COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 18/09/2023

la SCP LAVAL – FIRKOWSKI

la SCP VALERIE DESPLANQUES

ARRÊT du : 18 SEPTEMBRE 2023

N° : -

N° RG 21/01517 – N° Portalis DBVN-V-B7F-GL35

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 04 Mars 2021

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°:1265271998367452

Madame [U] [G] épouse [J]

née le 22 Juillet 1948 à [Localité 6]

[Adresse 7]

[Localité 4]

ayant pour avocat postulant M^e Olivier LAVAL de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI, avocat postulant au barreau d’ORLEANS

ayant pour avocat plaidant M^e Delphine LUCON de la SARL CDSL AVOCATS, avocat plaidant au barreau de TOURS

D’UNE PART

INTIMÉES : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265269386755942

ASSOCIATION SERVICES SENIORS (A2S)

[Adresse 1]

[Localité 3]

ayant pour avocat postulant M^e Valerie DESPLANQUES de la SCP VALERIE DESPLANQUES du barreau d’ORLEANS

ayant pour avocat plaidant M^e Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS

SYNDICAT COOPERATIF DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE BOCAGE PARC agissant par son Syndic en exercice, le Président du Conseil Syndical, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

ayant pour avocat postulant M^e Valerie DESPLANQUES de la SCP VALERIE DESPLANQUES du barreau d’ORLEANS

ayant pour avocat plaidant M^e Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS

PARTIE INTERVENANTE :

Monsieur [R] [W] ès qualité d’administrateur provisoire de l’Association Services Seniors ( A2S) désigné par ordonnance modificative en date du 28 février 2023 du tribunal judiciaire de TOURS par suite de l’ordonnance de référés en date du 31 janvier 2023 du TJ de TOURS

[Adresse 2]

[Localité 5]

ayant pour avocat postulant M^e Valerie DESPLANQUES de la SCP VALERIE DESPLANQUES du barreau d’ORLEANS

ayant pour avocat plaidant M^e Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du :07 Juin 2021

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 02 mai 2023

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

Madame Anne-Lise COLLOMP,, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.

Greffier :

Madame Fatima HAJBI, Greffier lors des débats et Madame Karine DUPONT, Greffier lors du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 JUIN 2023, à laquelle ont été entendus Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé le 18 SEPTEMBRE 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCEDURE :

Mme. [G] épouse [J] était propriétaire d’un appartement situé dans l’immeuble dénommé Résidence Bocage Parc, soumis au régime de la copropriété.

L’association Résidence Bocage Parc, dénommée depuis le 3 septembre 2020 'Association Services Séniors’ (A2S), a été constituée pour fournir aux résidents, âgés de plus de 55 ans, des services dédiés.

Par acte d’huissier en date du 1er décembre 2014, l’association Résidence Bocage Parc a assigné Mme. [G] épouse [J] devant le tribunal d’instance de Tours afin de la voir condamnée au paiement de la somme de 4 318,06 € au titre de redevances de services demeurées impayées sur la période de septembre à octobre 2013 et janvier à août 2014.

Par acte d’huissier en date du 18 février 2015, Mme. [G] épouse [J] a assigné le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Bocage Parc en intervention forcée aux fins de voir prononcer la nullité des conventions de services conclues entre l’association et le syndicat.

Mme. [G] épouse [J] a cédé ses lots au mois de juillet 2015.

Par jugement en date du 12 mars 2018, le tribunal d’instance de Tours s’est déclaré incompétent pour connaitre de ces demandes et a renvoyé les parties devant le tribunal de grande instance de Tours.

Par jugement en date du 4 mars 2021, le tribunal judiciaire de Tours a :

— constaté que l’Association Résidence Bocage Parc ne forme pas d’autre demande que celle tendant à voir déclarer recevable son intervention,

— dit qu’en l’absence de désistement et au regard des demandes reconventionnelles formées à son encontre, elle conserve la qualité de partie,

— dit le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Bocage Parc recevable en ses demandes dirigées contre Mme. [G] épouse [J]

— dit Mme [G] épouse [J] irrecevable en sa demande en nullité des résolution n° 2 à 5 de l’assemblée générale du 12 décembre 2008 et de la convention de prestation de services du 24 mars 2009 et de la convention de prestation de services du 10 mars 2014 prenant effet au 24 mars 2009,

— condamné Mme. [G] épouse [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Bocage Parc la somme de 7 803,81 € au titre des charges de fonctionnement des services dues pour la période d’octobre à novembre 2013 et de janvier 2014 à novembre 2015 avec intérêts au taux légal,

— ordonné la capitalisation des intérêts,

— débouté Mme. [G] épouse [J] de sa demande fondée sur l’article 1382 ancien du code civil formée contre le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Bocage Parc et l’Association Résidence Bocage Parc,

— débouté Mme. [G] épouse [J], le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Bocage Parc et l’Association Résidence Bocage Parc, de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamnée Mme. [G] épouse [J] aux dépens,

— rejetté toute demande plus ample ou contraire à la motivation.

Par déclaration d’appel en date du 7 juin 2021, Mme. [G] épouse [J] a relevé appel de l’intégralité des chefs du jugement.

Par ordonnance en date du 31 janvier 2023, l’Association Services Séniors (A2S) a été placée sous administration, et Me [R] [W] a été désigné administrateur judiciaire par ordonnance modificative en date du 28 février 2023.

Me [R] [W], en sa qualité d’administrateur judiciaire de l’Association Services Senior (A2S), intervient volontairement à la présente instance aux fins de régularisation de la procédure.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 27 avril 2023, Mme [G] épouse [J] demande à la cour de :

— dire et juger recevable et bien fondé l’appel de Mme [G] épouse [J] à l’encontre du jugement,

— infirmer le jugement en ce qu’il a dit irrecevables ou infondées les demandes de Mme. [G] épouse [J] et ait entré en voie de condamnation à son encontre,

Et statuant à nouveau,

— dire et juger irrecevable l’action de l’Association A2S (anciennement) Résidence Bocage Parc,

— dire et juger irrecevable l’intervention à la cause du Syndicat des Copropriétaires.

— dire et juger irrecevable l’action du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Le Bocage Parc en lieu et place de l’Association A2S et en ses demandes et prétentions,

— débouter le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Le bocage Parc de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

A titre reconventionnel,

— prononcer la nullité de la convention de services conclue le 24 mars 2009 entre l’Association Résidence Bocage Parc et le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le bocage Parc,

— sur le fondement de l’article 1382 du code civil, condamner solidairement le Syndicat des Copropriétaires de la résidence Le Bocage Parc et l’Association A2S (anciennement Résidence Bocage Parc) à verser à Mme. [G] épouse [J] la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts.

— ordonner s’il y a lieu la compensation des sommes.

— condamner l’Association A2S et le Syndicat des Copropriétaires de la résidence le Bocage Parc à payer chacun à Mme. [G] épouse [J] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— les condamner aux entiers dépens tant de première instance que d’appel.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 21 avril 2023, le syndicat coopératifs des copropriétaires de la Résidence Bocage Parc et Me [W] demandent à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement ;

En conséquence ;

— débouter Mme. [G] épouse [J] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions tant à l’encontre du syndicat coopératif des copropriétaires de la Résidence le Bocage Parc que de l’Association Services Séniors (A2S) (anciennement Association Résidence Bocage Parc), à titre personnel ou représentée par son administrateur provisoire Me [R] [W] ;

— condamner Mme. [G] épouse [J] à régler au syndicat coopératif des

copropriétaires de la Résidence le Bocage Parc, ainsi qu’à l’Association Services Séniors (A2S) représentée par son administrateur provisoire Me [R] [W], une somme de 3 500 € chacun ; soit 7 000 € au total en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la même aux entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 mai 2023.

MOTIFS

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d’une somme de 7803,81 euros qui correspond, selon le Grand Livre du compte client de Mme [J] qu’il verse aux débats, aux charges appelées au titre des services spécifiques pour les périodes suivantes (pièce n°30 du syndicat) :

— septembre et octobre 2013 ;

— année 2014

— janvier à novembre 2015.

Sur le moyen tiré de l’irrecevabilité de l’action de l’association A2S, anciennement Résidence Bocage Parc

L’association Résidence Bocage Parc, devenue A2S, n’a pas qualité pour solliciter le paiement de charges de copropriété, ce qu’elle ne fait pas. Aucune irrecevabilité ne peut donc être prononcée à ce titre.

La seule demande que forme cette association est une demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [J] sollicitant sa condamnation en paiement de dommages et intérêts, l’association est parfaitement en droit de solliciter le paiement d’une indemnité de procédure et sa demande à ce titre n’est nullement irrecevable.

Il n’y a donc pas lieu de déclarer son action irrecevable.

Sur la recevabilité de l’intervention à la cause du syndicat des copropriétaires

Mme [J] sollicite également dans le dispositif de ses conclusions que soit déclarée irrecevable l’intervention à la cause du syndicat des copropriétaires. Elle n’articule aucun moyen précis au soutien de cette demande.

Or il sera relevé d’une part que c’est Mme [J] qui a, par acte d’huissier en date du 18 février 2015, appelé à la cause le syndicat des copropriétaires de la Résidence Bocage Parc.

Et en tout état de cause, le syndicat des copropriétaires, qui élève une prétention à son profit, en paiement de charges de copropriété, qu’il a qualité pour présenter, est parfaitement recevable pour le faire, fût-ce par voie d’intervention volontaire.

La demande tendant à voir déclarer l’intervention du syndicat des copropriétaires irrecevable sera donc rejetée, de même que celle tendant à voir déclarer irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires, qui élève une prétention à son profit et qui a qualité pour le faire.

Sur la demande en paiement des redevances de services pour la période de septembre et octobre 2013 et pour l’année 2014

Moyens des parties

Les appelants sollicitent le paiement d’une somme de 7 803,81 euros au titre des redevances de service impayées pour les périodes des mois de septembre et octobre 2013, puis janvier 2014 à novembre 2015. Ils versent aux débats :

— les budgets prévisionnels pour les exercices 2013, 2014 et 2015 (8.1, 8.2 et 36).

— les AG ayant approuvé ces budgets prévisionnels (AG du 16 mai 2013, du 16 juin 2014, du 4 juin 2015).

Mme [J] s’y oppose.

Elle fait valoir :

— qu’aucune convention n’a existé entre l’association et le syndicat des copropriétaires entre mars 2014 et mars 2019 ;

— que les assemblées générales du 16 juin 2014 et du 4 juin 2015 fixant le montant des redevances ont été annulées par un jugement du tribunal de grande instance de Tours en date du 30 mars 2017 ;

— que seul le budget 2014 a été revoté par l’assemblée générale du 13 avril 2017, mais qu’elle n’était plus à cette date copropriétaire.

Elle en déduit que le budget des services et la détermination du tarif de redevance journalière n’ont pas été valablement approuvés et que le syndicat des copropriétaires ne dispose donc pas de titre pour fonder et poursuivre sa créance.

Le syndicat des copropriétaires répond que par assemblée générale du 13 avril 2017, les copropriétaires ont revoté les résolutions qui étaient à l’ordre du jour des assemblées générales des 10 mars 2013 et 16 juin 2014 et donc régularisé le vote des budgets concernés.

Réponse de la cour

L’immeuble Résidence Le Bocage Parc est une résidence-services.

En application de l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi du 13 juillet 2006, applicable au litige :

'Le règlement de copropriété peut étendre l’objet d’un syndicat de copropriétaires à la fourniture, aux occupants de l’immeuble, de services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d’aide ou de loisirs. Ces services peuvent être procurés en exécution d’une convention conclue avec des tiers.

Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est incompatible avec l’octroi de services de soins ou d’aide et d’accompagnement exclusivement liés à la personne, qui ne peuvent être fournis que par des établissements et des services relevant du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles'.

Le syndicat des copropriétaires peut donc fournir des services spécifiques, dont cet article donne une liste qui n’est pas limitative.

S’agissant du recouvrement des charges, l’article 41-3 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi du 13 juillet 2006, dispose :

'Les charges relatives aux services spécifiques créés sont réparties conformément au premier alinéa de l’article 10. Les charges de fonctionnement de ces services constituent des dépenses courantes au sens et pour l’application de l’article 14-1.

Toutefois, les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété'.

Chaque copropriétaire est donc tenu de contribuer aux charges relatives aux services spécifiques, qu’il en fasse ou non usage. Peu importe donc à cet égard qu’il n’occupe pas son lot.

S’agissant de leur recouvrement, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a seul qualité pour agir en recouvrement des charges de copropriété et non pas le tiers avec lequel une convention a été conclue pour la fourniture de ces services (3ème Civ 8 octobre 2015, n°14-19.245, publié).

Il appartient au syndicat des copropriétaires demandeur de rapporter la preuve de sa créance.

En l’espèce, au terme de l’article 1 de la convention de service conclue par le syndicat des copropriétaires avec l’association Résidence Bocage Parc pour une durée de 5 ans à compter du 24 mars 2009, a été confiée à cette association la réalisation d’un certain nombre de prestations de services (permanence d’accueil de jour, restauration, aide à domicile, ménage, blanchisserie, animation…).

Mme [J] sollicite, dans le dispositif de ses conclusions, que soit prononcée la nullité de cette convention conclue le 24 mars 2009 entre le syndicat des copropriétaires et l’association Résidence Bocage Parc. Toutefois, elle n’articule aucun moyen précis au soutien de cette demande, étant précisé que la conclusion par le syndicat d’une convention avec un tiers pour la fourniture de services est autorisée par l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 et que le fait que cette convention soit défavorable au syndicat comme elle le soutient n’est pas, à supposer même que cela soit avéré, une cause de nullité de la convention. Il n’y a donc pas lieu de prononcer la nullité de cette convention.

Lors de l’assemblée générale du 16 mai 2013, l’assemblée générale a décidé

de donner pouvoir au conseil syndical pour ne pas laisser se renouveler automatiquement la convention entre l’association et le syndicat des copropriétaires et de renégocier une nouvelle convention avec l’association, à présenter au vote de l’assemblée générale avant le 24 mars 2014.

Une nouvelle convention de services a été approuvée lors de l’assemblée générale du 24 mars 2014. Mais cette assemblée générale a été ultérieurement annulée par un jugement du tribunal de grande instance de Tours en date du 31 janvier 2017.

Mme [J] en déduit qu’il n’y avait plus aucune convention entre le syndicat et l’association à compter du 24 mars 2014 jusqu’en février 2019, date de l’adoption d’une nouvelle convention.

Il n’en demeure pas moins que si les comptes et budgets afférents aux services collectifs fournis par l’association ont été soumis à l’assemblée générale des copropriétaires et approuvés par celle-ci, les sommes réclamées sur le fondement de ces budgets sont dues par les copropriétaires, qui s’en sont ainsi reconnus débiteurs.

Mme [J] fait encore valoir que le syndicat des copropriétaires lui a, à l’occasion de la vente de son lot intervenue le 31 juillet 2015, délivré un certificat attestant qu’elle était libre de toutes obligations notamment pécuniaires à l’égard du syndicat (pièces n°50 et 51 de Mme [J]), de sorte que le syndicat des copropriétaires est irrecevable en son action et en ses demandes.

Le syndicat des copropriétaires répond qu’il ne s’agissait que des charges de copropriété hors redevances de services puisqu’à l’époque, c’était l’association qui était chargée du recouvrement des redevances pour les services, l’article 41-1 al.2 n’ayant été modifié que par la loi du 28 décembre 2015.

Il est exact que le certificat établi en application de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 par le syndic le 23 juillet 2015, au moment de la vente par Mme [J] de son lot, l’a été en considération des seules charges de copropriété hors charges liées aux services, puisque c’est l’association La Résidence Bocage qui, jusqu’à ce que la Cour de cassation déclare l’association irrecevable en ses demandes de recouvrement, recouvrait directement auprès des copropriétaires le montant des redevances liées aux services spécifiques.

Il sera en tout état de cause relevé que le fait que l’état daté omette de mentionner certaines charges n’interdit pas au syndicat des copropriétaires de les recouvrer à l’encontre du copropriétaire vendeur s’il est établi qu’elles étaient dues.

Il convient dès lors de déterminer si les pièces produites par le syndicat des copropriétaires sont de nature à établir que Mme [J] est redevable des sommes qu’il réclame au titre des charges afférentes aux services spécifiques.

* années 2013 et 2014

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 mai 2013, qui a :

— en sa résolution n°10, approuvé le budget prévisionnel pour l’année 2014 concernant les charges de copropriété hors celles liées aux services spécifiques,

— et en sa résolution n°11, approuvé le budget prévisionnel 2013 pour les services spécifiques ( pièce n°9.1 du syndicat, résolutions n°10 et 11) ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 juin 2014, qui a approuvé le budget prévisionnel pour l’année 2014 concernant les charges liées aux services spécifiques (pièce n°9.2),

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 juin 2015, qui a, en sa résolution n°6, approuvé les comptes de charges hors services spécifiques de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2014 et approuvé, en sa résolution n°13, le budget lié aux services spécifiques pour l’année 2015 (pièce n°28 du syndicat).

Mme [J] soutient donc vainement que les seules approbations portées à l’attention de l’assemblée générale des copropriétaires portent sur les comptes établis par le syndic pour la copropriété, lesquels n’intègrent que les charges de copropriété, hors services spécifiques. Il résulte au contraire des procès-verbaux d’assemblée générale qu’étaient soumis chaque année aux copropriétaires, non seulement l’approbation des comptes du syndic concernant les charges 'classiques’ de copropriété hors services, mais également l’approbation du budget lié aux services spécifiques de la résidence, voté en considération du budget prévisionnel de l’association soumis aux copropriétaires, dont le montant total était mentionné dans le procès-verbal d’assemblée générale. Il n’est pas soutenu ni démontré que les comptes de résultat versés aux débats au titre des services spécifiques et sur la base desquels les charges dues par les copropriétaires ont été calculées et appelées seraient irréguliers.

Il est en revanche exact que certaines assemblées générales ont été judiciairement annulées.

L’assemblée générale du 16 mai 2013 n’a pas été annulée.

En revanche, l’assemblée générale du 16 juin 2014 a été annulée par décision du tribunal de grande instance de Tours en date du 31 janvier 2017 (pièce n°54 de Mme [J]).

Le budget relatif aux charges afférentes aux services collectifs pour l’année 2014 a été de nouveau approuvé lors de l’assemblée générale du 13 avril 2017, date à laquelle Mme [J] n’était plus propriétaire.

Toutefois, il est constant que l’annulation d’une assemblée générale de copropriétaires est sans influence sur l’obligation du copropriétaire de régler les charges de copropriété, qui résulte du règlement de copropriété (3ème Civ., 12 décembre 2001, Bull n°151 ; 3ème Civ 20 mai 2014 n°13-12.45), si la créance du syndicat est justifiée par les pièces produites.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, pour justifier de sa créance :

— pour l’année 2013 : le compte de résultat prévisionnel pour les charges liées aux services spécifiques pour l’année 2013 (pièce n°8-1) :

— pour l’année 2014 : le compte de résultat prévisionnel pour l’année 2014 au titre des prestations de services (pièce n°8 -2).

Il produit également les factures mensuelles adressées à Mme [J] au titre des redevances de services à compter de septembre 2013 et pour l’année 2014 (pièce n°14-1) le Grand Livre du compte de Mme [J] pour la période du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2014 (pièce n°13) et le Grand Livre de compte arrêté en 2016 (pièce n°30). Est également versé aux débats un courrier de mise en demeure en date du 9 juillet 2014 (pièce n°11).

Il importe peu qu’aucun 'appel de fonds’ ne soit versé aux débats, ceux-ci, qui portent sur les provisions à valoir sur les charges définitives, n’étant pas de nature à justifier de la créance du syndicat.

S’agissant du fait que le syndicat des copropriétaires produise, pour justifier sa créance, le budget de fonctionnement de l’association Résidence Bocage Parc qu’il reprend à son compte alors que l’établissement du budget prévisionnel lui incombe et qu’il doit produire les documents comptables légalement prévus, force est en effet de relever que l’association a été à tort chargée du recouvrement des charges liées aux services non individualisables jusqu’à ce qu’un arrêt de la Cour de cassation décide que seul le syndicat des copropriétaires avait qualité pour ce faire, ce qui explique que les factures, mises en demeure et autres documents comptables aient été jusqu’à cette date émis par l’association, de sorte que la comptabilité n’a pas été tenue conformément aux dispositions légales et réglementaires qui s’imposent aux syndic de copropriété. Toutefois, ces exigences légales ne sont pas prescrites à peine de nullité, de sorte que leur non respect est sans incidence sur l’exigibilité des charges de copropriété dues par les copropriétaires, dès lors que la créance du syndicat est suffisamment justifiée par les pièces produites.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que la créance du syndicat au titre des charges afférentes aux services collectifs est suffisamment justifiée pour l’année 2014 nonobstant l’annulation de l’assemblée générale du 16 juin 2014.

La créance du syndicat des copropriétaires est ainsi suffisamment établie, pour les charges afférentes aux services collectifs pour les années 2013 et 2014, par les éléments versés aux débats.

* année 2015

S’agissant en revanche des charges afférentes aux services collectifs pour les mois de janvier à novembre 2015, il est constant que l’assemblée générale du 4 juin 2015, à l’occasion de laquelle a été soumis au vote des copropriétaires et approuvé le budget au titre des services spécifiques pour l’année 2015, a été annulée par un jugement du tribunal de grande instance de Tours en date du 31 janvier 2017 (pièce n°56 de Mme [J]).

Le syndicat des copropriétaires soutient que les copropriétaires ont, lors de l’assemblée générale du 13 avril 2017 (pièce n°26), revoté le budget prévionnel de l’année 2015 en sa résolution n°22.

Mme [J] souligne que le budget services pour l’année 2015 n’a pas été de nouveau soumis au vote des copropriétaires au cours de cette assemblée générale, ce qui est exact puisque la résolution n°22 porte sur l’approbation des charges de copropriété hors services spécifiques.

Si, ainsi que précédemment rappelé, l’annulation d’une assemblée générale de copropriétaires est sans influence sur l’obligation du copropriétaire de régler les charges de copropriété si la créance est suffisamment justifiée, force est de constater en l’espèce que le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats aucune pièce comptable de nature à justifier les charges liées aux services spécifiques pour l’année 2015 dont il réclame le paiement. En effet, il ne produit pas, contrairement aux années 2013 et 2014, le compte de résultat prévisionnel pour l’année 2015. Sa pièce n°30, intitulée 'compte de résultat prévisionnel 2014« , porte sur le 'Budget prévisionnel pour la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016 ». Aucun élément ne permet de considérer qu’il s’agit là du budget prévisionnel pour l’année 2015.

La seule pièce justificative produite au soutien de cette demande est constituée par une facture pour le mois d’octobre 2015 (pièce n°52) et le Grand Livre du compte client arrêté au 31 décembre 2016, qui fait apparaître les redevances appelées jusqu’en novembre 2015.

Ces pièces sont insuffisantes à justifier de la créance du syndicat des copropriétaires pour les charges dues au titre de l’année 2015, de sorte qu’il sera débouté de sa demande à ce titre.

********

Mme [J] sera en conséquence condamnée à payer les sommes dues au titre des services spécifiques pour les années 2013 et 2014, soit, en considération du Grand Livre (pièce n°30 du syndicat) : 5483,16 euros.

.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de l’association Résidence Bocage Parc

Moyens des parties

Mme [J] soutient que le syndicat des copropriétaires a outrepassé ses droits et violé les dispositions légales en déléguant des prérogatives qui ne lui appartenaient pas, et en faisant voter à tort l’adoption d’une telle convention par l’assemblée générale des copropriétaires et qu’il a excédé ses pouvoirs. Elle fait valoir que les fautes du syndicat ont conduit à une dépréciation totale de son bien. Elle sollicite l’allocation d’une somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant d’une part à la dévaluation de son bien, et d’autre part au préjudice moral constitué par les tracasseries et procédures multiples.

Le syndicat des copropriétaires répond qu’elle ne justifie à aucun moment que le prix de revente de son bien est consécutif à une faute du syndicat des copropriétaires, qu’aucune illiciété n’est établie, que le principe de la délégation est prévue par la loi et que la jurisprudence n’a jamais remis en cause le principe de la délégation et de la gestion des services par un tiers.

Réponse de la cour

Il convient de relever que la possibilité, dans les résidences-services, de déléguer à un tiers la fourniture de services non individualisables, en exécution de conventions conclues avec eux, est prévue par l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le recours par le syndicat des copropriétaires aux services d’une association pour fournir les services spécifiques aux copropriétaires n’est donc nullement fautif.

Il est exact en revanche que le syndicat des copropriétaires, qui a seul qualité pour agir en recouvrement des charges de copropriété, ne pouvait déléguer le recouvrement des charges afférentes à ces services à l’association Résidence Bocage Parc.

En revanche, il n’est nullement établi que la dépréciation du bien de Mme [J] entre 2001, date de son acquisition, et 2015, dont il n’est au demeurant pas justifié à défaut de justification des prix d’achat et de vente de ce bien, soit consécutive à cette faute, à défaut de tout élément de nature à démontrer que la délégation par le syndicat des copropriétaires du recouvrement de ces charges a conduit à une majoration des sommes réclamées aux copropriétaires.

Il n’est pas davantage démontré que cette faute est à l’origine d’un préjudice moral pour Mme [J], alors qu’elle est sans incidence sur le fait que des sommes étaient dues au titre des charges afférentes aux services collectifs de sorte que les procédures en recouvrement des charges diligentées par le syndicat étaient justifiées et ne sauraient justifier l’indemnisation d’un préjudice moral.

Mme [J] sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Mme [J] sera tenue aux dépens de la procédure d’appel.

Les circonstances de la cause ne justifient pas de faire application des dispositions de de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

INFIRME le jugement en ce qu’il condamne Mme [U] [G] épouse [J] à payer au syndicat coopératif des copropriétaires de la résidence Le Bocage la somme de 7 803,81 euros au titre des charges de fonctionnement des services dues pour la période d’octobre à novembre 2013 et de janvier 2014 à novembre 2015 avec intérêts au taux légal ;

Le CONFIRME pour le surplus des dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant :

DIT n’y avoir lieu de déclarer irrecevable l’action de l’association Résidence Bocage Parc, devenue A2S ;

DIT n’y avoir lieu de déclarer irrecevable l’intervention du syndicat des copropriétaires de la Résidence Bocage Parc ;

DIT n’y avoir lieu de déclarer irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires de la Résidence Bocage Parc ;

DIT n’y avoir lieu de prononcer la nullité de la convention de services conclue le 24 mars 2009 entre l’association Résidence Bocage Parc et le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Bocage Parc ;

CONDAMNE Mme [U] [G] épouse [J] à payer au syndicat coopératif des copropriétaires de la résidence Le Bocage la somme de 5 483,16 euros au titre des charges afférentes à la fourniture de services collectifs pour la période de septembre et octobre 2013 et de janvier à décembre 2014 ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

REJETTE les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDMANE Mme [J] aux dépens de la procédure d’appel.

Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et Madame Karine DUPONT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT