COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES et des PROCÉDURES d’EXÉCUTION

EXPÉDITIONS le : 13/07/2011

NOTIFICATIONS aux PARTIES

B C

D Y, Z X

ARRÊT du : 13 JUILLET 2011

N° : 2 2 7 – N° RG : 10/02695

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux d’ORLEANS en date du 03 Août 2010

PARTIES EN CAUSE

APPELANT

Monsieur B C, né le XXX à NEUVY-EN-SULLIAS (45), demeurant XXX

ayant pour avocat Maître TARDIVON, membre de la SCP BERGER – TARDIVON, du barreau d’ORLÉANS

D’UNE PART

INTIMÉS :

Monsieur D Y; né le XXX à NEUVY-EN-SULLIAS (45), demeurant Le Marchix – 22400 MORIEUX

Madame Z Y épouse X, née XXX à NEUVY-EN-SULLIAS (45), demeurant XXX

ayant pour avocat Maître PONTRUCHÉ, membre de la SCP LEGRAND PONTRUCHE ET ASSOCIES, du barreau d’ORLÉANS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du 31 Août 2010

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

Monsieur Gilbert PUECHMAILLE, Président de Chambre,

Madame Marie-Brigitte NOLLET, Conseiller,

Madame Adeline DE LATAULADE, Conseiller.

Greffier :

Madame Geneviève JAMAIN, Greffier lors des débats.

DÉBATS :

A l’audience publique du 1^er JUIN 2011, à laquelle ont été entendus Madame Marie-Brigitte NOLLET, Conseiller, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé le 13 JUILLET 2011 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

B C, preneur à bail rural d’une parcelle de terre sise commune de TIGY (45), cadastrée XXX, d’une superficie de 1 ha 43 a 7 ca, appartenant aux consorts Y/X, a saisi, le 14 octobre 2008, le tribunal paritaire des baux ruraux d’ORLÉANS d’une demande de nullité du congé qui lui a été délivré le 31 janvier 2008.

Par jugement du 3 août 2010, le tribunal, considérant que les bailleurs avaient entendu délivrer un acte de résiliation de plein droit fondé sur les dispositions de l’article L 411-32 du code rural, que les conditions de la résiliation étaient réunies et que B C ne justifiait d’aucun préjudice, a débouté l’intéressé de ses demandes, l’a condamné au paiement d’une indemnité de procédure de 1.500 euros et l’a condamné aux dépens.

B C a relevé appel de cette décision.

Aux termes de ses conclusions écrites, remises et soutenues oralement à l’audience, il demande à la cour de :

— déclarer nul le congé délivré le 31 janvier 2008 en raison du non-respect des dispositions de l’article L 411-47 du code rural et du défaut d’autorisation préfectorale,

subsidiairement,

— ordonner le sursis à statuer dans l’attente du nouveau PLU en cours d’élaboration sur la commune de TIGY,

très subsidiairement, si le congé était validé,

— condamner les consorts Y/X à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi,

— les condamner à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux dépens.

B C, qui allègue qu’il est régulièrement cessionnaire du bail dont son père était titulaire et que sa qualité de preneur ne peut être contestée, fait valoir que le congé, intitulé 'congé pour changement d’activité', rappelle les dispositions de l’article L 411-47 du code rural et prévoit expressément la possibilité pour le preneur de le contester dans un délai de 4 mois, tout en mentionnant qu’il a pour objet de mettre fin à la location pour le 31 janvier 2009 et en visant également les dispositions de l’article L 411-32 du code rural, que, dès lors qu’il se fonde sur des dispositions contradictoires, le congé est nul, ou, à tout le moins, doit profiter à celui contre lequel il a été stipulé, que, sur le fondement de l’article L 411-47 du code rural, le congé est nul, pour ne pas avoir été délivré 18 mois à l’avance, que, sur le fondement de l’article L 411-32 du même code, il est également nul, faute d’obtention préalable de l’autorisation administrative indispensable puisque portant sur la totalité d’une parcelle dont une partie seulement est devenue constructible, que, en tout état de cause, la modification du PLU de la commune de TIGY, en cours, aboutira à faire déclarer inconstructible la parcelle louée, qui s’avère être en zone inondable, de sorte qu’il y a lieu de surseoir à statuer, très subsidiairement, enfin, que la privation de cette parcelle située à côté de ses bâtiments d’exploitation lui cause un grave préjudice dont il est fondé à demander l’indemnisation.

Suivant conclusions remises le 2 mai 2011 et soutenues oralement à l’audience, les consorts Y/X sollicitent la confirmation du jugement déféré, ainsi que la condamnation de B C à leur payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

Ils soutiennent qu’ils ont entendu délivrer au preneur un acte de résiliation de plein droit, pour changement de destination du bien loué, que la nature de l’acte résulte clairement des termes employés, que celui-ci a, en effet, été délivré pour le 31 janvier 2009, c’est-à-dire à l’expiration d’un délai de 12 mois, qu’il se référait expressément aux dispositions de l’article L 411-32 du code rural, les bailleurs s’engageant à faire procéder au changement de destination dans un délai de 3 ans, conformément aux stipulations légales, que la circonstance que certaines dispositions relevant du congé pour non-renouvellement, plus protectrices, aient été insérées dans l’acte ne saurait changer la nature de celui-ci, que le délai de contestation de 4 mois est applicable qu’il s’agisse d’un congé fondé sur l’article L 411-47 du code rural ou d’une résiliation fondée sur l’article L 411-32 du même code, de sorte qu’aucun argument ne peut être tiré de l’indication de ce délai dans l’acte litigieux, qu’une autorisation préfectorale n’était pas nécessaire préalablement à l’exercice de la résiliation, que, à tout le moins, la résiliation est elle valable pour la partie de parcelle située en zone constructible, que les conditions de la résiliation s’apprécient à la date de la notification adressée au preneur, de sorte qu’il n’y a pas lieu de surseoir à statuer dans l’attente de la modification éventuelle du PLU, et que le droit à indemnisation résultant de l’application de l’article L 441-32 est subordonné à la justification d’un préjudice subi par le preneur, lequel n’est pas démontré en l’espèce.

SUR CE, LA COUR :

Attendu que la qualité de preneur de B C n’est pas contestée par les consorts Y/X, qui ont fait délivrer congé à l’intéressé, pris en sa qualité de successeur de son père et titulaire, à ce titre, d’un bail verbal sur le terrain litigieux ;

Que toute discussion sur les conditions de la cession de bail intervenue entre B C et son père est donc sans intérêt ;

Attendu, sur la nature de l’acte délivré à B C, que celui-ci est intitulé 'Congé pour changement d’activité’ et qu’il est donné le 31 janvier 2008 pour le 31 janvier 2009;

Qu’il y est expressément indiqué que le congé est donné 'car ce bien immobilier change de destination de bien rural en terrain à bâtir suivant plan d’occupation des sols en mairie de TIGY (Loiret)' et que, en conséquence, et en vertu des dispositions de l’article L 411-32 du code rural, les requérants déclarent résilier purement et simplement la location ;

Qu’il est encore précisé que la location prendra fin un an après la date figurant en tête de l’acte et que les requérants s’engagent à changer ou à faire changer la destination du terrain, dans le respect du plan d’occupation des sols, au cours des trois années qui suivront la résiliation ;

Qu’il est mentionné in fine que, 'conformément aux articles L 411-54 et R 411-11 du code rural, le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire des baux ruraux dans un délai de quatre mois à dater de sa réception ou de l’affichage de la composition du tribunal paritaire compétent, à peine de forclusion’ et que 'la forclusion ne sera pas encourue si le congé est donné hors délai ou s’il ne comporte pas les mentions exigées à peine de nullité par l’article L 411-47 du code rural’ ;

Attendu que, nonobstant la dénomination de 'congé’ employée, l’acte vise clairement le changement de destination de la parcelle louée et la volonté des bailleurs de résilier le bail en application des dispositions de l’article L 411-32 du code rural, les formalités requises par ce texte, quant au délai de préavis et à l’engagement des propriétaires de procéder au changement de destination, ayant, au surplus, été strictement respectées ;

Que le changement de la destination agricole des terres sert ici de fondement à l’exercice par les consorts Y/X de la faculté de résiliation de plein droit du bail prévue par l’article L 411-32 du code rural précité et n’est pas seulement invoqué comme motif de non-renouvellement du bail, hypothèse dans laquelle un congé répondant au formalisme de l’article L 411-47 du code rural aurait été délivré, ce qui n’est pas le cas ;

Attendu que la forclusion édictée par l’article L 411-54 du code rural n’est pas opposable au preneur qui conteste la régularité de la résiliation de plein droit du bail ;

Que le rappel des dispositions de ce texte, inutilement porté dans l’acte de résiliation, est sans effet ;

Que, pour autant, la mention erronée de ces dispositions n’a pas modifié la nature de l’acte, les autres mentions ci-avant rappelées restant très claires quant à l’objet et au fondement de celui-ci ;

Que ladite mention n’a pu induire B C en erreur, puisque celui-ci a valablement saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de sa contestation, postérieurement à l’expiration du délai de 4 mois ;

Attendu que c’est donc à juste titre que le premier juge a retenu que les consorts Y/X avaient entendu délivrer un acte de résiliation de plein droit ;

Que c’est au regard des seules dispositions de l’article L 411-32 du code rural que doit être appréciée la régularité de la résiliation intervenue ;

Attendu que, aux termes de ces dispositions, le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu;

Que, en l’absence d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu ou, lorsque existe un plan local d’urbanisme, en dehors des zones urbaines mentionnées à l’alinéa précédent, le droit de résiliation ne peut être exercé sur des parcelles en vue d’un changement de leur destination agricole qu’avec l’autorisation de l’autorité administrative ;

Attendu, en l’espèce, qu’il résulte du Plan d’Occupation des Sols de la commune de TIGY que la plus grande partie de la parcelle louée (environ les deux tiers) se trouve incluse dans une zone urbaine (UA = zone urbaine spécifique), le surplus se trouvant en zone non constructible (NC) ;

Que, en application des dispositions précitées et en l’absence d’autorisation administrative sollicitée par les consorts Y/X, seule, la destination de la partie de parcelle située en zone urbaine peut être modifiée ;

Que cette circonstance n’entraîne pas la nullité de l’acte de résiliation, mais a pour conséquence d’en limiter les effets à la seule partie de la parcelle C 14 susceptible de changement de destination ;

Que l’acte délivré le 31 janvier 2008 ne recevra donc effet que pour cette partie, telle que délimitée sur le plan annexé au dit acte par la ligne en pointillés séparant la zone UA de la zone NC ;

Attendu que, les conditions de la résiliation devant s’apprécier à la date de sa notification, il est sans intérêt de savoir si le caractère constructible de la parcelle est susceptible de se trouver modifié à l’occasion de la révision du plan d’urbanisme de la commune, actuellement en cours d’élaboration ;

Que la demande de sursis à statuer n’est pas justifiée et sera rejetée ;

Attendu qu’en vertu des dispositions de l’article L 411-32 du code rural, le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation ;

Que l’indemnité n’est due qu’au preneur qui est obligé de quitter les lieux avant la date de la fin du bail en cours ;

Attendu que, outre que la date de fin de bail est, en l’espèce, incertaine, les parties n’étant pas d’accord sur celle de début du bail et sur les conditions de sa cession à B C par son père, force est de constater, en tout état de cause, que B C se borne à solliciter une indemnisation forfaitaire de 15.000 euros, sans expliciter, ni justifier, en aucune manière, du mode de calcul de cette somme ;

Qu’il ne produit aucune pièce permettant d’apprécier la réalité et l’importance du préjudice qu’il allègue ;

Qu’il ne justifie pas, en particulier, de la valeur de productivité de la parcelle concernée, ni de la nature et de l’importance des récoltes effectuées, ni de l’incidence de la perte de cette parcelle sur le reste de son exploitation ;

Qu’il ne produit pas, non plus, le barème forfaitaire annexé au protocole départemental d’indemnisation émanant de la chambre d’agriculture, qui aurait pu permettre une indemnisation forfaitaire comme en matière d’expropriation ;

Qu’il n’incombe pas à la cour de se substituer à l’appelant dans l’administration de la preuve qui lui incombe ;

Que le jugement sera donc confirmé, en ce qu’il a débouté B C de sa demande d’indemnisation, faute de justification d’un préjudice ;

Attendu que B C, qui succombe en l’essentiel de ses demandes, supportera les dépens, ainsi que le paiement aux consorts Y/X d’une indemnité de procédure de 1.500 euros ;

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

RÉFORMANT partiellement le jugement entrepris,

DIT qu’un acte de résiliation de plein droit a été valablement délivré, sur le fondement de l’article L 411-32 du code rural, le 31 janvier 2008 pour le 31 janvier 2009, par les consorts Y/X à B C, portant sur la parcelle sise commune de TIGY (45), cadastrée section XXX, d’une superficie de 1 ha 43 a 7 ca, mais seulement pour la partie de cette parcelle située en zone UA,

DIT, en conséquence, que l’acte de résiliation ne recevra effet que pour cette partie, telle que délimitée sur le plan annexé au dit acte par la ligne en pointillés séparant la zone UA de la zone NC,

CONFIRME en toutes ses autres dispositions, non contraires à celles du présent arrêt, le jugement entrepris,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE B C à payer aux consorts Y/X, ensemble, la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1.500 €), sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE B C aux dépens.

Arrêt signé par Monsieur Gilbert PUECHMAILLE, Président de Chambre et Madame Geneviève JAMAIN, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT