COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE DES URGENCES

COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

M^e Damien VINET

M^e Alexandra MONIERE

ARRÊT du : 15 OCTOBRE 2025

n° : N° RG 24/01571 – N° Portalis DBVN-V-B7I-HAPI

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du TJ de [Localité 10] en date du 21 Février 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANT : timbre fiscal dématérialisé n°: : 1265312262817095

Monsieur [E] [N]

né le 28 Mai 1955 à [Localité 14]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté par M^e Damien VINET, avocat au barreau de BLOIS

INTIMÉS : timbre fiscal dématérialisé n° 1265299096080745

Monsieur [C] [Y]

né le 27 Mai 1995 à [Localité 13]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Madame [V] [R]

née le 11 Août 1992 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Monsieur [K] [Y]

né le 05 Mai 1946 à [Localité 15] (75)

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentés par M^e Alexandra MONIERE, avocat au barreau de BLOIS substitué par M^e Alexis DEVAUCHELLE, avocat au barreau d’ORLEANS

Madame [M] [R]

née le 07 Octobre 1970 à [Localité 12]

[Adresse 6]

[Localité 7]

n’ayant pas constitué avocat

' Déclaration d’appel en date du 17 Mai 2024

' Ordonnance de clôture du 01 avril 2025

Lors des débats, à l’audience publique du 21 MAI 2025, Madame Cécile DUGENET, Conseiller a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;

Lors du délibéré :

Madame Hélène GRATADOUR, président de chambre,

Madame Cécile DUGENET, Conseiller,

Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller,

Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ;

ARRÊT :

L’arrêt devait initialement être prononcé le 27 juin 2025, à cette date le délibéré a été prorogé au 02 juillet 2025, au 27 août 2025, au 17 septembre 2025, au 07 octobre 2025 et au 15 octobre 2025.

Arrêt : prononcé le 15 OCTOBRE 2025 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Par acte sous seing privé en date du 7 septembre 2019, Monsieur [E] [N] a donné à bail à Madame [V] [R] et Monsieur [C] [Y] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 640 euros. Le montant du dépôt de garantie a été fixé à un mois de loyer.

Madame [M] [R] et Monsieur [K] [Y] se sont respectivement portés cautions solidaires de Madame [V] [R] et de Monsieur [C] [Y], par actes de cautionnement séparés.

Suite à la résiliation du bail, un état des lieux de sortie a été réalisé le 6 septembre 2021.

Par actes de commissaire de justice signifiés les 6 et 14 octobre 2023, Monsieur [E] [N] a fait assigner Madame [V] [R], Monsieur [C] [Y], Madame [M] [R] et Monsieur [K] [Y], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois aux fins de condamner ces derniers au paiement de la somme de 5921,31 euros au titre des frais de remise en état du logement.

Par jugement rendu le 21 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois a :

— déclaré Monsieur [E] [N] recevable en son action ;

— condamné solidairement Madame [V] [R], Monsieur [C] [Y], Madame [M] [R] et Monsieur [K] [Y] à payer à Monsieur [E] [N] la somme suivante de 193,62 euros (cent quatre-vingt treize euros soixante-deux centimes) au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 640 euros, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la présente décision ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné in solidum Madame [V] [R], Monsieur [C] [Y], Madame [M] [R] et Monsieur [K] [Y] à payer à Monsieur [E] [N] la somme de 100 euros (cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum Madame [V] [R], Monsieur [C] [Y], Madame [M] [R] et Monsieur [K] [Y] aux dépens de l’instance.

Par déclaration au greffe le 17 mai 2024, Monsieur [E] [N] a interjeté appel dudit jugement, en ce que Madame [V] [R], Monsieur [C] [Y], Madame [M] [R] et Monsieur [K] [Y] ont été solidairement condamnés à payer à Monsieur [E] [N] la somme de 193,62 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 640 euros, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la décision intervenue ; en ce que Monsieur [E] [N] a été débouté du surplus de ses demandes et en ce que Madame [V] [R], Monsieur [C] [Y], Madame [M] [R] et Monsieur [K] [Y] ont été condamnés à payer à Monsieur [E] [N] la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 6 mars 2025, Monsieur [E] [N] sollicite :

Déclarer Monsieur [N] recevable et bien-fondé en son appel ;

Infirmer le jugement rendu par Madame le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois le 21 février 2024 en ce que :

— Madame [V] [R], Monsieur [C] [Y], Madame [M] [R] et Monsieur [K] [Y] ont été solidairement condamnés à payer à Monsieur [E] [N] la somme de 193,62 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 640 euros, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la décision intervenue ;

— Monsieur [E] [N] a été débouté du surplus de ses demandes ;

— Madame [V] [R], Monsieur [C] [Y], Madame [M] [R] et Monsieur [K] [Y] ont été condamnés à payer à Monsieur [E] [N] la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et statuant à nouveau :

Condamner solidairement Monsieur [C] [Y], Madame [V] [R] et leurs cautions Monsieur [K] [Y] et Madame [M] [R] au paiement de la somme de 5 853.51 euros correspondant aux frais de remise en état du bien immobilier dont s’agit à Monsieur [N].

Condamner solidairement Monsieur [C] [Y], Madame [V] [R] et leurs cautions Monsieur [K] [Y] et Madame [M] [R] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à Monsieur [N], outre les entiers dépens comprenant notamment les frais d’huissier.

En tout état de cause :

Condamner solidairement Monsieur [C] [Y], Madame [V] [R] et leurs cautions Monsieur [K] [Y] et Madame [M] [R] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, outre les entiers dépens de l’appel.

Par conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 1er avril 2025, Monsieur [C] [Y], Madame [V] [R] et Monsieur [K] [Y] sollicitent :

A titre principal,

Déclarer l’appel de Monsieur [N] recevable mais mal fondé.

Infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a condamné Mesdames [G] et Messieurs [Y] à payer à Monsieur [N] les sommes de :

—  200 euros au titre du nettoyage des extérieurs ;

—  131,74 euros au titre de la plaque de cuisson et du four ;

Et statuant de nouveau :

Débouter Monsieur [N] au titre de ses demandes formulées pour :

— Des travaux de nettoyage de l’extérieur de l’habitation ;

— Des travaux de pose d’un nouveau parquet stratifié dans la chambre à l’étage ;

— Des travaux de remise en état des plafonds et des portes, murs et sols ;

— De l’achat de nouveaux appareils électroménagers (four, table de cuisson, cabine de

douche, ').

Réduire à 100 € les travaux de réfection du parquet dans la chambre à l’étage ;

Réduire à 150 € les travaux de nettoyage des murs et des sols.

Donner acte à Monsieur [Y] et Madame [G] de ce qu’ils reconnaissent devoir à Monsieur [N] la somme de 501,88 €

Ordonner la restitution par Monsieur [N] à Monsieur [Y] et Madame [G] de leur dépôt de garantie, à hauteur de 138,12 €, après déduction des sommes qu’ils reconnaissent devoir à Monsieur [N].

A titre subsidiaire, si la Cour de céans estimait que d’autres sommes étaient dues par Monsieur [Y] et Madame [G] à Monsieur [N],

Confirmer en tous points le jugement de première instance en ce qu’il a été mis à la charge de Messieurs [Y] et Mesdames [G] un montant total de 833,62 euros.

Ordonner la compensation de ce montant avec le dépôt de garantie conservé par Monsieur [N] à hauteur de 640 euros.

Confirmer le jugement de première instance en ce que Messieurs [Y] et Mesdames [G] ont été condamnés solidairement à payer à Monsieur [N], le montant de 193,62 euros.

A titre infiniment subsidiaire, si le juge de céans déclarait recevables et bien fondées toutes les demandes de Monsieur [N],

Fixer la créance de Monsieur [N] au montant de 5 843,01 € maximum.

Infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Accorder à Messieurs [Y], et Mademoiselle [G] les plus larges délais de paiement, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du Code civil.

Déduire du montant qui sera mis à la charge de Messieurs [Y] et Mademoiselle [G] le montant du dépôt de garantie conservé par Monsieur [N] à hauteur de 640 €.

Juger que la créance maximale de Monsieur [N] ne saurait être supérieure au montant de 5843,01 euros ' 640 euros, soit 5203,01 euros.

En tout état de cause,

Infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a condamné solidairement Messieurs [Y] et Mesdames [G] à payer à Monsieur [N] 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en première instance.

Débouter Monsieur [N] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, tant en première instance qu’en cause d’appel.

Confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a débouté Monsieur [N] de sa demande de remboursement par Messieurs [Y] et Mesdames [G] des frais de constat d’huissier de justice.

Dire que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

Malgré la signification le 24 juillet 2024 de la déclaration d’appel, des conclusions et de l’avis de fixation devant la cour d’appel d’Orléans, Madame [M] [R] n’a pas constitué avocat.

Pour l’exposé des moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions citées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 avril 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience rapporteur de la chambre des urgences du 21 mai 2025.

* * * * * * *

MOTIFS

Sur les frais de remise en état des lieux loués

Monsieur [N] rappelle que les locataires sont tenus de rendre le bien suivant l’état dans lequel il se trouvait au moment de la conclusion du contrat de bail et soutient que lors de l’état des lieux de sortie, le bien loué était sale et présentait de multiples désordres ayant nécessité des travaux de réfection devant être mis à la charge des locataires, ces derniers n’ayant pas respecté notamment leur obligation d’entretien.

Monsieur [N] soutient que Madame [V] [R] et Monsieur [C] [Y] ont eux-mêmes proposé de refaire le parquet, suite à des rayures que leur déménagement aurait laissé. L’appelant fait valoir en outre que tant l’état des lieux de sortie, le procès-verbal d’huissier de justice, l’attestation de la nouvelle locataire, que celle de l’entreprise ayant réalisé les travaux de pose du nouveau parquet, font état d’une forte odeur d’urine dans le bureau à l’étage.

Concernant les travaux de nettoyage de l’extérieur de la maison, Monsieur [N] affirme que si Madame [V] [R] et Monsieur [C] [Y] invoquent l’absence de date des pièces versées aux débats, les photographies prises par l’huissier de justice et jointes au procès-verbal de constat, confirment l’état des lieux de sortie faisant état de la saleté importante de l’extérieur du logement.

Sur les travaux de remise en état des plafonds, des sols, des murs et des portes, Monsieur [N] fait valoir que les locataires adoptent une position ambivalente, en soutenant que l’état des lieux de sortie ne fait état d’aucune difficulté, tout en sollicitant que la facture d’entretien soit réduite à de plus justes proportions. Sur ce point, l’appelant rappelle que le constat d’huissier de justice permet d’établir de manière tout à fait probante l’état de saleté de ces éléments.

S’agissant du remplacement de la plaque de cuisson et du four, l’appelant rappelle que le constat d’huissier fait état de corrosion pour la plaque de cuisson et du revêtement du four qui se serait détaché, nécessitant leur remplacement.

Par ailleurs, Monsieur [N] indique solliciter la confirmation du jugement déféré s’agissant de l’entretien de la chaudière et de l’adoucisseur.

Pour leur part, Madame [V] [R], Monsieur [C] [Y], Monsieur [K] [Y] indiquent leur accord sur la nécessité d’effectuer des travaux de remise en état du parquet, en rappelant avoir proposé de remplacer les lattes abîmées, mais précisent que le bailleur avait alors refusé et que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie ne permet pas de démontrer la nécessité de mettre à leur charge le remplacement du parquet. Ils font valoir sur ce point que le constat d’huissier et l’état des lieux de sortie sont contradictoires, notamment en ce qui concerne l’odeur d’urine de chat et que les attestations de la nouvelle locataire et de l’entreprise ayant effectué le remplacement du parquet n’ont que très peu de force probante dans la mesure où il existait une relation contractuelle entre ces derniers et Monsieur [N]. Les intimés ajoutent qu’en tout état de cause, le remplacement du parquet dans la chambre n’était pas justifié, l’état des lieux de sortie n’ayant fait état d’aucun désordre concernant cette pièce, tout en précisant que celui-ci est le seul acte à avoir été effectué de manière contradictoire.

S’agissant des travaux de nettoyage de l’extérieur de la maison, les intimés soutiennent que les photographies produites par Monsieur [N] n’étant pas datées, elles ne permettent pas d’établir une quelconque différence entre la présence de végétaux à l’entrée dans les lieux et à la sortie et ajoutent qu’elles ne correspondent en rien aux constatations de l’huissier de justice.

Madame [V] [R], Monsieur [C] [Y], Monsieur [K] [Y] relèvent les mêmes éléments quant aux travaux de remise en état des plafonds, des sols, des murs et des portes, en reprochant au propriétaire de se fonder sur les constatations d’un huissier de justice qui ne sont pas contradictoires et parfaitement différentes de l’état des lieux de sortie qui ne mentionnait rien de particulier sur ce point.

Les intimés contestent de la même manière le remplacement de la plaque de cuisson et du four, en expliquant ne jamais avoir utilisé ladite plaque, pour en avoir acquis une autre et que le four présentait un problème de fermeture et d’éclairage. Ils précisent que le bailleur avait refusé de mentionner ces éléments sur l’état des lieux d’entrée. Ils invoquent la même problématique concernant la réfection de la douche et des WC, en ajoutant que des traces de calcaire ne peuvent justifier à elles seules de tels travaux.

Par ailleurs, les intimés sollicitent la confirmation du jugement de première instance s’agissant de l’entretien de la chaudière et de l’adoucisseur.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa rédaction issue de l’entrée en vigueur de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, il est établi contradictoirement et amiablement entre les parties ou par un tiers mandaté par elles un état des lieux lors de la remise et de la restitution des clés, ou, à défaut, par huissier de justice.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de l’entrée en vigueur de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, prévoit que le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret n°87-712 du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il convient au préalable de relever que l’état des lieux de sortie établi par les parties de manière contradictoire et le procès-verbal d’huissier de justice établi à l’initiative du bailleur et hors la présence des locataires présentent des conclusions, pour l’essentiel, très différentes. En conséquence, il y a lieu de retenir le contenu de l’état des lieux de sortie, pour établir les éventuels désordres qui pourraient justifier des réparations locatives.

Sur les travaux de remise en état du parquet

C’est par de très justes motifs que le juge des contentieux de la protection a considéré que l’état des lieux de sortie, établi de façon contradictoire, ne fait état d’aucun désordre concernant les plinthes et le parquet de la chambre, ne pouvant justifier la réfection du parquet. De même, les dégradations du parquet du bureau mentionnées sur l’état des lieux de sortie ne peuvent justifier le remplacement intégral du parquet de cette pièce. Au surplus, une odeur d’urine de chat peut justifier des frais de nettoyage, mais ne pourrait impliquer le remplacement d’un parquet que si des traces ou tâches avaient été constatées, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. A cet égard, il sera précisé que les attestations produites par le bailleur et notamment celle établie par l’entreprise ayant effectué la pose du nouveau parquet n’ont que très peu de force probante, ayant été rédigées en effet dans le cadre d’une relation contractuelle avec Monsieur [N].

La décision déférée sera donc confirmée sur ce point.

Sur les travaux de nettoyage de l’extérieur de l’habitation

Comme l’a très justement relevé le juge de première instance, les constatations lors de l’état des lieux de sortie quant aux extérieurs de la maison ne peuvent justifier la facture produite par Monsieur [N], d’un montant très élevé et qui, par ailleurs, n’est que très peu détaillée quant aux prestations réalisées et au nombre d’heures de travail effectuées. En tout état de cause, si les photographies versées aux débats par Monsieur [N] ne sont pas datées, elles ne mettent pas en évidence la nécessité de tels travaux d’entretien.

La décision déférée sera donc confirmée concernant les travaux d’extérieur.

Sur les travaux de remise en état des plafonds, des sols, des murs et des portes

C’est par une juste analyse que le premier juge a considéré que seuls les murs de la chambre du rez-de-chaussée et les poubelles à l’extérieur devaient faire l’objet d’un nettoyage en raison de leur état de saleté constaté et mentionné sur l’état des lieux de sortie. La somme allouée à ce titre est tout à fait proportionnée et la décision sera confirmée sur ce point.

Sur les travaux de réfection de la salle de bains et des WC

Les traces de calcaire constatées lors de l’état des lieux de sortie, dans la cabine de douche et les WC, ne peuvent justifier à elles seules le remplacement de ces équipements à savoir une cuvette suspendue, une cabine de douche, un mitigeur de douche et un mitigeur d’évier, alors qu’aucune dégradation n’a été constatée. La saleté constatée dans les sanitaires et les traces de calcaire justifiaient, à tout le moins, un nettoyage, excluant la facture produite par Monsieur [N].

La décision de première instance sera donc confirmée.

Sur le remplacement des appareils électroménagers

C’est par des motifs pertinents qu’il convient d’adopter, que le juge des contentieux de la protection a considéré que le remplacement du four et de la table de cuisson n’étaient pas justifiés par l’état des lieux de sortie, qui n’a constaté aucun dysfonctionnement desdits appareils, en relevant exclusivement des traces de rouille et de saleté.

La décision sera donc confirmée en ce qu’elle a appliqué un taux de vétusté de 15 %, mis à la charge des locataires.

Sur les travaux d’entretien de la chaudière et de l’adoucisseur

La cour constate que les parties s’accordent pour solliciter la confirmation de la décision de première instance, s’agissant de cette demande.

En conséquence, la décision déférée sera confirmée s’agissant des réparations locatives, en ce qu’elle a retenu le montant total de 833,62 euros à ce titre, et la condamnation de Madame [V] [R] et Monsieur [C] [Y] à payer la somme de 193,62 euros, déduction faite du montant du dépôt de garantie de 640 euros.

La décision déférée sera confirmée, en outre, en ce qu’elle a condamné solidairement Madame [M] [R] et Monsieur [K] [Y], au vu des actes de cautionnement versés aux débats.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] succombant, il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à la demande des intimés, chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME en ses dispositions soumises à la Cour le jugement rendu le 21 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois ;

Y ajoutant ;

DÉBOUTE Monsieur [E] [N] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chacune des parties conservera la charge des dépens exposés par elle.

Arrêt signé par Madame Hélène GRATADOUR, président de chambre, et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,