COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES

COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

la AARPI OMNIA LEGIS

la SCP EVIDENCE SELATNA-DE MATOS-SI MOHAMED

ARRÊT du : 11 DECEMBRE 2024

n° : N° RG 24/01060 – N° Portalis DBVN-V-B7I-G7N7

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Juge des contentieux de la protection de TOURS en date du 21 Mars 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265302101057131

Madame [I] [T] épouse [G]

née le 13 Mai 1960 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Antoine PLESSIS de l’AARPI OMNIA LEGIS, avocat au barreau de TOURS

INTIMÉS : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265300368177933

Madame [P] [Z]

née le 16 Septembre 1978 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Monsieur [W] [C]

né le 28 Août 1987 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentés par M^e Maâdi SI MOHAMMED de la SCP EVIDENCE SELATNA-DE MATOS-SI MOHAMED, avocat au barreau de TOURS

' Déclaration d’appel en date du 08 Avril 2024

' Ordonnance de clôture du 22 octobre 2024

Lors des débats, à l’audience publique du 20 NOVEMBRE 2024, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;

Lors du délibéré :

Monsieur Michel BLANC, président de chambre,

Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller,

Madame Laure Aimée GRUA, Magistrat exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;

Arrêt : prononcé le 11 DECEMBRE 2024 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Selon acte sous seings privés en date du 7 octobre 2015 avec prise d’effet au 8 octobre 2015, [I] [T] épouse [G] donnait en location à [P] [Z] et [W] [C] une maison à usage d’habitation sise à [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 800 €.

Le montant du dépôt de garantie était fixé contractuellement à la somme de 800 €.

Un état des lieux d’entrée contradictoire était établi le 8 octobre 2015.

Les locataires donnaient congé, en invoquant un délai de préavis réduit pour cause de contrat à durée déterminée de trois jours.

Un état des lieux de sortie était établi le 22 juillet 2019 par huissier de justice aux frais des locataires.

Par courrier du 19 septembre 2019, [I] [T] épouse [G] indiquait à [P] [Z] et [W] [C] qu’elle entendait conserver l’intégralité du dépôt de garantie, et sollicitait le règlement de la somme complémentaire de 2567,35 €.

Par courrier du 15 novembre 2019, [P] [Z] et [W] [C] contestaient cette retenue et sollicitaient le remboursement de la somme de 541,56 €.

Le 3 juin 2022, [W] [C] saisissait le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours, sollicitant le remboursement de la somme de 541,56 € au titre du dépôt de garantieoutre celle de 2640 € pour non restitution du dépôt de garantie dans les délais légaux ainsi que l’allocation de la somme de 200€ à titre de dommages-intérêts.

Par un jugement en date du 21 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours déclarait recevables les demandes de [P] [Z] et [W] [C] ,déclarait irrecevables comme prescrites les demandes de [I] [T] épouse [G] , condamnait [I] [T] épouse [G] à payer à [P] [Z] et [W] [C] la somme de 532,39 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, rejetait toutes autres demandes, disait n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et disait que chacune des parties conservera la charge des dépens par elle exposés.

Par une déclaration déposée au greffe le 8 avril 2024, [I] [T] épouse [G] interjetait appel de ce jugement.

Par ses dernières conclusions, elle en sollicite l’infirmation en ce qu’il a déclaré irrecevables ses demandes, en ce qu’elle l’a condamnée à payer à [P] [Z] et [W] [C] la somme de 532,39 € et en ce qu’elle a rejeté toutes autres demandes, demandant à la cour, statuant à nouveau, de débouter [P] [Z] et [W] [C] de leurs prétentions, de les condamner à lui payer la somme de 13'041,99 €, soit 2567,50 € au titre des travaux de remise en état de la maison ,1474,49 € au titre de la remise en état de la chaudière, 1000 € à titre de dommages-intérêts pour avoir refusé les visites et 8000 € au titre de la perte locative pour cause de vacances remise en état de la maison.

Elle réclame le paiement de la somme de 3000 € de l’article 700 du code de procédure civile.

Par leurs dernières conclusions, [P] [Z] et [W] [C] sollicitent l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il les a déboutées de leurs demandes au titre de la majoration pour retard dans la restitution du dépôt de garantie, de l’article 700 du code procédure civile en première instance et des dépens de première instance, et sa confirmation pour le surplus.

Ils demandent à la cour, statuant à nouveau de condamner [I] [T] épouse [G] à leur payer la somme de 80 € par mois à compter d’octobre 2019 jusqu’à la restitution de dépôt de garantie, chaque mois commencé étant dû, la somme de 2000 € titre de l’article 700 du code procédure civile pour les frais de première instance et les dépens de première instance.

Ils réclament le paiement de la somme de 3500 € de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel.

L’ordonnance de clôture était rendue le 22 octobre 2024.

SUR QUOI :

Attendu que pour invoquer l’absence de prescription de ses demandes, [I] [T] épouse [G] expose que l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 instaure une prescription de trois ans à compter du jour le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit et invoque les dispositions de l’article 2238 du Code civil, déclarant que le jugement déféré considère qu’elle aurait dû formuler ses demandes avant le 22 septembre 2022, puisque le délai de prescription triennal commençait à courir à partir de l’expiration du délai de restitution du dépôt de garantie de deux mois suivant la fin du bail le 22 juillet 2019, alors que selon elle le délai de prescription a été suspendu du fait de la saisine de la commission départementale de conciliation par [P] [Z] et [W] [C] , expliquant que l’avis de non-conciliation a été rendu le 21 février 2022, le délai de prescription recommençant à courir pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois ;

Qu’elle considère donc que ses demandes ne pouvaient être prescrites avant le 27 septembre 2023, sans compter le délai de six mois prévu au deuxième alinéa de l’article 2238 ;

Qu’elle ajoute qu’une défense au fond échappe à l’emprise de la prescription ;

Qu’il est en effet exact qu’à défaut, le moyen de prescription priverait le bailleur de tous moyens de défense dans le cas où un ancien locataire, débiteur de sommes au titre des arriérés de loyer au titre des réparations locatives saisirai le tribunal à la limite du délai de trois ans afin de ne pas laisser au bailleur le temps nécessaire pour former une défense au fond avant l’expiration de ce délai ;

Que la position du premier juge prive [I] [T] épouse [G] de toute possibilité de défense au fond ;

Qu’il échet de considérer que les prétentions émises à la date du 21 septembre 2023 par [I] [T] épouse [G] ne sont pas frappées par la prescription, réformant en ce sens le jugement entrepris ;

Attendu, ainsi que l’affirment [P] [Z] et [W] [C] , que ces derniers sont redevables, s’agissant de leur consommation d’eau, de la somme de 173,52 €pour la période antérieure au 7 février 2019, et, ainsi qu’il apparaît sur le constat de sortie, de la somme de 149,64 € pour la période courant entre le 8 février 2019 et le 22 juillet 2019 ;

Que [I] [T] épouse [G] apporte à la procédure le relevé de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (pièce 7) faisant apparaître un prorata pour la période courant du 8 octobre 2018 au 22 juillet 2019 de 145,48 €;

Attendu que les dégradations commises par les locataires s’évincent de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et du constat d’état des lieux de sortie, étant rappelé qu’en cas de silence de l’état des lieux d’entrée, aux insuffisances de précision, les lieux sont présumés se trouver en bon état à la date de l’établissement de ce document ;

Que l’argumentation de [P] [Z] et [W] [C] selon laquelle les mentions de l’état des lieux d’entrée ne seraient pas vérifiables ne saurait être retenue , s’agissant d’une pièce dont ils sont signataires ;

Attendu en revanche que le chiffrage invoqué par [I] [T] épouse [G] , soit

592,80 € au titre des travaux nécessaires pour la remise en état du jardin est excessif, puisque c’est à juste titre que [P] [Z] et [W] [C] déclarent que le démontage des jardinières n’a pas à être à leur charge de même que leur transport à la déchetterie, les travaux nécessaires à la remise du jardin dans un état conforme à ce qu’il était lors de l’établissement de l’état des lieux d’entrée se limitant à l’enlèvement des végétaux parasites sur une surface relativement restreinte, de sorte qu’il y a lieu de retenir le montant proposé par les intimés au vu du devis qu’ils produisent eux-mêmes, soit 70,14 € ;

Attendu, s’agissant des travaux de peinture, que le locataire est libre d’opérer des aménagements ne constituant pas une transformation de la chose louée, demeurant libres du choix des couleurs tant que les peintures ont été apposées avec un soin normal ;

Qu’aucune malfaçon particulière n’apparaît sur le constat d’état des lieux de sortie, hormis les bavures au plafond de la salle de bains ;

Qu’il y a lieu d’évaluer la reprise de ce poste à la somme de 400 € ;

Attendu, s’agissant de la remise en état de la chaudière, que [I] [T] épouse [G] sollicite l’allocation de la somme de 1474,49 €;

Que sa pièce 18, consiste en un message selon lequel les locataires reconnaissaient n’avoir pas effectué l’entretien entre novembre 2016 et novembre 2017 ;

Que la chaudière était installée depuis 2006, de sorte qu’il ne peut être considérée qu’elle était atteinte d’une particulière vétusté, [I] [T] épouse [G] n’établissant pas le défaut total d’entretien par [P] [Z] et [W] [C] ;

Qu’il y a lieu de mettre à la charge des locataires la moitié de la somme réclamée, soit 737,35 €;

Attendu que s’il est légitime que, pour convenance personnelle , [I] [T] épouse [G] a fait effectuer différents travaux, en particulier des travaux de peinture afin de mettre en place des couleurs moins originales que celle qui avait été choisie par ses locataires, et ce dans le but de faciliter la relocation, elle n’est pas légitime à solliciter l’équivalent de 10 mois de loyer ;

Que, compte tenu de la durée des travaux nécessaires dans la salle de bail dans le jardin, il lui sera équitablement alloué à titre d’indemnisation la somme de 800 €;

Attendu que [I] [T] épouse [G] invoque l’obligation des locataires de laisser visiter le bien aussitôt le congé donné ;

Que c’est à juste titre qu’elle déclare que [P] [Z] et [W] [C] se sont montrés peu coopératifs à cet égard, puisqu’elle a dû saisir la commission départementale de conciliation ;

Que ce chef de préjudice sera équitablement évalué à 500 € ;

Attendu en définitive qu’il échet de juger [P] [Z] et [W] [C] redevables d’un montant total de 2976,13 €, déduction à faire du dépôt de garantie de 800 €, soit un solde de 2176,13 €;

Attendu que chacune des parties succombe au moins partiellement en ses prétentions, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré recevables les demandes de [P] [Z] et [W] [C] , en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code procédure civile et en ce qu’il a dit que chacune des parties conservera la charge des dépens qu’elle a exposés,

Statuant à nouveau sur les points infirmés,

DÉCLARE [I] [T] épouse [G] recevable en ses demandes,

CONDAMNE [P] [Z] et [W] [C] à payer à [I] [T] épouse [G] la somme de 2176,13 €,

DIT n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que chacune des parties conservera la charge des dépens d’appel qu’elle a exposés.

Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,