomb de la clôture séparative sont à 33 centimètres du mur mitoyen et à 46 cm à l’extrémité du mur de clôture, que les balcons situés dans le prolongement de ces fenêtres sont à 1,30 mètres et 1,17 mètres de l’extrémité du mur de clôture.

Il ressort de ces constatations la réalité d’un empiétement sur leur propriété des intimés par la présence de plates-formes en surplomb, de la chute de divers objets dans le jardin de ces derniers, et présentant un danger pour leur sécurité ainsi que l’existence de vues droites et obliques manifestement contraires aux dispositions des articles 678 et 679 du Code civil, tous désordres constitutifs d’un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

C’est par conséquent à bon droit que le premier juge a, sous astreinte, condamné la SCCV Nice Bellissima à procéder à la suppression des ouvertures et balcons non conformes aux prescriptions légales et à cesser la construction de son immeuble non conforme aux dispositions légales applicables aux vues.»

Par arrêt également définitif, la cour d’appel de céans a également retenu l’existence d’ouvertures irrégulières, démontrées par le rapport de Me [Z], :

«'- par les vues droites depuis deux fenêtres situées sur la façade ouest de l’immeuble bâti par la société et situées à 176 centimètres de l’axe médian du mur séparatif, et depuis l’extrémité gauche des balcons situés en façade sud à 117,5 centimètres de cet axe, distances inférieures à celle de 190 centimètres prévue par l’article 678 du code civil,

— par les vues obliques depuis les cinq fenêtres alignées les unes au-dessus des autres installées sur la façade sud de l’immeuble, à 33 centimètres de ce même axe médian soit à une distance inférieure à la limite de 60 centimètres édictée par l’article 679 du même code.'»

Il n’y a donc plus lieu de statuer sur le caractère illicite ou non des vues persistantes soutenu par l’appelante.

A l’instar du premier juge, il sera constaté que cette dernière ne produit aucun élément de preuve démontrant qu’elle a bel et bien exécuté l’obligation à sa charge puisque le constat de commissaire de justice du 2 novembre 2021 est antérieur à l’obligation ordonnée par arrêt eu 29 juin 2023, et les constats de commissaire de justice du 4 juillet 2023 et celui du 12 septembre 2024 ne concernent pas les deux fenêtres de la façade ouest de l’immeuble.

En conséquence, le premier juge, tenant compte de l’exécution partielle de ses obligations par la SCCV, a de manière juste et proportionnée à l’enjeu du litige, fixé le montant de l’astreinte à la somme de 18 300 euros pour la période du 27 avril au 27 octobre 2024. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

Sur la demande de fixation d’une nouvelle astreinte,

Les intimés demandent la réformation de la décision entreprise qui a limité le montant de l’astreinte nouvelle à la somme de 100 euros par jour de retard passé un délai de 3 mois après la signification de la décision et pour une période de 6 mois. Ils sollicitent une fixation du montant de cette nouvelle astreinte à 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision devant intervenir dans les deux ans.

La cour, faisant sienne la motivation du premier juge, confirmera le jugement dont appel sur ce point.

Sur les demandes accessoires':

Succombant à l’action, en application de l’article 696 du code de procédure civile, l’appelante sera condamnée aux entiers dépens d’appel, outre la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à disposition,

CONFIRME le jugement en date du 28 avril 2025 rendu par le juge de l’exécution de Nice’en toutes ses dispositions telles que déférées à la cour d’appel,

Y ajoutant,

CONDAMNE la Société Civile de Construction Vente Nice Bellissima à payer à M. [G] [W], Mme [F] [W], Mme [K] [B] et M. [P] [B], ensemble, la somme de trois mille euros (3 000 €) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE la Société Civile de Construction Vente Nice Bellissima aux entiers dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE