COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 20/11/2017

M^e DEVAUCHELLE

M^e JAECK

ARRÊT du : 20 NOVEMBRE 2017

N° : – N° RG : 16/03727

DÉCISION ENTREPRISE :

Ordonnance de référé du Président du TGI de BLOIS en date du

15 Novembre 2016

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265204662277146

SCI B PERE & Y

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

représentée par M^e DEVAUCHELLE, avocat au barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉS : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265 193766299738

Monsieur Z C D X

[…]

[…]

N’a pas constitué avocat

[…]

représenté par son Syndic la SAS CITYA IMMOBILIER CENTRE LOIRE, SAS au capital de 437 365,50 eur inscrite au RCS de Blois sous le numéro 528 387 889, ayant son siège 5 rue des Orfèvres 41000 Blois prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité au dit siège,

[…]

[…]

représentée par M^e JAECK, avocat au barreau de BLOIS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 29 Novembre 2016.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 13-04-2017

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, affaire plaidée sans opposition des avocats à l’audience publique du 20 Juin 2017, à 14 heures, devant Monsieur BLANC, Magistrat Rapporteur, par application des articles 786 et 910 alinéa 1 du Code de Procédure Civile.

Lors du délibéré :

• Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, Rapporteur, qui en a rendu compte à la collégialité,

• Madame Sylvie GUYON-NEROT, Président de chambre,

• Madame Fabienne RENAULT-MALIGNAC, Conseiller.

Greffier :

M^me Marie-Lyne EL BOUDALI, Greffier lors des débats et du prononcé.

Prononcé le 20 NOVEMBRE 2017 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

La SCI B Père et Y est propriétaire d’un bien immobilier au sein de la résidence dite de l'[…] à Blois, lequel est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis et dont le syndic est la société Citya Immobilier.

Le 24 mars 2016, le syndicat des copropriétaires, agissant par son syndic, et un copropriétaire, Z X saisissaient, au visa de l’article 46 du décret du 17 mars 1967, le président du tribunal de grande instance de Blois d’une requête à fin notamment de voir désigner la SA S Citya Immobilier en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires à compter de l’expiration du mandat en cours, en raison d’un risque l’absence de syndic après le 31 mars 2016.

Par une ordonnance en date du 31 mars 2016, le président du tribunal de grande instance de Blois faisait droit à cette requête.

Par acte en date du 19 mai 2016, la SCI B Père et Y assignait le syndicat des copropriétaires, la SA S Citya Immobilier et Z X devant le président du tribunal de grande instance de Blois statuant en référé afin de voir ordonner la rétractation de cette ordonnance et désigner la société Agence Patrimoniale du Loir-et-Cher, exerçant sous l’enseigne ERA Immobilier, en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires avec les missions prévues à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Par une ordonnance en date du 15 novembre 2016, ce magistrat la déclarait irrecevable en sa demande et le déboutait de sa demande de rétractation de l’ordonnance du 31 mars 2016.

Considérant que par l’assemblée générale du 4 mai 2016, la SA S Citya Centre Loire avait été désignée par les membres présents et représentés du syndicat des copropriétaires, ce magistrat estimait qu’il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur la validité des délibérations de cette assemblée dont la contestation relève de la seule compétence du tribunal de grande instance saisi au fond.

Il estimait que A B était à l’origine de la non tenue de l’assemblée générale prévue pour la désignation du syndic, et que ce contexte de vacance et d’urgence fondait entièrement la décision provisoire rendue au visa de l’article 493 du code de procédure civile dans l’intérêt du fonctionnement général du syndicat des copropriétaires.

Le juge des référés ajoutait que le syndicat des copropriétaires n’était pas, lors du dépôt de sa requête, dans une situation d’absence de nomination de syndic puisque la SA S Citya avait toujours cette fonction, mais que si le défaut de tenue de l’assemblée générale a nécessairement conduit à l’absence de délibération sur les points à l’ordre du jour, notamment la résolution portant désignation du syndic, c’est à juste titre que les requérants sollicitaient la désignation d’un administrateur provisoire avec les missions prévues à l’article 47 du décret du 17 mars 1967, et qu’il convenait de modifier l’ordonnance en visant cet article.

Par une déclaration déposée au greffe le 29 novembre 2016, la SCI B Père et Y en interjetait appel.

Par ses dernières conclusions, à fin de voir infirmer l’ordonnance de référé et annuler, sinon rétracter l’ordonnance du 31 mars 2016, de voir désigner la société Agence Patrimoniale du Loir-et-Cher en qualité de syndic judiciaire, avec les missions prévues à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, à compter du 31 mars 2016 et jusqu’à la désignation des copropriétaires du nouveau syndic et de se voir allouer la somme de 5000 € en application des dispositions de l’ Article 700 du Code de Procédure civile, elle incrimine en particulier les agissements du syndic lors de l’assemblée du 22 mars 2016 et le fait que l’ordonnance sur requête n’aurait été rendue que sur des affirmations tronquées de la société Citya.

Elle expose que l’ordonnance du 31 mars 2016 a été rendue sur le fondement de l’article 46 du décret du 17 mars 1967 qui ne permettait que la désignation d’un syndic judiciaire et non pas celle d’un administrateur provisoire dont la désignation est en réalité prévue par les dispositions de l’article 47 du même décret, observant que le juge de la rétractation a bien identifié l’erreur de fondement juridique mais qui n’en aurait pas tiré les exactes conséquences dans le dispositif de la décision lequel a seule autorité de la chose jugée.

Elle ajoute que les dispositions de l’article 46 sont réservées aux seuls copropriétaires aux membres du conseil syndical et au maire de la commune et que le syndic était selon lui dépourvu de pouvoir pour agir et qu’il est toujours en cause d’appel.

Elle reproche au juge de la rétractation une erreur de droit et un excès de pouvoir.

La société appelante considère en outre que le juge saisi de la demande de rétractation aurait dû statuer au vu de l’évolution des faits, et notamment au vu du vote de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 mai 2016 désignant la société Citya en qualité de syndic de la copropriété et que c’est en conséquence selon elle l’action même menée par la société Citya en qualité de syndic de la copropriété et Z X qui aurait dû être jugée comme devenue sans objet

Elle estime qu’il n’y avait ni vacance ni urgence et même aucune utilité à ce que soit désigné un administrateur provisoire , et qu’en refusant de rétracter l’ordonnance du 31 mai 2016, le juge saisi de la rétractation aurait violé dispositions de l’alinéa 4 de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne permet la désignation d’un administrateur provisoire que lorsque la copropriété se retrouve sans syndic et qu’il n’y a pas eu de convocation à une assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic, précisant que ces conditions ne sont pas réunies puisqu’une assemblée avait été convoquée pour le 4 mai 2016.

Elle invoque en outre la violation de l’article 62 '3 du décret du 17 mars 1967 qui prévoit que toute demande tendant à la désignation d’un administrateur provisoire du syndicat est communiquée au procureur de la République, ce qui n’aurait pas été fait, et que l’article 62 '2 du même décret impose une consultation du conseil syndical préalablement à la saisine du président du tribunal de grande instance ce qui n’aurait pas été fait non plus de sorte que la procédure serait irrégulière.

Elle considère que c’est du fait du syndic que l’assemblée générale du 22 mars 2016 n’aurait pas pu avoir lieu et invoque l’absence de motif valable de la société Citya en qualité de syndic pour agir.

Par ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 7 rue du Poids du Roi demande la confirmation de l’ordonnance du 15 novembre 2016 et l’allocation de la somme de 5000 € sur le fondement de l’ Article 700 du Code de Procédure civile pour frais irrépétibles exposés en appel et celle de 3000 €pour ses frais première instance.

Z X ne s’est pas constitué.

L’ordonnance de clôture était rendue le 13 avril 2017.

SUR QUOI :

Attendu qu’il n’est ni contestable ni contesté que l’assemblée générale du 22 mars 2016 n’a pas pu se tenir comme elle l’aurait dû , qu’aucune décision n’y a été prise, et ce peu important les raisons qui ont amené à cette situation ;

Attendu que la partie appelante prétend que le juge saisi de la demande de rétractation aurait dû statuer au vu de l’évolution des faits, et notamment au vu du vote de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 mai 2016 désignant la société Citya en qualité de syndic de la copropriété , et que c’est en conséquence l’action même menée par cette société en qualité de syndic et Monsieur X qui aurait dû être jugée comme devenue sans objet ni intérêt ;

Attendu que devant le premier juge, les parties avaient conclu sur la question de l’irrecevabilité de la demande tendant à la désignation par le juge des référés d’un nouveau syndic ;

Que le juge des référés a en effet relevé que la SA S Citya Centre Loire exerçait toujours la fonction syndic et a dit que c’est à juste titre que les requérants sollicitaient la désignation d’un administrateur provisoire avec les missions larges prévues à l’article 47 du décret du 17 mars 1967 ;

Que, ce faisant, il n’a pas modifié le fondement juridique de la requête, mais seulement rectifié une erreur, sans pour autant en tirer toutes les conséquences puisqu’il n’a pas précisé dans le dispositif de sa décision, après la mention du rejet de la demande de rétractation de l’ordonnance du 31 mars 2016 qu’il y avait lieu de viser l’ article 47 ;

Qu’il ne peut lui être reproché d’avoir violé l’article 16 du code de procédure civile ;

Attendu que l’article 47 de ce décret vise les cas autres que celui qui est prévu par l’article 46, soit le défaut de nomination du syndic par l’assemblée des copropriétaires, de sorte que l’argumentation de la partie appelante selon laquelle le syndicat des copropriétaires n’était pas dépourvu de syndic à la date de la requête ainsi qu’à la date de la rétractation ne saurait être retenue ;

Attendu que la partie appelante se plaint de l’absence de respect des formes prévues par les articles 62 '2 et 62 '3 du décret du 17 mars 1967 puisqu’il n’est pas justifié selon elle de la consultation du conseil syndical et de la communication au procureur de la République

Attendu que la demande n’émanait pas du syndic, mais du syndicat des copropriétaires et d’un membre du conseil syndical, de sorte que les dispositions de l’article 62 '2 ne sont pas applicables ;

Attendu que les dispositions de l’article 62 '3 selon lesquelles « toute demande tendant à la résiliation d’un administrateur provisoire du syndicat est communiquée procureur de la République » ne sont pas applicables dans le cadre de l’application de l’article 47 de ce décret ;

Attendu que l’assemblée générale du 4 mai 2016 a désigné la SA S Citya Immobilier Centre Loire en qualité de nouveau syndic, avec effet rétroactif à la date de la fin de son précédent contrat, de sorte que c’est à juste titre que le premier juge a considéré que la contestation de cette assemblée relevait de la seule compétence du tribunal de grande instance statuant au fond ;

Qu’il en va de même des contestations relatives au contenu des convocation ;

Que la délibération litigieuse du 4 mai 2016 demeure en vigueur tant qu’elle n’a pas été annulée par cette juridiction ;

Attendu que la disposition de l’ordonnance désignant la société Citya en qualité de secrétaire de séance est indépendante des pouvoirs de syndic ou d’administrateur provisoire, étant ajouté par ailleurs que les contestations de la SCI B ne sont pas pertinentes dans le cadre du présent appel qui n’a pas vocation à statuer sur la validité de l’assemblée du 4 mai 2016 alors qu’elle-même reconnaît que cette société, en qualité d’administrateur provisoire, était de plein droit secrétaire de séance ;

Attendu qu’il y a lieu de confirmer l’ordonnance querellée, sauf à préciser qu’il y a lieu de viser l’article 47 du décret du 17 mars 1967 ;

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat intimé l’intégralité des sommes que cette partie a dû exposer du fait de la présente procédure ; qu’il échet de faire application de l’article 700 du Code de Procédure civile et de lui allouer à ce titre la somme de 1500€ ;

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise, sauf à préciser que l’ordonnance du 31 mars 2016 vise l’article 47 du décret du 17 mars 1967,

Condamne la SCI B père et Y à payer au Syndicat des copropriétaires du 7 rue du Poids du Roi la somme de 1500 € en application de l’ Article 700 du Code de Procédure civile

Condamne la SCI B Père et Y aux dépens.

Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre et Madame Marie-Lyne EL BOUDALI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT