COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 04/11/2025

la SELARL STRATEM AVOCATS

la SARL ARCOLE

la SELARL LX POITIERS-ORLEANS

la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES

ARRÊT du : 04 NOVEMBRE 2025

N° : – 25

N° RG 23/01641 – N° Portalis DBVN-V-B7H-G2GE

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 23] en date du 28 Février 2023

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265298383335803

Madame [M] [L] veuve [H]

née le 08 Avril 1964 à [Localité 24]

[Adresse 2]

[Localité 11]

représentée par M^e Marc ALEXANDRE de la SELARL STRATEM AVOCATS, avocat au barreau de TOURS

D’UNE PART

INTIMÉS :

— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265296788080496

Monsieur [Y] [N]

né le 30 Mars 1961 à [Localité 18]

[Adresse 9]

[Localité 10]

représenté par M^e Jacques SIEKLUCKI de la SARL ARCOLE, avocat au barreau de TOURS

Monsieur [J] [N], assisté de son curateur, l’UDAF d’Indre et Loire, dont le siège est [Adresse 8] à [Localité 24]

né le 17 Novembre 1967 à [Localité 25]

[Adresse 22],

[Adresse 4]

[Localité 12]

représenté par M^e Jacques SIEKLUCKI de la SARL ARCOLE, avocat au barreau de TOURS

— Timbre fiscal dématérialisé N°: [XXXXXXXXXX05]

Maître [O] [E], notaire,

[Adresse 6]

[Localité 16]

représentée par M^e Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS

S.A.S. NOTAIRES GRANGES GALAND SAINT AVERTIN, Société par actions simplifiée, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de TOURS sous le numéro 332 388 945, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social,

Notaires – [Adresse 7]

[Localité 13]

représentée par M^e Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS

— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265312624840301

S.A.S. RENEE COSTES société par actions simplifiée à associé unique, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 481 431 666, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social,

[Adresse 17]

[Localité 15]

ayant pour avocat postulant M^e Sophie GATEFIN de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau d’ORLEANS

ayant pour avocat plaidant M^e Matthieu CANCIANI, avocat au barreau de PARIS,

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du :28 Juin 2023

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 30 juin 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

M^me Nathalie LAUER, Président de chambre,

M. Laurent SOUSA, Conseiller, en charge du rapport,

M^me Laure-Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.

Greffier :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 septembre 2025.

ARRÊT :

Prononcé le 04 novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Le 27 juin 2016, Mme [Z] a donné mandat à la société Renée Costes Immobilier, agent immobilier, de vendre son appartement situé au [Adresse 2] à [Localité 23], en viager, avec réserve du droit d’usage et d’habitation.

Le 27 juillet 2017, un compromis de vente a été conclu par Mme [Z] avec Mme [L] veuve [H], par l’intermédiaire de Maître [S], notaire à [Localité 21], moyennant le prix de 57 540 euros, payable selon les modalités suivantes :

— paiement comptant de la somme de 5 000 euros ;

— paiement d’une rente annuelle et viagère d’un montant de 4 200 euros payable par arrérages mensuels d’un montant de 351 euros.

La vente a été réitérée par acte authentique du 25 septembre 2017 devant Maître [S], notaire associé de la SELARL Of’ce Notarial de [Localité 20].

Le 7 février 2018, Mme [Z] est décédée laissant pour lui succéder ses deux fils, MM. [Y] et [J] [N].

Le 9 octobre 2019, M. [Y] [N] et M. [J] [N], assisté de son curateur, l’UDAF d’Indre et Loire, ont fait assigner Mme [L] devant le tribunal judiciaire de Tours aux 'ns d’annulation de la vente immobilière.

Par jugement du 28 février 2023, le tribunal judiciaire de Tours a :

— prononcé l’annulation de la vente passée par acte authentique du 25 septembre 2017 devant Maître [S], notaire associée, entre Mme [M] [L] veuve [H] et Mme [A] [Z] portant sur le lot de copropriété n° 75 situé dans un ensemble immobilier situé au [Adresse 1], à [Localité 24], cadastré CZ [Cadastre 14] d’une surface de 00 ha, 7 ares, 84 centiares ;

— dit en conséquence que Mme [M] [L] veuve [H] devra libérer les lieux dans un délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement et, à défaut de départ volontaire, ordonne son expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, sous réserve des dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— ordomné la publication de la présente décision au service de publicité foncière territorialement compétent aux frais et à la requête de la partie la plus diligente ;

— condamné in solidum M. [Y] [N] et M. [J] [N] à payer à Mme [L] veuve [H] la somme de 7 106 euros au titre du prix de vente ;

— condamné in solidum M. [Y] [N] et M. [K] [N] à payer à Mme [L] veuve [H] la somme de 610,93 euros au titre des charges de copropriété ;

— débouté Mme [L] veuve [H] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— débouté Mme [L] veuve [H] de ses recours en garantie ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné Mme [M] [L] veuve [H] à payer à M. [Y] [N] et M. [J] [N] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [M] [L] veuve [H] aux dépens ;

— accordé à Maître Jacques Sieklucki, avocat au barreau de Tours, membre de la SARL Arcole le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 28 juin 2023, Mme [L] a interjeté appel de tous les chefs du jugement.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 24 janvier 2024, Mme [L] demande à la cour de :

— la recevoir en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— en conséquence, infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau,

A titre principal :

— débouter les intimés de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— juger que la vente passée par acte authentique du 25 septembre 2017 devant Maître [S], notaire associée, entre elle et Mme [A] [Z] portant sur le lot de copropriété n° 75 situé dans un ensemble immobilier situé au [Adresse 1], à [Localité 24], cadastré CZ [Cadastre 14] d’une surface de 00 ha, 7 ares, 84 centiares est valable ;

— juger que l’action des consorts [N] est abusive ;

— condamner M. [Y] [N] et M. [J] [N] à lui payer la somme de 2 500 euros en réparation de son préjudice ;

A titre subsidiaire :

— condamner solidairement la SAS Renée Costes Immobilier, Maître [S] et la SAS Notaires Granges Galand [Localité 20] à la garantir de toute condamnation en principal, intérêts, frais et dépens qui serait prononcée à son encontre ;

— condamner solidairement M. [Y] [N] et M. [J] [N], la SAS Renée Costes Immobilier, Maître [S] et la SAS Notaires Granges Galand [Localité 20] à lui payer la somme de 28 714,14 euros au titre des restitutions ;

— condamner solidairement la SAS Renée Costes Immobilier, Maître [S] et la SAS Notaires Granges Galand [Localité 19] Avertin à lui payer la somme de 40 278 euros en réparation de la perte de chance subie ;

— juger que la restitution des clefs n’interviendra qu’après complet paiement des sommes dues par M. [Y] [N] et M. [J] [N] ;

— lui accorder un délai de 6 mois pour libérer les lieux ;

En tout état de cause,

— condamner solidairement les intimés à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les intimés aux dépens.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 25 octobre 2023, MM. [N] demandent à la cour de :

Confirmant le jugement :

— dire et juger que la connaissance par Mme [M] [L] de la gravité de l’état de santé de Mme [A] [Z] a privé la vente intervenue en viager de son caractère aléatoire et portant sur l’immeuble sis [Adresse 3] dont les références cadastrales sont CZ n° [Cadastre 14] (lot n°75), et pour l’avoir acquis par acte reçu le 29 juin 2000 par Maître [D] [W], à [Localité 23] ;

— dire et juger que le caractère insuffisant de la rente fixée dans l’acte de vente a privé ladite vente de son caractère aléatoire ;

En conséquence,

— prononcer l’annulation de la vente en viager intervenue le 25 septembre 2017 entre Mme [A] [Z] et Mme [M] [L] et portant sur l’immeuble sis [Adresse 3] pour défaut de prix réel et sérieux ;

— débouter Mme [L] de l’ensemble de ses demandes au titre des frais exposés ;

— débouter Mme [L] de sa demande en réparation d’un préjudice moral ;

Réformant sur le jugement sur appel incident :

— dire et juger que les sommes payées au titre de la vente leur resteront acquises à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Mme [L] à leur payer la somme de 4 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance ;

Y ajoutant :

— condamner Mme [L] à leur payer la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel ;

— condamner Mme [L] aux entiers dépens de première instance et d’appel et faire application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Jacques Sieklucki, avocat au Barreau de Tours, membre de la SARL Arcole.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 8 décembre 2023, la SAS Notaires Granges Galand [Localité 20] et Maître [S] demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

En conséquence,

— débouter Mme [L] de l’ensemble de ses demandes dirigées à leur encontre ;

Y ajoutant,

— condamner Mme [L] à la somme de 2 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [L] aux entiers dépens ;

En tout état de cause,

— constater que Maitre [S] n’a commis aucun manquement lors de la réitération de la vente intervenue entre Mme [L] et Mme [Z] ;

— constater que les demandes indemnitaires présentées par Mme [L] à leur encontre n’ont aucun lien de causalité avec un manquement éventuel opposable au notaire et sont infondés ;

— débouter Mme [L] de l’ensemble de ses demandes dirigées à leur encontre ;

— condamner Mme [L] à la somme de 2 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [L] aux entiers dépens.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 10 juin 2025, la société Renée Costes demande à la cour de :

— déclarer Mme [M] [L] veuve [H] mal fondée en son appel et l’en débouter ;

— confirmer en tous ses chefs le jugement entrepris ;

— débouter les autres parties de toutes les demandes présentées à l’encontre de la société Renée Costes ;

— condamner in solidum Mme [M] [L] veuve [H], M. [Y] [N] et M. [J] [N] à lui payer la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum Mme [M] [L] veuve [H], M. [Y] [N] et M. [J] [N] au paiement des dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

MOTIFS

I- Sur la nullité de la vente

Moyens des parties

L’appelante soutient qu’elle n’avait pas connaissance de l’état de santé de Mme [Z] ni de ce que son pronostic vital serait engagé ; que Mme [Z] a, pour la première fois, contacté l’agence immobilière Renée Costes le 1er avril 2016, et à cette époque, elle avait déjà connaissance de son diagnostic, et ne connaissait pas Mme [L] ; que c’est Mme [Z] qui a fortement insisté auprès d’elle pour qu’elle achète son bien en viager afin de lui permettre de régler ses charges et compte tenu du conflit l’opposant à son fils, M. [Y] [N] ; que la majorité des attestations fournies n’évoque pas la connaissance par l’acquéreur de l’état de santé de Mme [Z] ; que la circonstance que Mme [Z] ait pu apparaître auprès de ses plus proches voisins comme fragile, voire déprimée ne permet pas d’en conclure qu’elle était informée du diagnostic de Mme [Z] ; qu’elle n’avait pas non plus connaissance de l’imminence du décès de Mme [Z] ; que le résumé du dossier médical de Mme [Z] permet de comprendre qu’avant le mois de septembre 2017 (signature de l’acte de vente litigieux), l’état de Mme [Z] était stable, voire s’améliorait grâce au processus de soins en cours ; que ce n’est que près d’un mois après la vente que les médecins découvraient de nouvelles formations nodulaires suspectes puis que Mme [Z] a fait l’objet d’une nouvelle cure de chimiothérapie ; que le terme de soins palliatifs n’est mentionné dans le compte-rendu médical qu’à compter du mois de novembre 2017 et en tout état de cause, de tels soins ne permettent pas de présumer d’un décès imminent, mais simplement d’une maladie grave n’ayant pas de perspective d’amélioration ; qu’en conséquence, au jour de la signature de la vente litigieuse en septembre 2017, le décès de Mme [Z] n’est pas considéré comme imminent, même pour le corps médical ; que les héritiers de Mme [Z] échouent donc à rapporter la preuve de ce que, lors de la vente, l’aléa caractérisant le contrat de vente litigieux aurait disparu ; qu’il conviendra donc d’infirmer le jugement de première instance sur ce point, et de juger la vente litigieuse valable.

Les consorts [N] expliquent qu’il est établi d’une part que la grave affection ayant causé le décès de Mme [Z] existait déjà au moment de la vente et d’autre part que Mme [L] en avait une parfaite connaissance ; que Mme [Z] est décédée le 7 février 2018 d’un cancer colique métastatique ; que le diagnostic a été posé, sur fond d’une altération de l’état général à la suite d’une coloscopie pratiquée le 29 septembre 2015 ; que 9 cures de chimiothérapie ont été suivies sur l’année 2016 et le début de l’année 2017 et Mme [Z] a été hospitalisée du 22 février au 2 mars 2017 puis du 18 au 20 septembre 2017 pour transfusion ; qu’elle a de nouveau été hospitalisée du 24 au 15 novembre 2017 puis du 23 au 29 décembre 2017 avant d’être admise à domicile en soins palliatifs ; que Mme [V] [P] a attesté que Mme [L] connaissait l’état de santé de Mme [Z], car cette dernière lui avait confié avoir fait part à Mme [L] du diagnostic du médecin et de l’issue inéluctable ; que Mme [P] précise que Mme [Z] regrettait d’avoir fait le viager et disait avoir été influencée ; que les voisins attestent de l’affaiblissement physique et psychologique de Mme [Z] ; que le contrat de vente ainsi régularisé était en fait totalement dépourvu de caractère aléatoire ; qu’en outre, le prix global peut surprendre puisque cela revient à un coût de 700 € au mètre carré, ce qui défie toute concurrence et de surcroît le montant de la rente fixée est bien inférieur à la valeur locative de l’immeuble ; que la rente viagère fixée est inférieure de près de la moitié au revenu annuel qui aurait pu être tiré de l’immeuble ; que pour parvenir de surcroît au règlement global du prix de vente, il aurait fallu que la rente soit payée sur 12 années, alors même que Mme [Z] était âgée de 77 ans et que son espérance de vie (en bonne santé) était de 85 ans ; que cela signifie que même en bonne santé, et en tenant compte de l’espérance de vie d’une femme, elle n’aurait pu s’acquitter que de huit années de rente ; que le prix global ne pouvait donc pas être atteint ; que Mme [L] était certaine d’être gagnante, l’opération ne pouvant que lui être profitable ; que l’aléa existait d’autant moins qu’in concreto, compte tenu de la pathologie dont Mme [Z] était atteinte au moment de la vente, son espérance de vie était au maximum de deux années, ce qui représentait le remboursement d’environ 8 000 € de rente ; que de la même façon, au regard de la gravité de l’état de santé de Mme [Z], il était prévisible que celle-ci soit contrainte de quitter son logement à court terme, ce qui est incompatible avec un droit d’usage et d’habitation incessible ; que pour ce second motif, la cour ne pourra que confirmer l’annulation de la vente.

Réponse de la cour

L’article 1108 du code civil dispose que le contrat est aléatoire, tel que le contrat avec rente viagère, lorsque les parties acceptent de faire dépendre les effets du contrat, quant aux avantages et aux pertes qui en résulteront, d’un événement incertain.

Si l’article 1975 du code civil prive de tout effet le contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat, cette disposition n’interdit pas de constater la nullité d’une vente consentie moyennant le versement d’une rente viagère, même lorsque le décès du crédirentier survient plus de 20 jours après le contrat.

Mme [Z], née le 7 novembre 1940, est décédée le 7 février 2018 des suites d’un cancer du côlon, diagnostiqué le 29 septembre 2015 et pour lequel elle a subi plusieurs cures de chimiothérapie entre 2015 et novembre 2017. Elle a ainsi subi une 9e cure de chimiothérapie le 4 janvier 2017 et a été hospitalisée entre le 22 février et le 2 mars 2017 en raison d’une altération de son état général, puis entre le 19 septembre 2017 et le 20 septembre 2017 pour une transfusion sanguine. Elle a ensuite été placée en soins palliatifs à compter du 7 novembre 2017 suite à l’arrêt de chimiothérapie dans le cadre d’un cancer colique métastatique, puis hospitalisée au Pôle Léonard de Vinci du 23 au 29 décembre 2017 en raison « d’une altération de l’état général dans un contexte de cancer de côlon multi-métastatique en situation palliative ».

La vente litigieuse a été conclue le 27 juillet 2017 et réitérée par acte authentique le 25 septembre 2017, et il est établi que Mme [L] n’était pas une inconnue pour Mme [Z] puisqu’elles habitaient le même immeuble et entretenaient des liens d’amitié.

Les attestations produites par les consorts [N] établissent que Mme [Z] n’avait pas dissimulé son état de santé à son entourage, et qu’elle présentait une dégradation progressive de son état de santé.

L’attestation établie par Mme [P] con’rme la connaissance par Mme [L] de l’état de santé de Mme [Z] en ces termes : « Madame [Z] m’avait dit lui avoir fait part du diagnostic du médecin « non Mme [Z] je ne vais pas vous guérir mais vous prolonger » » ; « lorsqu’elle a connu Mme [H], elle m’a dit que cette dernière s’occupait d’elle, de ses papiers, de sa voiture ».

Au regard de ces éléments, le tribunal a justement retenu que Mme [L], voisine et amie de Mme [Z], ne pouvait ignorer que la venderesse présentait, à l’époque de la vente et à l’âge de 76 ans, une altération grave, connue et visible de son état général qui se dégradait progressivement, et qu’à la date de l’acte, l’acquéreur avait conscience que le décès de la venderesse atteinte d’un cancer, était prévisible à brève échéance.

Il s’avère en effet que cette échéance est intervenue rapidement après la vente, Mme [Z] ayant été placée en soins palliatifs en novembre 2017, soit deux mois après l’acte authentique de vente, avant de décéder en février 2018.

La vente assortie d’une rente viagère était donc dépourvue d’aléa de sorte qu’elle devait être annulée. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

II- Sur les conséquences de l’annulation

Moyens des parties

Mme [L] indique que rien ne justifie que les consorts [N] conservent les sommes perçues du fait de la vente en cas d’annulation, alors même qu’ils ne justifient d’aucun préjudice, tel que cela avait déjà été retenu par le juge en première instance ; qu’elle devra se voir restituer les sommes versées en lien avec l’acte d’achat soit : 5 000 euros au titre du capital versé ; 2 106 euros au titre des rentes mensuelles versées ; 357 euros au titre des études pour l’amiante et la superficie ; 610,93 euros au titre des charges de copropriété incombant au propriétaire ; 611,50 euros au titre du changement de la serrure ; 20 028,71 euros au titre des travaux d’amélioration réalisés sur le bien ; qu’elle verse aux débats les photographies des lieux durant les travaux, démontrant qu’elle a refait l’appartement à neuf et a donc permis la plus-value de l’immeuble litigieux et devra être indemnisée à ce titre ; qu’elle a également été contrainte de faire changer les serrures puisque Mme [P] s’était emparée des clefs de l’appartement pour les remettre à M. [Y] [N] qui refusait de lui remettre et avait pénétré dans le logement avant même qu’elle n’apprenne le décès de Mme [Z] ; qu’il conviendra par ailleurs de préciser que la restitution des clefs n’interviendra qu’après restitution de l’intégralité des sommes lui revenant ; qu’en outre, il conviendra de lui accorder un délai de 6 mois pour libérer les lieux, ne disposant pas d’un autre logement ; que le jugement sera infirmé en ce qu’il a rejeté le surplus de ses demandes de restitution.

Les consorts [N] indiquent qu’il est admis en jurisprudence qu’en cas d’annulation de la vente viagère, les sommes payées au titre de ladite vente restent acquises au crédirentier à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ; qu’il est donc sollicité qu’il soit dit que les sommes versées au titre de la vente annulée leur resteront acquises à titre de dommages et intérêts ; que c’est à tort que les premiers juges n’ont pas fait droit à leur demande en considérant qu’il n’était pas justifié d’un préjudice ; qu’ils sont bien-fondés à interjeter appel incident sur ce chef du jugement ; que de la situation découle nécessairement un préjudice tenant à la fois au préjudice moral résultant des manoeuvres employées à l’égard de feu leur mère et destinées à la tromper et tenant aussi au fait qu’ils ont été dépossédés d’un bien leur revenant pendant plusieurs années ; qu’ils sont donc particulièrement bien fondés à solliciter de pouvoir conserver les sommes versées au titre de la vente à titre de dommages et intérêts ; que la cour ne pourra que réformer la décision rendue et débouter Mme [L] de sa demande.

Réponse de la cour

L’annulation de la vente a pour effet de replacer les parties dans l’état où elles se trouvaient avant la vente et engendre des restitutions réciproques entre les parties.

Mme [L] est donc tenue de restituer le bien objet de la vente annulée aux héritiers de Mme [Z], lesquels ne critiquent pas le jugement en ce qu’il a accordé à Mme [L] un délai de 6 mois pour quitter les lieux.

Les consorts [N] sont quant à eux tenus de restituer à Mme [L] le prix de vente de l’immeuble. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné in solidum M. [Y] [N] et M. [J] [N] à payer à Mme [L] la somme de 7 106 euros au titre du prix de vente.

Les intimés ne formulent aucune critique du jugement quant au chef les ayant condamnés au paiement des charges de copropriété. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné in solidum M. [Y] [N] et M. [K] [N] à payer à Mme [L] la somme de 610,93 euros au titre des charges de copropriété.

L’article 1352-5 du code civil dispose que pour fixer le montant des restitutions, il est tenu compte à celui qui doit restituer des dépenses nécessaires à la conservation de la chose et de celles qui en ont augmenté la valeur, dans la limite de la plus-value estimée au jour de la restitution.

Le tribunal a justement retenu qu’en l’absence de preuve d’une plus-value apportée par ces travaux à l’immeuble, qui constitue la condition et le plafond de la restitution des dépenses d’amélioration de l’immeuble, la demande de Mme [L] devait être rejetée. En effet, il ne peut se déduire des photographies de l’appartement produites par l’appelante qu’il existerait une augmentation de valeur du bien immobilier entre la date de la vente et la date de restitution, en l’absence d’une évaluation objective de la valeur de ce bien. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Les autres sommes sollicitées au titre des études pour l’amiante et la superficie et du changement de serrure ne relèvent pas des restitutions, mais de l’indemnisation de préjudice, le vendeur n’ayant pas perçu des sommes au titre de ces dépenses qu’il serait tenu de restituer. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté Mme [L] de sa demande de restitution formée à ce titre.

Les restitutions étant la conséquence de l’annulation de la vente, la restitution des clés de l’immeuble ne peut être différée au jour du paiement intégral des sommes dues par les consorts [N]. De même, les consorts [N] ne sauraient conserver des sommes devant être restituées à Mme [L] « à titre de dommages-intérêts », et il leur appartenait de formuler une demande indemnitaire distincte, en établissant une faute, un préjudice et le lien de causalité entre la faute et le préjudice. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté ces demandes.

III- Sur les demandes de dommages et intérêts

Moyens des parties

Mme [L] soutient qu’elle a toujours oeuvré de bonne foi et laissé l’accès aux héritiers à la maison pour que ceux-ci récupèrent les affaires qu’ils souhaitaient ; qu’elle n’a jamais cherché à s’approprier le véhicule de la défunte ; qu’elle est particulièrement affectée par les allégations mensongères des consorts [N] et par leur action manifestement abusive ; qu’il conviendra de condamner les consorts [N] à lui payer la somme de 2 500 euros en réparation de son préjudice moral.

Les consorts [N] répliquent que Mme [L] ne justifie pas de la réalité du préjudice moral allégué ; qu’elle ne saurait tirer argument de ce qu’ils auraient attendu octobre 2019 pour engager la procédure dès lors que M. [Y] [N] a déposé plainte pour abus de faiblesse dès le 12 février 2018 ; qu’en toute hypothèse, au regard des circonstances, il n’est pas possible d’affirmer que l’action des consorts [N] revêtirait de facto un caractère abusif qu’il importerait de sanctionner.

Réponse de la cour

Vu l’article 1240 du code civil,

Mme [L] ne rapporte pas la preuve d’une faute commise par les consorts [N] dont l’action en nullité de la vente a été jugée bien-fondée, de sorte que ses demandes indemnitaires doivent être rejetées. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

IV- Sur les recours en garantie

Sur le recours à l’encontre de l’agent immobilier

Moyens des parties

Mme [L] soutient qu’il appartenait à la société Renée Costes de s’assurer que Mme [Z] pouvait valablement vendre son bien en viager ; qu’il ne peut être retenu, comme l’a fait le tribunal, que l’agent immobilier n’avait pas l’obligation d’informer les parties sur l’état de santé de Mme [Z] ; que l’obligation d’information de la société Renée Costes ne repose pas uniquement sur l’état de santé de la venderesse mais avant tout sur les conséquences possibles de la signature de la vente en viager malgré cet état de santé ; que l’agent immobilier ne démontre pas avoir procédé à des vérifications auprès du vendeur ni avoir alerté les parties des conséquences de l’existence, au jour de la signature, d’une pathologie engageant le pronostic vital du vendeur ; qu’il conviendra donc de retenir que l’agent immobilier a manqué à ses obligations ; qu’elle est donc bien fondée à solliciter la condamnation de la société Renée Costes à la garantir de l’ensemble des condamnations éventuellement prononcées à son encontre.

La société Renée Costes réplique qu’il ne saurait être reproché à l’agent immobilier intervenant dans le cadre d’une vente en viager de ne pas s’être renseigné sur l’état de santé de son mandant et a fortiori de ne pas avoir communiqué d’information sur cet état de santé à l’acquéreur du bien dont la vente lui a été confiée, car ces informations sont couvertes par le secret médical ; qu’en tout état de cause, à supposer même que l’agent immobilier puisse obtenir de son mandant des informations sur son état de santé, il serait parfaitement incompétent pour en analyser la portée ; que par conséquent, lorsque la vente est annulée pour défaut d’aléa au motif que l’acquéreur avait connaissance de l’imminence du décès du vendeur, ce qui prive la vente de tout aléa, la responsabilité de l’agent immobilier ne peut être recherchée.

Réponse de la cour

Vu l’article 1240 du code civil,

Mme [Z] a donné mandat à la société Renée Costes le 27 juin 2016. Si la pathologie dont elle était atteinte était déjà diagnostiquée à cette date, aucun élément n’établit que l’agent immobilier était informé de l’état de santé de son mandant, qui s’est essentiellement dégradé en 2017.

Il n’est pas démontré que l’agent immobilier qui entretenait des relations moins étroites et moins suivies que Mme [L] avec Mme [Z], pouvait avoir connaissance de la dégradation de l’état de santé de celle-ci et de l’imminence du décès au jour de la conclusion de la vente.

L’agent immobilier n’a pas à vérifier l’état de santé de son mandant qui lui confie la mission de vendre son bien, et ne dispose pas des moyens d’y procéder. Le défaut d’aléa résulte de la connaissance personnelle de l’acquéreur de l’imminence du décès du vendeur, de sorte qu’il ne peut être fait grief à l’agent immobilier de ne pas avoir vérifié si l’aléa était toujours existant lors de la conclusion de la vente.

Mme [L] ne rapporte pas la preuve d’une faute commise par l’agent immobilier de sorte qu’elle sera déboutée de son recours en garantie à l’encontre de la société Renée Costes. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur le recours à l’encontre du notaire

Moyens des parties

Mme [L] indique que l’obligation d’information du notaire ne portait pas seulement sur l’état de santé de Mme [Z], mais avant tout sur les conséquences d’une pathologie de la venderesse vis-à-vis de l’efficacité de l’acte de vente en viager ; que le notaire aurait dû, par ailleurs, vérifier si toutes les conditions nécessaires à l’efficacité de la vente viagère étaient réunies, et ainsi notamment la condition de l’aléa, contestée par les héritiers de Mme [Z] ; que le notaire et l’étude notariale ont manqué à leurs obligations à plusieurs titres : en ne s’assurant pas de l’état de santé de Mme [Z] et de la compatibilité de cet état de santé avec la vente en viager envisagée ; en n’informant pas les parties des risques encourus par l’acte de vente en cas de décès prématuré de la venderesse ; que le notaire ne démontre pas avoir effectué les vérifications qu’imposait le caractère viager de la vente litigieuse et avoir ainsi respecté ses obligations de vigilance, d’information et de conseil ; que le notaire a donc commis une faute personnelle dont il ne peut se décharger sur le mandataire en charge de la mise en vente du bien et de la rédaction du compromis de vente ; que si le notaire indique avoir ignoré l’état de santé de Mme [Z], cela ne le dispensait nullement de fournir aux parties une information détaillée sur les risques de la vente en viager ; qu’elle est donc bien fondée à solliciter la condamnation de Maître [S] et la SAS Notaires Granges Galand [Localité 20] à la garantir de l’ensemble des condamnations éventuellement prononcées à son encontre ; que les fautes commises par le notaire lui ont également causé un préjudice direct et certain constitué par une perte de chance de ne pas conclure le contrat en cause.

Le notaire réplique que si la cour confirmait l’annulation de la vente pour défaut d’aléa aux motifs que Mme [L] avait connaissance de l’état de santé général dégradé et avancé de la venderesse, il y aura lieu de confirmer le rejet de l’appel en garantie formé à son encontre, car Mme [L] ne peut pas reprocher au notaire de ne pas avoir eu connaissance et informé l’acquéreur d’une information qu’il a lui-même retenue.

Réponse de la cour

Vu l’article 1240 du code civil,

L’appelante n’établit pas que le notaire avait connaissance de l’état de santé dégradé de la venderesse et de l’imminence de son décès, privant la vente en viager d’aléa. Surtout, la cause de la nullité réside dans la connaissance personnelle de Mme [L] de cet état de fait, dont le notaire était ignorant, l’acquéreur n’ayant nullement informé l’officier ministériel qu’elle savait que le décès de la venderesse interviendrait à brève échéance. Il s’ensuit que Mme [L] n’établit pas de faute commise par le notaire en lien avec le préjudice allégué. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté ce recours en garantie.

V- Sur les frais de procédure

Le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles.

Mme [L] sera condamnée aux entiers dépens d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Elle sera condamnée à verser à MM. [N] la somme de 2 000 euros, et au notaire et à l’agent immobilier, une somme de 1 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Tours du 28 février 2023 en toutes ses dispositions ;

Y AJOUTANT :

CONDAMNE Mme [L] aux entiers dépens d’appel ;

CONDAMNE Mme [L] à payer à M. [Y] [N] et M. [J] [N] la somme complémentaire de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [L] à payer à Maître [S] et la SAS Notaires Granges Galand [Localité 20] la somme complémentaire de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [L] à payer à la société Renée Costes la somme complémentaire de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

AUTORISE les avocats de la cause à recouvrer directement et à leur profit, contre la partie condamnée aux dépens, ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Arrêt signé par Madame Nathalie LAUER, Présidente de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT