Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 4 copropriete, 17 février 2026, n° 23/08533

TGI 6 novembre 2023

CA Versailles
Infirmation partielle 17 février 2026

Arguments

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Accepté
Violation des règles de présentation des comptes
La cour a constaté que la présentation des comptes était inadéquate, justifiant l'annulation de la résolution.
Accepté
Absence d'urgence pour les travaux
La cour a jugé que la ratification des travaux a été effectuée de manière irrégulière, entraînant l'annulation de la résolution n° 7.
Accepté
Incompétence de l'assemblée générale pour engager des travaux
La cour a constaté que l'assemblée générale n'avait pas compétence pour engager ces travaux, entraînant l'annulation de la résolution.
Rejeté
Discordance dans la durée de la convention d'enlèvement des véhicules
La cour a jugé que l'inexactitude sur la durée n'était pas de nature à induire en erreur les copropriétaires, confirmant le jugement sur ce point.
Rejeté
Préjudice subi du fait des fautes du syndicat et du syndic
La cour a estimé que M. [K] n'a pas établi en quoi les manquements auraient causé un préjudice, justifiant le rejet de la demande.
Rejeté
Droit au remboursement des frais suite à l'annulation de l'assemblée générale
La cour a jugé qu'aucun texte ne prévoit le remboursement des frais d'une nouvelle assemblée générale, confirmant le jugement sur ce point.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 4 copropriete, 17 févr. 2026, n° 23/08533
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	23/08533
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 6 novembre 2023, N° 20/01945
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	3 mars 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Marc HUMMELAmandine LAGRANGEAurélie AUBOIN
Cabinet(s) :	G 2 & HAARPI FLORENT AVOCATSSCP ZURFLUH LEBATTEUX RAMEY RODELLE
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU B<unk>TIMENT ' GARAGES '

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 71F

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 17 FEVRIER 2026

N° RG 23/08533 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WIFL

AFFAIRE :

[C] [K]

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU BÂTIMENT 'GARAGES', constituant le volume n°13 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.A. Cabinet LOISELET & DAIGREMONT

et autre

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Novembre 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE

N° RG : 20/01945

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Amandine LAGRANGE,

M^e Baudouin DE SANTI,

M^e Jean-Marc HUMMEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [C] [K]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentant : M^e Amandine LAGRANGE de l’AARPI FLORENT AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS

APPELANT

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU BÂTIMENT 'GARAGES', constituant le volume n°13 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] ' [Adresse 3] à [Adresse 4] à [Localité 1], représenté par son syndic, la S.A. Cabinet LOISELET & DAIGREMONT, dont le siège est [Adresse 5] [Localité 2], représentée par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

C/O LOISELET & DAIGREMONT

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentant : M^e Baudouin DE SANTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 522 et M^e Aurélie AUBOIN de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

S.A. LOISELET PERE FILS & F. DAIGREMONT

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentant : M^e Jean-Marc HUMMEL de la SELARL G 2 & H, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1735

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 Janvier 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

M. [K] est propriétaire du lot n° 5249, situé dans le bâtiment Garage d’un ensemble immobilier '[Adresse 1]' sis [Adresse 3] à [Adresse 4] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété.

Par acte d’huissier de justice en date du 24 février 2020, ce dernier a fait assigner devant le Tribunal judiciaire de Nanterre le syndicat des copropriétaires du bâtiment Garages, ainsi que son syndic, la société Cabinet Loiselet & Daigremont, afin essentiellement de voir annuler les résolutions n° 6, 7, 8, 15 et 19 de l’assemblée générale du 11 décembre 2019, et sollicitant la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires et du syndic précités à lui verser la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts compensatoires et celle de 3 000 euros TTC sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 6 novembre 2023, le Tribunal judiciaire de Nanterre a :

— débouté M. [K] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné M. [K] à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [K] à payer à la société Cabinet Loiselet & Daigremont la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamné M. [K] aux dépens.

Par déclaration en date du 21 décembre 2023, M. [K] a relevé appel de ce jugement.

En ses conclusions notifiées le 20 mars 2024, il fait valoir :

— que la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 11 décembre 2019, par laquelle ont été approuvés sans réserve les comptes du syndicat des copropriétaires pour l’exercice du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019, arrêtés à la somme de 196 000,07 euros au titre des charges courantes de l’exercice, et à la somme de 21 000 euros au titre des gros travaux réalisés, ainsi que la répartition qui en a été faite entre les lots, doit être annulée, dans la mesure où elle a été prise en violation de l’article 8 du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 (relatif à la règlementation impérative de la présentation des comptes aux copropriétaires) et de l’article 37 du décret du 17 mars 1967 (qui régit notamment les travaux effectués à l’initiative du syndic dans les parties communes) ;

— que les travaux précités figurent parmi ceux, exceptionnels, n’ayant pas été intégrés au budget prévisionnel de l’exercice clos le 30 juin 2019 ; qu’ils n’ont pas été adoptés en assemblée générale avant de faire l’objet de cette approbation sans réserve ; qu’aucun élément permettant d’apprécier leur éventuel caractère urgent n’a été mis à la disposition des copropriétaires ;

— que pour que la ratification ait quelque effet sur la résolution litigieuse d’approbation des comptes, il eût fallu qu’elle ait été soumise, débattue et adoptée avant l’adoption de cette résolution litigieuse ;

— que la Cour annulera donc cette résolution n° 6 au motif d’une méconnaissance criante des dispositions impératives susvisées, dès lors que servant de support aux décisions adoptées sous ce régime par la collectivité des copropriétaires ;

— que la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 11 décembre 2019 doit également être annulée, dans la mesure où elle a été prise en violation des textes applicables, s’agissant d’une décision prise en assemblée générale selon laquelle la somme due avait vocation à être remboursée auprès des copropriétaires, ainsi que de la combinaison des dispositions du règlement de copropriété, des articles 14-2, 18 et 21 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 11 de son décret d’application ;

— que le syndic ne peut pas prétendre avoir respecté les dispositions d’ordre public imposées par l’article 37 du décret du 17 mars 1967, relatives au déroulement de la procédure permettant de faire réaliser des travaux en urgence, dans la mesure où il ne produit aucun compte-rendu permettant d’attester de la tenue d’une réunion du conseil syndical qui serait intervenue entre le 11 décembre 2018 (date de la précédente assemblée générale) et le 31 janvier 2019 (date de passation du marché de travaux litigieux), ni même d’une convocation des copropriétaires en assemblée générale extraordinaire pour une date comprise entre ces deux dates ; que le syndic ne pouvait pas se permettre de passer le marché de travaux litigieux sur la seule base du soutien oral, affiché et maintenu en assemblée générale du 11 décembre 2019, du président du conseil ; que tous les éléments invoqués à l’appui de la prétendue urgence étaient antérieurs à la date de la tenue de la dernière assemblée générale (du 11 décembre 2018), lors de laquelle ils n’ont pourtant pas été mentionnés par le syndic, ce qui soulève certaines questions sur leur caractère présenté comme urgent ; que le syndic ne démontre pas que des faits nouveaux seraient intervenus postérieurement à ladite assemblée générale du 11 décembre 2018 ;

— que le syndic, confronté à un refus de la collectivité d’engagement des travaux sur la base du seul devis de l’entreprise Disdero, s’est pourtant contenté du seul avis de cette même entreprise, sans même prendre celui d’un autre professionnel du même secteur qui ne serait pas intéressé personnellement par la perspective d’exécuter et de facturer les travaux litigieux ;

— qu’il sollicite, en outre, l’annulation de la résolution n° 8 de l’assemblée générale du 11 décembre 2019, portant quitus au syndic quant à sa gestion au cours de l’exercice qui s’est déroulé entre le 1er juillet 2018 et le 30 juin 2019 ; que si l’assemblée générale est souveraine dans cette prise de décision, cette souveraineté ne s’exerce que sous réserve que ses décisions n’aboutissent pas à couvrir l’irrégularité flagrante de mise en concurrence imposée au syndic découlant de la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 15 décembre 2025 ; que cette dernière irrégularité, qui ne peut que préjudicier aux intérêts collectifs de la copropriété, rend la résolution n° 14 précitée constitutive d’un abus de majorité ;

— qu’il sollicite l’annulation des résolutions n° 15-1 et 15-2 de l’assemblée générale du 11 décembre 2019 portant décision d’exécution de travaux de remplacement d’une haie au niveau des jardins par l’entreprise Voisin et fixation des honoraires du syndic pour la gestion financière, administrative, comptable et technique desdits travaux ; qu’à ce sujet, le compte-rendu de réunion du conseil syndical du 2 avril 2019 (pièce adverse n° 8) du syndicat défendeur est irrecevable en ce qu’il contrevient aux règles de forme imposées par le règlement de copropriété, qu’il en va de même pour la pièce adverse n° 9, de sorte que les pièces n° 8 et 9 doivent être écartées des débats ;

— que la seule considération de l’ajout par l’assemblée générale d’une résolution non formellement envisagée à l’ordre du jour de la convocation (correspondant en l’espèce à la branche 15.2) suffit à entraîner son annulation ;

— qu’il sollicite l’annulation de la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 11 décembre 2019 portant adhésion pour un an à une convention d’enlèvement des véhicules par le syndicat des copropriétaires, en se fondant sur le fait que, dans le cadre de la convocation à l’assemblée générale indiquée, le projet de convention, en son article 6, fait mention d’une adhésion qui serait d’une durée minimale de deux ans, ce qui ne correspond donc pas à la durée votée en assemblée générale ;

— qu’il sollicite la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires et du syndic à lui verser la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts compensatoires pour le préjudice (personnel, passé et futur) qu’il subit du fait d’être contraint de procéder à toutes ces démarches judiciaires pour obtenir justice à raison des fautes qu’ils ont commises ;

M. Grand [K] demande en conséquence à la Cour d’infirmer le jugement, et sollicite à nouveau :

— l’annulation des résolutions n° 6, 7, 8, 15 et 19 de l’assemblée générale du 11 décembre 2019 ;

— la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires et du syndic, la société Cabinet Loiselet & Daigremont, à lui rembourser sa quote-part de tous frais 'administratifs’ (c’est-à-dire les frais postaux de convocation en assemblée générale et annulation du procès-verbal, les frais de reprographie, les honoraires de syndic, de location de salle, etc) découlant d’une éventuelle nouvelle assemblée générale des copropriétaires ayant pour objet de délibérer, suite à l’annulation à intervenir de l’assemblée générale du 11 décembre 2019, sur le même ordre du jour que cette dernière ;

— la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires et du syndic à lui verser la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts compensatoires ;

— la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires et du syndic à lui verser la somme de 3 000 euros TTC sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires et du syndic aux entiers dépens, dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Amandine Lagrange, membre de l’AARPI « Florent Avocats '' sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées le 19 juin 2024, le syndicat des copropriétaires du bâtiment « Garages » réplique :

— qu’à l’occasion de l’assemblée générale des copropriétaires du bâtiment « Garages » du 11 décembre 2018, et aux termes de la résolution n° 14, était proposée la réfection de la fosse de relevage des parkings, selon devis de la société Disdero ; que, n’ayant pas recueilli la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, la résolution a été rejetée ; que par la suite, un risque avéré d’inondation est apparu dans les premiers mois de l’année 2019 ; que c’est donc dans ces conditions, compte tenu de cet élément nouveau, que le syndic a commandé les travaux de réfection de la fosse de relevage auprès de la société Disdero, laquelle lui a accordé une remise, de sorte que son devis final s’élevait à 21 000 euros TTC ;

— qu’à l’occasion de l’assemblée générale du 11 décembre 2019, les trois résolutions suivantes ont été soumises au vote et adoptées à la majorité des copropriétaires présents et représentés : d’abord, la résolution n° 6 portant approbation des comptes de l’exercice 2018/2019 arrêtés à la somme de 196 000,07 euros au titre des charges courantes de l’exercice et à la somme de 21 000 euros au titre des gros travaux réalisés ; ensuite, la résolution n° 7 portant ratification des travaux de réfection de la fosse de relevage des parkings réalisés en urgence pour un montant de 21 000 euros TTC avec l’entreprise Disdero ; enfin, la résolution n° 8 par laquelle les copropriétaires ont donné quitus au syndic pour sa gestion de l’exercice 2018/2019 ;

— que lors de l’assemblée générale du 11 décembre 2019, les trois résolutions suivantes ont également été soumises au vote et adoptées à la majorité des copropriétaires présents et représentés : d’abord, la résolution n° 15-1 portant approbation des travaux en vue du remplacement d’une haie au niveau des jardins suite aux travaux de recherche de fuite effectués au niveau de la [Adresse 6] (décision n° 18 de l’assemblée générale du 13 décembre 2017) par l’entreprise Voisin pour un montant de 4 138, 80 euros TTC ; ensuite, la résolution n° 15-2 portant approbation des honoraires du syndic au titre du suivi des travaux de remplacement de la haie au niveau des jardins ; enfin, la résolution n° 19 portant décision d’adhésion pour un an à la convention d’enlèvement des véhicules établie entre le syndicat des copropriétaires et le groupe Jean Jaurès Expansion ;

— que la demande d’annulation de la résolution n° 6 précitée, formulée par M. [K], sera rejetée dans la mesure où l’erreur constatée dans l’annexe 2 jointe à la convocation n’était pas véritablement de nature à tromper les copropriétaires sur le point litigieux, et était d’ailleurs corrigée, comme il l’a lui-même relevé, dans l’annexe 4 jointe à cette même convocation, au terme de laquelle la somme de 21 000 euros apparaît bien au rang des opérations exceptionnelles et aucunement à celui des travaux de l’article 14-2 précisément votés par l’assemblée générale ;

— qu’ainsi que l’avait justement relevé le Tribunal, la résolution n° 6 contestée, d’une part, distinguait expressément les charges courantes à hauteur de 196 000,07 euros des travaux réalisés pour un montant de 21 000 euros, et, d’autre part, renvoyait expressément à l’annexe 4, laquelle ne contenait aucune erreur ; qu’il est ainsi établi que les copropriétaires ont pu se prononcer en parfaite connaissance de cause ; qu’au surplus, l’objet d’une résolution approuvant des comptes annuels étant d’attester la régularité comptable et financière des comptes, et non pas de se prononcer sur la validité de l’engagement de travaux par le syndic au-delà de ses pouvoirs, il ne saurait être question d’annuler cette résolution dès lors qu’il n’est pas contesté que les travaux figurant dans les comptes annuels ont bien été effectués et réglés ;

— que l’appelant n’établit pas la contrariété de la résolution n° 6 à l’intérêt collectif, ni le fait que des intérêts personnels auraient été favorisés au détriment de ceux de la minorité, ni l’existence d’une intention de nuire à la copropriété ; qu’il ne fait, en cause d’appel, que réitérer sans justification complémentaire utile (si ce n’est les textes légaux sur lesquels il appuie ses demandes) les arguments dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts ;

— que la demande d’annulation de la résolution n° 7 précitée (qui portait ratification des travaux de réfection de la fosse de relevage des parkings réalisés en urgence du fait du risque avéré d’inondation des parkings pour un montant de 21 000 euros TTC avec l’entreprise Disdero), formulée par M. [K] qui croit pouvoir contester l’urgence ayant présidé à la réalisation des travaux en estimant qu’elle ne serait établie par aucun document, sera rejetée, dans la mesure où il ressort au contraire des correspondances – produites en pièce n° 6 – entre le syndic, la société Disdero et le conseil syndical (qui attestent au passage du fait qu’il a été tenu informé de cette situation) que la société susvisée a indiqué fin janvier 2019 avoir constaté un risque réel d’inondation des parkings en cas d’absence de remplacement en urgence des pompes de relevage, la pompe actuelle risquant 'de lâcher à tout moment'; qu’il y a en outre lieu de rappeler à cet égard que l’ensemble immobilier concerné est situé en zone inondable ; qu’il ne saurait dès lors être contesté que le syndic a agi avec discernement, a pris conseil auprès de la société Disdero et a bien entendu sollicité le conseil syndical ;

— qu’il ressort d’un courriel du Président du conseil syndical, M. [L], du 26 février 2019, que ce dernier s’est interrogé sur l’opportunité de la réalisation de tels travaux sans mise en concurrence et sans décision d’assemblée générale, que, pour autant, le conseil syndical n’a pas souhaité prendre position, s’en remettant au syndic dans l’appréciation de l’urgence et la prise de responsabilité, et que c’est dans ces conditions que le syndic a fait réaliser les travaux de réfection de la fosse de relevage dans la mesure où il était de son devoir de faire réaliser en temps utile les travaux urgents ; qu’il y a en outre urgence lorsqu’en lui-même le défaut de réaction rapide entrainerait un préjudice ;

— que le copropriétaire appelant se contente de critiquer l’engagement de la dépense et le non-respect de l’article 37 du décret du 17 mars 1967 sans pour autant prouver que la dépense litigieuse aurait été exposée dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ; que le non-respect de l’article précité ne saurait constituer en lui-même une atteinte à celui-ci ; que le défaut de respect des conditions de réalisation des travaux urgents n’a pas pour sanction l’annulation de la résolution tardivement soumise au vote des copropriétaires, mais la seule responsabilité du syndic vis-à-vis du syndicat dans la mesure du préjudice causé ; que le préjudice personnel du copropriétaire appelant ne saurait en tout cas être supérieur à la somme de 37,78 euros correspondant au montant de sa quote-part dans les travaux litigieux ; que c’est donc à bon droit que le Tribunal a jugé qu’aucun abus de majorité n’était caractérisé ;

— que la demande d’annulation de la résolution n° 8 précitée (par laquelle l’assemblée générale du 11 décembre 2019 a donné quitus au syndic pour sa gestion de l’exercice 2018/2019) – formulée par le copropriétaire appelant qui semble vouloir la fonder sur un défaut d’information des copropriétaires quant aux obligations du syndic – sera rejetée, quelle que soit l’interprétation qu’on lui donne ; qu’en effet, la discussion préalable relative à la résolution n° 7 relative à la ratification et à la description des travaux litigieux permet de s’assurer que les copropriétaires ont voté la résolution n° 8 en connaissance de cause ; qu’en outre, il n’est pas non plus possible d’invoquer, comme fondement de cette demande d’annulation, le non-respect par le syndic des dispositions de l’article 37 du décret précité du 17 mars1967, dans la mesure où l’assemblée générale est souveraine dans sa prise de décision, sauf à démontrer que la décision prise par elle serait contraire à l’intérêt collectif, attesterait d’une volonté de nuire et/ou que des intérêts personnels auraient été favorisés par rapport à ceux d’autres copropriétaires ; que conformément à l’article 9 du code de procédure civile, c’est à celui qui invoque l’abus de majorité de rapporter la preuve du caractère abusif de la décision ; qu’il conviendra là encore de suivre le raisonnement du Tribunal judiciaire de Nanterre sur ce point ;

— que la demande d’annulation de la résolution n° 15 précitée (relative à l’approbation des travaux en vue du remplacement d’une haie au niveau des jardins, et à l’approbation des honoraires du syndic au titre du suivi de ces travaux) formulée par l’appelant sera rejetée ; que cette résolution n° 15 s’explique par le fait que l’assemblée générale du 13 décembre 2017 a décidé, en sa résolution n° 18, de faire procéder à la recherche d’une fuite près de la [Adresse 7] au 2ème sous-sol pour un montant de 3 500 euros TTC (pièce n° 7), que les jardins situés à l’aplomb du parking ont été endommagés à l’occasion de cette recherche de fuite pour permettre la réalisation de sondages, et que c’est pour cela que la plantation de végétaux à l’identique a été décidée ; que le copropriétaire appelant, qui ne justifie d’aucun préjudice lié à l’adoption du devis de la Société Voisin, n’argue même pas que le montant de ce devis serait trop élevé compte tenu des travaux réalisés, ni que la production de ce devis serait contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires ;

— que la demande d’annulation de la résolution n° 19 précitée – relative à l’approbation par l’assemblée générale du 11 décembre 2019 d’un projet de contrat d’enlèvement des véhicules mal stationnés ou abandonnés dans le parking de la copropriété avec la Société Groupe Jean Jaurès Expansion (pièce n° 4) – sera rejetée à son tour ; que l’assemblée générale était en droit de ne décider de s’engager que sur une période d’un an, même si le projet de convention joint à la convocation de l’assemblée générale faisait été d’une durée de contrat minimale de deux ans ; qu’il n’y a donc aucune cause d’annulation à ce titre ; qu’au surplus, le copropriétaire appelant ne rapporte pas la preuve d’un quelconque préjudice subi à cet égard qui serait susceptible d’engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires ou du syndic ;

— que la demande de dommages-intérêts formulée par le copropriétaire appelant sera rejetée à son tour, dans la mesure où les résolutions attaquées susceptibles de donner lieu à une nouvelle assemblée générale ne seront pas annulées ; que quand bien même une nouvelle assemblée générale se prononcerait à nouveau sur ce point, il s’agirait de l’assemblée générale annuelle, pour laquelle il n’y a aucune raison de rembourser au copropriétaire appelant sa quote-part dans les frais de convocation ; qu’il n’établit au surplus aucune faute ayant occasionné pour lui un préjudice de 300 euros dont il demande pourtant le remboursement, à moins qu’il ne s’agisse des 37,78 euros acquittés par lui au titre des travaux de réfection de la fosse de relevage précités ;

Le syndicat des copropriétaires du bâtiment « Garages » demande en conséquence à la Cour de :

— débouter M. [K] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer le jugement en l’ensemble de ses dispositions ;

— condamner M. Grand [K] à lui verser la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— le condamner aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront directement recouvrés par Maître Aurélie Auboin par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions, notifiées le 17 juin 2024, le syndic (c’est-à-dire la société Cabinet Loiselet

& Daigremont) :

— développe dans l’ensemble une argumentation comparable à celle des conclusions précitées du syndicat des copropriétaires ;

— souligne notamment que le caractère urgent des travaux de réfection de la fosse de relevage des parkings, largement établi, résultait d’un ensemble d’éléments (arrivée d’une période climatique nécessitant un fonctionnement parfait de la fosse de relevage du fait de la localisation de l’immeuble dans une zone inondable / le fait que la fosse de relevage était équipée de deux pompes, dont l’une était hors service et l’autre dans un état de vétusté très avancé n’assurant plus un débit suffisant et nécessitant d’être relancée manuellement / le fait que la canalisation de refoulement, qui était fortement corrodée, risquait à tout moment de se percer / le fait que le coffret de commande était également vétuste) à la lueur desquels il a pris l’initiative de faire procéder en urgence aux travaux contestés pour éviter tous risques de débordement de cette fosse et d’inondation des parkings ;

— souligne que, par application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic, en cas d’urgence, est habilité à faire exécuter de sa propre initiative tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ; que l’urgence à faire exécuter les travaux et la nécessité de sauvegarder l’immeuble sont deux conditions cumulatives qui, en l’espèce, sont parfaitement réunies compte tenu des raisons exposées ci-dessus ;

— souligne que, selon la jurisprudence constante dans cette matière, il y a urgence lorsqu’en lui-même le défaut de réaction rapide entraînerait un préjudice évitable dont l’imminence empêche d’envisager une convocation préalable de l’assemblée générale ; qu’ont notamment été considérés comme des travaux urgents ceux destinés à permettre la continuité du fonctionnement des équipements collectifs ; que tel est exactement le cas en l’espèce, ainsi que l’ont d’ailleurs relevé les premiers juges (qui indiquent notamment qu’en toute hypothèse, le conseil syndical a bien été consulté avant la réalisation desdits travaux, comme le montre le courrier de son président du 26 février 2019) ;

— indique – en réponse au copropriétaire appelant qui estime que la résolution n° 7 (portant ratification des travaux de réfection de la fosse de relevage des parkings) serait illégale au regard des dispositions de l’article 37 du décret du 17 mars 1967 que, s’il est vrai que la ratification des travaux exécutés en urgence n’a pas donné lieu à une convocation immédiate d’une assemblée générale, cela n’est pas pour autant constitutif d’un moyen justifiant l’annulation de la résolution n° 7 attaquée, sauf à justifier d’un préjudice qui n’est pas établi en l’espèce ;

— rappelle enfin que la résolution n° 7 a été adoptée à une majorité très confortable ;

— souligne que la demande d’annulation de la résolution n° 15 (relative à l’approbation des travaux en vue du remplacement d’une haie au niveau des jardins, et des honoraires du syndic au titre du suivi de ces travaux) formulée par l’appelant sera rejetée ; qu’en plus des arguments rappelés par le syndicat des copropriétaires plus haut, il y lieu de préciser que le principe de mise en concurrence prévu par les articles 21 de la loi du 10 juillet 1965 et 19-2 du décret du 17 mars 1967 n’était pas applicable en l’espèce, dans la mesure où des travaux décidés par le syndicat des copropriétaires avaient eu pour conséquence d’abîmer des espaces verts dont l’entretient incombait à l’ASL [Localité 4], qui a donc été en mesure de désigner elle-même le prestataire chargé de les restaurer aux frais du syndicat des copropriétaires, sans que cette décision ne revienne au syndicat des copropriétaires, et sans que M. [K] ne fournisse d’éléments ni même d’allégations selon lesquelles le devis fixé aurait été anormalement élevé compte tenu des travaux réalisés ; qu’il apparaît par ailleurs que la question des honoraires du syndic pour la gestion de ces travaux était bien mentionnée au sein de la convocation, la résolution n° 15 ayant simplement été dédoublée lors de l’assemblée générale afin que les copropriétaires puissent voter distinctement sur la question des travaux et sur celle des honoraires du syndic ;

La société Cabinet Loiselet & Daigremont demande en conséquence à la Cour de :

— débouter M. Grand [K] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer le jugement en l’ensemble de ses dispositions ;

— condamner M. [K] à lui verser la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 11 décembre 2019 : cette résolution a approuvé, dans leur intégralité et sans réserve, en leur teneur et présentation, les comptes du syndicat des copropriétaires pour l’exercice allant du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 arrêtés à la somme de 196 000,07 euros au titre des charges courantes de l’exercice, et à la somme de 21 000 euros au titre des gros travaux réalisés ainsi que de la répartition qui en a été faite entre les lots.

M. Grand [K] fait valoir à juste titre qu’il existait une discordance entre les annexes 2 et 4 qui avaient été communiquées aux copropriétaires, dans la mesure où la première mentionnait des travaux décidés par l’assemblée générale (21 000 euros), ce qui était du reste inexact et faisait fi de la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 11 décembre 2018 dont il sera parlé plus bas, alors que l’autre visait la même somme au titre de travaux de réfection de la fosse de relevage du parking qui était qualifiée d’opération exceptionnelle, hors budget prévisionnel.

De ce point de vue, les dispositions de l’article 8 du décret du 14 mars 2005, qui prévoient que les comptes arrêtés à la clôture de l’exercice font l’objet de documents de synthèse comprenant notamment le compte général de gestion du syndicat des copropriétaires et l’état des travaux et opérations exceptionnelles, établis sous forme de tableaux, ont été méconnues.

D’ailleurs, le syndicat des copropriétaires reconnaît en page 6 de ses écritures que la présentation des comptes était inadéquate de ce chef ; et c’est en vain qu’il fait valoir qu’aucune confusion ne risquait d’être commise par un copropriétaire ; en effet une annulation de résolution d’assemblée générale n’a pas à se fonder sur un grief.

La résolution querellée sera donc annulée, par infirmation du jugement.

Sur la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 11 décembre 2019 : cette résolution a ratifié les travaux de réfection de la fosse de relevage des parkings réalisés en urgence du fait du risque avéré d’inondation des parkings, pour un montant de 21 000 euros, par l’entreprise Disdero.

M. [K] objecte qu’aucune situation d’urgence n’était mise en évidence.

En application de l’article 37 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967, lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

La mise en oeuvre d’une délibération afin d’exécuter des travaux sur les parties communes de l’immeuble peut s’avérer lourde (convocation d’une assemblée générale ordinaire ou spéciale avec respect du délai, demande préalable de devis à des entreprises pour être joints aux convocations), et il est des situations où les organes de la copropriété doivent réagir avec célérité sans que de tels délais puissent être respectés. Confronté à une situation d’urgence, le syndic doit apprécier si cette situation est ou non de nature à lui permettre d’user des facultés ouvertes par l’ article 18, alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965. A supposer qu’il ait appréhendé avec clairvoyance cette situation, il lui faudra encore respecter une procédure stricte dans ses rapports avec la copropriété afin de faire valider son initiative. Pour pouvoir commander des travaux sur l’immeuble qu’il administre, le syndic doit justifier d’une part d’une situation d’urgence qui interdit la convocation préalable d’une assemblée, d’autre part de la nécessité de procéder à des travaux relevant de la sauvegarde de l’immeuble.

Au cas d’espèce, le syndicat des copropriétaires a invoqué un risque avéré d’inondation, faisant valoir que l’une des pompes était hors service et que l’autre avait un débit de refoulement insuffisant, tandis que le coffret de commande était obsolète et que compte tenu de la proximité des giboulées du mois de mars, il existait des risques et les pompes devaient être remplacées. Le conseil syndical répliquait le 26 février 2019 que faute d’urgence, une consultation était nécessaire de même qu’une mise en concurrence. Son président n’a cessé d’émettre des doutes quant à l’existence de ce contexte d’urgence. Le syndicat des copropriétaires, de son côté, continuait à invoquer une situation critique.

M. [K] fait valoir également que la situation ci- dessus décrite existait déjà au 11 décembre 2018, date de la dernière assemblée générale. Lors de celle-ci, un projet de résolution n° 14 avait été rejeté, qui prévoyait de faire faire des travaux de réfection par l’entreprise Disdero pour un montant de 21 776,70 euros, alors même qu’aucun contexte d’urgence n’avait été mis en avant. Cette somme est très proche de celle de 21 000 euros susvisée, alors qu’il s’agissait de la même entreprise. En outre un délai d’à peine un mois et demi s’est écoulé entre la précédente assemblée générale et le courrier du gestionnaire de la copropriété qui mettait en exergue la nécessité qu’il y avait de mettre en oeuvre ces travaux concernant les pompes. Aucune pièce ne permet de dire que la situation s’est aggravée dans l’intervalle. Il apparaît ainsi qu’aucune situation d’urgence justifiant que le syndic engage ces travaux sans se pourvoir d’une décision préalable de l’assemblée générale n’est mise en évidence. La ratification des travaux de réfection de la fosse de relevage des parkings est donc intervenue de façon irrégulière. La résolution n° 7 sera en conséquence annulée, par infirmation du jugement.

Sur la résolution n° 8 de l’assemblée générale du 11 décembre 2019 ; cette résolution a donné quitus au syndic pour la gestion pour l’exercice 2018/2019 ;

M. Grand [K] soutient que les copropriétaires n’ont pas été dûment informés. Or l’approbation des comptes emporte seulement constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat des copropriétaires, alors que le quitus a une portée bien différente puisqu’il a pour effet de dégager la responsabilité contractuelle du syndic à l’égard de son mandant pour l’accomplissement de l’ensemble de sa mission. La décision relative au quitus ne donne pas lieu à la communication de documents imposés par le législateur, ceux requis par l’ article 11 du décret du 17 mars 1967 n’étant nécessaires que pour la reddition des comptes. L’appelant ne peut donc pas de plaindre de ne pas avoir été dûment informé, et ce d’autant plus qu’il était averti de ce que des travaux avaient été engagés en urgence, même si la décision de l’assemblée générale de les valider a été annulée supra. En outre, une décision d’assemblée générale ne peut être invalidée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, ou encore dans celui de nuire à certains copropriétaires. La preuve n’en est pas rapportée en l’espèce.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a refusé d’annuler la résolution n° 8.

Sur la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 11 décembre 2019 : cette résolution, faisant suite aux travaux de recherche de fuites effectués au niveau de la [Adresse 6], a décidé du remplacement d’une haie au niveau des jardins pour 4 138,80 euros, et a fixé le montant des honoraires de suivi y afférents. Ces travaux étaient rendus nécessaires par la circonstance que les jardins situés à l’aplomb du parking, et particulièrement de l’emplacement n° 5163, avaient été endommagés, suite à la réalisation de sondages destinés à déceler des fuites.

Il n’y a pas lieu d’écarter des débats les pièces n° 8 et 9 produites par le syndicat des copropriétaires (comptes rendus des réunions du conseil syndical) dès lors qu’elles ont été régulièrement communiquées, M. Grand [K] pouvant par contre en discuter le contenu.

L’appelant fait valoir qu’un seul devis d’entreprise a été soumis aux copropriétaires, en violation de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, et que d’autre part, la préservation des espaces verts relevait de la seule compétence de l’Association syndicale libre [Localité 4]. Les textes susvisés prévoient l’un que le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion, et doit être consulté pour tout contrat ou marché au delà d’un certain seuil, l’autre (3°) en sa version alors applicable) que doivent être notifiés en même temps que l’ordre du jour les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat.

S’agissant du second moyen, le syndicat des copropriétaires reconnaît dans ses écritures (page 12) que l’entretien des espaces verts de la résidence relève de l’objet de l’Association syndicale libre [Localité 4] et non pas de lui-même, et que d’ailleurs le devis a été établi au nom de ladite ASL, laquelle avait seule la qualité de maître d’ouvrage à raison des travaux en cause. Il s’avère que les statuts de l’ASL, en leur article 4, prévoient qu’elle a notamment pour objet l’entretien, la gestion, le remplacement, l’établissement ou la propriété des espaces libres et verts au rez-de-chaussée et en plateforme compris dans le périmètre de l’ensemble immobilier. Il s’ensuit que l’assemblée générale de la copropriété n’avait nulle compétence pour engager les travaux dont s’agit ; la résolution y relative sera annulée, et ce, sans qu’il soit besoin de se pencher sur le bien fondé du premier moyen susvisé, par infirmation du jugement entrepris.

Sur la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 11 décembre 2019 : elle a décidé d’adhérer, pour une durée d’un an et à partir du 1er janvier 2020, à une convention d’enlèvement des véhicules conclue entre le syndicat des copropriétaires et le groupe Jean Jaurès Expansion. Cette mesure se justifiait par la présence de véhicules mal stationnés ou abandonnés, qu’il fallait déplacer. M. [K] fait remarquer à juste titre qu’il existe une discordance entre l’objet de ce vote et le projet de convention qui avait été notifié aux copropriétaires en vue de la tenue de l’assemblée générale, en ce que ledit projet visait, en son article 6, une durée de deux ans et non pas d’un an.

L’expression 'conditions essentielles du contrat proposé’ visée à l’article 11 du décret du 17 mars 1967 laisse évidemment une marge d’appréciation assez large pour tenir compte de la diversité des situations. L’inexactitude quant à la durée de la convention n’est pas de nature à induire en erreur les copropriétaires quant aux effets de celle-ci, dans une mesure telle qu’ils n’aient pas été informés des conditions essentielles du contrat : elle ne portait que sur sa durée initiale. En outre il sera relevé que M. [K] s’en rapporte à Justice sur cette question. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a refusé d’annuler cette résolution.

M. [K] demande à la Cour de condamner tant le syndicat des copropriétaires que la société Cabinet Loiselet & Daigremont à lui rembourser sa quote-part des frais administratifs découlant d’une nouvelle assemblée générale qui serait réunie à l’effet de statuer sur l’ordre du jour constitué par les résolutions qui ont été judiciairement annulés. Aucun texte ne prévoit que lorsqu’une assemblée générale est annulée, en tout ou en partie, le copropriétaire qui en a demandé l’annulation soit dispensé de participation aux frais de tenue d’une nouvelle assemblée générale. Les frais en question font partie de ceux nés du fonctionnement normal de la copropriété. Cette demande a donc été rejetée à bon droit par le tribunal ; le jugement est confirmé sur ce point, par motifs substitués.

M. Grand [K] sollicite la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et du syndic, la société Cabinet Loiselet & Daigremont, au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts. Une telle demande ne saurait prospérer que pour autant que l’un et/ou l’autre ait commis une faute, et surtout que le demandeur ait subi un préjudice consécutif. Les manquements qui ont été retenus supra sont au nombre de trois : une présentation inadéquate des comptes de la copropriété en vue de l’assemblée générale du 11 décembre 2019, une application erronée des règles relatives aux travaux que le syndic peut engager en urgence sans avoir à se pourvoir d’un vote de l’assemblée générale, et la soumission au vote de celle-ci de travaux de jardinage qui relevaient, en réalité, seulement des pouvoirs de l’Association syndicale libre [Localité 4].

M. Grand [K] n’établit pas en quoi ces manquements lui auraient causé un préjudice, qu’il ne détaille du reste pas dans ses écritures. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette prétention.

Le syndicat des copropriétaires et la société Cabinet Loiselet & Daigremont, qui succombent, seront in solidum condamnés à payer à M. Grand [K] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [K] aux dépens de première instance ; les intimés seront condamnés in solidum au paiement de ceux-ci.

En application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Il convient en conséquence de dispenser M. [K] de participation à la dépense commune liée au présent litige.

PAR CES MOTIFS

— INFIRME le jugement en date du 6 novembre 2023 en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation des résolutions n° 6, 7 et 15 de l’assemblée générale du 11 décembre 2019, et en ce qu’il a condamné [C] M. [K] aux dépens de première instance ;

et statuant à nouveau :

— ANNULE les résolutions n° 6, 7 et 15 de l’assemblée générale du 11 décembre 2019 ;

— CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du bâtiment « Garages » et la société Cabinet Loiselet & Daigremont aux dépens de première instance, qui seront recouvrés par Maître Lagrange conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— CONFIRME le jugement pour le surplus ;

— CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du bâtiment « Garages » et la société Cabinet Loiselet & Daigremont à payer à M. [C] Grand [K] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du bâtiment « Garages » et la société Cabinet Loiselet & Daigremont aux dépens d’appel, qui seront recouvrés par Maître Lagrange conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— DISPENSE M. [C] [K] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure tant de première instance que d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT