Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 11 septembre 2025, n° 24/10812

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 11 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que les charges de copropriété étaient exigibles et que Madame [V] devait s'acquitter de ces sommes.
Rejeté
Préjudice causé par le non-paiement des charges
La cour a estimé qu'il n'y avait pas de préjudice distinct justifiant des dommages-intérêts, étant donné que Madame [V] avait effectué des paiements réguliers.
Accepté
Frais d'avocat exposés en cause d'appel
La cour a jugé que Madame [V] devait être condamnée à payer les frais d'avocat du syndicat en raison de sa défaite.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 11 sept. 2025, n° 24/10812
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	24/10812
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Andréa SAGNARomain CHAREUN

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 11 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/ 322

Rôle N° RG 24/10812 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNT5J

S.D.C. LES MARRONNIERS

[Z] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Romain CHAREUN

M^e Andréa SAGNA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5] en date du 15 Juillet 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 23/04638.

APPELANTE

S.D.C. LES MARRONNIERS, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Romain CHAREUN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

Madame [Z] [V] née le 27 Février 1952 à , demeurant [Adresse 2]

Ordonnance irrecevabilité des conclusions du 14/04/2025 M68

représentée par M^e Andréa SAGNA, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [V] est propriétaire du lot n° 425 au sein de l’immeuble à [Adresse 6] , soumis au statut de la copropriété.

Par acte d’huissier en date du 22 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES MARRONNIERS, représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY LAMY a assigné Madame [V] devant le tribunal judiciaire de Marseille, selon la procédure accélérée au fond aux fins de voir cette dernière condamnée au paiement de la somme de 4.111 euros au titre des charges de copropriété impayées et au titre des charges prévisionnelles, celle de 1.500 € à titre de dommages-intérêts ainsi que celle de 2.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’affaire était évoquée à l’audience du 10 juin 2023.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES MARRONNIERS , représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY LAMY demandait au tribunal de lui allouer la somme de 2.756,08 euros au titre des charges de copropriété impayées, celle de 609,28 euros au titre des provisions sur charges non échues jusqu’au 31 décembre 2024, celle de 1.500 € à titre de dommages-intérêts ainsi que celle de 2.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [V] concluait au débouté de l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES MARRONNIERS et sollicitait également la condamnation de ce dernier au paiement de la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens .

Par jugement contradictoire en date du 15 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Marseille a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

*débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES MARRONNIERS , représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY LAMY de sa demandes de condamnation de Madame [V] à la somme de 2.756,08 euros et à celle de 609,28 euros

*constaté que Madame [V] est créancière d’une somme de 488,43 euros à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] MARRONNIERS , représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY LAMY

*débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] MARRONNIERS , représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY LAMY de sa demande de dommages et intérêts

*rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

*rejeté les autres demandes des parties

*laissé les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] MARRONNIERS, représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY LAMY.

Par déclaration d’appel en date du 1er septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES MARRONNIERS, représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY LAMY interjetait appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] , représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY LAMY de sa demandes de condamnation de Madame [V] à la somme de 2.756,08 euros et à celle de 609,28 euros

— constate que Madame [V] est créancière d’une somme de 488,43 euros à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] MARRONNIERS , représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY LAMY

— déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] MARRONNIERS , représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY LAMY de sa demande de dommages et intérêts.

Par ordonnance en date du 14 avril 2025, le Président de la chambre 1-7 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence a prononcé l’irrecevabilité des conclusions déposées par le conseil de Madame [V].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 novembre 2024 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES MARRONNIERS , représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY [Localité 5] PRADO VELODROME demande à la cour de :

*réformer le jugement judiciaire de [Localité 5] en date du 15 juillet 2024 en ce qu’il a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES MARRONNIERS , représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY LAMY de sa demandes de condamnation de Madame [V] à la somme de 2.756,08 euros et à celle de 609,28 euros

— constaté que Madame [V] est créancière d’une somme de 488,43 euros à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] MARRONNIERS , représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY LAMY

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] , représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY LAMY de sa demande de dommages et intérêts

Et statuant à nouveau

*condamner Madame [V] au paiement de la somme de 1.878,60 euros au titre des charges de copropriété déjà approuvées en assemblées générales à la date du 12 novembre 2024.

*condamner Madame [V] au paiement de la somme de 1.353,61 euros au titre des charges prévisionnelles pour la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025

*condamner Madame [V] au paiement de la somme de 2.500 € à titre de dommages-intérêts

*condamner Madame [V] au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner Madame [V] aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES MARRONNIERS, représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY [Localité 5] PRADO VELODROME soutient que l’ensemble des pièces produites aux débats démontre le bien fondé de sa demande de condamnation de la requise au paiement de la somme de 1.878,60 euros au titre des charges de copropriété déjà approuvées en assemblées générales à la date du 12 novembre 2024 et de celle de 1.353,61 euros au titre des charges prévisionnelles pour la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025.

Il fait valoir que pour ne pas payer ses charges, Madame [V] a évoqué à tort des prétendus travaux qui n’auraient pas été votés en assemblées générales et notamment la cage d’escalier qui aurait dû être intégrée aux charges spéciales alors que les charges relatives à la cage d’escalier qui est intégrée aux parties communes ont elle aussi été intégrées dans le budget et approuvées lors de l’assemblée générale du 30 juin 2021.

Enfin il rappelle que Madame [V], copropriétaire défaillant, sera condamnée aux frais de procédure ainsi qu’à des dommages et intérêts, cette dernière ayant fait preuve d’une particulière mauvaise foi.

******

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 juin 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience du 12 juin 2024 et mise en délibéré au 11 septembre 2025.

******

Les conclusions de Madame [V] ayant été déclarées irrecevables, cette dernière est réputée s’approprier les motifs du jugement conformément aux dispositions de l’article 954 in fine du code de procédure civile.

1° ) Sur le paiement des charges

Attendu que l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce, dans sa version en vigueur au cas présent, que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Que l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur au cas présent dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. »

Que l’article 14-2 de ladite loi dans sa version en vigueur au cas présent stipule que «I.-A l’expiration d’un délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble, un projet de plan pluriannuel de travaux est élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi. Il est actualisé tous les dix ans.

Ce projet de plan pluriannuel de travaux comprend, à partir d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble ainsi que du diagnostic de performance énergétique mentionné à l 'article L. 126-31 du code de la construction et de l’habitation, sauf lorsque l’exemption prévue au deuxième alinéa du même article L.126-31 s’applique, et, le cas échéant, à partir du diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1 du même code dès lors que ce dernier a été réalisé :

1° La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;

2° Une estimation du niveau de performance au sens de l’article L.173-1-1 dudit code que les travaux mentionnés au 1° du présent I permettent d’atteindre ;

3° Une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ;

4° Une proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années.

Si le diagnostic technique global mentionné au deuxième alinéa du présent I ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent son élaboration, le syndicat est dispensé de l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux.

Le projet de plan pluriannuel de travaux est établi par une personne disposant des compétences et des garanties précisées par décret, pouvant différer de celles du tiers mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation

Le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires les modalités d’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux, qui sont votées à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Les travaux prescrits dans le plan pluriannuel de travaux ainsi que leur échéancier et, le cas échéant, ceux prescrits par le diagnostic technique global sont intégrés dans le carnet d’entretien de l’immeuble prévu à l’article 18 de la présente loi.

II.-Le projet de plan pluriannuel de travaux est présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit son élaboration ou sa révision. Lorsque ce projet de plan fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux au cours des dix prochaines années, le syndic inscrit à l’ordre du jour de cette assemblée générale la question de l’adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, qui est soumise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Au regard des décisions prises par l’assemblée générale mentionnée au premier alinéa du présent II, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes soit la question de l’adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, s’il n’a pas été adopté, soit les décisions relatives à la mise en 'uvre de l’échéancier du plan pluriannuel de travaux adopté.

III.-Dans le cadre de l’exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations prévue au titre Ier du livre V du code de la construction et de l’habitation, l’autorité administrative compétente peut à tout moment demander au syndic de lui transmettre le plan pluriannuel de travaux adopté dans les conditions prévues au II du présent article, afin de vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité de ses occupants.

A défaut de transmission du plan pluriannuel de travaux adopté dans un délai d’un mois à compter de la notification de la demande ou si le plan transmis ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants de l’immeuble, l’autorité administrative peut élaborer ou actualiser d’office le projet de plan pluriannuel de travaux, en lieu et place du syndicat des copropriétaires et aux frais de ce dernier.

Dès réception du projet de plan pluriannuel de travaux notifié par l’autorité administrative, le syndic convoque l’assemblée générale, qui se prononce sur la question de l’adoption de tout ou partie de ce projet de plan.

Que l’article 19-2 de la même loi dans sa version en vigueur au cas présent précise 'qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22. »

Attendu que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Que cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l’assemblée générale.

Qu’il appartient ainsi à tout créancier réclamant paiement d’établir la preuve de l’obligation à la dette conformément à l’article 1353 nouveau du code civil.

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES MARRONNIERS, représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY [Localité 5] PRADO VELODROME sollicite la condamnation de Madame [V] au paiement de la somme de 1.878,60 euros au titre des charges de copropriété déjà approuvées en assemblées générales à la date du 12 novembre 2024 ainsi que celle de 1.353,61 euros au titre des charges prévisionnelles pour la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025.

Qu’il produit au soutien de sa demande :

— une matrice en date de 2022 attestant de ce que Madame [V] est propriétaire du lot n° 425 au sein de l’immeuble à [Adresse 6].

— une lettre de mise en demeure en date du 19 mai 2022 adressée à Madame [V]

— une lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure en date du 3 octobre 2022 adressée à Madame [V]

— les justificatifs des convocations aux assemblées générales

— les attestations de non contestations d’assemblées générales du 10 décembre 2020 , 12 février 2021 et 30 juin 2021

— un relevé de compte copropriétaire du 30 juin 2021 au 14 octobre 2024

— un relevé des charges exigibles non encore échues du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025

— le règlement de copropriété du 27 octobre 1955

— un compte individuel de charges du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019

— un compte individuel de charges du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020

— un compte individuel de charges du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021

— un compte individuel de charges du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022

— un compte individuel de charges du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023

— un état des dépenses du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020

— un appel provisions charges -fonds travaux du 1er avril 2021 au 30 juin 2021

— un appel provisions charges -fonds travaux du 1er juillet 2021 au 30 septembre 2021

— un appel de fonds- travaux du 1er octobre 2021

— un appel provisions charges -fonds travaux du 1er octobre 2021 au 31 décembre 2021

— un appel provisions charges -fonds travaux du 1er janvier 2021 au 30 mars 2022

— un appel provisions charges -fonds travaux du 1er avril 2022 au 30 juin 2022

— un appel provisions charges -fonds travaux du 1er juillet 2022 au 30 septembre 2022

— un appel de fonds- travaux du 15 septembre 2022

— un appel provisions charges -fonds travaux du 1er octobre 2022 au 31 décembre 2022

— un appel provisions charges -fonds travaux du 1er janvier 2023 au 30 mars 2023

— un appel provisions charges -fonds travaux du 1er avril 2023 au 30 juin 2023

— un appel provisions charges -fonds travaux du 1er juillet 2023 au 30 septembre 2023

— un appel de fonds- travaux du 10 juillet 2024

— un appel de fonds-travaux du 1er août 2024

— un appel de fonds-travaux du 18 juillet 2024

— un appel de fonds-travaux du 1er septembre 2024

— un appel de fonds-travaux du 15 septembre 2024

— un appel provisions charges -fonds travaux du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024

— un appel de fonds-travaux du 1er octobre 2024

— un appel de fonds-travaux du 1er novembre 2024

— un appel provisions charges -fonds travaux du 1er avril 2024 au 30 juin 2024

— un appel provisions charges -fonds travaux du 1er juillet 2024 au 30 septembre 2024

— le procès-verbal d’assemblée générale en date du 30 juin 2021

— le procès-verbal d’assemblée générale en date du 23 juin 2022

— le procès-verbal d’assemblée générale en date du 29 juin 2023

— le contrat de syndic établi entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES MARRONNIERS et la société NEXITY LAMY en date du 29 juin 2023

— les factures des frais.

Attendu que le premier juge a constaté que le relevé de compte établi au 4 avril 2024 mentionnait un solde de charges pour l’année 2020 à hauteur de 2.290,14 € qui n’était pas justifié, Madame [V] affirmant qu’il s’agit de charges relatives au poste « cage d’escalier » alors que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES MARRONNIERS indique qu’il s’agit d’une régularisation.

Qu’en l’absence de justification de cette régularisation le premier juge a déduit ce solde de la sommes réclamée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES MARRONNIERS .

Attendu qu’il résulte des pièces versées aux débats par l’appelant à l’appui de ses demandes que les comptes de l’exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019 ainsi que ceux de l’exercice du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 ont été approuvés lors de l’assemblée générale du 30 juin 2021 comme a été également approuvé lors de cette assemblée le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022.

Que lors de l’assemblée générale du 23 juin 2022 étaient approuvés les comptes de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 ainsi que le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023.

Qu’il en était de même lors de l’assemblée générale du 29 juin 2023 , cette dernière approuvant respectivement les comptes de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 ainsi que le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024.

Attendu que l’appelant indique que l’intimée invoque des prétendus travaux qui n’auraient pas été votés en assemblée générale notamment la cage d’escalier qui auraient dû être intégrés aux charges spéciales.

Qu’il convient de relever que les escaliers relèvent, aux termes de l’article 13 du règlement de copropriété, des parties communes.

Que dès lors la réfection desdits escaliers a régulièrement été intégrée aux charges générales communes.

Qu’il résulte de la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale du 30 juin 2021, assemblée générale non contestée que la somme de 2.290,14 € au titre des cages d’escalier a été intégrée dans le budget approuvé lors de ladite assemblée.

Qu’il résulte également du compte individuel de charges que le montant à répartir des cages d’escaliers a été intégré aux charges communes générales, cette répartition s’effectuant selon les millièmes généraux.

Qu’il convient dés lors de faire droit aux demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES MARRONNIERS, représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY [Localité 5] PRADO VELODROME, de réformer le jugement déféré sur ce point et de condamner Madame [V] au paiement de la somme de 1.878,60 euros au titre des charges de copropriété déjà approuvées en assemblées générales à la date du 12 novembre 2024.

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES MARRONNIERS , représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY [Localité 5] PRADO VELODROME sollicite également la condamnation de Madame [V] au paiement de la somme de 1.353,61 euros au titre des charges prévisionnelles pour la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025

Que ce dernier ne verse pas, comme mentionné dans son bordereau de pièces, le procès verbal de l’l'assemblé générale du 27 juin 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ainsi que le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 ( pièce 14 ) .

Qu’il convient, par conséquent, tenant ces éléments de le débouter de cette demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.

2°) Sur l’application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Attendu que l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. » ;

Attendu que le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, dans sa version applicable au litige, définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières prévoit une rémunération complémentaire pour des prestations particulières dont les frais de contentieux.

Que selon l’annexe 1 du décret du 17 mars 1967, le coût des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre.

Que les frais de mise en demeure, de relance, de constitution de dossier, de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et de prise d’hypothèque doivent ainsi être mis à la charge du seul copropriétaire et non du syndicat des copropriétaires.

Qu’ils doivent par ailleurs être mis à la charge du copropriétaire au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat de copropriétaires pour le recouvrement de sa créance.

Qu’ils ne constituent donc pas des charges de copropriété au sens de l’article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES MARRONNIERS, représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY [Localité 5] PRADO VELODROME indique dans le corps de ses écritures que l’intimée, copropriétaire défaillant devra être condamnée au paiement des frais de relance et de procédures en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi qu’aux intérêts moratoires.

Qu’il convient de relever que l’appelant ne reprend pas ces demandes dans le dispositif de ses conclusions.

3°) Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES MARRONNIERS , représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY [Localité 5] PRADO VELODROME

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES MARRONNIERS , représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY [Localité 5] PRADO VELODROME demande à la Cour de condamner Madame [V] au paiement de la somme de 1.500€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé

Attendu qu’il n’est pas possible d’allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l’existence, pour le créancier, d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi.

Que constitue un préjudice distinct le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci.

Attendu qu’en l’espèce, il convient de relever que Madame [V] a effectué des paiements réguliers afin de contenir sa dette.

Qu’il convient par conséquent de débouter l’appelant de sa demande, compte tenu des efforts de cette dernière et de confirmer le jugement déféré sur ce point.

4°) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnées aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie » ;

Qu’en l’espèce, il convient d’infirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Madame [V] aux entiers dépens de première instance et en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Madame [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES MARRONNIERS, représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY [Localité 5] PRADO VELODROME la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais d’avocat exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt par contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement contradictoire en date du 15 juillet 2024 du tribunal judiciaire de Marseille en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] MARRONNIERS, représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY LAMY de sa demande de condamnation de Madame [V] au paiement de la somme de 609,28 euros, débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] MARRONNIERS, représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY LAMY de sa demande de dommages et intérêts et rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

INFIRME pour le surplus,

STATUANT A NOUVEAU :

CONDAMNE Madame [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] MARRONNIERS, représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY [Localité 5] PRADO VELODROME la somme de de 1.878,60 euros au titre des charges de copropriété déjà approuvées en assemblées générales à la date du 12 novembre 2024.

Y AJOUTANT,

CONDAMNE Madame [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] MARRONNIERS, représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY [Localité 5] PRADO VELODROME la somme de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [V] aux entiers dépens de première instance et d’appel .

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,