COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 15/07/2025

la SCP REFERENS

ARRÊT du : 15 JUILLET 2025

N° : – 25

N° RG 23/02170 – N° Portalis DBVN-V-B7H-G3K6

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 1er Juin 2023

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265298250136179

Monsieur [T] [H]

né le 02 Septembre 1952 à [Localité 6] (ALGÉRIE)

[Adresse 3]

[Localité 11]

représenté par M^e Laurent LALOUM de la SCP REFERENS, avocat au barreau de BLOIS

Madame [Z] [W] épouse [H]

née le 29 Janvier 1960 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 11]

représentée par M^e Laurent LALOUM de la SCP REFERENS, avocat au barreau de BLOIS

D’UNE PART

INTIMÉE :

SCCV [Adresse 4] société civile de construction vente, immatriculée au RCS de Tours sous le n° 813 471 364, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège,

[Adresse 2]

[Localité 10]

Non représentée, n’ayant pas constitué avocat

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 28 Août 2023.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 22 avril 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 27 Mai 2025 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant M. Laurent SOUSA, Conseiller, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel M. Laurent SOUSA, Conseiller a rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 15 juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte authentique du 5 avril 2019, la SCCV [Adresse 4] a vendu à M. et Mme en l’état futur d’achèvement, le lot n° 19 portant sur un appartement, au prix de 144 300 euros.

Le 24 mars 2022, M. et Mme [H] ont fait assigner la SCCV [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins de résolution de la vente pour défaut de livraison, et indemnisation des préjudices subis.

Par jugement en date du 1er juin 2023, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Tours a :

— débouté M. et Mme [H] de leur demande en résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu avec la SCCV [Adresse 4] portant sur le lot 19 du bâtiment A de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 9], cadastré section EO n° [Cadastre 1] ;

— débouté M. et Mme [H] de leur demande en dommages intérêts formée à l’encontre de la SCCV [Adresse 4] ;

— débouté M. et Mme [H] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. et Mme [H] aux dépens ;

— rejeté en tant que de besoin toute autre demande plus ample ou contraire à la motivation.

Par déclaration en date du 28 août 2023, M. et Mme [H] ont interjeté appel de tous les chefs du jugement.

Les appelants ont fait signifier la déclaration d’appel à l’intimée par acte du 27 novembre 2023 remis en l’étude. L’intimée n’a pas constitué avocat.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 20 octobre 2023 et signifiées à l’intimée le 27 novembre 2023, M. et Mme [H] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a : débouté M. et Mme [H] de leur demande en résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu avec la SCCV [Adresse 4] portant sur le lot 19 du bâtiment A de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 9] cadastré section EO n° [Cadastre 1] ; débouté M. et Mme [H] de leur demande en dommages et intérêts formée à l’encontre de la SCCV [Adresse 4] ; débouté M. et Mme [H] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ; condamné M. et Mme [H] aux dépens ; rejeté en tant que de besoin toute autre demande plus ample ou contraire à la motivation ;

Et en conséquence,

— prononcer la résolution pour défaut de livraison de la vente intervenue par acte authentique en date du 5 avril 2019 publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 9] 1er bureau le 9 avril 2019 volume 2019 P n° 3204 entre : Monsieur [T], [S] [H] né à [Localité 6] (Algérie) le 2 septembre 1952, de nationalité française, retraité, Madame [Z] [K] [P] [W] épouse [H] née à [Localité 5] (36) le 29 janvier 1960, de nationalité française, directrice, demeurant ensemble [Adresse 3] [Localité 11] et la société dénommée SCCV [Adresse 4] société civile de construction vente au capital de 1 000 €, inscrite au RCS de Tours sous le n° 813 471 364 dont le siège social est à [Localité 10] [Adresse 2], portant sur le lot 19 de la copropriété de l’immeuble dénommé « Le 91 » sis [Adresse 4] ' [Localité 9] cadastré section EO n° [Cadastre 1] dont l’ensemble immobilier a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Maître [Y] [X] notaire à [Localité 7] le 22 mars 2019 publié au service de la publicité foncière de [Localité 9] 1er bureau le 2 avril 2019 volume 2019 P n° 2962 et d’un modificatif d’état descriptif de division du 28 juin 2019 publié le 5 septembre 2019 volume 2019 P n° 8296 ; Origine antérieure : acte reçu par Maître [D] [U] notaire à [Localité 8] le 28 janvier 2016 publié au Service de la Publicité foncière de [Localité 9] 1 le 1er avril 2016 volume 2016 P n° 2521 ;

— condamner la société SCCV [Adresse 4] à leur verser les sommes de :

. 36 075 euros en restitution du prix de vente ;

. 4 100 euros en restitution des frais divers payés lors de la vente ;

. 19 602,44 euros en deniers ou quittances en remboursement du prêt ;

. 292,11 euros au titre de la pénalité pour remboursement anticipé du prêt ;

. 14 430 euros au titre de la clause pénale ;

— condamner la société SCCV [Adresse 4] à leur régler la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile eu égard aux frais engagés en première instance ;

— condamner la société SCCV [Adresse 4] à leur régler la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile eu égard aux frais engagés en cause d’appel ;

— condamner la société SCCV [Adresse 4] aux dépens de première instance et d’appel dont les frais de publication de l’assignation et des conclusions d’appel.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

MOTIFS

I- Sur la résolution de la vente

Moyens des parties

Les appelants soutiennent que le bien devait être livré au plus tard le 30 septembre 2020, mais en septembre 2021, la livraison n’avait toujours pas eu lieu ; que par mail en date du 25 septembre 2021, ils ont sollicité, par le biais de leur avocat, la résolution amiable de la vente, mais aucune suite n’a été donnée ; que le tribunal les a déboutés considérant que les éléments versés aux débats à savoir la photo des lieux datant du 21 décembre 2021 et les deux courriers adressés à la partie adverse étaient insuffisants à démontrer le manquement à l’obligation de délivrance du vendeur ; que si le tribunal doutait de l’authenticité de la photographie ou souhaitait savoir si depuis la délivrance de l’assignation en mars 2022 la situation avait évolué, il pouvait questionner les demandeurs et solliciter des pièces justificatives plus récentes ; qu’ils versent à ce jour aux débats un constat d’huissier en date du 11 juillet 2023 lequel démontre que la situation n’a pas évolué ; qu’ils sont bien fondés à demander la résolution judiciaire de la vente pour défaut de livraison ; que le tribunal leur a fait le reproche de ne pas avoir mis en oeuvre la garantie extrinsèque d’achèvement souscrite auprès du Crédit agricole, alors que la construction n’a même pas débuté puisque comme le relève l’huissier de justice, il n’y a pas de fondations ; qu’en tout état de cause, le Crédit agricole a fait savoir qu’il ne les garantissait pas, par courrier en date du 19 décembre 2022 ; qu’il y a donc lieu d’infirmer le jugement et de prononcer la résolution du contrat de vente.

Réponse de la cour

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, l’acte authentique de vente stipule qu’une déclaration d’ouverture de chantier a été effectuée le 5 janvier 2017 et que le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard le 30 septembre 2020, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension de délai de livraison.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. et Mme [H] établissement l’obligation mise à la charge de la SCCV [Adresse 4] en produisant l’acte authentique de vente. Il s’ensuit qu’il appartient au vendeur d’établir qu’il a exécuté l’obligation de réaliser les travaux et de livrer le bien au délai stipulé au contrat de vente.

Or, la SCCV [Adresse 4] qui n’a pas constitué avocat, ne justifie pas avoir exécuté les travaux dans le délai contractuel. Au contraire, il résulte du procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 11 juillet 2023, à la demande des appelants, qu’excepté la réalisation d’un décaissement en vue de recevoir les fondations de l’immeuble, aucune construction n’a été réalisée et aucun chantier n’est cours au [Adresse 4] à [Localité 9].

L’inexécution des travaux et de l’obligation de livrer le bien vendu à M. et Mme [H] constitue un manquement grave aux obligations mises à la charge de la SCCV [Adresse 4], pour lequel il n’est argué ni justifié d’aucun cas de force majeure.

Il convient donc de prononcer la résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement. Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a débouté M. et Mme [H] de cette demande.

II- Sur les conséquences de la résolution

Moyens des parties

Les appelants expliquent que compte tenu de la résolution de la vente, ils sont fondés à demander le remboursement de la part du prix de vente réglée à la signature soit 36 075 euros, des frais divers totalisant la somme de 4 100 euros, du remboursement au promoteur d’une quote-part des frais du règlement de copropriété soit 146,74 euros, des frais de notaire de 2 096,21 euros, des frais de publicité foncière de 1 077 euros et des frais au profit du promoteur (solde de compte acquisition) soit 780,05 euros ; qu’ils ont souscrit un emprunt pour cette acquisition, limité à la somme à ce jour libérée soit 42 334,44 euros ; qu’ils n’ont pas les moyens de rembourser par anticipation cet emprunt et vont donc procéder au remboursement conformément au plan d’amortissement convenu avec la banque ; qu’ils vont alors rembourser, en sus du capital libéré de 42 334,44 euros, les sommes de 6 694,92 euros au titre des intérêts et de 6 648,08 euros au titre des accessoires soit un remboursement global de 55 677,44 euros ; qu’ils sont donc bien fondés à demander à la SCCV [Adresse 4] de l’indemniser pour la différence entre la part du prix de vente de 36 075 euros dont il est demandé le remboursement et le montant total qui sera finalement payé au titre du prêt soit 55 677,74 euros soit un différentiel de 19 602,44 euros ; que compte tenu du paiement anticipé du prêt, la banque appliquera une pénalité de 292,11 euros qui ne saurait rester à leur charge ; qu’ils sont légitimes à demander en sus l’indemnité de résiliation qui s’élève à 14 430 euros.

Réponse de la cour

La résolution entraîne les restitutions réciproques entre les parties. Le bien n’ayant pas été édifié et livré, M. et Mme [H] n’ont rien à restituer au vendeur. La SCCV [Adresse 4] sera quant à elle condamnée à payer à M. et Mme [H] la partie du prix réglée au jour de l’acte authentique, soit la somme de 36 075 euros.

Outre la restitution du prix de vente, M. et Mme [H] peuvent solliciter réparation du préjudice subi par la faute du vendeur, en application de l’article 1231-1 du code civil.

L’acte de vente comporte une clause pénale ainsi rédigée :

« Indemnités en cas de résolution

La résolution de la vente pour quelque cause qu’elle intervienne donnera lieu au paiement par la partie à laquelle elle est imputable d’une indemnité égale à 10 % du prix.

Réserve est faite au profit de la partie lésée de demander la réparation du préjudice effectivement subi ».

Les appelants ont fait le choix de solliciter la réparation du préjudice effectivement subi, de sorte qu’ils ne sont pas fondés à solliciter également le paiement de l’indemnité forfaitaire due en cas de résolution. La demande formée à ce titre sera rejetée.

M. et Mme [H] justifient avoir dépensé la somme de 4 100 euros au titre des frais de notaire, des frais de formalités et des frais de publicité foncière. Cette somme engagée à perte alors que la vente a été résolue constitue un préjudice financier que le vendeur doit indemniser. La SCCV [Adresse 4] sera donc condamnée à leur verser ladite somme en réparation de leur préjudice. Le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté M. et Mme [H] de leur demande en dommages intérêts formée à l’encontre de la SCCV [Adresse 4].

M. et Mme [H] ont souscrit un prêt pour financer leur acquisition, dont le montant libéré s’est élevé à la somme de 42 334,44 euros. Ils justifient que l’exécution du contrat de prêt pour le remboursement de la somme libérée, engendrera un coût d’intérêts de 6 694,92 euros et un coût en frais et accessoires de 6 648,08 euros. Ces sommes engagées à pertes constituent le préjudice subi par la faute du vendeur. La SCCV [Adresse 4] sera donc condamnée à leur verser la somme totale de 13 343 euros en réparation de leur préjudice.

Le prêt n’ayant pas été remboursé par anticipation, l’indemnité sollicitée à ce titre constitue un préjudice hypothétique, de sorte que cette demande sera rejetée.

III- Sur les frais de procédure

Le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles.

La SCCV [Adresse 4] sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel comprenant les frais de publication de l’assignation et des conclusions d’appel, ainsi qu’à payer à M. et Mme [H] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, et la même somme au titre des frais irrépétibles d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort,

INFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;

STATUANT À NOUVEAU :

PRONONCE la résolution de la vente intervenue par acte authentique en date du 5 avril 2019, reçu par Maître [Y] [X], publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 9] 1er bureau le 9 avril 2019 volume 2019 P n° 3204 entre : Monsieur [T], [S] [H] né à [Localité 6] (Algérie) le 2 septembre 1952, de nationalité française, retraité, Madame [Z] [K] [P] [W] épouse [H] née à [Localité 5] (36) le 29 janvier 1960, de nationalité française, directrice, demeurant ensemble [Adresse 3] [Localité 11] et la société dénommée SCCV [Adresse 4] société civile de construction-vente au capital de 1 000 €, inscrite au RCS de Tours sous le n° 813 471 364 dont le siège social est situé [Adresse 2] à [Localité 10] portant sur :

— le lot 19 de la copropriété de l’immeuble dénommé « Le 91 » sis [Adresse 4] ' [Localité 9] cadastré section EO n° [Cadastre 1], d’une contenance de 9 a 45 ca, dont l’ensemble immobilier a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Maître [Y] [X] notaire à [Localité 7] le 22 mars 2019 publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 9] 1er bureau le 2 avril 2019 volume 2019 P n° 2962 et d’un modificatif d’état descriptif de division du 28 juin 2019 publié le 5 septembre 2019 volume 2019 P n° 8296.

DIT que cette décision portant résolution de ladite vente immobilière sera publiée, à la diligence de Maître Laurent Laloum Alkan, membre de la SCP Referens, au service de la publicité foncière dans le délai impératif d’un mois à compter du jour où le présent arrêt sera devenu définitif ;

CONDAMNE la SCCV [Adresse 4] à restituer à M. et Mme [H] la partie du prix perçu soit la somme de 36 075 euros ;

CONDAMNE la SCCV [Adresse 4] à payer à M. et Mme [H] les sommes suivantes :

—  4 100 euros au titre des frais de notaire, des frais de formalités et des frais de publicité foncière ;

—  13 343 euros au titre du coût du prêt ;

DÉBOUTE M. et Mme [H] du surplus de leurs demandes indemnitaires ;

CONDAMNE la SCCV [Adresse 4] aux entiers dépens de première instance et d’appel comprenant les frais de publication de l’assignation et des conclusions d’appel ;

CONDAMNE la SCCV [Adresse 4] à payer à M. et Mme [H] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ;

CONDAMNE la SCCV [Adresse 4] à payer à M. et Mme [H] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel.

Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT