COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 23/09/2025

la SELARL CASADEI-JUNG

la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN

la SELARL LEROY AVOCATS

ARRÊT du : 23 SEPTEMBRE 2025

N° : – 25

N° RG 23/00351 – N° Portalis DBVN-V-B7H-GXET

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 16] en date du 04 Janvier 2023

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: [XXXXXXXXXX03]

Madame [J] [L]

née le 25 Mars 1958 à [Localité 18]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Emmanuel POTIER de la SELARL CASADEI-JUNG, avocat au barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉS :

— Timbre fiscal dématérialisé N°: [XXXXXXXXXX02]

Monsieur [P] [X]

né le 04 Mai 1959 à [Localité 15]

[Adresse 10]

[Localité 8]

représenté par M^e Christophe PESME de la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN, avocat au barreau d’ORLEANS

— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265289850549704

S.A.R.L. [Adresse 13], SARL immatriculée au RCS d'[Localité 16] sous le n°497 673 467, dont le siège est sis [Adresse 5] à [Localité 12] [Adresse 19] [Localité 14], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par M^e Marie-Odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d’ORLEANS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 31 Janvier 2023.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 22 avril 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 24 Juin 2025 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant M. Laurent SOUSA, Conseiller, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel M. Laurent SOUSA, Conseiller a rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 23 septembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Selon compromis de vente du 9 janvier 2021 signé sous l’égide de la société Espace Immobilier, Mme [L] a vendu à M. [X] un bien immobilier sis [Adresse 11] à [Adresse 17], constitué d’une maison d’habitation et d’un terrain sur une parcelle figurant au cadastre section BC n° [Cadastre 6] d’une superficie de 1 732 m².

L’acquéreur ayant constaté que le voisin propriétaire de la parcelle cadastrée BC [Cadastre 7] a pris possession, d’une partie de la parcelle vendue BC [Cadastre 6], d’environ 200 m², il a demandé à la venderesse de respecter son obligation de délivrance. La vente n’a pas été réitérée par acte authentique.

Le 22 juillet 2022, M. [X] a fait assigner Mme [L] et la société [Adresse 13] devant le tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de paiement de la clause pénale prévue au compromis de vente et d’indemnisation du préjudice subi.

Par jugement en date du 4 janvier 2023, le tribunal judiciaire d’Orléans a :

— condamné Mme [L] à verser à M. [X] la somme de 10 430 euros au titre de la clause pénale prévue par la promesse de vente du 9 janvier 2021 :

— ordonné à la SARL Espace Immobilier de procéder à la mainlevée du séquestre et de restituer la somme de 5 000 euros détenue à ce titre à M. [X] ;

— débouté M. [X] de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la SARL [Adresse 13] ;

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions ;

— condamné Mme [L] à payer à M. [X] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [L] à payer à la SARL Espace Immobilier la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laissé les dépens à la charge de Mme [L], qui ne pourront comprendre les frais de médiation, dont distraction au profit de la SCP Guillauma-Pesme.

Par déclaration en date du 31 janvier 2023, Mme [L] a interjeté appel de tous les chefs du jugement.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 9 avril 2025, Mme [L] demande à la cour de :

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau :

— déclarer irrecevables les demandes formées par M. [X] pour défaut du droit d’agir ;

— prononcer la caducité de la vente intervenue le 9 janvier 2021, subsidiairement sa nullité pour erreur obstacle ou inexécution non fautive ;

— débouter M. [X] de l’intégralité de ses demandes ;

Subsidiairement,

— réduire le montant manifestement excessif de la clause pénale dans les plus larges proportions ;

En tout état de cause,

— condamner M. [X] à lui payer une indemnité de 6 000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [X] aux entiers dépens de première instance et d’appel par application de l’article 696 du code de procédure civile ;

— débouter toutes parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 11 avril 2025, M. [X] demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris ;

— débouter Mme [L] et la société [Adresse 13] de leurs demandes ;

— condamner Mme [L] à lui verser la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [L] aux entiers dépens comprenant les frais de médiation à hauteur de 600 € pour ce qui concerne M. [X] dont distraction au profit de la SCP Guillauma Pesme & Jenvrin.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 20 juillet 2023, la société Espace Immobilier demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes formées à son encontre ;

— déclarer irrecevables et en tout état de cause mal fondées toutes les demandes qui seraient formées à son encontre ;

— subsidiairement, si la moindre indemnité devait être mise à sa charge :

— réduire son montant à une somme symbolique faute de démonstration contraire ;

En toute hypothèse,

— condamner tout succombant à lui verser une indemnité de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la décharger de tous dépens, qui seront supportés par toute autre partie que la cour retiendra.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

MOTIFS

I- Sur l’irrecevabilité des demandes principales

Moyens des parties

Mme [L] soutient que la promesse de vente prévoit une clause de substitution ; que par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 12 janvier 2021, M. [X] a notifié à l’agence [Adresse 13] son acceptation d’être substitué par sa fille, Mme [C] [X] ; que le contrat de vente ayant été transféré à Mme [C] [X] dès le 12 janvier 2021, et la prétendue obligation de payer le montant de la clause pénale étant née postérieurement, seule Mme [C] [X] était titulaire d’un droit d’agir à l’encontre du vendeur en paiement du montant de ladite clause ; que le fait que M. [X] produise aux débats une lettre de sa fille datée du 18 juin 2023 au terme de laquelle elle déclare renoncer à la substitution est sans effet sur la promesse synallagmatique de vente, une partie ne pouvant se délier seule du contrat sans l’accord du co-contractant, par application de l’article 1103 du code civil ; que c’est donc à tort que le premier juge a fait droit à la demande en paiement formée par M. [X] qui n’était pas titulaire d’une telle créance ; qu’en conséquence, M. [X] sera déclaré irrecevable en ses demandes par application des articles 32 et 122 du code de procédure civile.

M. [X] réplique que le moyen soulevé par Mme [L] ne pourra être accueilli dès lors qu’il est invoqué pour la première fois devant la cour ; que sur le fond, Mme [L] se méprend sur la portée de la substitution opérée entre lui et sa fille [C] ; que cette substitution ne porte que sur l’acquisition du bien immobilier et, juridiquement, elle ne constitue pas une cession ; que la substitution ne vaut pas au-delà et les clauses du compromis ne sont d’ailleurs pas opposables à Mme [C] [X] qui conserve à cet égard sa qualité de tiers, étant observé que l’acte de substitution ne fait même pas référence au compromis ; qu’au demeurant, Mme [X] n’aurait évidemment pu se prévaloir de la clause pénale vis-à-vis du vendeur et si l’on suivait le raisonnement de Mme [L], la substitution aurait donc eu pour effet de la mettre à l’abri de toute demande au titre de ladite clause ; qu’en réalité, le substituant demeure partie au compromis et reste d’ailleurs, vis-à-vis de vendeur, débiteur solidaire du prix de vente, de même qu’il serait débiteur de la clause pénale à l’égard du vendeur en cas de refus fautif de signer l’acte authentique ; que subsidiairement, il doit être considéré que la substitution est ici inopérante, dès lors que Mme [C] [X] a appris qu’elle ne pourrait en réalité faire l’acquisition du bien promis à la vente, celle-ci a renoncé à être, pour cela, substitué à son père ; qu’enfin, il doit être observé qu’aucune notification n’a été opérée en application de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation aux fins de permettre à Mme [X] d’user de sa faculté de rétractation ; que pour l’ensemble de ces raisons, il avait bien qualité pour agir et son action est parfaitement recevable.

Réponse de la cour

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, le compromis de vente comporte une faculté de substitution de l’acquéreur ainsi stipulée :

« Le VENDEUR par ces présentes, en s’obligeant à toutes les garanties ordinaires de fait et de droit, vend, sous les conditions suspensives ci-après énoncées, à l’ACQUEREUR qui accepte pour lui-même ou toute personne physique ou morale qu’il se substituera à titre gratuit, en totalité, en pleine propriété, et en toute hypothèse, après l’expiration de tout délai de rétractation initial et avant la réalisation de toutes les conditions suspensives, mais dont il sera solidairement garant, ce qui est accepté par le VENDEUR, le bien immobilier ci-après désigné, que l’ACQUEREUR déclare bien connaître pour i’avoir vu et visité.

D’un commun accord entre les parties, il est convenu que la substitution devra être constatée par écrit entre l’ACQUEREUR initial et l’acquéreur substitué. En outre, cette convention de substitution devra être notifiée sans délai et par lettre recommandée avec avis de réception par l’ACQUEREUR initial au rédacteur des présentes qui en informera à son tour le VENDEUR, à moins que le VENDEUR n’en ait pris acte préalablement. Les conséquences 'scales qui résulteraient de la substitution resteront à la charge de l’ACQUEREUR ».

En application de cette clause, M. [X] a informé l’agence immobilière, par courrier du 12 janvier 2021, sa fille, Mme [C] [X] se substituait à lui en qualité d’acquéreur du bien immobilier.

M. [X] produit aux débats une lettre de renonciation à la substitution pour l’acquisition du bien immobilier, signée par lui et sa fille, Mme [C] [X], le 18 juin 2023.

Cependant, la vente devant être réitérée par acte authentique au plus tard le 9 avril 2021, aux termes du compromis de vente, cette renonciation postérieure n’a pu restituer à M. [X] sa qualité d’acquéreur, outre que celui-ci a agi en justice en cette qualité prétendue avant la renonciation à la substitution.

Ainsi, lors de l’introduction de l’instance, seule Mme [C] [X] avait la qualité d’acquéreur du bien immobilier, et pouvait solliciter l’indemnité de clause pénale et des dommages et intérêts pour non réitération de la vente.

M. [X] est donc irrecevable en ces demandes tendant au paiement de la clause pénale et de dommages et intérêts. En revanche, M. [X] ayant payé un acompte de 5 000 euros à valoir sur le prix de vente, sa demande tendant à voir ordonner la libération de cette somme par le séquestre à son profit demeure recevable.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné Mme [L] à verser à M. [X] la somme de 10 430 euros au titre de la clause pénale prévue par la promesse de vente du 9 janvier 2021.

II- Sur la libération de la somme séquestrée

Moyens des parties

M. [X] indique qu’à la signature de la promesse, il a séquestré entre les mains de l’agent immobilier une somme de 5 000 € ; que c’est à bon droit que le tribunal a ordonné la mainlevée dudit séquestre et dit que la somme de 5 000 € lui sera restituée.

Mme [L] ne formule aucun moyen quant à la demande de mainlevée du séquestre au profit de M. [X], ses moyens ne portant que sur la demande de paiement de clause pénale qui se trouve être irrecevable.

Réponse de la cour

Aux termes du compromis de vente, la somme de 5 000 euros a été versée par M. [X] entre les mains de l’agence immobilière, à titre d’acompte à valoir sur le prix de vente.

Si l’expiration du délai de réitération de la vente par acte authentique n’est pas extinctive et donc source de caducité, mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourrait obliger l’autre à s’exécuter, en l’espèce, les parties conviennent que la vente ne peut être exécutée conformément à la description de la contenance du bien, prévue à l’acte, en raison de l’empiétement d’un voisin sur la parcelle objet de la vente.

En conséquence, aucune partie ne souhaitant obliger l’autre à conclure la vente, la demande de restitution de l’acompte versé par M. [X] est bien-fondée. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a ordonné à la SARL Espace Immobilier de procéder à la mainlevée du séquestre et de restituer la somme de 5 000 euros à M. [X].

III- Sur les frais de procédure

Le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles, étant précisé que les frais de médiation ne sont pas inclus dans la liste des dépens de l’article 696 du code de procédure civile, de sorte qu’ils sont indemnisés au titre des frais irrépétibles.

Mme [L] sera condamnée aux dépens d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement en ce qu’il a condamné Mme [L] à verser à M. [X] la somme de 10 430 euros au titre de la clause pénale prévue par la promesse de vente du 9 janvier 2021 ;

CONFIRME le jugement en ses autres dispositions critiquées ;

STATUANT À NOUVEAU sur le chef infirmé et Y AJOUTANT :

DÉCLARE IRRECEVABLES les demandes de M. [X] formées à l’encontre de Mme [L] au titre du paiement de la clause pénale et de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [L] aux entiers dépens d’appel ;

AUTORISE les avocats de la cause à recouvrer directement et à leur profit, contre la partie condamnée aux dépens, ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ;

REJETTE les demandes fondées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Monsieur Laurent SOUSA, conseiller ayant participé aux débats et au délibéré, et M^me Karine DUPONT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE CONSEILLER