MINUTE N° 173/25

Copie exécutoire à

— M^e Orlane AUER

— la SELARL ARTHUS

Le 23.04.2025

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 23 Avril 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A N° RG 24/01151 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IIO6

Décision déférée à la Cour : 11 Mars 2024 par le Juge des référés civils du Tribunal judiciaire de COLMAR

APPELANTE :

S.A.R.L. HOME CARS

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Orlane AUER, avocat à la Cour

INTIMEE :

S.C.I. LES CHARDONS

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sophie BEN AISSA-ELCHINGER de la SELARL ARTHUS, avocat à la Cour

Avocat plaidant : M^e GROETZ, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 modifié du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Février 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M. ROUBLOT, Conseiller, un rapport de l’affaire ayant été présenté à l’audience.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. WALGENWITZ, Président de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

M^me RHODE, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me VELLAINE

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M. Franck WALGENWITZ, président et M^me Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Vu l’assignation délivrée le 24'janvier 2024, par laquelle la SARL Home Cars a fait citer la SCI Les Chardons devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Colmar,

Vu l’ordonnance réputée contradictoire rendue le 11'mars 2024, à laquelle il sera renvoyé pour le surplus de l’exposé des faits, ainsi que des prétentions et moyens des parties en première instance et par laquelle le juge des référés du tribunal judiciaire de Colmar’a statué comme suit':

'CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail commercial signé en date du 1er octobre 2019 par le jeu de la clause résolutoire, à effet du 23 janvier 2024 ;

ORDONNONS l’expulsion de la SARL HOME CARS, représentée par son représentant légal, et de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 1], parcelle [Cadastre 2]/H [Localité 3], et ce, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et la remise des clefs au bailleur dans le même délai ;

DISONS que passé ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de la SARL HOME CARS au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS la SARL HOME CARS, représentée par son représentant légal, à verser à la SCI LES CHARDONS, représentée par son représentant légal, la somme de 9.933,33 ' (neuf mille neuf cent trente trois euros trente trois cents) au titre de la caution, des loyers et des charges impayés arrêtés au jour de la résolution du bail';

RESERVONS les droits de la demanderesse s’agissant du décompte définitif des charges due pour l’année 2022 et l’année 2024 ;

CONDAMNONS la SARL HOME CARS, représentée par son représentant légal, à verser à la SCI LES CHARDONS, représentée par son représentant légal, une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 3.000 ' (trois mille euros) par mois, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète restitution des locaux ;

CONDAMNONS la SARL HOME CARS, représentée par son représentant légal, à supporter les entiers dépens, y compris ceux du commandement de payer du 22'décembre 2023 ;

CONDAMNONS la SARL HOME CARS, représentée par son représentant légal, à verser à la SCI LES CHARDONS, représentée par son représentant légal, la somme de 3.000 ' (trois mille euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.'

Vu la déclaration d’appel formée par la SARL Home Cars contre cette ordonnance et déposée le 15'mars 2024,

Vu la constitution d’intimée de la SCI Les Chardons en date du 5'avril 2024,

Vu l’ordonnance de référé de la première présidente en date du 29'mai 2024,

Vu les dernières conclusions en date du 10'juillet 2024, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties et par lesquelles la SARL Home Cars demande à la cour de':

'Vu l’article L. 145-41 du Code de commerce,

Vu l’article 1343-5 du Code civil,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile ;

Vu la jurisprudence,

Vu l’ordonnance de référé attaquée,

Vu les pièces du dossier,

Il est demandé à Cour d’appel de céans de :

JUGER recevable et bien fondé l’appel interjeté par la société SARL HOME CARS ;

INFIRMER, en toutes ses dispositions, l’ordonnance de référé rendue le 11 mars 2024 ;

Statuant à nouveau,

ACCORDER des délais de paiement rétroactifs à la SARL HOME CARS ;

En conséquence,

CONSTATER le respect par la SARL HOME CARS des délais de paiement ;

JUGER que la clause résolutoire n’est pas acquise ;

JUGER que l’expulsion de la SARL HOME CARS des locaux situés au [Adresse 1], parcelle [Cadastre 2]/H [Localité 3] est devenue sans objet ;

DEBOUTER la Société LES CHARDONS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

CONDAMNER la Société LES CHARDONS à payer à la SARL HOME CARS la somme de 1.500,- 'uros au titre des frais de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la Société LES CHARDONS aux frais et dépens de l’instance'

et ce, en invoquant notamment, la possibilité de suspendre la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement rétroactifs, ce qui pourrait empêcher la résiliation automatique du bail, si ces délais sont respectés, ce alors qu’elle affirme justifier avoir réglé des loyers en retard pour les mois de novembre, décembre 2023 et janvier 2024, ainsi que des charges pour 2023, totalisant plus de 10'000 euros, outre des saisies fructueuses, menées rapidement, alors qu’elle s’apprêtait à régler la somme demandée, ayant réduit le solde de sa dette à 2'625,72 euros, la concluante soutenant que cette régularisation démontrerait sa capacité à honorer, malgré les particularités de son activité, ses obligations financières et alors que la résiliation du bail et l’expulsion de la concluante auraient des conséquences manifestement excessives, comme relevé par la juridiction de la première présidente, notamment la perte du fonds dont le bail constituerait un élément essentiel (eu égard, en particulier, aux investissements réalisés), ainsi que le non-renouvellement des contrats de travail ou le licenciement des salariés, tandis que la SCI Les Chardons ne justifierait d’aucune urgence à reprendre les locaux, ni de difficultés financières.

Vu les dernières conclusions en date du 26'juillet 2024, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties et par lesquelles la SCI Les Chardons demande à la cour de':

'DECLARER la SARL HOME CARS mal fondée en son appel,

L’en DEBOUTER ainsi que de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, et notamment celles visant à des délais de paiement, suspension des effets de la clause résolutoire ;

En conséquence,

CONFIRMER, dans toutes ses dispositions, l’ordonnance rendue par le Tribunal Judiciaire de Colmar en date du 11 mars 2024,

CONDAMNER la SARL HOME CARS aux entiers frais et dépens et à payer à la société SCI LES CHARDONS la somme de 8 000 ' au titre de l’article 700'

et ce, en invoquant, notamment':

— le non-respect des obligations contractuelles de la SARL Home Cars, à laquelle elle reproche de ne pas avoir réglé les loyers et charges dus depuis avril 2023, ainsi que de ne pas avoir versé la caution initiale prévue au contrat, ce qui justifierait pleinement l’application de la clause résolutoire prévue au bail, mise en 'uvre de manière légitime, à la suite d’un commandement de payer resté infructueux, impliquant une résiliation de plein droit du bail,

— le rappel que la décision de novembre 2023, qui avait invité les parties à se pourvoir au fond, portait sur une procédure différente, ayant donné lieu à régularisation par l’appelante, qui a cependant recommencé à accumuler des impayés par la suite,

— l’absence de problème d’imputation des dettes locatives, à défaut de paiement par la SARL Home Cars,

— un comportement dilatoire de l’appelante, qui aurait systématiquement ignoré les commandements de payer et n’aurait produit aucune défense avant de régulariser partiellement ses dettes après l’ordonnance d’expulsion, ces agissements visant uniquement à retarder l’exécution de la décision,

— l’absence de conséquences manifestement excessives de l’expulsion, en présence d’embauches de complaisance réalisées en connaissance de cause et de travaux non autorisés réalisés dans les locaux loués, en violation délibérée des stipulations du bail.

Vu les débats à l’audience du 5'février 2025,

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS :

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire :

Aux termes des dispositions de l’article L.'145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la SARL Home Cars, qui exerce une activité d’entretien, de réparation de véhicules automobiles légers et de location de véhicules, a loué, selon un bail commercial en date du 1er octobre 2019, à la SCI Les Chardons, des locaux d’une surface totale de 555 m², sis au rez-de chaussée du bâtiment industriel, parcelle [Cadastre 2], lot H, situé [Adresse 1] à [Localité 3], pour une durée de neuf années entières consécutives, commençant à courir le 1er novembre 2019 et ce moyennant le règlement d’un loyer mensuel d’un montant de 2'000 euros, hors taxes et charges.

Ce contrat contient, en son article 22, une clause résolutoire, aux termes de laquelle 'le défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme du loyer ou de remboursement de frais, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou d’exécution de l’une ou l’autre des conditions du présent bail, et un mois après un commandement de payer- le délai d’un mois pouvant être mis à profit par le locataire pour demander au juge l’octroi de délai et la suspension des effets de la clause – ou d’exécuter resté sans effet, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit (…) Dans le cas où le preneur se refuserait à évacuer les lieux, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur simple ordonnance de référé'.

À la suite de la délivrance, par acte extrajudiciaire en date du 17'mai 2023, d’un premier commandement de payer la somme de 8'806,34 euros, visant la clause résolutoire, suivie de la saisine du juge des référés du tribunal judiciaire de Colmar, ce dernier, par ordonnance rendue le 10'novembre 2023, a débouté la bailleresse de sa demande, invitant les parties à se pourvoir au fond, aux motifs notamment, que 'le montant des sommes réclamées et l’imputation des sommes versées font l’objet d’une contestation sérieuse, que la demanderesse ne démontre pas le montant exact et certain de sa créance. Aussi, l’acquisition de la clause résolutoire n’est pas évidente. En outre, la créance dont se prévaut la SCI LES CHARDONS à l’encontre de la SARL HOME CARS étant sérieusement contestable, elle ne saurait fonder qu’il soit fait droit à une demande en paiement d’indemnité provisionnelle devant le juge des référés, juge de l’évidence'.

Force est cependant de constater que, si la société Home Cars affirme que 'la même problématique est soulevée dans la nouvelle procédure engagée par la SCI LES CHARDONS', elle ne conteste pas, dans la présente instance, le constat fait par le premier juge, que l’arriéré locatif visé au second commandement de payer du 22'décembre 2023 n’avait pas été intégralement apuré dans le mois qui a suivi, mais se borne à solliciter, à hauteur de cour, puisque non comparante en première instance, des délais de paiement rétroactifs pour voir remettre en cause les effets de la clause résolutoire.

À cet égard, il y a encore lieu de rappeler que le commandement de payer litigieux porte sur les sommes suivantes':

—  2'400 euros au titre de la caution,

—  238,85 de charges au titre de l’année 2021,

—  3'000 euros au titre du loyer et des charges du mois de novembre 2023,

—  3'000 euros au titre du loyer et des charges du mois de décembre 2023,

—  167,49 euros au titre des frais de commandement de payer.

La société Home Cars a effectué le règlement du loyer du mois de novembre 2023 par un chèque qu’elle reconnaît, bien qu’il soit daté du 22'janvier 2024, avoir remis au bailleur le 3'février 2024. Quant au loyer du mois de décembre 2023, il a été réglé par virement seulement le 20'mars 2024, outre paiement du loyer de janvier 2024, par virement du 21'mars 2024.

Les charges pour 2023, objet d’une facture en date du 30'janvier 2024, donc postérieure au commandement, pour un montant TTC de 1'294,48 euros, ont elles été réglées dès le 5'février 2024.

Il n’a, en revanche, été procédé à aucun paiement spontané relatif au surplus des causes du commandement, représentant 2'806,34 euros, pas davantage que des indemnités d’occupation portant sur les mois de février et mars 2024, chiffrées à 3'000 euros par mois, en conformité avec l’ordonnance entreprise revêtue de l’exécution provisoire.

Cela étant, la bailleresse a obtenu par saisie-attribution, la somme de 7'410,99 euros en date du 29'mars 2024, à laquelle la société Home Cars a acquiescé, en indiquant qu’elle s’apprêtait 'à régler une grande partie de cette somme', dont il sera tout de même relevé que la perception ne solde pas le règlement de ses dettes, étant encore précisé, que la SCI Les Chardons a également diligenté une dénonciation d’indisponibilité du certificat d’immatriculation, portant sur plusieurs véhicules propriétés de la société Home Cars.

Ainsi, comme cela a été indiqué dans l’ordonnance de référé susvisée de la première présidente en date du 29'mai 2024, 'il a été admis par les deux parties lors des débats, que les sommes dues par la société Home Cars s’établissaient à 26'293,35 euros, au 14 mai 2024 et qu’à cette date la requérante avait réglé une somme totale de 20 705,47 euros incluant la saisie-attribution opérée par la SCI Les Chardons sur son compte courant à hauteur de 7 410,99 euros, soit un solde restant dû de 5'587,88 euros.'

Quant à l’examen de la situation comptable de la société Home Cars, il convient de noter que la pièce n°'11 du dossier de l’appelante, intitulée 'bilan et compte de résultat', correspond en réalité, en tout cas dans le dossier remis à la cour, à un arrêt de la cour d’appel de Douai en date du 29'juin 2023.

Néanmoins, dans la mesure où les parties s’accordent sur le quantum des données comptables qu’elles invoquent respectivement, la cour est en mesure d’en appréhender les éléments pertinents.

Ceux-ci révèlent qu’au-delà d’un chiffre d’affaires qui s’était élevé à 459'462 euros en 2023, les capacités de trésorerie de la société s’avéraient limitées, comme s’élevant à 7'106 euros au 31'décembre 2023, somme à mettre en rapport avec le montant des impayés de loyers et charges à cette date, tout comme doit l’être le montant du résultat bénéficiaire, qui s’est élevé à 1'504 euros, en tenant compte de surcroît que le résultat courant avant impôt était, lui, négatif de 45'592 euros, cette différence ne pouvant s’expliquer que par des produits exceptionnels, dont la nature est ignorée et sur lesquels l’appelante, bien qu’interpellée sur ce point par l’intimée, ne s’explique pas.

Si, par ailleurs, la société appelante fait état d’un décalage de trésorerie liée à la particularité de son activité, impliquant de travailler 'essentiellement’ avec les compagnies d’assurance, la cour ne pourra qu’observer, à l’instar de la première présidente déléguée dans son ordonnance susvisée, que les créances clients correspondantes présentent une ancienneté de nature à faire douter de leur recouvrabilité à brève échéance, ce qui est, d’ailleurs, également le cas d’un certain nombre de créances envers des clients particuliers.

Enfin, il est vrai que la rupture du bail commercial et l’expulsion en résultant ne seraient pas sans incidence sur l’exercice de l’activité de la société preneuse, dont il n’est pas démontré qu’elle repose sur des emplois de complaisance, comme le soutient l’intimée, ce qui ne peut suffire à établir l’homonymie des salariés et des co-gérants, étant cependant relevé que l’un des deux salariés a été engagé en CDD pour 6 mois le 13'mars 2024, soit deux jours après la date de l’ordonnance entreprise et le jour même de la signification du commandement de quitter les lieux et dans un contexte marqué à tout le moins par un manque de rentabilité et par des difficultés de la société à honorer ses engagements et, en tout état de cause, à en respecter les termes.

De même, si la réalisation de travaux pour adapter les locaux à son activité a pu représenter un investissement pour la société, encore qu’elle ne justifie pas d’avoir reçu l’autorisation du bailleur, à tout le moins quant à leur ampleur et leurs modalités, les parties étant, par ailleurs, en litige quant à leur conformité, cela ne la dispense pas de démontrer qu’elle serait en mesure de s’acquitter de sa dette, tout en assumant le règlement de ses charges courantes, ce qu’elle n’établit pas à suffisance.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée, en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de la locataire, est entrée en voie de condamnation à son encontre, sous réserve des droits de la demanderesse s’agissant du décompte définitif et a fixé une indemnité d’occupation.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L’appelante, succombant pour l’essentiel, sera tenue des dépens de l’appel, par application de l’article 696 du code de procédure civile, outre confirmation de la décision déférée sur cette question.

L’équité commande, en outre, de mettre à la charge de l’appelante une indemnité de procédure pour frais irrépétibles de 2'000 euros au profit de l’intimée, tout en disant n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de cette dernière et en confirmant les dispositions de l’ordonnance déférée de ce chef.

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 11'mars 2024 par le juge des référés civils du tribunal judiciaire de Colmar,

Y ajoutant,

Condamne la SARL Home Cars aux dépens de l’appel,

Condamne la SARL Home Cars à payer à la SCI Les Chardons la somme de 2'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SARL Home Cars.

La Greffière : le Président :