Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 12 FÉVRIER 2026

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/08471 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLK2T

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 8 Avril 2025 -Président du TJ de [Localité 1] – RG n° 24/01671

APPELANTE

S.A.S. AMIRIS, RCS de [Localité 1] sous le n°884 366 626, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Elie SULTAN de la SELEURL ES AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : E1129

INTIMÉE

Mme [B] [G] épouse [H]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Claudine VERTEUIL DUQUESNOY, avocat au barreau de PARIS, toque : A0461

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 7 janvier 2026, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 février 2020, Mme [B] [G] épouse [H] a consenti à la société SAS Amir’s food, alors en formation, un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 3].

M. [N] [M] s’est engagé en qualité de caution par acte du 1er mars 2020.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [B] [G] épouse [H] a fait délivrer à la société Amir’s food un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 4.158,97 euros en date du 31 juillet 2023.

Cet acte a été dénoncé à M. [M] en qualité de caution le 24 novembre 2023.

Par acte délivré les 27 et 30 septembre 2024, Mme [B] [G] épouse [H] a fait assigner la société Amir’s food et M. [N] [M] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

Constater l’absence d’exploitation des lieux en contravention avec les termes du bail et le non-paiement des loyers après commandement ;

Constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail pour défaut de paiement des loyers et charges et pour défaut d’exploitation des lieux ;

Ordonner l’expulsion de la société Amir’s food, ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

Condamner solidairement la société Amir’s food et M. [N] [M] à payer à Mme [B] [G] épouse [H] la somme de 8.460,94 euros au titre des loyers impayés ;

Condamner solidairement la société Amir’s food et M. [N] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 2.200,49 euros, laquelle sera due jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamner solidairement la société Amir’s food et M. [N] [M] au paiement de la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 8 avril 2025, M. [M] n’ayant pas comparu, le juge des référés a :

Constaté la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire à compter du 1er septembre 2023 ;

Ordonné, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, l’expulsion de la société Amir’s food ou de tous occupants de son chef hors des locaux [Adresse 3] ;

Condamné la société Amir’s food à régler à Mme [B] [G] épouse [H] une indemnité à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamné solidairement la société Amir’s food et M. [N] [M] à payer à Mme [B] [G] épouse [H] la somme provisionnelle de 5.139,41 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes dus au 14 février 2025, 1er trimestre 2025 inclus ;

Rejeté la demande tendant à l’octroi de délais de paiement ;

Rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamné la société Amir’s food à payer à Mme [B] [G] épouse [H] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la société Amir’s food aux dépens ;

Rappelé que la décision est exécutoire par provision.

La société « Amiris » a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 5 mai 2025.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 14 juillet 2025, elle demande, sur le fondement de l’article L.145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil à la cour de :

La déclarer recevable et bien fondée dans l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Débouter Mme [G] épouse [H] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Infirmer l’ordonnance rendue le 8 avril 2025 par le président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référé, RG n°24/01671, en toutes ses dispositions ;

Y faisant droit et jugeant à nouveau,

Constater que la société Amir’s food a presque intégralement régularisé sa dette locative et a repris le paiement des loyers courants ;

Constater que le défaut d’exploitation effective du local commercial par la société Amir’s food ne constitue pas un manquement suffisamment grave de nature à justifier la résiliation judiciaire du contrat de bail dans la mesure ou cet acte n’en fait pas une obligation expresse à l’égard du locataire et qu’il était temporaire et justifié par l’état de santé du représentant légal de la société locataire ;

En conséquence,

Accorder rétroactivement à la société Amir’s food un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette accusée d’un montant total de 3.485,23 euros à l’égard de son bailleur, Mme [G] épouse [H] au titre des loyers commerciaux ;

Suspendre les effets et la réalisation de la clause résolutoire ;

Ordonner le maintien de la société Amir’s food dans les locaux commerciaux sis [Adresse 4] ;

Condamner Mme [G] épouse [H] à payer à la société Amir’s food la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Elie Sultan.

La société Amir’s food fait valoir qu’elle a presque intégralement réglé sa dette locative et est à jour du paiement des loyers courants. Elle souligne qu’elle avait remis un chèque devant le premier juge et son gérant avait justifié de ses problèmes de santé pour expliquer la fermeture occasionnelle du restaurant, ce que le tribunal n’a pas pris en compte.

Elle allègue que compte tenu de cet état de santé, elle avait entrepris des démarches auprès de son bailleur, visant notamment la déspécialisation du contrat de bail afin d’y exercer une activité en adéquation avec les capacités physiques du gérant. Elle soutient que le défaut d’exploitation n’est établi que sur la base d’un constat de commissaire de justice réalisé sur un seul jour et ne permet pas d’en établir la gravité. Elle allègue qu’aucune clause du bail ne l’oblige à exploiter le local en permanence et de manière effective.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 décembre 2025, Mme [G] épouse [H], demande à la cour de :

Rejeter l’ensemble de ses demandes,

Ce faisant,

Confirmer l’ordonnance de référé rendue par Mme le président du tribunal judiciaire de Bobigny le 8 avril 2025 et ce faisant :

constater la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire à compter du 1er septembre 2023,

ordonner si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, l’expulsion de la société Amiris food et de tous occupants de son chef hors des locaux [Adresse 5] ;

condamner la société Amiris food à régler à Mme [B] [G] épouse [H] une indemnité à compter de la résiliation du contrat et ce jusqu’à la libération effective des lieux, égale montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail n’était pas trouvé résilier,

condamner solidairement la société la société Amiris food et M. [M] à payer à Mme [B] [G] épouse [H] la somme provisionnelle de 7.846,44 euros au titre des loyers, indemnité d’occupation, charges et taxes dues au 30 septembre 2025,

rejeter la demande tendant à l’octroi d’un délai de paiement,

rejeter tout autres demandes plus amples ou contraires,

Condamner la société Amiris food (Amir’s food) au paiement en faveur de Mme [G] épouse [H] d’une somme de 2.500 euros à titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamner aux entiers dépens.

Elle fait valoir que l’échéancier proposé, qu’elle n’avait au demeurant pas accepté, n’a pas été respecté en toute état de cause ; que les sommes versées concernent presque uniquement les échéances anciennes. Elle fait état d’une dette de 7.846,44 euros au 30 septembre 2025.

Elle souligne que le bail mentionne clairement que le bailleur devra tenir les lieux ouverts et achalandés et qu’elle a fait intervenir plusieurs fois un commissaire de justice. Elle considère que c’est à bon droit que le premier juge a également considéré que sur ce fondement également, la clause résolutoire pouvait recevoir application.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 décembre 2025.

Pour satisfaire aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé, pour plus de précisions sur les faits, prétentions, arguments et moyens des parties, à la décision déférée, aux conclusions régulièrement déposées et ci-dessus visées.

SUR CE,

A la demande de la cour, l’appelante a produit un extrait K-bis qui confirme que sa dénomination sociale est « Amir’s food » ainsi qu’il résulte de l’ordonnance entreprise et non « Amiris » comme indiqué dans la déclaration d’appel.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement et qu’il n’est pas opposé de contestation sérieuse susceptible d’y faire obstacle.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Aux termes des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la régularité formelle du commandement de payer la somme de 4.158,97 euros visant la clause résolutoire délivré le 31 juillet 2023 n’est pas contestée.

Le preneur ne conteste pas non plus l’existence d’un arriéré locatif et le fait qu’il persiste à ce jour puisqu’il expose qu’il a « presque intégralement » régularisé sa dette locative.

Il en résulte que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois rappelé dans l’acte.

Dans un courriel du 30 septembre 2024, la société Amir’s Food avait reconnu devoir la somme totale de 10.600,35 euros. Ce dont il résulte que la dette avait plus que doublé, un an après la délivrance du commandement.

Dans cet échéancier décidé unilatéralement, aucun accord exprès du bailleur n’étant démontré par les pièces produites, elle s’engageait à apurer sa dette, d’ici le mois d’octobre 2024, ce qui n’a pas été le cas : elle devait encore 5.135, 41 euros le 14 février 2025, selon décompte arrêté à cette date.

Le fait de ne pas avoir respecté cet échéancier dément la capacité de la société Amir’s food de régler sa dette, le commandement de payer ayant été délivré le 31 juillet 2023, soit il y a plus de 18 mois désormais.

L’ordonnance entreprise a rejeté la demande de délais, relevant que le preneur ne produisait aucun élément sur sa situation économique et ses perspectives de reprise d’activité.

Il n’en produit pas davantage à hauteur d’appel.

Les pièces médicales justifient d’un passage aux urgences en juillet 2023 du gérant de la société appelante et d’une seconde hospitalisation de cinq jours en août 2024. Aucune pièce plus récente n’est versée aux débats.

Le bailleur fait état d’un arriéré locatif à hauteur de 7.846,44 euros au 30 septembre 2025 (pièce 10) et le preneur n’apporte aucune pièce de nature à démontrer des versements qui n’auraient pas été pris en compte, alors qu’une telle preuve lui incombe conformément au second alinéa de l’article 1353 du code civil.

Faute de produire des pièces comptables ou bancaires justifiant de ses perspectives économiques et compte tenu de ce que la situation débitrice perdure depuis 2023, soit il y a plus de deux ans, en dépit des engagements pris, il n’y a pas lieu d’allouer des délais.

C’est à bon droit que le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 1er septembre 2023, ordonné l’expulsion, condamné la société Amir’s food au paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation et rejeté la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Le bailleur se prévaut d’un arriéré de 7.846,44 euros dans le dispositif de ses conclusions mais il ne demande que la « confirmation » de l’ordonnance et ne forme par conséquent aucun appel incident visant, par une demande d’infirmation nécessairement expresse, un montant actualisé. Le bailleur a, en tout état de cause, déjà un titre s’agissant de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation.

Le bail était résilié par l’acquisition de la clause résolutoire visée par le commandement de payer délivré le 31 juillet 2023 au 1er septembre 2023, il n’y a pas lieu d’examiner le grief tenant à l’absence d’exploitation des lieux, qui n’a pas été invoqué par ledit commandement visant la clause résolutoire mais par une simple sommation à une date où le bail était déjà résilié (le 12 avril 2024) ; un même bail ne peut pas être résilié en tout état de cause plusieurs fois.

La décision sera confirmée en toutes ses dispositions, y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens dont le premier juge a fait une exacte appréciation.

A hauteur d’appel, la société Amir’s food sera également condamnée aux dépens ainsi qu’à payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise ;

Y ajoutant,

Condamne la société Amir’s food à payer à Mme [G] épouse [H] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE