C O U R D ' A P P E L D ' O R L É A N S

CHAMBRE SOCIALE – A -

Section 2

PRUD’HOMMES

Exp +GROSSES le 03 JUILLET 2025 à

M^e Céline GUERIN

la SELARL ANTARES

LD

ARRÊT du : 03 JUILLET 2025

MINUTE N° : – 25

N° RG 23/00772 – N° Portalis DBVN-V-B7H-GYDW

DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : CONSEIL DE PRUD’HOMMES – FORMATION PARITAIRE D’ORLEANS en date du 13 Février 2023 – Section : COMMERCE

APPELANT :

Monsieur [J] [Z]

né le 31 Juillet 1979 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Céline GUERIN, avocat au barreau d’ORLEANS

ET

INTIMÉE :

S.A.S. RENEE COSTES IMMOBILIER, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Yann CAUCHETIER de la SELARL ANTARES, avocat au barreau de PARIS

Ordonnance de clôture : 28 juin 2024

Audience publique du 24 Avril 2025 tenue par M^me Laurence DUVALLET, Présidente de chambre, et ce, en l’absence d’opposition des parties, assistée lors des débats de M^me Odalene DE AZEVEDO ALCANTARA, greffier,

Après délibéré au cours duquel M^me Laurence DUVALLET, Présidente de chambre a rendu compte des débats à la Cour composée de :

Madame Laurence DUVALLET, présidente de chambre, présidente de la collégialité,

Monsieur Alexandre DAVID, président de chambre

Monsieur Xavier AUGIRON, conseiller,

Puis le 03 Juillet 2025, M^me Laurence DUVALLET, présidente de Chambre, présidente de la collégialité, assistée de M^me Odalene DE AZEVEDO ALCANTARA, Greffier a rendu l’arrêt par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE

M. [J] [Z] a été engagé à compter du 6 juin 2016 par la S.A.S. Renée Costes Immobilier en qualité de négociateur immobilier, salarié non VRP.

La relation de travail était régie par la convention collective nationale de l’immobilier, administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers, etc. (anciennement cabinets d’administrateurs de biens et des sociétés immobilières), du 9 septembre 1988.

Le 25 août 2020' l’employeur a convoqué M. [Z], à un entretien préalable à un éventuel licenciement qui a été fixé au 10 septembre 2020.

Par courrier du 17 septembre 2020, la S.A.S. Renée Costes Immobilier a notifié à M. [Z] son licenciement pour cause réelle et sérieuse, invoquant divers motifs tenant à l’exercice par ce dernier de ses missions.

Par requête du 11 mai 2021, M. [Z] a saisi le conseil de prud’hommes d’Orléans d’une demande aux fins de reconnaître l’absence de cause réelle et sérieuse de son licenciement et obtenir diverses sommes à ce titre, ainsi qu’au titre d’un manquement par l’employeur de son obligation de sécurité. Il demandait en outre le paiement d’un rappel de commissions.

Par jugement du 13 février 2023, le conseil de prud’hommes d’Orléans a :

— Dit que le licenciement de M. [J] [Z] est pourvu de causes réelles et sérieuses,

— Débouté M. [J] [Z] de l’ensemble de ses demandes,

— Débouté la S.A.S. Renée Costes Immobilier de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dit que les éventuels dépens seront entièrement supportés par M. [Z].

Le 14 mars 2023, M. [J] [Z] a relevé appel de cette décision par déclaration formée par voie électronique au greffe de la cour.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 7 juin 2024 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens et prétentions conformément à l’article 455 du Code de procédure civile et aux termes desquelles M. [J] [Z] demande à la cour de :

— Infirmer le jugement rendu par le Conseil de prudhommes d'[Localité 6] le 13 février 2023 en ce qu’il a :

— Dit que Le licenciement de M. [Z] est pourvu de cause réelle et sérieuse

— Débouté M. [Z] de l’intégralité de ses demandes

— Débouté M. [Z] [J] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Et par conséquence :

— Condamner la société Renée Costes à régler à M. [J] [Z] :

— Pour licenciement sans cause réelle et sérieuse à 32 016.18 euros

— Subsidiairement sur ce point uniquement, à la somme de 16.008,09 euros

— Pour rappel du versement des commissions à 29 700,00 euros

— Subsidiairement, uniquement sur le point du rappel de commissions, condamner à 19 440 euros

— Pour manquement à l’obligation de santé et de sécurité : 5 000,00 euros

— Au titre de l’article 700 du Code de procédure civile : 3 000,00 euros

— Aux entiers dépens

— Débouter la société Renée Costes à l’intégralité de ses demandes

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 27 juin 2024 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens et prétentions conformément à l’article 455 du Code de procédure civile et aux termes desquelles la S.A.S. Renée Costes Immobilier demande à la cour de :

— Confirmer le jugement du conseil de prud’hommes d’Orléans en date du 13 février 2023 en toutes ses dispositions ;

A titre principal :

— Débouter M. [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire :

— Constater l’absence de préjudice et limiter en conséquence les éventuels dommages-intérêts pour licenciement sans cause réelle et sérieuse à trois mois de salaires – soit la somme de 8 004,00 euros ;

— Débouter M. [Z] du surplus de ses demandes ;

En tout état de cause :

— Condamner M. [Z] à verser à la société Renée Costes la somme de 5000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la partie défaillante aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 28 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur le licenciement

Il résulte de l’article L.1232-1 du code du travail que tout licenciement pour motif personnel est justifié par une cause réelle et sérieuse.

Le motif inhérent à la personne du salarié doit reposer sur des faits objectifs, matériellement vérifiables et qui lui sont imputables.

L’article L.1235-1 du code du travail prévoit qu’en cas de litige, le juge, à qui il appartient d’apprécier le caractère réel et sérieux des motifs invoqués par l’employeur, forme sa conviction au vu des éléments fournis par les parties. Si un doute subsiste, il profite au salarié.

La lettre de licenciement fait état de ce que M.[Z] n’aurait pas suivi les procédures applicables pour le suivi et le traitement des dossiers clients ni la règlementation spécifique à la conclusion des ventes immobilières en viager. Des plaintes de clients sont évoquées, datées des 3 mars 2020 et 31 juillet 2020, dont la première a donné lieu à une convocation au commissariat pour abus de faiblesse. Il est expliqué que M.[Z] avait déjà été alerté sur le défaut d’application des process sur l’envoi au siège des mandats originaux ou la saisie des visites et des études , certains dossiers étant incomplets. L’employeur indique que cela a nui à l’image de l’entreprise, à sa performance et à sa rentabilité, exposant cette dernière à la perte de sa carte professionnelle et à des situations contentieuses avec ses clients. La société Renée Costes Immobilier invoque ainsi des « insuffisances répétées fortement dommageables pour l’entreprise ».

M.[Z] expose que l’employeur s’est en réalité placé sur le terrain disciplinaire et non sur l’insuffisance professionnelle, ce qui prive son licenciement de cause réelle et sérieuse. Selon lui, en réalité, seuls des faits fautifs lui sont reprochés. Il invoque à cet égard la prescription attachée aux faits du 3 mars 2020. Il note que la lettre de licenciement évoque des fraudes, un abus de faiblesse, la non-application des process et des procédures, ainsi que des avertissements antérieurement délivrés, et donc des faits intentionnels. Il relève qu’aucun reproche ne lui avait été opposé depuis décembre 2019 et qu’il a toujours été évalué de manière satisfaisante. Ce ne sont donc pas ses qualités professionnelles qui sont mises en cause.

La société Renée Costes Immobilier réplique qu’elle s’est bien fondée sur l’insuffisance professionnelle de M.[Z] et non sur des fautes intentionnelles et que si les clients visés ont évoqué des fraudes ou un abus de faiblesse, elle n’a pas repris à son compte ces qualificatifs, mais les a imputés au ressenti des clients et les a expliqués par les insuffisances motivant le licenciement.

Il doit en effet être constaté que M.[Z] n’a pas été licencié pour faute grave, assurément constituée si des fraudes ou abus de faiblesse lui étaient reprochés, mais seulement pour cause réelle et sérieuse, ce qui peut constituer une simple insuffisance professionnelle.

Le courrier de licenciement fait certes référence à un email de réclamation de clientes, Mmes [O], qui estiment avoir été « leurrées », mais c’est le manque de « clarté » dans les « informations transmises », afin d’éviter les « malentendus », traduisant un « manque de professionnalisme », qui lui est reproché.

Il mentionne également une plainte pour abus de faiblesse déposée par la fille de clients, M. et Mme [U], qui selon elle ne disposaient pas des capacités cognitives suffisantes pour signer un mandat de vente, infraction dont M.[Z] n’est pas pour autant accusé d’avoir intentionnellement commise par son employeur, mais qui traduit seulement, selon les explications données par la société Renée Costes Immobilier dans ses écritures, sa « légèreté » et son « incurie », ce qui relève de l’insuffisance professionnelle.

Enfin, le défaut de respect des process et procédures, notamment quant à la transmission des informations au siège de la société, relève également de l’insuffisance professionnelle, sachant que contrairement à ce qu’affirme M. [Z], les courriels qui lui ont été adressés s’agissant de la transmission des mandats ou le formalisme de ces derniers, se contentent de rappeler ce dernier à ses obligations (« nous vous rappelons que vous avez l’obligation de nous faire parvenir les originaux de vos mandats dans les 15 jours qui suivent la signature ») , sans constituer en tant que tels une sanction disciplinaire, en l’absence de caractérisation d’une volonté de sanctionner ce fait, aucun avertissement ne lui ayant été adressé à ce sujet contrairement à ce qu’il affirme.

C’est donc à l’aune des règles applicables au licenciement pour insuffisance professionnelle que doit être appréciée la situation.

L’insuffisance professionnelle se caractérise par l’incapacité du salarié à exercer de façon satisfaisante ses fonctions, par manque de compétences. Pour autant, l’employeur ne peut licencier un salarié, qui a des difficultés à s’adapter à une nouvelle technique ou à un nouveau poste de travail que s’il lui a donné les moyens d’exercer sa mission et laissé le temps de devenir opérationnel.

A cet égard, la prescription de deux mois n’est pas applicable aux faits relatifs aux époux [U], connus de l’employeur dès le 3 mars 2020, ni relativement aux défauts de saisie et de transmissions des mandats, ne s’agissant pas de faits fautifs qui seuls, selon l’article L.1332-4 du code du travail, sont concernés par cette disposition.

Sur le fond, il est d’abord reproché à M.[Z] des défauts de saisie et de transmission des mandats, pour lesquels il a été régulièrement alerté dans le courant de l’année 2019, puis dernièrement le 4 août 2020. Il lui est également reproché des « mandats non- conformes » (page non signée ou absence de la mention « lu et approuvé, bon pour mandat »).

La société Renée Costes Immobilier produit les nombreux courriels qu’elle lui a adressés dans lesquels elle lui rappelle les procédures en vigueur quant à la rédaction des mandats et la nécessité de transmettre les originaux, et en particulier un dernier lieu un email du 4 août 2020, dans lequel sont spécifiés les trois mandats originaux, signés les 7 et 10 juillet 2020, dans l’attente desquels demeurait la responsable du service clients.

M. [Z] réplique qu’il a informé celle-ci que ces mandats avaient été envoyés avant son départ en vacances, et produit un courriel du 4 août 2020 dans ce sens. Toutefois, il ne justifie pas avoir effectivement adressé ces mandats et il apparaît qu’il était encore une fois en retard dans leur transmission, malgré les nombreux rappels à ses obligations afférentes à cette difficulté.

M. [Z] affirme également qu’il ne peut lui être reproché des manquements à son contrat de travail, alors que son poste n’est pas précisément défini et qu’aucune obligation ne lui a été signifiée relativement aux formalités administratives, notamment sur les transmissions des mandats.

Cependant, ses obligations relativement à la transmission des mandats lui ont été à maintes reprises rappelées, comme cela résulte des courriels produits qui s’échelonnent sur plusieurs mois.

Il affirme également qu’il n’a pas bénéficié des formations nécessaires à l’exercice de ses missions et que ses obligations d’information et de conseil ne lui auraient pas été énoncées.

Il reconnaît cependant avoir été formé « lors de son embauche » et il n’indique pas en quoi il aurait pu être pallié aux insuffisances qui lui sont reprochées par des formations idoines, sachant que son contrat de travail faisait référence à la charte commerciale, dont M. [Z] ne conteste pas avoir reçu communication, qui définit en son article 3 la nature du suivi administratif et règlementaire de l’activité et impose que les documents fournis soient « impérativement complétés », sachant que l’article 6 impose que le mandat soit renvoyé sous 48 heures après sa prise.

M. [Z], en négligeant cet aspect administratif et juridique de son travail, a donc fait preuve d’une « légèreté » certaine de ce point de vue.

Enfin, il affirme qu’il a été félicité pour ses bons résultats, ce qui serait contradictoire avec le fait qu’il ait été licencié pour insuffisance professionnelle.

Ce n’est cependant pas une insuffisance de résultats qui lui est reprochée, et le fait que l’employeur ait préféré se séparer d’un collaborateur performant donne du crédit aux autres motifs invoqués par l’employeur à l’appui du licenciement.

A cet égard, s’agissant du mandat qui lui a été confié par les s’urs [O], celles-ci expliquent dans un courriel du 31 juillet 2020 que M.[Z] leur avait « assuré que vente à terme et viager étaient la même chose » et qu’elles étaient stupéfaites lorsqu’elles ont reçu le projet de contrat qui constituait effectivement une vente à terme et non un viager.

M. [Z] réplique que la vente en viager a finalement été conclue par son intermédiaire, produisant un email que leur ont adressé les deux s’urs lui donnant leur accord pour une vente en viager.

La société Renée Costes Immobilier ne le conteste pas, mais relève qu’elles ont affirmé avoir été néanmoins « extrêmement déçues » par la manière de procéder de M.[Z].

Ce dernier, en effet, apparaît avoir manqué de professionnalisme en proposant à ces clientes un type de contrat qu’elles ne souhaitaient pas conclure.

S’agissant des époux [U], la société Renée Costes Immobilier produit un courrier de membres de la famille de ces derniers, daté du 3 mars 2020, indiquant vouloir saisir la justice en raison de la signature d’un mandat qualifié de frauduleux, compte tenu de la « capacité intellectuelle et mentale de discernement » des intéressés, qui faisaient l’objet d’une procédure de mise sous protection, et de leur « incapacité de comprendre les informations qui leurs sont fournis ».

M. [Z] reproche d’abord à la société Renée Costes Immobilier d’avoir maintenu la publication de l’annonce concernant ce bien malgré la décision prise par les clients de dénoncer le mandat de vente.

Cette circonstance, que la société Renée Costes Immobilier conteste, ne permet en rien à M. [Z] de se dédouaner de sa responsabilité quant aux faits qui lui sont opposés relativement à la « légèreté » avec laquelle il a traité ce dossier.

Il soutient que la déficience mentale des époux [U] n’était pas visible lors de la conclusion du contrat 10 mois avant la plainte de ses enfants et excipe du classement sans suite auquel a donné lieu cette affaire.

Il n’en demeure pas moins que les circonstances décrites témoignent, sinon d’une pratique frauduleuse par M. [Z] de son métier, laquelle n’est pas avérée, tout au moins d’un manque de discernement vis-à-vis de personnes souvent âgées et en situation de fragilité : en effet, en agissant de la sorte lors de la signature des mandats litigieux, il a manifestement exposé l’entreprise, qui se doit d’être particulièrement scrupuleuse vis-à-vis de tels clients, à des risques de critiques ou de suspicion de fraude, ce qui ne peut qu’être dommageable à l’image et à la réputation de son employeur.

C’est en ce sens que l’insuffisance professionnelle de M.[Z] apparaît également caractérisée.

C’est pourquoi, par voie de confirmation, M. [Z] sera débouté de ses demandes afférentes à ce licenciement, qui apparaît pourvu d’une cause réelle et sérieuse.

— Sur la demande de rappel de commissions

M. [Z] critique la clause de son contrat de travail selon laquelle le seuil de déclenchement des commissions était fixé à 3000 euros par mois d’honoraires, ce qui a eu pour conséquence, certains mois, qu’il ne perçoive que le salaire fixe prévu par ailleurs, équivalent au SMIC. Il estime cette clause « incompréhensible », remet en cause son consentement à l’approuver, et affirme qu’elle déséquilibre le contrat et produit un avantage indu à l’employeur. Il ajoute qu’il n’avait pas la possibilité de vérifier l’exactitude des calculs opérés par l’employeur.

La société Renée Costes Immobilier réplique qu’elle a appliqué les règles contractuelles déterminant la rémunération du salarié, ajoutant que la franchise de 3000 euros permettait de tenir compte des frais généraux engendrés par l’activité de la société, de sorte que le commissionnement était calculé sur la seule marge dégagée par l’activité du salarié. S’agissant du quantum réclamé par M. [Z], elle invoque la prescription partielle de la demande de ce dernier.

Le contrat de travail de M. [Z] prévoyait, outre le versement une partie fixe de salaire équivalente au SMIC, augmenté d’un 13ème mois, une partie variable constituée de commissions basée, à hauteur de 18 %, sur une assiette calculée par rapport au « montant net des honoraires perçus sur toutes les affaires » préalablement définies, « après abattement d’une franchise mensuelle de 3000 euros d’honoraires perçus par l’employeur », cette franchise étant « cumulée de mois en mois jusqu’à l’ouverture du droit commission ».

Ces dispositions, parfaitement claires puisqu’elles consistent à permettre à l’employeur de déduire de l’assiette des commissions, au taux non négligeable de 18 %, une franchise mensuelle de 3000 euros, ne permettent en rien de considérer que le consentement du salarié ait été vicié.

L’équilibre du contrat est assuré par la perception minimale du SMIC sur 13 mois, augmenté de commissions allouées sur la base de paramètres connus du salarié et vérifiables, puisque c’est ce dernier qui récolte les mandats et assure leur suivi jusqu’à la vente éventuelle des biens concernés, étant chargé non seulement de la recherche de biens, mais aussi de leur négociation, sur la base desquels les honoraires étaient perçus. Il produit d’ailleurs lui-même les relevés de commissions qu’il recevait de l’employeur, qui lui permettaient tout vérification utile.

Le fait que certains mois, seul le SMIC lui était assuré, résulte du caractère par définition variable de sa rémunération, et n’empêchait en rien que d’autres mois, il perçoive des commissions en compensation, de sorte que, selon un décompte établi par la société Renée Costes Immobilier qui n’est pas contesté, il a par exemple pu percevoir une somme mensuelle de 2668 euros sur les 12 derniers mois de la relation de travail.

C’est pourquoi la demande de M. [Z] à ce titre apparait infondée et sera, par voie de confirmation, rejetée.

— Sur la demande en paiement de dommages-intérêts pour manquement à l’obligation de sécurité

Ne méconnaît pas l’obligation légale lui imposant de prendre les mesures nécessaires pour assurer la sécurité et protéger la santé physique et mentale des travailleurs, l’employeur qui justifie avoir pris toutes les mesures prévues par les articles L. 4121-1 et L. 4121-2 du code du travail.

M.[Z] reproche à la société Renée Costes Immobilier de ne pas lui avoir procuré l’information ni la formation spécifique à la santé et la sécurité au travail, accusant l’employeur de ne penser qu’au profit au détriment de la sécurité des travailleurs. Il critique l’ensemble des pièces produites par la société Renée Costes Immobilier sur ce sujet.

La société Renée Costes Immobilier produit le document unique d’évaluation des risques qu’elle a établi, et M.[Z] ne cite aucun domaine qui aurait pu apparaître avoir été négligé par l’employeur parmi tous ceux que ce document évoque. Elle produit la charte d’utilisation du véhicule de service qui a été confié à M. [Z], qui pose un cadre à cette utilisation, et si M.[Z] conteste l’avoir reçue, elle est bien jointe à un courriel adressé en février 2017 aux commerciaux de l’entreprise.

La société Renée Costes Immobilier démontre ainsi avoir respecté son obligation de sécurité, particulièrement sensible pour les postes de négociateurs immobiliers pour ce qui est de la conduite automobile, compte tenu des nombreux déplacements qu’il impose.

Dès lors, sa demande en paiement de dommages-intérêts sera, par voie de confirmation, rejetée.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La solution donnée au litige commande de condamner M. [Z] à payer à la société Renée Costes Immobilier la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de le débouter de sa propre demande à ce titre.

M. [Z] sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 13 février 2023 par le conseil de prud’hommes d’Orléans en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne M. [J] [Z] à payer à la société Renée Costes Immobilier la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [J] [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [J] [Z] aux dépens d’appel.

Et le présent arrêt a été signé par le président de chambre, président de la collégialité, et par le greffier

Odalene DE AZEVEDO ALCANTARA Laurence DUVALLET